به گزارش جامجم آنلاین، بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی از مهمترین چالشهای حوزه مسکن شهری به شمار میروند؛ مناطقی که علاوه بر فرسودگی کالبدی، در بسیاری موارد با کمبود خدمات عمومی، مشکلات اجتماعی و کاهش کیفیت زندگی ساکنان مواجهاند. نوسازی این محدودهها تنها به معنای تخریب و ساخت دوباره خانهها نیست و مجموعهای از اقدامات عمرانی، اجتماعی و خدماتی را شامل میشود.
در سالهای اخیر سیاستهایی مانند ارائه تسهیلات، تخفیف عوارض، مشوقهای ساختمانی و اجرای پروژههای خدماتی برای افزایش جذابیت سرمایهگذاری در این مناطق دنبال شده است. با این حال، کاهش قدرت خرید خانوارها و محدودیت منابع بانکی، روند نوسازی را با چالشهایی مواجه کرده است.
سه گروه اصلی در محدودههای نیازمند بازآفرینی
عبدالرضا گلپایگانی، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در گفتوگو با جامجم آنلاین، درباره وضعیت بافتهای فرسوده و معیارهای شناسایی این محدودهها گفت: در ادبیات فعلی، بیشتر از عنوان «بافتهای نیازمند بازآفرینی» استفاده میکنیم. این محدودهها به سه دسته کلی تقسیم میشوند.
وی افزود: دسته نخست همان بافتهایی هستند که بهطور معمول با عنوان بافت فرسوده شناخته میشوند؛ مناطقی که عمر طولانی دارند، از نظر استحکام ناپایدارند و ساختوساز آنها در بسیاری موارد بر اساس نقشه و اصول مهندسی انجام نشده است.
گلپایگانی ادامه داد: دسته دوم، بافتهای تاریخی هستند که حدود ۶۰ تا ۷۰ شهر در کشور دارای بافت تاریخی هستند. دسته سوم نیز سکونتگاههای غیررسمی است؛ مناطقی که خارج از روال رسمی ساخته شدهاند و بیشتر در حاشیه شهرها قرار دارند.
وی با بیان اینکه حدود ۲۰ میلیون نفر در این سه دسته از محدودهها سکونت دارند، اظهار کرد: بحرانیترین بخش، حاشیهنشینی است که حدود ۶ میلیون و ۷۰۰ هزار نفر در این مناطق ساکن هستند.
اجرای ۷۰۰ پروژه برای ارتقای کیفیت زندگی
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران درباره برنامههای شرکت بازآفرینی شهری ایران برای این محدودهها گفت: برنامههای ستاد ملی بازآفرینی شهری در سه حوزه توانمندسازی، تأمین سرانههای خدماتی و نوسازی مسکن دنبال میشود.
وی توضیح داد: در حوزه توانمندسازی، مسائل فرهنگی و اجتماعی و توانمندسازی ساکنان این محدودهها مورد توجه قرار میگیرد. در بخش تأمین سرانههای خدماتی نیز موضوعاتی مانند فضاهای آموزشی، ورزشی، تفریحی و پارکها دنبال میشود.
گلپایگانی افزود: حوزه سوم، نوسازی مسکن است که شرکت بازآفرینی شهری و ستاد ملی بازآفرینی در این زمینه دستورکارهای مشخصی دارند.
وی تأکید کرد: اجرای اقدامات در این سه حوزه عمدتاً به شکل مشترک انجام میشود و شرکت بازآفرینی شهری به عنوان هماهنگکننده میان دستگاههای متولی (همچون شهرداریها، وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و...) فعالیت میکند.
وی یادآور شد: در حال حاضر حدود ۷۰۰ پروژه از این دست به صورت مشارکتی در کشور در دست اجراست.
نوسازی ۱۲۰ هزار واحد مسکونی طی دو سال
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران با بیان اینکه ارتقای خدمات و توانمندسازی ساکنان میتواند زمینهساز نوسازی مسکن نیز باشد، اظهار کرد: وقتی سرانههای خدماتی در یک محله ایجاد شود، جایگاه و اعتبار آن افزایش پیدا کند و ساکنان نیز توانمند شوند، زمینه برای نوسازی بافت و منازل مسکونی فراهم خواهد شد.
وی درباره مشوقهای نوسازی مسکن گفت: برای نوسازی خانهها بستههای تشویقی کالبدی در نظر گرفته شده تا سرمایهگذاری در بافتهای فرسوده جذابتر و سودآورتر شود. برای شهرهای مختلف نیز بستههای بومی تهیه میشود و یک بسته عمومی نیز وجود دارد که به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری رسیده و از حدود سال ۱۴۰۱ عملیاتی شده است.
گلپایگانی ادامه داد: از سال ۱۴۰۲ تاکنون برای شهرها بستههای بومی تهیه شده و این مشوقها تا حدودی بر روند نوسازی بافتها اثرگذار بودهاند؛ البته در سال ۱۴۰۴ به دلیل جنگی که در کشور رخ داد، آمار ساختوساز کاهش پیدا کرد.
وی بیان کرد: در سال ۱۴۰۳ بالغ بر ۷۶ هزار واحد مسکونی در بافتهای فرسوده توسط مردم و با استفاده از ظرفیتهای موجود نوسازی شد، اما این رقم در سال ۱۴۰۴ کاهش یافت و به حدود ۴۴ تا ۴۵ هزار واحد رسید.
وی افزود: در مجموع طی این دو سال حدود ۱۲۰ هزار واحد مسکونی توسط مردم و با استفاده از تسهیلات تشویقی و وامهای بانکی نوسازی شده است. هر واحدی نیز که در بافتهای فرسوده تخریب و نوسازی میشود، به طور متوسط در کشور به سه واحد مسکونی تبدیل خواهد شد.
۲.۷ میلیون واحد مسکونی نیازمند توجه جدی
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران درباره وضعیت واحدهای ناپایدار گفت: در این سه دسته از بافتهای نیازمند بازآفرینی، حدود ۲ میلیون و ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار واحد مسکونی بهشدت ناپایدار هستند و به توجه جدیتری نیاز دارند.
وی یکی از اهرمهای مؤثر در این زمینه را ارائه وامهای کمبهره دانست و اظهار کرد: در سالهای گذشته رقم تسهیلات قابل توجه بود، اما اکنون به دلیل ضرورت تأمین اعتبار تسهیلات نهضت ملی مسکن، آمار وامهای نوسازی کاهش پیدا کرده است.
گلپایگانی افزود: محدودیت منابع بانکها نیز در این زمینه تأثیرگذار بوده است، اما برنامههایی داریم که از طریق منابع وزارت راه و شهرسازی، تأمین منابع تسهیلات را تقویت کنیم تا امکان پرداخت وام به مردم فراهم شود.
۴۱۰۰ هکتار بافت نیازمند بازآفرینی در تهران
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران درباره وضعیت بافتهای نیازمند بازآفرینی در تهران گفت: در پایتخت حدود ۴ هزار و ۱۰۰ هکتار بافت نیازمند بازآفرینی وجود دارد. هر پلاکی که در محدودههای مصوب قرار داشته باشد، میتواند برای دریافت پروانه تخریب و نوسازی اقدام کند.
وی ادامه داد: برای تشویق نوسازی، در این محدودهها نسبت به بافتهای مجاور و خارج از محدوده، یک طبقه اضافه به عنوان مشوق اختصاص پیدا میکند که میتواند انگیزه قابل توجهی برای نوسازی پلاکها ایجاد کند.
گلپایگانی درباره تسهیلات نوسازی نیز گفت: وامهای کمبهره امسال به دلیل محدودیت منابع بانکها کاهش داشته است، اما تسهیلات با نرخ مصوب بانک مرکزی نیز وجود دارد و برای دریافت آنها به متقاضیان کمک میکنیم.
وی اضافه کرد: برای پروژههای محلهای و بزرگمقیاس نیز امتیازاتی در زمینه هزینه صدور پروانه و هزینههای مهندسی در نظر گرفته شده است. در این زمینه با نظام مهندسی و شهرداریها تفاهمهایی داریم تا بتوانیم به کاهش هزینههای ساخت کمک کنیم.
تخفیف عوارض برای سازندگان بافت فرسوده
گلپایگانی با اشاره به تخفیف عوارض شهرداریها گفت: در کشور حداقل ۵۰ درصد عوارض شهرداری در بافتهای فرسوده تخفیف داده میشود و بسیاری از شهرداریها نیز تا ۱۰۰ درصد عوارض را تخفیف میدهند.
وی خاطرنشان کرد: این تخفیفها کمک قابل توجهی است و موجب میشود ساختوساز در بافتهای فرسوده در مقایسه با بافتهای معمولی مقرونبهصرفهتر باشد.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران افزود: کاهش قدرت خرید مردم و وضعیت درآمدی خانوارها نیز تأثیر زیادی بر بازار ساختوساز دارد و اگر قدرت خرید طرف تقاضا افزایش پیدا کند، بدون تردید تحرک جدیدی در ساختوساز بافتهای فرسوده ایجاد خواهد شد.
بازسازی خانههای فرسوده چه تفاوتی با نوسازی دارد؟
گلپایگانی درباره خانههایی که مالکان آنها به جای تخریب و نوسازی قصد بازسازی دارند، گفت: بازسازی مشمول مشوق یک طبقه اضافه نمیشود و مالک در این حالت میتواند از تسهیلات جعاله بانکها استفاده کند.
وی ادامه داد: مواردی که درباره مشوقهای ساختمانی و یک طبقه اضافه مطرح شد، مربوط به نوسازی است. اگر بنا تاریخی باشد، با کمک وزارت میراث فرهنگی امکان دریافت تسهیلات برای مرمت بناهای تاریخی نیز وجود دارد.
محدودیت نوسازی در خانههای تاریخی
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران درباره محدودیتهای مالکان خانههای واقع در بافتهای تاریخی گفت: اگر بنا ثبت تاریخی شده باشد، هرگونه دخل و تصرف در آن تنها با نظر وزارت میراث فرهنگی امکانپذیر است و مالک نمیتواند آن را تخریب و نوسازی کند.
وی اظهار کرد: البته امتیازاتی نیز برای این بناها در نظر گرفته شده است؛ برای مثال، اگر کاربری تجاری یا اقامتی برای ملک تعریف شود، مالک میتواند با رعایت ضوابط مربوط، از این ظرفیت استفاده کند که میتواند از نظر اقتصادی برای مالکان مقرونبهصرفه باشد.
گلپایگانی در گفتوگو با جامجم آنلاین:
رئیس کتابخانه، موزه و اسناد مجلس شورای اسلامی:
رئیس مدارس سمپاد در گفتوگو با «جامجم» مطرح کرد
ضیائیان در گفتوگو با جامجم آنلاین:
