بازار مسکن به حرکت درآمد

به گزارش خبرگار ما، در هفته‌های اخیر نشانه‌های متعددی از پایان نسبی رکود در بازار مسکن و به جریان افتادن معاملات قابل مشاهده است.

بر این اساس می‌توان این گونه تحلیل کرد که نقدینگی به همراه خریداران، دوباره راه بازار مسکن را در پیش گرفته‌اند و همین امر باعث افزایش معاملات شده است.

دلایل این قضاوت را می‌توان در افزایش حدود 70 درصدی نرخ خرید و فروش اوراق وام مسکن از بهمن 29 تا اردیبهشت ماه جاری، افزایش حدود 20 درصدی قیمت مسکن از اول امسال تاکنون، اجرای هدفمندی یارانه‌ها و اثرگذاری آن بر قیمت‌ها و سرانجام اصلاح نرخ سود سپرده‌های بانکی و حرکت بخشی از سپرده‌های بانکی آزاد شده از بانک‌ها به سوی بخش مسکن دانست.

ضمن این که برخی کارشناسان معتقدند حرکت بخشی از نقدینگی خارج شده از بورس در اوایل امسال به سوی بازار مسکن، در مجموع میل نقدینگی را از دیگر بازارها مانند سکه و طلا و ارز به سوی بخش مسکن تغییر داده و این روند همچنان ادامه خواهد داشت.

یکی از نشانه‌های بارز خروج بازار مسکن از رکود را می‌توان در افزایش آرام و تدریجی قیمت اوراق وام مسکن مشاهده کرد.

قاعدتا افزایش قیمت این اوراق به این معنی است که میزان متقاضیان آن افزایش یافته و این یعنی افزایش خریداران و متقاضیان مسکن و رشد مراجعه به بازار.

براساس قیمت‌های ثبت شده در بازار فرابورس که این اوراق در آن معامله می‌شود، قیمت هر برگه اوراق وام مسکن در بیستم بهمن 92 حدود 49 هزار تومان بوده که تا دیروز (بیستم اردیبهشت 93) با حدود 70 درصد افزایش در طول سه ماه به 82 هزار و 500 تومان رسیده است؛ البته لازم به ذکر است که بهای این اوراق تا 91 هزار تومان نیز افزایش یافت، اما با تدبیر فرابورس مبنی بر محدود شدن حجم معاملات، قیمت این اوراق مقداری متعادل شد.

در کنار این عامل حرکت نقدینگی از بورس و بانک‌ها به سوی بازار مسکن نیز عاملی در افزایش قیمت آن ارزیابی می‌شود. در بورسی که از اوایل امسال به دنبال کاهش قابل توجه شاخص کل تحت تاثیر سودآوری شرکت‌های پتروشیمی و معدنی، مقداری نقدینگی خارج شده بود.

قبلا مدیران بورس مقصد این نقدینگی را بازار پول می‌دانستند؛ زیرا بانک‌ها از اسفند 92 نرخ سود سپرده‌هایشان بخصوص سپرده‌های کوتاه‌مدت و روزشمارشان را تا 28 درصد افزایش داده بودند و این امر جذابیت بانک‌ها را از بورس در حال زیان بسیار بیشتر کرده بود، اما با ورود بانک مرکزی به این عرصه و متعادل کردن نرخ سود سپرده‌ها، انتظار می‌رفت نقدینگی دوباره راه بورس را در پیش گیرد. آیا این گونه شده است؟ رشد قیمت‌ها و کاهش رکود در بازار مسکن پاسخ مثبت به این پرسش را با تردید همراه ساخته و این گزینه را روی میز می‌گذارد که شاید بخشی از این نقدینگی راه بازار مسکن را در پیش گرفته باشد.

برخی کارشناسان و فعالان صنفی بازار مسکن نیز که جام‌جم دیروز با آنها گفت‌وگو کرد، خروج بازار مسکن از رکود و حرکت آرام آن را تائید کرده و هر یک عواملی را برای آن برشمردند. حرکتی که آرامش بازارهای رقیب و موازی بازار مسکن نیز آن را تائید می‌کند.

رکود به سررسیده است

ایرج رهبر، رییس هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان کشور در گفت‌وگو با جام‌جم معتقد است بخش مسکن کم‌کم در حال خروج از رکود است و می‌توان گفت تقریبا دوره رکود در این بخش به سر رسیده است.

او با بیان این‌که نیاز به مسکن به صورت توامان در حال افزایش بوده و این به معنی افزایش مستمر تقاضاست، افزود: این نیاز مستمر در حالی رو به افزایش بوده که در دوران رکود ساخت و ساز متوقف شده و به این ترتیب عرضه مسکن نیز کم شده است. مجموعه این عوامل باعث می‌شود ما همزمان با خروج از رکود، شاهد افزایش قیمت هم باشیم.

فنر آماده جهش

او با تشبیه وضع بازار مسکن به فنری که فشرده شده است، می‌گوید: با توجه به شرایط اقتصادی فعلی این فنر در حال باز شدن و آماده یک جهش بزرگ است. برای جلوگیری از این جهش و افزایش بی‌رویه و ناگهانی قیمت‌ها باید تمهیداتی اندیشیده شود.

رهبر اظهارکرد: دولت باید با طراحی طرح‌هایی مشابه مسکن مهر خود را برای جلوگیری از افزایش ناگهانی قیمت‌ها آماده کند. ما در مرحله‌ای هستیم که انگیزه‌هایی برای افزایش قیمت مسکن از جمله اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها و... وجود دارد و همان‌طور که اشاره شد تقاضا هم در این بخش به‌صورت مستمر افزایش یافته است. پس منطقی است که به این انگیزه‌ها و نیازها پاسخ داده شود.

کاهش نرخ سود سپرده‌ها بی‌تاثیر است

این مقام صنفی در مورد این‌که عده‌ای معتقد هستند کاهش نرخ سود سپرده‌ها باعث سرازیر شدن نقدینگی به سمت بخش مسکن شده است، می‌گوید: کاهش یک تا دو درصدی نرخ سود نمی‌تواند باعث سرازیر شدن نقدینگی به سمت بازار مسکن شود. از سال 70 به این سمت ما هر 5 سال یک بار، شاهد یک دوره رکود و رونق دوباره، در بخش مسکن بوده‌ایم. اکنون هم افزایش قیمت‌ها ناشی از افزایش تقاضاست و مسائلی مانند کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی خیلی نمی‌تواند در این زمینه موثر باشد.

او می‌افزاید: اکنون ما با یک نوع تقاضای انباشت شده از یک‌سو و موضوع بافت‌های فرسوده از سوی دیگر مواجه هستیم؛ به این نیازها هم به شیوه مطلوب پاسخ داده نشده است و اگر طرح و برنامه منظمی نداشته باشیم، ممکن است با افزایش قیمت شدید مسکن هم مواجه شویم.

خروج از رکود با افزایش 20 درصدی قیمت‌ها

مصطفی قلی خسروی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک هم در گفت‌وگو با جام‌جم افزایش قیمت مسکن در هفته‌های اخیر و خروج این بخش از رکود را تائید می‌کند و می‌گوید: قیمت مسکن اکنون به‌طور کلی حدود 20 درصد افزایش یافته است.

او در مورد دلایل این افزایش قیمت می‌افزاید: اکنون قیمت مصالح ساختمانی بشدت افزایش یافته است، ضمن این‌که در چند هفته گذشته شاهد نوسان‌های ارزی و افزایش قیمت دلار هم بوده‌ایم و طبیعی است که قیمت مسکن هم همزمان با خروج از رکود افزایش یابد.

قلی خسروی درخصوص تاثیر کاهش نرخ سود سپرده‌ها بر افزایش قیمت مسکن هم می‌گوید: در شرایط فعلی هر عاملی می‌تواند تاثیر خود را بر بازار مسکن بگذارد و این عامل هم قاعدتا تاثیر خود را بر بازار گذاشته است، اما تنها دلیل افزایش قیمت در بخش مسکن، کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی نیست.

افزایش وام مسکن چاره کار است

او می‌گوید: هم‌اکنون یکی از طرح‌های موثر برای مدیریت افزایش قیمت مسکن و استفاده از موقعیت از رکود خارج شدن این بخش، افزایش میزان وام مسکن به شکل موثر است.

قلی خسروی توضیح می‌دهد که وام مسکن باید به حدی افزایش یابد که حداقل 80 درصد قیمت مسکن را تامین مالی کند.

افزایش عرضه اوراق مشارکت مسکن

خبر خارج شدن مسکن از رکود و افزایش قیمت‌ها در این بخش در حالی مورد تائید فعالان این بخش قرار گرفته که روز گذشته وزیر راه و شهرسازی هم از افزایش عرضه اوراق مشارکت مسکن به‌منظور جلوگیری از افزایش قیمت مسکن خبر داد.

به گزارش ایرنا، عباس آخوندی گفت: مداخله دولت درخصوص اوراق مشارکت مسکن، ممکن است بازار مسکن را خراب کند، لذا ما درصدد افزایش عرضه این اوراق در بازار هستیم.

وی با اشاره به ابلاغ دستورالعمل خرید و فروش مسکن مهر افزود: مرحله اول خرید و فروش مسکن مهر ابلاغ شده و با ابلاغ مرحله دوم آن خرید و فروش مسکن مهر بیشتر ساماندهی می‌شود.

آخوندی درخصوص تخلفات برخی از تعاونی‌ها در ساخت مسکن مهر نیز اظهار کرد: تعاونی‌ها، بخش خصوصی محسوب می‌شوند و اگر تخلفی در این زمینه صورت گرفته باشد، باید اعضا از آن جلوگیری و مساله را به وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی منتقل کنند تا رسیدگی شود.

وزیر راه و شهرسازی به میزان تسهیلات بافت‌های فرسوده اشاره کرد و گفت: ما به‌دنبال افزایش میزان تسهیلات بافت‌های فرسوده هستیم و در جلسه‌ای که هفته جاری با رییس کل بانک مرکزی خواهیم داشت، میزان تخصیص تسهیلات توسط بانک‌ها به بافت‌های فرسوده مجددا بررسی می‌شود و اگر مشکلاتی باشد آن را مرتفع خواهیم کرد.