چگونگی ایجاد حق کسب و پیشه

مهم‌ترین مساله‌ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد آن است که روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می‌شود. اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 درآورند باید نکاتی را در اجاره‌نامه رعایت کنند.

اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد، دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند یا این‌که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد، ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون فرضا در سال 80 تمدید کرده باشند، قراردادشان مشمول قانون سال 76 نخواهد بود و روابطشان بر مبنای قانون سال 1356 تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آنها رفتار می‌شود.

ممکن است این سوال مطرح شود که آیا کسانی که روابطشان را بر مبنای قانون سال 1376 تنظیم می‌کنند حق سرقفلی به آنها تعلق می‌گیرد؟ در پاسخ باید گفت اگر مالک، ملک تجاری‌اش را به دیگری اجاره دهد، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مستاجر می‌تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت عادله روز از مالک دریافت کند.

برای این امر نیز اگر بین طرفین توافق وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس قیمت عادله روز را تعیین می‌کند و کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله مکان تجاری و نحوه استفاده از آن و موقعیت ملک و... را در نظر می‌گیرد و چنانچه هریک از طرفین نسبت به آن اعتراضی داشته باشند، می‌توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر را به هیات سه نفره از کارشناسان به عمل آورند.

حال اگر مالک هنگام اجاره سرقفلی نگرفته باشد، ولی مستاجر مغازه را با سرقفلی به دیگری واگذار کند، رابطه این دو چگونه است؟

چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد، ولی مستاجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره، مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد و با پایان مدت اجاره مکلف است مغازه را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است به کسی که ملک را از او اجاره کرده، مراجعه کند.

بر طبق قانون و مطابق قرارداد، اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، آیا می‌تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری کند؟

چنانچه مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق انتقال به غیر نداشته و پس از پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و با این فرض که سرقفلی را به مالک پرداخته، مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.