مسکن رمقی برای افزایش ندارد

براین اساس به‌احتمال‌زیاد رشد قیمت مسکن زیر تورم سال آینده خواهد بود و جهش سال 97 را نخواهد داشت دلیل آن‌هم این است که بازار انرژی چندانی برای رشد شدید مانند سال 97 ندارد بااین‌حال اگر شرایط تورمی و نرخ تورم بالا باشد طبیعتاً مسکن را هم با خود بالا خواهد کشید چون هم ارزش نهاده‌های مسکن افزایش پیدا می‌کند و هم مردم برای حفظ سرمایه‌های خود در برابر تورم به سمت بازار مسکن می‌آیند.

نرخ بهره بانکی یکی دیگر از فاکتور مهم در قیمت مسکن سال آینده است و اگر نرخ بهره‌ بانکی کاهش پیدا کند بازار مسکن دوباره رونق پیدا خواهد داد که البته این مسئله بستگی به این دارد که سیاست‌های بانک مرکزی در مورد بهره چگونه باشد ولی هرچقدر که نرخ بهره‌ را بالاتر تعیین کنند اثر منفی بر روی بازار مسکن می‌گذارد؛ از سوی دیگر به‌غیراز پارامترهای سیاسی و اجتماعی، نرخ دلار هم به لحاظ روانی و اثری که بر روی نهاده‌های مسکن می‌گذارد بر قیمت مسکن تأثیرگذار است.

پارامترهای متعددی در مورد قیمت مسکن وجود دارد که پیش‌بینی را دشوار می‌کند بااین‌حال چیزی که می‌شود حدس زد این است که شیب قیمت‌ها به‌اندازه سال 97 نخواهد بود و اگر افزایش هم داشته باشد، افزایش چندان شدید نخواهد بود و احتمالاً زیر تورم سال آینده قرار خواهد گرفت، معمولاً در بهار قیمت‌ها به دلیل افزایش دستمزد در ابتدای سال و اثری که بر روی خیلی از کالاها می‌گذارد در کنار گرانی برخی از اقلام کشاورزی مانند میوه و غیره افزایش پیدا می‌کند بااین‌حال از اوایل تابستان باید انتظار داشته باشیم نرخ تورم مسکن هم کاهش پیدا کند.

از سوی دیگر معمولاً همیشه این‌گونه بوده که افزایش قیمت‌ مسکن موجب افزایش ساخت‌وساز می‌شده و منطق قوی پشت آن‌هم این است که با افزایش حجم معاملات، سازنده‌ها می‌توانند نسبت به آینده امیدوار باشند، بازدهی‌ آنها بالا می‌رود و سرمایه‌هایشان که قفل‌شده بود آزاد می‌شود تا سرمایه‌گذاری جدیدی را شروع کنند و چشم‌انداز بازار مثبت می‌شود بااین‌حال متأسفانه علی‌رغم اینکه سال گذشته افزایش قیمت خیلی شدیدی را تجربه کردیم، میزان ساخت‌و‌ساز چندان افزایش پیدا نکرد که دلیل آن عمدتاً، شرایط محیطی پر ریسکی بود که وجود داشت و موجب شد بعضی از سرمایه‌گذاران آماده پذیرش این ریسک‌ها نباشند و بااحتیاط عمل کنند؛ درمجموع حجم سرمایه‌گذاری در سال گذشته آن‌چنان‌که انتظار می‌رفت بالا نرفت.

نوسانات دوره‌ای در بازار مسکن جزء ذات بازار است و نمی‌توان آن را حذف کرد ‌ بااین‌حال می‌توان این نوسانات را کاهش داد که این بستگی به چند فاکتور دارد که یکی از آنها آگاهی کنشگران و سرمایه‌گذاران بازار مسکن نسبت به این دوره‌هاست که موجب می‌شود شدت آن‌ها کاسته ‌شود.

از سوی دیگر سیاست‌گذاری‌های دولت عامل دیگر جلوگیری از نوسانات در بازار مسکن است و در دورانی که کشور در حال ورود به دوره رکود است دولت باید سیاست‌های اعتباری در بخش مسکن را با کاهش نرخ بهره تسهیل کند تا رونق ایجاد شود و در عوض در دوره‌های رونق بالای مسکن به طریق عکس عمل شود بااین‌حال فقط بازار مسکن نیست که دچار نوسان می‌شود و مؤلفه‌های خیلی مهم‌تری مانند نرخ ارز، شرایط تجارت خارجی و مسائلی ازاین‌دست در اقتصاد وجود دارد که نشان می‌دهد عملاً سیاست‌گذار دست بازی برای اینکه بخواهد فقط در بخش مسکن متمرکز شوند ندارد و بخش مسکن تحت تأثیر بخش‌های دیگر قرار می‌گیرد.

اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی هم به دلیل دشواری شناسایی خانه‌های خالی کار دشواری است و هر سیاستی که برای شناسایی خانه‌های خالی گذاشته شود مالکین می‌توانند روش‌هایی را در پیش گیرند که شناسایی را مخدوش کند البته این سیاست درجاهای دیگری هم که عمل شده تأثیر محدودی داشته و به همین دلیل نمی‌توان زیاد بر روی آن حساب کرد بااین‌حال وضع عوارض بر روی مسکن یکی از راه‌حل‌های موجود است؛ عوارض بر روی مسکن در ایران کمتر از 10 درصد چیزی است که در عرف جهانی متداول است که این مسئله موجب ‌شود هم شهرداری‌ها توانایی محدودی برای حرکت داشته باشند و هم اینکه راکد گذاشتن خانه برای سرمایه‌گذاران بخش مسکن هزینه چندانی نداشته باشد درصورتی‌که اگر عوارض خانه‌ها بالا رود موجب می‌شود افراد دیگر دو یا سه خانه نگه‌داری نکنند و اشتیاق برای سرمایه‌گذاری سوداگرایانه در بخش مسکن برای حفظ ارزش پول تا حدی کاهش پیدا می‌کند بااین‌حال این کار با مقاومت اجتماعی روبرو می‌شود و همین‌الان اگر بگویند عوارض را دو سه برابر می‌کنیم اکثر خانواده‌های شهری با این قضیه مخالفت خواهند کرد چون هزینه بیشتری را باید پرداخت کنند و سیاست‌‌گذار که نمی‌خواهد خود را با جامعه درگیر کند سراغ چنین روشی نمی‌رود.