ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی

5. تصویر نیاز مسکن از سال 1386 تا 1391

سیاستهای اتخاذ شدة دولت در سالهای اخیر، در قالب تبصرة 6 قانون بودجه و سایر برنامه‌های اجرایی، در راستای تعادل بخشی به بازار مسکن بوده است. لذا در راستای سیاستگذاری مناسب و حفظ تعادل در بخش، شناسایی تصویری از وضعیت آتی بخش مسکن ضرورت می‌یابد.

بر اساس هرم جمعیتی موجود در کشور، تا سال 1391 جریان فزاینده تقاضا بر بازار مسکن کشور حاکم خواهد بود. با توجه به تقاضای ناشی از خانوارهای جدید و کاهش تقاضای ناشی از مرگ و میر و میزان تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی کل نیاز سالانه بخش مسکن به تولید واحدهای مسکونی از یک میلیون و دویست و هشتاد و پنج هزار واحد در سال 1386 به یک میلیون و ششصد و هشتاد و پنج هزار واحد بالغ خواهد شد. لذا برنامه‌ها و سیاستها در بخش مسکن باید با در نظر گرفتن افق آینده تا سال 1391 تدوین گردند.

برنامة نیاز مسکن طی سالهای 1391- 1386  ( هزارواحد)

از‌ این رو، لایحة ساماندهی و حمایت از تولید و عرضة مسکن با نگاهی به آینده و در راستای تداوم برنامه‌های اجرایی تبصره 6 تدوین و از مراحل تصویب مجلس شورای اسلامی گذشته است.


6. لایحة سامان‌دهی و حمایت از تولید و عرضة مسکن

در پی نهایی شدن سند راهبردی- اجرایی طرح جامع مسکن در سال 1385 برای برخوردی جامع و همسونگر با مسائل و مشکلات فراروی بخش مسکن و اجرای تعدادی از این برنامه‌ها در قالب تبصره 6 قانون بودجه سال 1386 کل کشور، ضروری می‌نمود بستر قانونی برای تداوم این برنامه‌ها و مهیا شدن زمینة اجرایی سایر برنامه‌ها و راهبردهای طرح جامع مسکن فراهم گردد.

این لایحه که اولین و جامع‌ترین قانون در ارتباط با تدوین سیاستها و برنامه‌های بخش مسکن می‌باشد، سه راهبرد اساسی را دنبال می‌نماید:

1. اقدامات و اتخاذ سیاستهای مناسب برای افزایش ظرفیت تولید و سرمایه‌گذاری بخش مسکن از طریق برقراری حمایتها، تسهیلات و تأمین سایر نهاده‌های مورد نیاز

اهم این سیاستها، که برای اجرا و تحقق آنها تسهیلات بانکی و یارانه‌های مورد نیاز نیز پیش‌بینی شده است، عبارتاند از:

الف) واگذاری زمین با اعمال تخفیف و تقسیط یا واگذارای حق بهره‌برداری به صورت اجارة ارزان قیمت به منظور:

- حمایت از تولید انبوه و عرضة مسکن توسط بخش غیردولتی با استفاده از فناوریهای نوین و رعایت الگوی مصرف مسکن؛

- حمایت از سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی در اجرای طرحهای تولید مسکن؛

- حمایت از بهسازی و نوسازی و تولید و عرضة مسکن در بافتهای فرسودة شهری و سکونتگاههای غیررسمی توسط بخش غیردولتی.

ب‌) گسترش و توسعة بازارهای مالی و استفاده از ابزارهای نوین تأمین منابع مالی مورد نیاز برای تولید مسکن در کشور از طریق:

- ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانة تسهیلات رهنی؛
- راه‌اندازی شرکتهای تأمین سرمایه در حوزة مسکن؛
- استفاده از شرکتهای لیزینگ برای تأمین منابع مالی تولید مسکن به صورت اجاره و اجاره به شرط تملیک؛
- انتشار اوراق مشارکت و سایر ابزارهای مالی- اسلامی؛
- انتشار اوراق گواهی سپردة عام و خاص با نرخی بیش از نرخ سود علی‌الحساب پرداختی به سپرده‌های بلند مدت شبکة بانکی؛
- جذب مشارکت و سرمایه‌گذاران خارجی در تولید انبوه مسکن؛
- استفاده از صندوقهای سرمایه‌گذاری مشترک در داخل و خارج با هدف جذب منابع برای تولید انبوه مسکن.

ج‌) ارائة راهکارهای تولید، واردات و به کارگیری ماشین آلات تولید مسکن انبوه

- برقراری مالیات بر اراضی بایر با کاربری مسکونی در محدودة شهرها به منظور پیشگیری از معطل ماندن این اراضی و استفاده از آنها در تولید مسکن؛
- برنامه‌ریزی تولید و تأمین مصالح مورد نیاز بخش مسکن و حمایت از تولید مصالح استاندارد با فناوریهای نوین و در صورت نیاز به واردات، صدور مجوز ورود آنها بدون تعرفه؛
- برنامه‌ریزی لازم به منظور آموزش و تربیت کارگران ماهر مورد نیاز در زمینه‌های حرف ساختمانی توسط وزارت کار و امور اجتماعی.

2. برقراری و حمایت از برنامه‌های تأمین مسکن ویژة گروههای کم درآمد و اقشار آسیب‌پذیر 

 اعطای زمین به صورت واگذاری حق بهره‌برداری (اجاره بلند مدت) برای:

- تولید و عرضة مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی؛
- تولید و عرضة مسکن برای گروههای کم درآمد، اعضای تعاونیهای مسکن یا تحت پوشش نهادهای متولی این گروهها یا خیرین مسکن‌ساز یا سایر تشکلهای غیردولتی مرتبط؛
- تولید و عرضة مسکن (اجاره و اجاره به شرط تملیک) از طریق نهادهای غیردولتی، دستگاههای متولی گروههای کم درآمد و خیرین و واقفین مسکن‌ساز؛ 

* پرداخت تسهیلات قرض‌الحسنة اجارة مسکن (برای اسکان موقت) ساکنین در بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی، ضمن پرداخت تسهیلات نوسازی و بهسازی مسکن در این بافتها.

* تخفیف حداقل 50 درصد هزینة عوارض ساخت و تراکم ساخت و تقسیط بدون کارمزد باقیماندة طرحهای تولید مسکن ویژه گروههای کم درآمد و طرحهای تولید مسکن در بافتهای فرسوده.

3. اقداماتی در راستای بهبود کیفیت ساخت و ساز در کشور

- حمایت از کیفیت ساخت و ساز واحدهای مسکونی از طریق پرداخت بخشی از هزینه‌های بیمه کیفیت؛
- پرداخت تسهیلات یارانه‌ای برای احیاء نوسازی بافتهای فرسوده و نامناسب شهری؛ 
- تهیة طرح هادی روستاها با هدف بهسازی فضاهای مسکونی روستاها و نوسازی مسکن روستایی؛
- حمایت از تولید مصالح استاندارد و جلوگیری از تولید و مصلاح غیراستاندارد؛
- صیانت از فرهنگ غنی ایرانی- اسلامی در حوزة معماری و شهرسازی و ارتقاء کیفیت طرحها، توجه به مبانی و رعایت هویت ایرانی- اسلامی در کلیة طرحهای شهرسازی، معماری و تولید مسکن.

7. اقدامات اجرایی دولت نهم در بخش مسکن

الف) در حوزة مسکن و ساختمان

*ارائة لایحة پیش فروش ساختمان

این لایحه به منظور ساماندهی بازار پیش فروش خرید مسکن و پیشگیری از سوء استفادههای احتمالی با همکاری قوة قضائیه، تهیه و پس از تصویب در دولت به مجلس محترم شورای اسلامی ارائه گردیده است.

لایحة قانونی پیش فروش مسکن به نحوی تدوین شده که هم حقوق تولید کننده وهم مصرف کنندة مسکن حفظ شود. بر اساس این لایحه، پیش فروش ساختمان منوط به اخذ مجوز از وزارت مسکن و شهرسازی می‌باشد و پیش فروش بر اساس قراردادهای تیپ (که در آنها علاوه بر مشخصات فنی و معماری ساختمان، مساحت، طبقه، شمارة واحد، تعداد اتاقها، نوع مصالح داخلی، پارکینگ، انباری و سایر مواردی که در پروانه قید شده یا عرفاً در قیمت آن تأثیرگذار است، معین شده باشد) صورت می گیرد.

اصلاح و طراحی ضوابط مالیاتی در بخش مسکن در راستای ارتقای نظام مالیاتی

- برقراری مالیات بر اراضی بایر با کاربری مسکونی؛

برقراری مالیات بر اراضی بایر با کاربری مسکونی در محدودة شهرها به نرخ 12 درصد بر مأخذ ارزش معاملاتی، به منظور پیشگیری از معطل ماندن این اراضی و استفاده از آنها در تولید مسکن در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضة مسکن طراحی شده است.

این سیاست منجر به کاهش انگیزة نگهداری مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای خواهد شد. لذا با کاهش تقاضای سرمایه‌ای زمین عدم انگیزه نگهداری زمین به‌صورت بایر می‌تواند به افزایش تولید مسکن کمک نماید.

تعامل بخش مسکن و نظام بانکی در راستای اجرای برنامه‌های بخش

انعقاد قرارداد با سه بانک عامل به منظور اختصاص تسهیلات بانکی معادل 13500 میلیارد ریال ( 135 میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی) با هدف تولید مسکن اجاره ای در سال 1385 و انعقاد قرارداد با 6 بانک به میزان 100000 میلیارد ریال تسهیلات بانکی ( 140 میلیون ریال برای هر واحد) در سال 1386.

پیشنهاد و تصویب اعطای تسهیلات طرحهای زودبازده اشتغال زا به بخش مسکن

در سال 1385 اختصاص مبلغ 30000 میلیارد ریال از تسهیلات طرحهای زود بازده به پیشنهاد وزارت مسکن به طرحهای زود بازده بخش مسکن مورد تصویب قرار گرفت که مبلغ 7000 میلیارد ریال آن جذب شد.
 
اجرای پروژه‌های مسکونی

- اجرای 681 پروژه، به صورت استیجار دولتی‌، استیجار با منابع داخلی‌، استیجار خصوصی، انبوهسازی مشارکتی در سطح کشور که شامل 79942 واحد مسکونی می‌باشد؛
- تعداد 33 پروژه مسکن استیجاری در 22 استان و 25 شهر کشور‌، در محدودة بافتهای فرسودة شهری تعریف شده است.

تصویب آیین‌نامه‌ها و شیوه‌نامه‌‌های اجرایی

- تصویب آیین‌نامه حمایت از فناوریهای نوین در تولید مسکن و رعایت مقررات ملی و مقاوم سازی در هیئت محترم دولت؛
- تصویب آیین‌نامه نظارت بر استاندارد اجباری مصالح ساختمانی به منظور نظارت بر تولید‌، توزیع و مصرف مصالح ساختمانی و اجرایی شدن آن از سال 1385 در کل کشور؛
- تصویب و ابلاغ شیوه‌نامة آموزش‌، تمدید و ارتقاء پایة مهندسین عضو سازمانهای نظام مهندسی و اجرای آن در سطح کشور؛
- تصویب و ابلاغ شیوه‌نامة تشخیص صلاحیت‌، رتبهبندی و صدور پروانه شرکتهای کنترل و بازرسی ساختمان کشور؛
- تصویب و ابلاغ شیوه‌نامة تعیین مجریان آموزش دوره‌های تمدید و ارتقاء رشته سازمانهای نظام مهندسی‌؛
- تصویب و ابلاغ شیوه‌نامة تشخیص صلاحیت و صدور پروانة اشتغال مدرسین دوره‌های آموزشی ویژه مهندسان؛
- تدوین آیین‌نامة انتشار اوراق مشارکت توسط بانک مسکن و تصویب آن در کارگروه اصل 127؛
- تدوین آیین‌نامة حمایت از اجرای مبحث 19 در ساختمانها و تصویب آن در کارگروه ستاد تبصره 13؛
- تدوین شیوه‌نامه‌های مربوط به نظارت عالیه‌، خدمات بهره‌وری و کمک به نظارت گروههای کم درآمد موضوع تبصره (6) قانون بودجه 1386.
- تصویب و ابلاغ شیوه‌نامة تشخیص صلاحیت و صدور پروانه سازندگان انبوه مسکن و ساختمان کشور؛
- تدوین آیین‌نامه الگوی خانة نمونة شهری و روستایی؛

ب) در حوزه شهرسازی و معماری

تصویب قانون تعاریف محدوده و حریم شهرها و روستاها

در مجموعه قوانین و مقررات نظارتی و توسعه و عمران کشور که شامل بیش از 250 قانون‌، آیین‌نامه‌، تصویب‌نامه، اساسنامه، دستورالعمل و بخشنامه است، حداقل 200 بار به موضوع حدود شهر و اراضی پیرامون آن تحت عناوین مختلف اشاره شده است که این مسئله مشکلات متعددی را به لحاظ تعریف‌، نحوه تعیین و مرجع تصویب هر یک به وجود ‌می‌آورد لذا ضرورت ارائه یک قانون هماهنگ که قابلیت تجمیع کلیه تعاریف قبلی را دارا بوده و ضمن رفع شبهات ناشی از تعدد تعاریف‌، برای دستگاههای مرتبط و بهره بردار، زمینه لازم برای نظارت هر چه بهتر در توسعه کالبدی سرزمین را فراهم آورد‌، احساس ‌می‌گردید.

در همین راستا لایحة تعاریف محدوده و حریم شهرها و روستاها به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی به تصویب هیئت محترم دولت رسیده و پس از طی تشریفات قانونی لازم‌، در زمان دولت نهم‌، به تصویب مجلس محترم شورای اسلامی رسید.

تهیه و بررسی و تصویب طرح جامع تهران و طرح تفصیلی 22 منطقه تهران

از جمله نکات مهمی که در تهیه طرح جامع تهران و طرح تفصیلی آن قابل طرح است، عبارتاند از :
- همزمانی تهیه طرح جامع و طرح تفصیلی شهر تهران (برای اولین بار) و توافق‌، همکاری و مشارکت بین وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری تهران در چارچوب تشکیل نهاد مشترک تهیه کنندة طرحهای‌ جامع و تفصیلی؛
- اشراف و حضور کامل شورای اسلامی شهر تهران در روند تهیه و بررسی طرح؛
- تدوین طرح جامع تهران براساس شیوه ساختاری راهبردی یعنی تدوین چشم‌انداز و راهبردهای کلان و ترسیم ساختار شهر و ضوابط و مقررات برای نیل به چشم‌انداز؛
- انجام مطالعات پشتیبانی طرح شامل مطالعات زلزله‌، حمل و نقل و ترافیک‌، سیل و محیط زیست، مطالعات آب و مدیریت؛
- تدوین و تعیین عناوین اسناد «طرحهای موضعی و موضوعی برای شهر تهران» که تهیة این اسناد، بهروز رسانی و پویایی طرح جامع را تضمین می‌کند؛
- تدوین «الزامات و شروط تحقق طرح جامع» که با هدف تحقق پذیری بیشتر طرح جامع، اصلاحات لازم در قوانین‌، مقررات و رویه ها و همچنین نقش دستگاههای مختلف را در ارتباط با طرح جامع پیش بینی کرده است.

بررسی و تصویب 32 طرح جامع شهری و راهبری 158 طرح جامع شهری

بررسی و تصویب طرحهای جامع شهری، که بهعنوان طرحهای بلند مدت نحوة استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه‌های‌ مسکونی‌، صنعتی‌، بازرگانی‌، اداری‌، کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندیهای‌ عمومی شهری‌، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتقالی (ترمینال) و فرودگاهها و بنادر سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و اولویتهای‌ مربوطه را تعیین می‌کند، بر عهده شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است که در این راستا و از ابتدای دولت نهم تعداد 32 طرح جامع شهر به تصویب نهایی این شورا رسیده و در حال حاضر تعداد 158 طرح جامع شهری در دست تهیه ‌می‌باشد.

راهبری تهیه 5 طرح مجموعه شهری

با توجه به آثار متقابل شهرهای همجوار بر روی کلان شهرها‌، طرح مجموعه شهری برای 5 کلان شهر کشور تعریف گردیده که عبارتاند از: شهرهای تهران‌، تبریز‌، مشهد‌، اصفهان و شیراز که در حال‌ حاضر طرح مجموعه شهری تهران به ‌تصویب رسیده و بقیه در دست تهیه است.

بررسی و تصویب 17 طرح جامع ناحیه‌ای و راهبری 70 طرح جامع ناحیه‌ای

به منظور تدوین سیاستها و ارائه راهبردها در زمینه هدایت و کنترل توسعه و استقرار مطلوب مراکز فعالیت‌، مناطق حفاظتی و همچنین توزیع مناسب خدمات برای ساکنان شهرها و روستاها در یک یا چند شهرستان که از نظر ویژگیهای‌ طبیعی و جغرافیایی همگن بوده و از نظر اقتصادی و اجتماعی و کالبدی دارای ارتباطات فعال متقابل باشند، به استناد قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی‌، طرحهای‌ توسعه و عمران (جامع) ناحیه‌ای تهیه می‌شود. در این راستا از ابتدای دولت نهم 17 طرح بررسی و تصویب شده و در حال حاضر راهبری 70 طرح دیگر در دستور کار این حوزه قرار دارد.

بررسی و تصویب یک طرح کالبدی منطقه‌ای و راهبری هشت طرح کالبدی منطقه‌ای

طرحهای‌ کالبدی منطقه‌ای به منظور مکان‌یابی و گسترش آینده شهرهای موجود و ایجاد شهرها و شهرکهای‌ جدید در سطح کشور تعریف ‌می‌شود که در حال حاضر کشور به 10 منطقه تقسیم شده است که طرح منطقة آذربایجان قبل از دولت نهم به تصویب رسیده بود و بعد از شروع کار دولت نهم نیز طرح منطقه زاگرس به تصویب رسید و در حال حاضر 8 طرح دیگر در دست مطالعه و بررسی است.

*تصویب 5 ضابطه و مقررات شهرسازی و معماری؛
*چاپ 7 عنوان کتاب با موضوع شهرسازی و معماری؛
*بررسی و تصویب 30 طرح ویژه و مغایرت اساسی؛
* برگزاری 10 همایش و سمینار تخصصی و آموزشی.