برآورد وضعیت مسکن در سال ۹۸

وضعیت امروز پیش‌بینی دیروز کارشناسان بود
مجتبی بیگدلی، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان ایران با بیان این‌که صنعت ساختمان هیچ وابستگی خارجی ندارد، گفت: خوشبختانه کشور ما منابع زیادی دارد، اما متاسفانه از این منابع به‌درستی استفاده نمی‌شود.
بیگدلی با تاکید بر این‌که سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم، ادامه داد: در شرایطی که عرضه کمتر از تقاضا باشد مشخص است که قیمت به صورت فزاینده‌ای افزایش خواهد یافت. بارها این موضوع را در زمان صدارت عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسازی گزارش دادیم و حتی به دفتر رئیس‌جمهور هم اطلاع دادیم که افزایش قیمت در کمین بازار مسکن است، اما برخی با ارائه اطلاعات اشتباه به شخص رئیس‌جمهور مبنی بر این‌که خانه‌های خالی زیادی در کشور وجود دارد و نیازی به ساخت مسکن نداریم کاری کردند که وضعیت آشفته امروز پیش بیاید.
دبیر جامعه اسلامی کارآفرینان کشور اضافه کرد: آقای اسلامی، وزیر جدید راه و شهرسازی رویکرد کاملا متفاوتی نسبت به آقای آخوندی دارد و مسکن را در اولویت قرار داده است. اخیرا طرحی به سازندگان مسکن پیشنهاد کرده و به‌زودی به مرحله اجرا می‌آید که می‌تواند به کاهش هزینه‌های تولید مسکن منجر شود. به طوری که به سازندگان کارت‌های اعتباری برای دریافت مصالح موردنیاز مسکن داده خواهد شد. بیگدلی با ارائه پیشنهادی برای کاهش قیمت مسکن و توقف افزایش قیمت این کالای مهم گفت: برای اولین بار از طریق رسانه شما به دولت و مردم اعلام می‌کنم انبوه‌سازان آمادگی دارند تا با استفاده از سرمایه‌های خود اقدام به ساخت مسکن کنند و در این راه از دولت می‌خواهیم برای مشخص کردن زمین برای خرید و همچنین تسهیل در صدور مجوزهای موردنیاز اقدامات لازم را انجام دهد.
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان ایران با تاکید بر این‌که اگر زمین رایگان یا ارزان در اختیار تولیدکنندگان صنعت ساختمان قرار بگیرد قیمت تمام‌شده کاهش می‌یابد، افزود: اگر دولت مانند مسکن مهر زمین رایگان در اختیار سازندگان مسکن قرار دهد قیمت تمام‌شده به‌شدت پایین می‌آید به طوری که ما در طرح مسکن مهر ساختمان‌ها را با هزینه تمام‌شده هر مترمربع 300 هزار تومان تحویل دادیم که اکنون بیش از چهار میلیون تومان خرید و فروش می‌شود. وی تاکید کرد: در مرحله اول آمادگی ساخت یک میلیون واحد مسکونی در کمتر از 18 ماه را داریم تا بتوانیم تقاضا را به همین نسبت کاهش دهیم.

شرط آرامش مسکن در سال 98
مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه املاک تهران، آینده با ثباتی را برای بخش مسکن در سال 98 پیش بینی کرد و به خبرنگار ما گفت: قیمت مسکن از چهار مولفه بورس، طلا، ارز و حامل‌های انرژی است که در سال جاری سه مورد آن با رشد همراه بود و تجربه ثابت کرده پس از هر افزایش قیمت بی‌رویه ای خصوصا در بخش ارز سال بعد از آن با آرامش همراه می‌شود که پیش بینی ما برای سال آینده بر همین مبناست. وی با بیان این که بلاتکلیفی بدتر از برنامه‌های بد و ناکارآمد است ادامه داد: همان طور که آقای روحانی و آقای آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی اذعان داشتند طی پنج سال گذشته برنامه ای برای حوزه مسکن نداشتند نشان از بلاتکلیفی و برنامه نداشتن در این حوزه است که باعث افزایش بی رویه قیمت مسکن می شود. خسروی تاکید کرد: سیاست های وزیر جدید مسکن نشان می دهد تحولاتی در بخش مسکن رخ خواهد داد و اگر عرضه افزایش یابد قیمت سرشکن خواهد شد و از رشد بی رویه قیمت جلوگیری می‌شود. رئیس اتحادیه املاک تهران به گران شدن قیمت مسکن در سال جاری اشاره کرد و افزود: متاسفانه رفتار برخی از مردم در جهت گران شدن بیشتر است و اگر هم کمپینی مبنی بر نخریدن یک کالا برای گرانی تشکیل می شود دلالان وارد بازار می شوند که دولت باید با آنها برخورد کند. وی به آمار معاملات کل کشور در سال جاری اشاره کرد و گفت: در کل معاملات کشور 2درصد کاهش داشتیم. در کلانشهر تهران نیز میزان کاهش معاملات به 24درصد می رسد. این کارشناس مسکن اضافه کرد: با توجه به کاهش توان خرید مردم، ظرفیتی برای افزایش قیمت وجود ندارد و امیدواریم سیاست های وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن تقویت شود و به این بخش مهم توجه بیشتری کنند.

نمره آخوندی صفر بود
محمد عدالتخواه، کارشناس اقتصاد مسکن درباره راهکارهای مهار گرانی مسکن گفت: مشکل بخش مسکن با هجوم مردم به شهرها از رژیم قبلی آغاز شد به همین دلیل بعد از انقلاب در قانون اساسی حق برخورداری مردم از مسکن آمده است. وی افزود: شورای انقلاب در سال 58 زمین‌ها را به دو بخش زمین‌های بایر و زمین‌های دایر تقسیم کرد اما به دلیل شرعی نبودن این قانون در سال 60 قانون زمین شهری جایگزین این قانون شد که طبق این قانون زمین‌ها به سه دسته تقسیم شدند زمین‌های موات، بایر و مسبوق به احیا. عدالتخواه اظهار کرد: مشکل اصلی کشور در زمینه مسکن در چگونگی تشخیص زمین‌های مسبوق به احیا شروع شد یعنی زمین‌های زیادی که به گمان من می‌توانست جزو زمین‌های موات باشد ولی متاسفانه صددرصدش زمین موات تشخیص داده نشد و در مالکیت سرمایه‌داران ماند. این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: این امر سبب شد با مرور زمان و با هزینه دولت برای این خانه‌ها در قالب آب، برق، گاز و دیگر امکانات، قیمت این زمین‌ها افزایش یافته و به نفع مالکان آنها شود، به همین دلیل خانه‌دار شدن دهک‌های پایین با مشکل مواجه شده است. وی گفت:درصد بالایی از قیمت یک خانه مربوط به زمین آن خانه است چون اگر قیمت آن خانه قابل کاهش بود دیگر دهک‌های جامعه هم می‌توانستند صاحب‌خانه شوند، به همین دلیل باید قبول کنیم به دلیل افزایش طبقاتی و افزایش درآمدها، افرادی صاحب چند خانه بوده و تعداد زیادی از مردم بی‌خانه هستند. عدالتخواه تاکید کرد: ما باید ابتدا قیمت مسکن را ثابت نگه داریم و سپس مثل تمام کشورهای پیشرفته مالیات بر ارزش افزوده از مالکان مسکن و همچنین خانه‌های خالی دریافت کنیم و این درآمد را در قالب صندوق‌هایی صرف هزینه بی‌خانه‌ها و افراد دهک‌های ضعیف کنیم.
وی گفت: مسکن مهر طرح بسیار خوبی برای بخش مسکن بود منتها مشکلات خاص خودش را داشت که بیشتر آن ناشی از عجله دولت بود، چون طبق قوانین باید طی ده سال یا بیشتر ساخته می‌شد. وی با انتقاد از سیاست‌های آخوندی، وزیر سابق راه در زمینه‌های مختلف اظهار کرد: به نظر من نمره آقای آخوندی در بخش مسکن صفر است چون ایشان در زمینه‌های مختلف خصوصاً مسکن مهر مرتب دو پهلو صحبت می‌کرد و حتی می‌گفت به دلیل ساخته نشدن یک باب مسکن مهر در زمان ایشان خوشحال است این در حالی است که شش سال پیش باید تمام مساکن مهر را تحویل متقاضیان می‌دادیم. این کارشناس بخش مسکن در پایان گفت: سنگ بزرگ علامت نزدن است به همین دلیل معتقدم نباید خانه رایگان به مردم بدهیم بلکه باید با تسهیلاتی زمینه خانه‌دار شدن آنها را فراهم کنیم.

عرضه زمین در سال‌های اخیر صفر شد
فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم‌وصنعت گفت: دولت در سال‌های اخیر، سیاست مشخصی در عرضه زمین نداشت و عرضه زمین در سال‌های اخیر صفر شد. این در حالی است که قانون صراحتاً اعلام کرده است که زمین یا باید به صورت رایگان در اختیار متقاضیان قرار گیرد یا این‌که حق بهره‌برداری را به این متقاضیان بدهند.
وی افزود: با این‌که قانون در این زمینه وجود داشت اما تقریبا اجرایی نشد. این در حالی است که تمام دولت‌های قبل و بعد از انقلاب برنامه‌هایی درباره زمین داشته‌اند.
این کارشناس ادامه داد: وزیر جدید باید هر چه سریع‌تر مساکن مهر باقیمانده را تکمیل کرده و در اختیار متقاضیان قرار دهد، همچنین طرح کلید به کلید را که یکی از طرح‌های خوب در زمینه احیای بافت‌های فرسوده بود اجرایی کند.
بیضایی عنوان کرد: در بخش مسکن مهر، حرف و حدیث‌هایی شنیده شده است مبنی بر واگذاری این طرح به استانداری‌ها که این استراتژی، اشتباه است و وزیر جدید راه و شهرسازی اگر به دنبال برون‌سپاری این طرح است و تمایل دارد توان وزارت راه و شهرسازی را به حوزه‌های دیگر اختصاص دهد، نباید وظیفه تکمیل طرح مسکن مهر را به استانداری‌ها واگذار کند بلکه اجرای طرح مسکن مهر باید به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی واگذار شود زیرا یکی از وظایف این بنیاد از همان ابتدای انقلاب، انجام چنین ماموریت‌هایی بوده است.
این کارشناس ارشد بخش مسکن ادامه داد: با واگذاری طرح مسکن مهر به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، تجمیع مدیریت و پاسخگویی واحد ایجاد می‌شود، در حالی که واگذاری طرح مسکن مهر به استانداری‌ها که مسؤول رسیدگی به وظایف متعدد هستند، اقدامی نادرست است.
چون استانداری‌ها وظایف گوناگونی بر عهده دارند و با واگذاری تکمیل مسکن مهر، این وظیفه در اولویت‌های دست چندم آنها قرار می‌گیرد و اتمام این طرح طولانی می‌شود.
او اضافه کرد: در صورت واگذاری طرح مسکن مهر به استانداری‌ها نمی‌توان انتظار داشت که استانداری‌ها پاسخگویی و برنامه‌ریزی واحد داشته باشند و استراتژی مشخصی را در این زمینه شاهد باشیم و این واگذاری موجب می‌شود، نه تنها مشکل مسکن مهر حل نشود بلکه این مشکل دوچندان شود. این در حالی است که بنیاد مسکن از جنس ساخت‌وساز است و پیشنهاد می‌شود در صورت واگذاری طرح، از ظرفیت بنیاد مسکن استفاده شود که هم دولت بر آن نظارت دارد و هم این‌که وزیر راه و شهرسازی می‌تواند در این زمینه اعمال نظر داشته باشد.
بیضایی با اشاره به بهره‌گیری از ظرفیت‌های بنیاد مسکن انقلاب اسلامی می‌گوید: هم‌اکنون که طرح مسکن روستایی تقریباً تکمیل شده است، بنیاد مأموریت خاصی ندارد با واگذاری این طرح به بنیاد می‌توان از ظرفیت بنیاد مسکن استفاده و طرح مسکن مهر را تکمیل کند. دولت باید سامانه ملی املاک را راه‌اندازی کند تا بازار بخش مسکن تنظیم شود.

تقویت عرضه مسکن به فراموشی سپرده شد
افشین پروین‌پور، عضو سابق شورای عالی مسکن گفت: در حال حاضر بخش مسکن با رکود قابل‌توجهی روبه‌رو شده است هم در زمینه خرید و فروش و هم در زمینه ساخت‌وساز. وی افزود: متاسفانه در دولت‌های یازدهم و دوازدهم تقویت عرضه مسکن به فراموشی سپرده شد و ساخت‌وساز در این بخش با افت محسوسی روبه‌رو شد. پروین‌پور با بیان اهمیت کنترل سوداگری و افزایش قیمت در این بخش اذعان کرد: به نظر من باید سوداگری را از طریق گرفتن مالیات کنترل و با ارائه تسهیلاتی به متقاضیان بخش مسکن، عرضه در این بخش را تقویت کرد.
عضو سابق شورای عالی مسکن گفت: وزیر جدید باید به‌سرعت مسکن مهرهای باقیمانده را تکمیل کند و آن را در اولویت کاری خود قرار دهد و با احیای بافت‌های فرسوده و افزایش ساخت مسکن روستایی از طریق اعطای وام به روستاییان در قالب یک بسته ویژه این بخش را رونق بدهد. این کارشناس در حوزه سیاست‌گذاری مسکن گفت: اقساط بازپرداخت وام مسکن مهر صرف هزینه‌های زیرساختی یا افزایش سقف وام واحدهای نیمه‌کاره این طرح نشده است. پروین‌پور با اعلام این‌که اقساط بازپرداخت وام مسکن مهر به دولت برمی‌گردد، افزود: طبق قانون اقساط بازگشت شده به دولت باید دوباره صرف هزینه‌های زیرساختی یا افزایش سقف وام واحدهای نیمه‌کاره طرح‌های مسکن مهر می‌شد. وی با تاکید بر این‌که روند واگذاری طرح‌های مسکن مهر راضی‌کننده نیست، اظهار کرد: مشکلات زیرساختی، عدم تأمین مالی و ... سبب کند شدن اجرای طرح‌های مدنظر شده است. متاسفانه دولت اقساط وام بازگشت داده شده مسکن مهر را صرف امور دیگر مانند تجهیز صندوق مسکن یکم و افزایش سرمایه بانک مسکن کرده که خلاف قانون است. وی ضمن اشاره به این‌که در زمان آغاز به کار دولت طی سال ۹۲ طرح‌های مسکن مهر از ۷۰درصد پیشرفت فیزیکی برخوردار بود، گفت: طبق وعده دولت باید طرح‌های مورد نظر در سال ۹۳ به پایان می‌رسید که متاسفانه هنوز این مساله عملیاتی نشده است. پروین‌پور یادآور شد: دولت قصد دارد طرح‌های مسکن مهر را در سال آینده به پایان برساند که امید است این مهم محقق شود.