چند خانه باید ساخت؟

طرح اقدام ملی، نیاز بازار مسکن را برطرف نمی‌کند

محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، با اشاره به مبانی در نظر گرفته شده برای برآورد تولید مسکن در طرح اقدام ملی گفت: « اعلام ساخت ۴۰۰هزار واحد یک پایه دقیق فکری قوی دارد. سال گذشته در کشور ۵۴۵هزار ازدواج ثبت ‌شده است. فرض را بر این گذاشتیم که ۲۰درصد از این جامعه می‌توانند خانه در اختیار داشته باشند و ۸۰درصد آن که ۴۰۰ هزار واحد است را برای خانه اولی‌ها هدف قراردادیم.» حتی اگر فرض کنیم 20درصد از زوج‌هایی که به‌تازگی ازدواج کردند، نیازی به مسکن نداشته باشند، باز هم ایراداتی به این نحوه محاسبات وارد است.
بر مبنای محاسبات وزارت راه و شهرسازی در طرح اقدام ملی، برآورد نیاز به مسکن برمبنای تقاضاهای ناشی از ازدواج شکل گرفته است. با دقت در جزئیات این طرح متوجه می‌شویم که طرح اقدام ملی توانایی پاسخ به تقاضاهای جدید بازار را ندارد. در این طرح مقرر شده صد هزار واحد از 400 هزار واحد در بافت فرسوده ساخته شود؛ یعنی بخشی از واحدها، برای ساکنان این مناطق درنظر گرفته شده و تحت مالکیت آنها خواهد بود. در واقع این بخش از واحدها نمی‌تواند به‌طور کامل انتظارات وزارت راه و شهرسازی برای پاسخ به تقاضاهای جدید را برآورده سازد.
همچنین برمبنای این طرح 200هزار واحد دیگر به شیوه مشارکتی ساخته خواهد شد. در این شیوه بخش‌ خصوصی در زمینی که دولت آماده کرده، اقدام به ساخت واحد مسکونی می‌کند. در نهایت پس از تکمیل واحدهای مسکونی، دولت و بخش خصوصی هر یک به نسبت سهم آورده اولیه خود، مالک واحدهای ساخته‌ شده می‌شوند. در حقیقت دولت نمی‌تواند برای آن دسته از واحدهایی که مالکیت آن با بخش‌خصوصی است، تعیین تکلیف کند. در واقع بخش خصوصی مختار است این واحدها را در اختیار هر کسی که خواست قرار دهد، درنتیجه دولت نمی‌تواند روی این بخش از مسکن ساخته شده نیز برای پاسخ به نیازهای جدید بازار حساب کند.
همچنین با توجه به وعده وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تکمیل طرح اقدام ملی تا پایان سال 1400، این وزارتخانه باید برای پاسخگویی به تقاضای جدید طبق برآورد خود، با توجه به نیاز 400 هزار واحدی
در هر سال تا پایان سال 1400، 800 هزار واحد بسازد؛ درحالی‌که طرح اقدام ملی، تنها نیمی از این تعداد را پوشش می‌دهد. درمجموع به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی با توجه به نحوه برآورد برای ساخت مسکن در قالب طرح اقدام ملی، دچار اشتباهاتی شده که ممکن است منجر به سیاستگذاری‌های متفاوت با شرایط جامعه بشود. شاید لازم است وزارت راه به‌همنظور سیاستگذاری هرچه بهتر، بررسی‌های بیشتری در این زمینه انجام دهد.

میزان واقعی نیاز به مسکن چقدر است؟
آخرین آمار از طرح جامع مسکن که توسط دولت تدبیر و امید نوشته شد، نیاز بازار مسکن را به صورت کلی به چهار دسته زیر تقسیم‌بندی می‌کند:
نیاز ناشی از کمبود مسکن: آمار به‌دست آماده از سرشماری سال 1395 خبر از کمبود یک‌میلیون و 371 هزار واحدی مسکن می‌دهد؛ یعنی در شرایط فعلی بعضی از خانوارهای کشور به‌صورت مشترک در یک واحد مسکونی زندگی می‌کنند یا به محل زندگی آنها نمی‌توان مسکن گفت. طبق این آمار تعداد خانوارهای کشور 24 میلیون و 196 هزار خانوار گزارش ‌شده، در‌حالی‌ که تعداد واحدهای مسکونی دارای سکنه در کشور 22 میلیون و 825 هزار واحد است.
نیاز ناشی از تقاضاهای جدید:بازار مسکن همواره با تقاضاهای جدیدی مواجه است که عمده آن را تقاضای ناشی از ازدواج رقم می‌زند. یکی از راه‌های برآورد تقاضای جدید بازار، محاسبه تعداد ازدواج در سال براساس میانگین ده سال اخیر است، اما نکته مهم وابستگی میزان ازدواج در کشور به شرایط اقتصادی خانواده است. این در حالی است که تأمین مسکن نقش بسیار اساسی در اقتصاد خانواده دارد؛ اگر تأمین مسکن به سهولت و با هزینه‌های کمتری ممکن شود، بی‌شک آمار ازدواج در کشور با رشد قابل‌توجهی روبه‌رو خواهد شد؛ بنابراین برآورد براساس میانگین تعداد ازدواج سالانه، نمی‌تواند نیاز ناشی از تقاضاهای جدید را پوشش دهد.
روش دیگر برآورد نیازهای جدید برای بازار مسکن، در نظر گرفتن تعداد ازدواج‌های ممکن در کشور است. بر همین اساس مطابق با سرشماری سال 1395، حدود 14 میلیون نفر مرد هرگز ازدواج نکرده در بازه سنی ده سال و بیشتر در کشور وجود دارد که تا سال 1405 با احتساب مرگ و میر حدود 12 میلیون نفر از آنها به سن بالای 20 سال خواهند رسید. مبتنی بر این برآورد تا سال 1405، 12 میلیون واحد مسکونی نیاز است تا پاسخگوی جمعیت جوان کشور باشد.
نیاز ناشی از بهسازی و نوسازی بافت فرسوده: بررسی‌های انجام ‌شده در طرح جامع مسکن نشان می‌دهد، در حال حاضر در ایران بیش از 2/11 میلیون نفر در 4/76 هزار هکتار بافت فرسوده شهری زندگی می‌کنند. با توجه به مشکلات متعدد بافت‌های فرسوده، این مساله از همه جهات تبدیل به تهدید برای شهرها شده است. علاوه بر بافت فرسوده شهری، واحدهایی که به‌دلیل سن بالا و عدم استحکام مصالح به کار رفته، نیاز به بهسازی دارند نیز باید به آمار اضافه کرد. طبق این برآورد حداقلی، می‌توان گفت پنج میلیون واحد مسکونی فرسوده شهری نیازمند به بازسازی است.
در بافت روستایی، سهم واحدهای مسکونی غیرمقاوم نگران‌کننده‌تر است. به گفته عزیزا... مهدیان، معاون بازسازی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، هم‌اکنون بیش از سه میلیون و 200هزار واحد روستایی غیرمقاوم در کشور وجود دارد؛ بنابراین درمجموع 2/8 میلیون واحد مسکونی کشور باید مورد بازسازی و بهسازی قرار گیرد.
نیاز ناشی از ذخیره طبیعی مسکن: به‌همنظور تنظیم بازار عرضه و تقاضا همواره نیاز به تعداد محدودی واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد؛ لذا به نظر می‌رسد که ‌باید حدود 600 هزار واحد نیز به عنوان ذخیره بازار، در ده سال برنامه‌ریزی و ساخته شود.
بنابراین تا سال 1405، بازار مسکن نیاز به ساخت 22 میلیون واحد مسکونی دارد. البته با توجه به آمار بالای خانه‌های خالی در کشور، دولت می‌تواند تنها با وضع قانون مالیات بر خانه‌های خالی، حداقل دو میلیون واحد از 6/2 میلیون واحد خالی از سکنه موجود در کشور را روانه بازار کند. در نتیجه نیاز بازار به تولید مسکن 20 میلیون واحد خواهد رسید.
این در حالی است که رکود صنعت ساختمان موجب شده است تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده مطابق با آمار تعداد پروانه صادره از شهرداری از سال 1395 تاکنون به‌سختی به یک میلیون واحد برسد؛ بنابراین هم‌اکنون نیاز به مسکن برای متعادل کردن عرضه و تقاضا در بازار 19 میلیون واحد مسکونی تا سال 1405 است. این یعنی سالانه چیزی حدود دو میلیون واحد مسکونی نیازمندیم.

جدول برآورد تعداد مسکن مورد نیاز جامعه از سال 1395 تا 1405

با فرض اجرای مالیات بر خانه‌های خالی و عرضه دو میلیون از 6/2 میلیون واحد خالی موجود در کشور، میزان نیاز واقعی کشور به تولید مسکن دو میلیون واحد در سال است.