حل مشکل مسکن روی زمین!

تورم سالانه بخش مسکن شهر‌ها در یک سال منتهی به تیرماه امسال به ۱۷/۳۲ درصد و تورم سالانه بخش اجاره به ۳/۳۲ درصد رسیده است. در سوی دیگر، هزینه ساخت‌وساز نیز جهشی کم‌سابقه را تجربه کرده و همین موضوع، یکی از عوامل مهم افزایش قیمت واحد‌های نوساز محسوب می‌شود. در چنین شرایطی، مسأله دیگر صرفا گران شدن مسکن نیست؛ بلکه فاصله میان درآمد خانوار و هزینه تأمین سرپناه به اندازه‌ای افزایش یافته که خرید خانه برای بخش بزرگی از جامعه به هدفی دور از دسترس تبدیل شده و مستأجران نیز هر سال بخش بیشتری از درآمد خود را برای حفظ سقف بالای سر خود هزینه می‌کنند. تازه‌ترین برآورد مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نشان می‌دهد سهم مسکن از هزینه خانوار در ایران اکنون به طور متوسط از ۵۰ درصد عبور کرده است؛ رقمی که نشان می‌دهد نیمی از درآمد خانوار، پیش از آن‌که صرف خوراک، درمان، آموزش، پوشاک یا پس‌انداز شود، درگیر هزینه سرپناه است.

خانه‌ای که هر روز دورتر می‌شود
تصویر بازار خرید مسکن در تهران، عمق این بحران را بهتر نشان می‌دهد. براساس برآورد‌ها متوسط قیمت اعلامی آپارتمان‌های نوساز در مناطق متوسط‌نشین تهران به حدود متری ۲۶۰ میلیون تومان رسیده است؛ هرچند کارشناسان، متوسط کلی قیمت در بازار را حدود ۲۰۰ تا ۲۰۵ میلیون تومان اعلام می‌کنند. همچنین براساس داده‌های ارائه‌شده از مرکز آمار ایران، تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی در تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۸۰درصد رسیده؛ در حالی که این رقم در زمستان ۱۴۰۴ حدود ۸/۶۱ درصد بود. یعنی تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی فقط در فاصله یک فصل، ۲/۱۸ واحد درصد افزایش یافته است. شدت افزایش قیمت مصالح ساختمانی در نرخ نقطه‌به‌نقطه نیز آشکار است. تورم نقطه‌به‌نقطه نهاده‌های ساختمانی در بهار به ۸/۱۰۶ درصد رسیده؛ به این معنا که هزینه ساخت مسکن طی یک سال دو برابر شده است. نرخ تورم نقطه‌ای در زمستان ۱۴۰۴ حدود ۸/۹۶ درصد بود و در یک فصل ۱۰ واحد درصد افزایش یافته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که هزینه ساخت هر متر مسکن از مرز ۴۰ میلیون تومان عبور کرده است؛ بنابراین بخشی از رشد قیمت مسکن را نمی‌توان صرفا به رفتار فروشندگان یا سازندگان و زمین نسبت داد؛ زیرا هزینه تولید نیز به شکل قابل توجهی افزایش یافته است.

نیمی از درآمد صرف سقف بالای سر می‌شود
غزال راهب، رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در روز‌های اخیر با اشاره به وضعیت فعلی بازار مسکن گفت: مسکن ۳۰ درصد از هزینه‌های خانوار را دربر می‌گیرد که این رقم در شرایط کنونی و به طور متوسط در ایران، بالاتر از ۵۰ درصد را شامل می‌شود. او از افزایش فشار تورم بر زمان دسترسی خانوار به مسکن سخن گفت و تأکید کرد که تورم فزاینده، مدت زمان دستیابی به مسکن مطلوب را طولانی‌تر می‌کند. رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، کنترل اجاره‌بها و اجرای مسکن استیجاری را بخشی از سیاست‌های در حال پیگیری دولت عنوان کرد و بر ضرورت حمایت بیشتر از دهک‌های پایین تأکید کرده است. راهب همچنین اجرای صنعتی‌سازی ساختمان را از راهکار‌های مهم برای تحرک‌بخشی به بازار مسکن می‌داند.
این اظهارات در شرایطی مطرح می‌شود که هزینه مسکن دیگر تنها یک هزینه ثابت در سبد هزینه‌های خانوار نیست بلکه به عاملی برای حذف یا کاهش سایر مخارج تبدیل شده است. وقتی بیش از نیمی از درآمد یک خانوار صرف مسکن می‌شود، طبیعی است که توان پس‌انداز برای خرید خانه، تأمین هزینه تحصیل، درمان، ازدواج و حتی مصرف روزمره کاهش یابد. برخی کارشناسان معتقدند اعطای زمین به خانوار‌های فاقد مسکن، می‌تواند مشکل زیادی از مستاجران را حل کند.

وعده‌هایی که باید به کلید خانه برسند
در سال‌های گذشته وعده‌های مختلفی برای افزایش عرضه و خانه‌دار شدن خانوار‌ها مطرح شده است. نهضت ملی مسکن یکی از مهم‌ترین این برنامه‌هاست. اکنون دولت چهاردهم نیز بر تکمیل پروژه‌های باقیمانده و تحویل واحد‌های در حال ساخت تأکید دارد.
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی در تازه‌ترین نشست پایش طرح‌های حمایتی مسکن، تکمیل ۱۶۰ هزار واحد مسکونی تا پایان سال را یک تعهد قطعی اعلام کرد و گفت: این موضوع صرفا یک حرف نیست بلکه تکلیفی است که باید عملیاتی شود. وزیر راه و شهرسازی همچنین نسبت به انحراف در روند اجرای پروژه‌ها هشدار داد و افزود: اگر در پروژه‌ها انحراف ۱۰ تا ۲۰ درصدی وجود داشته باشد، با اقدام سریع قابل‌مدیریت است؛ اما انحراف ۵۰ تا ۶۰ درصدی در برخی پروژه‌ها برای ما یک هشدار جدی است.
صادق بیان کرد: دولت قصد ندارد بار پروژه‌های مسکنی را برای دولت‌های بعدی باقی بگذارد و موظف است اعتماد ایجادشده را با تکمیل پروژه‌ها پاسخ دهد. براساس اعلام او، پیشنهاد‌هایی مانند تهاتر زمین برای تأمین منابع و افزایش سقف تسهیلات بانکی در شورای‌عالی مسکن و هیأت عالی بانک‌ها، تصویب و ابلاغ شده و بخشی از اختیارات نیز به مدیران کل استانی واگذار شده است.
این وعده‌ها، اما زمانی برای خانوار معنا پیدا می‌کند که به تحویل کلید خانه برسد. برای خانواده‌ای که سال‌ها در انتظار واحد مسکونی است، درصد پیشرفت پروژه یا تعداد مصوبات و تسهیلات بانکی به تنهایی کافی نیست؛ آنچه اهمیت دارد، زمان تحویل، قیمت نهایی و میزان آورده‌ای است که باید از جیب متقاضی پرداخت شود.
 

تمرکز بر مستأجران و کم‌درآمد‌ها
در این میان، سیاست دولت فقط به ساخت و تکمیل واحد‌های نهضت ملی مسکن محدود نمانده و مسکن استیجاری نیز در برنامه وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است. فرزانه صادق ۸ تیرماه، بازسازی واحد‌های آسیب‌دیده ناشی از جنگ تحمیلی سوم، تامین مسکن استیجاری و تکمیل طرح‌های حمایتی را از اولویت‌های اصلی وزارتخانه اعلام کرد. او همچنین بر تسریع در پرداخت تسهیلات متمم نهضت ملی مسکن تأکید کرد و از هماهنگی با وزارت نیرو برای کاهش و تقسیط بلندمدت هزینه انتقال انشعابات در پروژه‌های حمایتی خبر داد؛ اقدامی که می‌تواند فشار سهم آورده متقاضیان را کاهش دهد.
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز جزئیات بیشتری از برنامه حمایت از اقشار کم‌درآمد ارائه کرد. به گفته او، یکی از اصلی‌ترین دستورکار‌های وزارتخانه، فعال‌سازی دستورالعمل حمایت از دهک‌های یک تا چهار است. طاهرخانی گفت: اصل هدف طرح‌های حمایتی، خانه‌دار کردن دهک‌های پایین است و اگر متقاضیان به دلیل ضعف مالی از سامانه خارج شوند یا امتیاز خود را واگذار کنند، طرح شکست‌خورده محسوب می‌شود. براساس اعلام او، برای پروژه‌هایی که پیشرفت فیزیکی بالایی دارند، تسهیلات قرض‌الحسنه تا سقف ۴۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان دهک‌های یک تا چهار در نظر گرفته شده است. این حمایت به‌ویژه برای خانوار‌هایی اهمیت دارد که توان تأمین آورده خود را ندارند و در صورت افزایش هزینه پروژه، ممکن است از ادامه مسیر بازبمانند.
طاهرخانی ادامه داد: علاوه‌بر کمک به دهک‌های پایین، برای پروژه‌هایی که بالای ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند، تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی قرض‌الحسنه از محل منابع صندوق ملی مسکن در نظر گرفته شده است که از طریق کارگزاری بانک مسکن به ذینفع نهایی پرداخت می‌شود. تا به امروز، ۱۲ اداره‌کل استانی موفق به تأمین این تسهیلات برای حدود ۷۰۰۰ واحد مسکونی شده‌اند.
 

مسکن استیجاری
یکی از برنامه وزارت راه و شهرسازی، توسعه مسکن استیجاری است؛ سیاستی که در شرایط فعلی می‌تواند دست‌کم بخشی از فشار بازار اجاره را کاهش دهد. طاهرخانی در این مورد اعلام کرد که در مرحله نخست، ظرفیت خانه‌های سازمانی و املاک نهاد‌های عمومی وابسته مانند بانک مسکن و بنیاد مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد و حدود ۵۰۰۰ واحد برای ثبت‌نام آماده شده است. در مرحله بعد نیز قرار است از ظرفیت بخش خصوصی برای تولید و عرضه مسکن استیجاری استفاده شود. به گفته وی، تاکنون زمین برای ۶۰۰۰ واحد در این طرح تأمین شده و هدف نهایی، تأمین زمین برای ۷۵ هزار واحد است. طرح «آشیان» نیز زوج‌های جوانی را هدف گرفته است که بیش از پنج سال از زمان عقد آنها نگذشته باشد.

کسری ۶ میلیون مسکن در کشور
حسن محتشم، عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان این‌که کسری مسکن کشور را حدود شش میلیون واحد است، بیان کرد: این رقم در اواسط دهه ۹۰ حدود ۱۰ میلیون واحد برآورد می‌شد و طبق برآورد‌های جدید وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۴۰۵ به حدود شش میلیون واحد رسیده است. محتشم درباره طرح استیجار عمومی بیان کرد: قرار بود ۱۰ هزار واحد خریداری شود و حدود ۵۰ درصد آن خریداری شده، اما مشخص نیست چه تعداد از این واحد‌ها عملا در اختیار مستأجران قرار گرفته است. از نگاه او، حتی ۱۰ هزار واحد نیز در برابر کسری چند میلیون واحدی، رقم کوچکی است.

دو مشکل اساسی در بازار مسکن
بازار مسکن امروز با دو فشار همزمان مواجه است: از یک سو هزینه ساخت به دلیل جهش قیمت نهاده‌ها افزایش یافته و از سوی دیگر قدرت خرید خانوار‌ها کاهش پیدا کرده که نشان می‌دهد مصرف‌کننده نهایی همچنان زیر فشار است. یکی از راهکار‌های مؤثر برای کاهش فشار بازار مسکن و خانه‌دار شدن خانوارها، واگذاری زمین رایگان (اجاره ۹۹ ساله) به خانوار‌های فاقد مسکن همراه با تسهیلات ساخت است. در شرایطی که قیمت زمین سهم قابل‌توجهی از قیمت نهایی مسکن را تشکیل می‌دهد، حذف یا کاهش این هزینه، می‌تواند هزینه تمام‌شده ساخت را برای خانوار به میزان محسوسی پایین بیاورد. در این مدل، دولت می‌تواند زمین‌های دولتی و اراضی مازاد دستگاه‌ها را شناسایی و با اولویت خانوار‌های فاقد مسکن، به‌ویژه دهک‌های کم‌درآمد و زوج‌های جوان، واگذار کند. همزمان، وام ساخت با نرخ و دوره بازپرداخت متناسب با توان درآمدی خانوار در اختیار متقاضی قرار گیرد تا هزینه ساخت از مسیر تأمین مالی مناسب پوشش داده شود. مزیت این سیاست آن است که منابع عمومی به جای پرداخت صرف برای خرید خانه‌های موجود، مستقیما به افزایش عرضه مسکن اختصاص می‌یابد. از سوی دیگر، مشارکت خود خانوار در ساخت می‌تواند هزینه‌های واسطه‌گری و سوداگری را کاهش دهد.