دانش حقوقی

آشنایی با املاک در رهن

رهن عقدی است که به موجب آن شخص بدهکار مالی را برای وثیقه به طلبکار می‌دهد که رهن‌دهنده را «راهن» و طرف مقابل را «مرتهن» می‌‌گویند. فرض کنیم ملکی قبلا به لحاظ اعطای تسهیلات بانکی در رهن بانک قرار گرفته و صاحب ملک پس از ساخت منزل مسکونی قصد فروش آن را دارد یا این که شخصی برای خرید آپارتمان از تسهیلات بانکی استفاده می‌کند و در ازای مبلغ 10 میلیون تومان خانه را به رهن بانک می‌گذارد.

کد خبر: ۴۲۲۴۹۵

در این شرایط بعضی افراد این سوال برایشان پیش می‌آید که آیا این فرد حق فروش خانه را دارد؟ که پاسخ قانون به این سوال این است که رهن‌گذاشتن آپارتمان یا ملک از طرف راهن به پایه و اساس مالکیت او لطمه‌ای وارد نمی‌کند و صرف فروش آن با رعایت حقوق مرتهن (بانک)‌ منعی ندارد. با این حال باید توجه داشت که فروش ملک یا آپارتمانی که به رهن گذاشته شده بدون اجازه مرتهن به شرط حفظ حقوق بانک بلامانع است و هنگام تنظیم سند فروش باید قید شود که ملک یا آپارتمان در رهن بانک است و به حقوق مرتهن اشاره شود. املاک در رهن و این که آیا می‌توان از این املاک وقتی بخشی از آن در رهن بانک است برای آزادی متهم در دادسرا یا دادگاه به عنوان وثیقه استفاده کرد یا نه نیز سوالی است که همواره مطرح می‌شود. قانون می‌گوید راهن نمی‌تواند ملکی را که قبلا در رهن بوده برای آزادی متهم در وثیقه قرار دهد چون با این اقدام به حقوق بانک لطمه وارد می‌شود مگر این که از بانک اجازه گرفته شود زیرا هرگاه متهمی که وثیقه می‌سپارد و در مواقعی که حضورش در دادگاه ضروری است، حاضر شود با رعایت سایر شرایط قانونی، وثیقه مزبور ضبط می‌شود و چه بسا تحت شرایطی خسارات و ضرر و زیان ناشی از جرم نیز از این محل برداشت شود برای همین وثیقه‌گذاشتن چنین ملکی دارای اشکال و منافی با حقوق بانک (مرتهن)‌ است. در این میان سوال رایج دیگر این است که اگر در زمان عقد رهن به مال مورد رهن (عین مرهونه)‌ اضافه شود این میزان اضافه به چه کسی تعلق دارد که باید گفت چنانچه طرفین در قرارداد به این موضوع اشاره‌ای نکرده باشند و بین آنها قراری در این خصوص گذاشته نشود حاصل رهن و زیادتی که ممکن است در آن به وجود آید در صورتی که متصل باشد جزو رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است پس اگر فرض کنیم یک راس گاو موضوع عقد قرارداد باشد چنانچه از این گاو گوساله‌ای به دنیا بیاید این حمل (گوساله)‌ متعلق به راهن است ولی اضافه وزن این گاو متعلق به مرتهن خواهد بود. پس اگر ملکی دارای افزایش قیمت شد این افزایش قیمت متعلق به مرتهن است.

وضعیت فوت راهن یا مرتهن و تکلیف عقد رهن در این شرایط نیز دغدغه بسیاری از افراد است که به گفته قانون با مرگ هر یک از طرفین لطمه‌ای به عقد رهن وارد نمی‌شود ولی در صورت فوت مرتهن، راهن می‌تواند تقاضا کند که رهن به تصرف شخص ثالثی که با توافق او و ورثه معین شود درآید و در غیر این صورت موضوع توسط دادگاه حل و فصل شود.