حسین کعبی: وقتی فیگو را در جام جهانی زدم....
زمین و بازار آن
زمین به عنوان مهمترین عامل تاثیرگذار بر بازار مسکن ، از جایگاه ویژه ای در تحولات قیمت مسکن برخوردار بوده است. کمیابی و محدود بودن آن سبب شده است ، بخش اعظمی از قیمت ساخت و ساز متاثر از آن باشد.
از سویی دیگر به دلیل بازده بالا و ریسک اندک و روند دائمی قیمت ، بسیاری از فعالان بخش مسکن عملا به سرمایه گذار مطلق در این بخش تبدیل می شوند و به جای تولید واحدهای مسکونی ، عملا به خرید و فروش زمین مشغول هستند و به این ترتیب سرعت گردش سرمایه در بازار تولید مسکن کاهش می یابد.از آنجا که مهمترین هدف دولت در این خصوص فراهم کردن و عرضه کافی زمین برای برخورداری تمام اقشار، بویژه قشرهای کم درآمد جامعه است ، می تواند با 3 ابزار کارآمد در قالب تصویب مقررات مربوط به اراضی شهری ، مالیات بندی و دخالت مستقیم در این عرصه پای گذارد که با به کارگیری ابزارهای کنترلی باید به ایجاد توازن اقدام کند.
در دهه اول انقلاب و براساس اصل 31 قانون اساسی که صراحتا داشتن مسکن را حق هر فرد ایرانی می داند، نظارت دولت بر بازار زمین بسیار گسترده و فراگیر بود و زمین های ارزان قیمت دولتی برای ساخت و ساز در اختیار مردم قرار می گرفت و همین امر سبب شده بود که افزایش قیمت زمین از افزایش نرخ تورم هم کمتر باشد اما به علت نبود مدیریت صحیح و به کار نگرفتن متخصصان مربوطه ، به تدریج کیفیت ساخت تنزل یافت و کار به جایی رسید که کیفیت محصول تولیدی به پایین ترین حد ممکن سقوط کرد و دولت نیز عملا با نادیده گرفتن تعاونی های مسکن امکان فعال شدن انبوه سازان را فراهم کرد. اما سیاست دولت در سالهای بعد دگرگون شد و عملا بازار زمین در اختیار بخش خصوصی قرار گرفت که نتیجه آن افزایش سرسام آور قیمت زمین بود.
چالش های توسعه
یکی از مهمترین عواملی که تاثیر مخربی بر صنعت ساختمان کشور بر جای گذاشته است ، بی توجهی به اصول اساسی و زیربنایی این صنعت است. به عبارتی ، هر چند که امروزه از آخرین فناوری موجود و بهترین مواد اولیه در این بخش سود می جوییم ؛ اما هنوز نتوانسته ایم نظارت جامعی را راه اندازی کنیم. نظارت به معنی فردی و دستگاهی مشکلی را از میان بر نخواهد داشت. ما هنوز به یک دید و نگاه سیستمی در این خصوص دست نیافته ایم. به منظور تغییر شرایط باید توسعه صنعتی ساختمان را در کنار توجه به روشها و سیستم های کیفی پایه ریزی کنیم. روش صنعتی و نوین ساختمان به 2 مقوله طراحی سیستم و معماری تفکیک می شود. طراحی سیستم که در حال حاضر کمتر توجهی به آن می شود، به شاخص های اساسی که در یک بعد به الزامات طرح توجه داشته و به فاکتورهایی همچون وزن ساختمان ، قیمت تمام شده و سرعت ساخت معطوف شده و در بعد دیگر به الزامات فرا پروژه ای و عنایت به فاکتورهایی همچون ایمنی ، صرفه جویی در مصرف انرژی ، ملاحظات زیست محیطی و پایداری ساختمان منتهی می شود، تقسیم می گردد. در صورتی که ساختار صنعت ساختمان بر این اساس استوار شود، بدون تردید تخلف از آن غیرممکن خواهد شد و در چنین شرایطی است که می توان به کاهش قیمت تمام شده در مبحث ارزان سازی ساخت امیدوار بود.
گفت و گو
