‌عبور از سقف اجاره در حاشیه

افزایش قیمت اجاره مسکن در سال‌های گذشته منجر ‌به افزایش حاشیه‌نشینی در کلانشهرها به‌خصوص تهران شده است. با این حال طی چند سال گذشته دولت‌ها برای کنترل میزان افزایش اجاره مسکن(جلوگیری از افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها) اقدام به تعیین سقف افزایش کرده‌اند. تعیین سقف براساس شاخص‌های اقتصادی، نرخ تورم و وضعیت بازار مسکن انجام می‌شود و مالکان حق ندارند بیشتر از سقف تعیین‌شده میزان اجاره راافزایش دهند که در سال‌های گذشته مالکان بسیاری این موضوع را رعایت نکردند. ‌این سیاست برای حل مشکل مسکن و بازار اجاره راهگشا نیست و فقط مانند یک مسکن عمل می‌کند و باید در کنار آن تدابیر دیگری مانند افزایش عرضه مسکن و تسهیل وام‌های مسکن برای حل ریشه‌ای مشکل نیز اتخاذ شود.  
 
هشدار به مالکان متخلف 
‌بیش از یک ماه از آغاز فصل آغاز جابه‌جایی مستأجران و ۸۲روز از سال ۱۴۰۴ گذشته است که در هفته جاری نرخ تعیین سقف برای شهر تهران اعلام شد در‌حالی‌که بسیار از مستأجران پیش از این و با نرخ‌های بالاتر از نرخ اعلامی وزارت راه و شهرسازی، قراردادهای اجاره را تمدید کرده‌اند.  
‌رضا خالقی مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران روز دوشنبه هفته جاری (۱۹‌خردادماه) از تصویب سقف افزایش نرخ اجاره‌بها سال ۱۴۰۴ در شهر تهران خبر داد و اعلام کرد: براساس دستورالعمل ابلاغی وزارت راه و شهرسازی، حداکثر میزان افزایش نرخ اجاره برای شهر تهران نسبت به سال گذشته ۲۵‌درصد و برای سایر شهرهای استان که جمعیت بالای ۱۰۰هزار نفر دارند. همچنین شهرهای جدید استان، ۲۰درصد تعیین و ابلاغ شده است.  
‌وی هشدار داد که مالکان متخلف در صورت عبور از این سقف، با شکایت مستأجران تحت‌پیگرد قانونی و تعزیرات قرار می‌گیرند. این موضوع در چارچوب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره قابل رسیدگی است و در صورت اثبات تخلف موجر، جرائمی مطابق با قانون اعمال خواهد شد. هیچ مالکی حق ندارد بیش از این نرخ به مستأجر واحد مسکونی را اجاره بدهد.‌با این حال سقف ۲۵درصدی برای کنترل افزایش اجاره، یک اقدام کوتاه‌مدت است که اگر با سیاست‌های درآمدی و حمایتی همراه نشود‌ باعث رشد قراردادهای غیررسمی خواهد شد‌. یعنی مالکان برای جبران هزینه‌ها و مستأجران برای اجتناب از دردسرهای جابه‌جایی با هم توافق می‌کنند که مبلغ اجاره واقعی را بالاتر از سقف تعیین شده ببندند. با این حال براساس گزارش مرکز آمار، در اردیبهشت‌ماه امسال کمترین میزان افزایش نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها در ۳۰ماه گذشته در استان تهران ثبت شد که نشان‌دهنده کاهش التهاب در بازار اجاره است.  ‌امسال مقرر شد تا سقف تعیین افزایش اجاره‌بهای مسکن به‌صورت استانی و منطقه‌ای باشد و نرخ آن در شورای مسکن هراستان تهران وبه استناد قانون و براساس مطالعات شورای عالی مسکن که در فروردین به ریاست رئیس‌جمهور تشکیل شد تعیین شود.حال رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به جام‌جم می‌گوید: این افزایش ۲۵‌درصدی به‌طوری متوسط در سطح شهر تهران رعایت شده اما در برخی مناطق و حاشیه‌های پایتخت رعایت نشده و نرخ افزایش در سال جاری نسبت به سال گذشته بیشتر از ۲۵درصد بوده است.  
 
واحدهای اجاره بیشتر شد
 کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در مورد تأثیر تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بهای مسکن اظهار کرد: وزارت راه و شهرسازی امسال نسبت به سال‌های گذشته تصمیم بهتری گرفت و شاخص کشوری را حذف و شاخص منطقه‌ای را تعیین کرد که به استانداران اختیار داده شده تا براساس نیاز منطقه و رشد تورم مسکن در آن منطقه، میزان سقف افزایش اجاره را مشخص کنند.
وی با اعلام این‌که امسال و تا امروز التهابی در بازار اجاره تهران نداشتیم، افزود: رفتن اتباع غیرمجاز سبب افزایش فایل‌های اجاره در سطح شهر تهران شده و حتی در برخی مناطق فایل‌های اجاره وجود دارد اما متقاضی وجود ندارد. این موضوع در مورد واحدهای دربستی در اختیار اتباع خارجی که با چند خانوار آنجا را اجاره می‌کردند‌،خیلی بیشتر شده است.
 رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرد: واحدهای اجاره با توجه به خروج اتباع غیرمجاز در برخی مناطق بیشتر شده، مثلا در منطقه مشیریه، شهرک کاروان، بخش جنوبی منطقه ۱۶ و نازی‌آباد، راه‌آهن و جوادیه که اتباع زیاد بودند، امروز واحدهای اجاره بیشتر و متقاضی کمتر شده است.
 
سقف در برخی مناطق رعایت نمی‌شود
 گودرزی در مورد تغییرات اجاره‌بهای مسکن در سال‌جاری نسبت به سال گذشته، گفت: خوشبختانه درمجموع کل مناطق شهر تهران به‌جز یک یا دو منطقه، افزایش اجاره‌بها نسبت به پارسال بین ۲۰ تا ۲۵ درصد است؛ البته احتمال دارد در برخی مناطق مالکان ارقام بالاتری را اعلام کنند اما در کل تا امروز میزان افزایش در حدود نرخ اعلامی دولت قرار دارد.
 وی با اشاره به این‌که بازار خریدوفروش مسکن در رکود به‌سر می‌برد و التهابی هم در بازار اجاره نیست، ادامه داد: این روند تا‌کنون عادی بوده و مردم هم به بلوغ فکری رسیده‌اند که ارقام نامتعارف ندهند. زیرا بیشتر افراد اجاره‌نشین کارگر و کارمند هستند و با توجه به درآمدهای‌شان نمی‌توانند ارقام بالاتری را پرداخت کنند و مالکان هم این موضوع را می‌دانند و آن را رعایت می‌کنند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران سقف تعیین شده ۲۵ درصد برای افزایش اجاره مسکن را نرخی نزدیک به واقعیت عنوان کرد و گفت: امسال تصمیم درست و عاقلانه‌ای گرفته شده است. قراردادهای اجاره از طریق سامانه مشاوران املاک قابل رصد و کنترل است و به مشاوران املاک توصیه کردیم قراردادهای سال گذشته را مشاهده کنند و براساس آن رقم اجاره امسال تعیین شود.
گودرزی گفت: البته در مناطق بالای شهر تهران شرایط فرق می‌کند ولی در مناطقی که تراکم جمعیت بیشتر است، درآمد مستاجران این‌قدر نیست که اجاره‌بهای نامتعارف را بپذیرند و مالکان هم می‌دانند که وسع مستاجران نمی‌رسد و نرخ مناسبی ارائه می‌دهند.
وی تاکید کرد: در برخی مناطق بالای تهران مانند شهرک غرب و پونک رشد اجاره مسکن نسبت به سال گذشته حدود ۳۰ تا ۳۵درصد است ولی بیشتر اجاره‌نامه‌ها در مرکز و مناطق جنوبی شهر بسته می‌شود که افزایش ۲۰ تا ۲۵درصد داشته است.
 این مقام صنفی با بیان این‌که افزایش نرخ در حاشیه‌های شهر تهران بیشتر از رقم سقف تعیین شده است، گفت: در منطقه پردیس به‌دلیل وجود مسکن مهر افزایش‌ها حدود ۲۰درصد بوده اما در مناطقی مانند رباط‌کریم واسلامشهر افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی را شاهد هستیم. تراکم جمعیت در این مناطق و تقاضا نسبت به عرضه بیشتر است. زیرا تعدادی از مستاجران که نتوانستند در تهران مسکن اجاره کنند به سمت این مناطق رفتند.
 
آمار خانه‌های خالی را نداریم!
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درموردقراردادهایی که خارج از بنگاه وباهدف رعایت نشدن سقف افزایش اجاره‌نامه‌ها بسته می‌شود، گفت: هیچ نظارتی بر قراردادهای خارج از بنگاه وجود ندارد و قابل رصد نیست و ممکن است این تعیین سقف معاملات غیررسمی را بیشتر کند. همچنین امیدواریم تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها، مبنایی برای افزایش حداقل اجاره قرار نگیرد.
گودرزی گفت: مشاوران املاک سعی می‌کنند موضوع تعیین سقف رعایت شود اما شاید مالکی نخواهد آن را رعایت کند که در اینجا ممکن است موجر و مستاجر توافقی خارج از بنگاه داشته باشند.  وی با اشاره به این‌که آمار دقیق از خانه‌های خالی وجود دارد، گفت: باید از نظام تشویقی استفاده شود تا مالکان ملک خود را وارد بازار اجاره کنند؛ البته تشویق‌هایی وجود دارد اما در اجرا با مشکل مواجه است. اگر خانه‌های خالی وارد بازار اجاره شود، نه‌ فقط شاهد افزایش نخواهیم بود بلکه کاهش اجاره‌بها رخ خواهد داد.

ضعف تعیین سقف اجاره مسکن
تعیین سقف اجاره مسکن، یکی از ابزارهای سیاست‌گذاری دولت برای کنترل بازار اجاره و حمایت از مستأجران در شرایط تورمی است. این سیاست با هدف جلوگیری از افزایش بی‌رویه نرخ اجاره و مهار فشار اقتصادی بر اقشار کم‌درآمد به‌کار گرفته می‌شود. 
در شرایطی که بازار مسکن دچار التهاب می‌شود و عرضه متناسب با تقاضا نیست، تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها می‌تواند به‌صورت موقت آرامش نسبی ایجاد کند و مانع از کوچ اجباری خانوارها به حاشیه شهرها یا سکونت در مناطق نامناسب شود اما می‌تواند آثاری داشته باشد که در ادامه به‌صورت مختصر به آن اشاره می‌شود:
کاهش انگیزه مالکان برای عرضه واحدهای اجاره‌ای: سقف‌گذاری ممکن است باعث شود برخی مالکان از عرضه ملک خود در بازار اجاره منصرف شوند یا به سمت اجاره کوتاه‌مدت و غیررسمی بروند.
ایجاد بازار سیاه و قراردادهای صوری: به‌دلیل محدودیت‌های قیمتی، ممکن است قراردادهای زیرمیزی یا توافقات غیررسمی بین مالک و مستأجر شکل بگیرد که شفافیت بازار را کاهش می‌دهد.
چالش‌های اجرایی و نظارتی: بدون سامانه‌های دقیق و قوی برای ثبت و کنترل قراردادها، اجرای سقف‌گذاری با مشکلات و تخلفات گسترده روبه‌رو می‌شود.