از سوداگران مسکن مالیات بگیرید

گرانی سرسام‌آور مسکن در دو دهه اخیر، موجب تضعیف قدرت خرید مردم عادی شده و هزینه اجاره‌بها نیز فشار سنگینی به عموم جامعه وارد می‌کند. در این شرایط، بر اساس آمارها نزدیک به 5/2 میلیون واحد مسکونی در کشور خالی از سکنه است. مالکان این خانه‌ها، افراد مرفهی هستند که با ساخت و خرید این واحدها و عدم فروش آنها، منتظر جهش قیمتی مسکن هستند تا با قیمت بالاتری آنها را به فروش برسانند و پول بیشتری به جیب بزنند.

به علت خلأ قوانین مالیاتی در کشور، افرادی که در بازار ملک سرمایه‌گذاری می‌کنند و سودهای کلانی به جیب می‌زنند و گرانی مسکن را بر عموم مردم تحمیل می‌کنند، مالیات قابل توجهی نیز نمی‌پردازند.

راهکارهای حذف سوداگری در بازار مسکن، اعم از ایجاد شفافیت، تمرکززدایی جمعیت و اعمال تغییرات روی پارامترهای مربوط به عرضه و تقاضای مسکن و مدیریت تقاضای کاذب است. یکی از راهکارهای کاهش تقاضای کاذب در بازار مسکن، وضع مالیات است. در این میان مالیات بر عایدی سرمایه، جایگاه ویژه‌ای دارد. توصیه کارشناسان به دولت و مجلس، وضع هر چه سریع‌تر قانون مالیات بر عایدی سرمایه است.

چند سال قبل، مالیات بر عایدی سرمایه یک گام تا تصویب داشت، اما با رایزنی‌های عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی، مجلس آن را تصویب نکرد.

سوداگری در هر بازاری تبعات زیانباری بر جا می‌گذارد. در بازار مسکن آثار سوداگری بسیار مهم‌تر و مخرب‌تر است. مسکن علاوه بر این‌که یک کالای اساسی و غیرمنقول است، به عنوان یک صنعت پیشران و مؤثر در اقتصاد مطرح است. لذا رونق و سلامت بازار مسکن علاوه بر آثار اجتماعی، نقش تعیین‌کننده‌ای در پیشبرد اقتصاد دارد. به منظور حذف یا کاهش سوداگری در بازار مسکن، راه‌های متنوعی پیشنهادشده است. به نظر می‌رسد راهکارها بیش از آن‌که سلبی باشند، باید زمینه سوداگری را از بین ببرند تا فعالیت‌های سوداگرانه در مقابل فعالیت‌های مولد صرفه اقتصادی نداشته باشد. مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از تملک املاک و مسکن، یکی از اجزای مالیات بر عایدی سرمایه است که بیشتر کشورهای پیشرفته آن را به‌عنوان یکی از اجزای مالیات بر درآمد پذیرفته و اجرا می‌کنند و نزدیک به یک قرن از قدمت آن می‌گذرد.

این مالیات بر رشد قیمت مسکن، یعنی تفاضل قیمت خرید و فروش آن وضع می‌شود و به این ترتیب بخشی از عایدی سرمایه ناشی از تملک آن را از صاحب آن سلب می‌کند.

این پایه مالیاتی ضمن ایجاد منابع جدید درآمدی برای دولت‌های مرکزی و محلی (شهرداری‌ها)، می‌تواند با کنترل نوسانات قیمت مسکن، نقش مهمی را در جلوگیری از انحراف و هجوم سرمایه‌ها به این بخش برای فعالیت‌های سودجویانه ایفا کند.

ایجاد شفافیت در بازار مسکن

شفافیت در امور اقتصادی از جمله مهم‌ترین پیش‌نیازها برای اتخاذ یا اعمال هرگونه تصمیم اقتصادی است. در صورت وجود شفافیت و اطلاع از روند موجود در بازار مسکن می‌توان تصمیمات صحیح، مؤثر و عادلانه گرفت. علاوه بر آن، شفافیت می‌تواند نقش پیشگیرانه از سوداگری هم داشته باشد.

ایجاد بورس مسکن یا ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور نمونه‌هایی از بسترهای افزایش شفافیت در بازار مسکن است.همچنین سامانه ملی املاک و اسکان کشور به شکل بانک اطلاعاتی از تمامی املاک موجود در کشور است؛ به این معنا که آخرین اطلاعات مربوط به تمام واحدهای مسکونی، تجاری و... موجود در کشور شامل مشخصات هویتی مالکان، آدرس و موقعیت آنها، اطلاعات دقیق از خریدوفروش و اجاره ملک باید در این سامانه ثبت شود.

علاوه بر این با استفاده از این سامانه می‌توان وضعیت سکونتی این املاک شامل ملکی یا استیجاری بودن و همچنین خالی از سکنه یا خانه دوم بودن را برای تمام املاک مسکونی و غیرمسکونی قابل رصد و رهگیری قرار داد. از جمله عوامل و بسترهای ایجاد انگیزه سوداگری، بخصوص در بخش مسکن که محدودیت عرضه وجود دارد، تقاضای بالای مسکن در مقابل عرضه پایین آن است.

وقت اقدامات مثبت همین الان است

فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصادی درباره مزایای مالیات بر عایدی سرمایه به خبرنگار ما گفت: عایدی سرمایه درآمدی است که از راه غیرمولد به دست می‌آید و عدم‌دریافت مالیات از این درآمد غیرمولد باعث از بین رفتن بخش مولد جامعه می‌شود.

پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن با اشاره به این‌که در فضای اقتصادی کشور در طول 15 سال گذشته بخش غیرمولد کشور بسیار رشد کرده است، تصریح کرد: مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند به عنوان یک ابزار تنبیهی برای افرادی که قصد سودجویی و کسب درآمد از فعالیت‌های غیرمولد را دارند به کار گرفته تا سرمایه‌ها به بخش مولد جامعه هدایت شود.

مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور افزود: دریافت مالیات بر عایدی سرمایه باعث کاهش نگهداشت سرمایه به‌منظور افزایش ارزش آن خواهد شد که در مجموع کار مثبتی به شمار می‌آید.

یزدانی با بیان این‌که پیاده‌سازی طرح مالیات بر عایدی سرمایه، به زیرساخت نیاز دارد، تاکید کرد: برای این‌که این مالیات از بخش مسکن دریافت شود به سامانه جامع املاک و مستغلات نیاز است که کار بزرگی به شمار نمی‌آید. اگر زیرساخت اطلاعاتی کشور وجود داشته باشد براحتی این کار در همه بخش‌ها قابلیت اجرا داشته و فعالیت‌های سوداگرانه دیگر در اقتصاد جذاب نخواهد بود.

مشکلات اقتصادی، ریشه سیاسی دارند

افشین پروین‌پور، کارشناس مسکن درباره دریافت مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن به جام‌جم گفت: این طرح به همراه دریافت مالیات از خانه‌های خالی در سال 94 به مجلس رفت، اما به دلیل لابی‌های گسترده‌ای که صورت گرفت رأی نیاورد و دریافت مالیات از خانه‌های خالی هم که تصویب شد به مرحله اجرا نرسید.

وی افزود: در همان زمان آقای آخوندی، وزیر راه و شهرسازی طی نامه‌ای به رئیس مجلس خواستار تصویب نشدن مالیات بر عایدی سرمایه شد و طی لابی‌های دیگری که صورت گرفت باعث شد این طرح رأی نیاورد.

پروین‌پور با بیان این‌که مشکلات اقتصادی در ایران ریشه اقتصادی ندارد، تاکید کرد: مشکلات اقتصاد ایران ریشه در سیاست دارد. اقتصاد سیاسی بدترین حالتی است که می‌تواند افراد یک جامعه را درگیر کند و برای حل این موضوع هیچ اقدامی هم صورت نمی‌گیرد. اگر مشکلات، ریشه اقتصادی و فنی داشته باشد از طریق مباحث اقتصادی قابل حل است، اما لابی‌های سیاسی با فرمول‌های اقتصادی حل نمی‌شود.

این کارشناس مسکن با اشاره به این‌که فعالیت‌های غیرمولد در ایران راحت‌تر از تولید انجام می‌شود، تصریح کرد: تا زمانی که بازارهای غیرمولد سود زیادی را نصیب سرمایه‌گذاران می‌کند، هیچ سرمایه‌ای وارد تولیدی که تسهیلات آن با نرخ 30 درصد محاسبه می‌شود نخواهد شد. متاسفانه فعالیت‌های غیرمولد و سوداگرانه براحتی در ایران انجام می‌شود، اما اگر کسی کار تولیدی انجام دهد انواع و اقسام موانع را سر راه او قرار می‌دهیم تا آن را تعطیل کند.

به گفته وی، فعالیت‌های سوداگرانه باعث تورم و رکود اقتصادی می‌شود و از سوی دیگر اشتغالی را ایجاد نمی‌کند، در حالی که دولت‌ها باید مسیر ایجاد اشتغال از طریق تولید را تسهیل کنند و آن هم دریافت مالیات بر عایدی سرمایه است.

پروین‌پور به تجربه کشورهای دیگر مبنی بر دریافت مالیات بر عایدی سرمایه اشاره کرد و افزود: کشورهایی که از رونق اقتصادی بهره‌مند هستند، مالیات بر عایدی سرمایه را دریافت می‌کنند تا فقط بخش تولید سود نصیب سرمایه‌گذاران کند. مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن این‌گونه است که ساختمان اول برای افراد معاف از مالیات است، اما اگر ساختمان دوم خریداری شد باید 30 درصد مبلغ خانه، مالیات داده شود و اگر ساختمان سوم تهیه شد باید 60 درصد قیمت کل خانه مالیات پرداخت شود.

به این ترتیب افراد به‌منظور سرمایه‌گذاری برای خرید مسکن اقدام نمی‌کنند و فقط برای رفع نیاز مصرفی اقدام به خرید خانه می‌کنند.

معرفی مالیات بر عایدی سرمایه

عایدی سرمایه به زبان ساده به سود حاصل از سرمایه اطلاق می‌شود. سود حاصل از سرمایه نوعا عبارت است از تفاوت قیمت فروش یک دارایی نسبت به قیمت خرید آن.

ممکن است در فاصله زمانی خرید تا فروش سرمایه بخشی از ارزش دارایی مستهلک شده باشد. همچنین ممکن است بخشی از افزایش قیمت دارایی افزایش اسمی و ناشی از افزایش سطح عمومی قیمت‌ها (تورم) باشد. لذا برای محاسبه عایدی واقعی سرمایه باید تعدیلات مربوط به استهلاک و تورم در آن اعمال شده باشد. بر عایدی واقعی سرمایه، مالیاتی به نام مالیات بر عایدی سرمایه وضع می‌شود.

مالیات بر عایدی سرمایه مالیاتی است که: 1) به منظور کسب درآمد دولت وضع نمی‌شود و هدف اصلی‌اش هدایت صحیح نقدینگی است. 2) سود ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه را تا حدی کنترل می‌کند. 3) مالیات بر ثروت و مالیات مضاعف نیست.

مالیات بر عایدی سرمایه در واقع مالیاتی است که بر ارزش دارایی وضع نمی‌شود، بلکه بر افزایش ارزش دارایی یا همان عایدی دارایی وضع می‌شود. لذا مالیات بر عایدی سرمایه نوعی مالیات بر درآمد است نه مالیات بر ثروت.

به‌طور مثال اگر کسی ملکی را در سال جاری به قیمت صد میلیون تومان خریداری کند و در سال بعد به قیمت 120 میلیون تومان بفروشد، 20 میلیون تومان افزایش ارزش دارایی پس از کسر اثر تورم عمومی و استهلاک، مشمول پرداخت مالیات خواهد بود.

کشورهای پیشرفته چقدر از افزایش قیمت مسکن مالیات می‌گیرند؟

در آلمان، انگلستان، آمریکا، اسپانیا، فرانسه، کره جنوبی و دیگر کشورها با هدف کنترل سوداگری، خانه‌های دوم افراد مشمول پرداخت مالیاتی تحت عنوان مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر می‌شود. این مالیات به صورت درصدی از افزایش ارزش معاملاتی زمین یا مسکن هنگام نقل و انتقال سند، از فروشنده دریافت می‌شود، اما ملک اول افراد که تقاضای مصرفی آنهاست از این مالیات معاف است.

با توجه به این‌که ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است و همچنین تولیدکنندگان مسکن مشمول این مالیات نیستند، این مالیات فقط تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و هزینه این تقاضاها را در بازار زمین و مسکن شهری افزایش می‌دهد؛ لذا تأثیر قابل توجهی بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مولد ندارد.

این پایه مالیاتی، تجربیات جهانی متعددی دارد و تعداد زیادی از کشورها در حال پیاده‌سازی این نوع مالیات هستند.

قانون مالیات بر عایدی مسکن (CGT) از سال 1982 در انگلستان اجرایی شده و نرخ پایه این مالیات 40درصد است. هرچقدر از زمان مالکیت یک ملک توسط مالک آن گذشته باشد، نرخ این مالیات که هنگام فروش ملک دریافت می‌شود به شکل پلکانی کاهش یافته و در سال دهم به 24درصد کاهش می‌یابد.

این قانون مالیاتی، معافیت‌هایی نیز دارد که مسکن اصلی و مصرفی افراد یکی از شاخص‌ترین این معافیت‌هاست.

در آلمان نیز با هدف کنترل سوداگری، خانه‌های دوم افراد مشمول پرداخت مالیاتی تحت عنوان مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر می‌شود. این مالیات بر مبنای ارزش اجاره‌ای ملک است و در نرخی بین 5 تا 20درصد اخذ می‌شود. این مالیات باید در دوره‌های سه‌ماهه پرداخت شود و درآمد ناشی از آن به شهرداری شهری که ملک در آن قرار دارد تخصیص داده می‌شود.

در کشورهای دیگر نظیر اسپانیا، کانادا، آمریکا، ایرلند، فرانسه، دانمارک و کره جنوبی نیز این مالیات اخذ می‌شود. با این حال، این نوع پایه مالیاتی که علاوه بر ایجاد یک منبع درآمد پایدار برای دولت و شهرداری‌ها، جنبه تنظیم‌گری دارد، تاکنون در ایران به اجرا درنیامده است.