طرح مسکن اجتماعی برای وقت گذرانی مطرح شده است /افزایش قیمت مسکن، حاصل آمارهای اشتباه مسئولین این حوزه است

دکتر بیت الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس بازار مسکن در این زمینه به جام جم آنلاین گفت: براساس آمارهای موجود علی‌رغم اظهارنظرهای غیرکارشناسی برخی مسئولان طی 4 سال گذشته روند تولید مسکن به پایین‌ترین حد خود رسید و اکنون شاهد آزاد شدن فنر قیمتی به دلیل کمبود و افزایش تقاضا هستیم. ستاریان درادامه دلایل افزایش قیمت و آینده بازار را اینگونه تشریح کرد.
• اصلی‌ترین دلیل افزایش قیمت یکباره مسکن طی شش ماه گذشته به نظر شما چیست؟
از سال 95 پیش‌بینی کردیم که با توجه به وضعیت مسکن و تولیدی که انجام نشده بود و تراکم در بخش تقاضا ایجاد شده بود، انتهای سال 95 در واقع نتایج برجام در بخش مسکن ملموس باشد و این بازار تحت تاثیر قرار گیرد. ولی با توجه به کند پیش رفتن این توافق‌نامه – برجام - پیش‌بینی به نیمه دوم 96 منتقل شد و در شهریورماه سال گذشته دیدیم جهش قیمتی آغاز شد، در واقع پیش‌بینی با یکسال تاخیر عملی شد.
• یعنی شما این جهش قیمتی را پیش بینی کرده بودید؟
اجازه دهید توضیح دهم که طی این دوره یاد شده یعنی شهریور سال گذشته روند رشد قیمت با منحنی بسیار کمی آغاز شد و ادامه پیدا کرد تا خرداد سال جاری که بیشترین حجم افزایش قیمت یعنی رقمی حدود 50 درصد تجربه شد. اینکه بگوییم دقیقا پیش‌بینی شده بود خیر ولی عوامل و شواهدی بود که رونق مسکن آغاز می‌شود و در میانه‌راه برخی سیاست‌ها و اتفاق‌ها این روند را تسریع کرد. البته امروز هم پیش‌بینی می‌کنیم روند فعلی تا پایان سال اگر شرایط همینگونه باشد؛ ادامه خواهد داشت.
• منظور شما از برخی عوامل و سیاست‌های اشتباه چیست؟
اصلی‌ترین دلیل روند اجرای برجام است، با توجه به خروج آمریکا از برجام پیش‌بینی این بود که اگر روند قبل از خروج آمریکا را در کشورمان داشتیم از سال 97 دوباره رکود مسکن آغاز شود به این دلیل که تولید عرضه و تقاضا را در حالت تعادلی قرار می‌داد و در نهایت ثبات قیمتی ایجاد می‌شد. ولی آمریکا از برجام خارج شد و معادلات اقتصادی کشورمان نیز دستخوش تغییراتی شد که امروز پیش بینی می‌کنیم روند رونق بازار مسکن در بخش تولید، ساخت و معاملات تا نیمه دوم سال آینده نیز ادامه خواهد یافت.
• در این شرایط آیا تا شهریور سال آینده همچنان نگرانی در بازار حاکم است؟
اجازه دهید اینگونه توضیح دهم که اصولا با توجه به شرایط مطرح شده در بازار مسکن 4 نوع افزایش را تجربه می‌کنیم. افزایش قیمت، تعداد معاملات، سرمایه‌گذاری و تولید؛ این روند در شرایط عادی تاجایی ادامه می‌یابد که به دلیل تراز تولید و تقاضا در واقع قیمت مسیرش از دیگر بخش‌ها جدا خواهد شد و بسیار کندتر از قبل پیش می‌روند. اما نباید فراموش کنیم تاکنون سیاست‌های منطقی بر بازار مسکن حاکم نبوده و همواره تنش‌هایی در بازار تجربه می‌شود.
• بارها مسئولان خبر از مازاد مسکن داده‌اند پس چطور شما معتقد هستید مسکن کمبود داریم؟
فراموش نکنید براساس رکود گذشته تا امروز تقریبا 4 سال است که تولید نداشتیم. این درحالی است که دائم مسئولان برای تحت تاثیرقراردادن بازار اعلام کردند مازاد مسکن داریم – که البته کاملا اشتباه بود – این اظهارنظرهای اشتباه و واکنش بازار با این گفته‌ها در نهایت انباشت کمبود 4 ساله مسکن را به امسال منتقل کرد. البته خریداران در دوره‌هایی واقعا توان خرید نداشتند اما عامل اصلی آدرس اشتباهی بود که مسئولان در این زمینه می‌دادند.
• منظور شما از آدرس اشتباه چیست؟
ببینید وقتی مسئولی خبر از مازاد مسکن می‌دهد در واقع دو کد بسیار تاثیرگذار به بازار منتقل می‌کند. یکی اینکه حداقل برای مدت یک یا دوسال روند افزایش قیمت متوقف خواهد بود و دیگری هم یعنی حاشیه نشینی در منطقه به حداقل خود رسیده و تقاضایی برای مسکن نخواهیم داشت. خوب حالا خودتان با توجه به شرایط فعلی پاسخ دهید آیا آدرس درست بوده است؟ این نوع اظهار نظرهای غیرکارشناسی به سرمایه‌گذاران این کد را می‌دهد که فعلا بازار برای سرمایه‌گذاری مناسب نیست چون تقاضایی نداریم و از سوی دیگر خریداران هم برای خرید ارزان‌تر وارد بازار نمی‌شود که رکود تنها دستاورد آن است.
• آیا واقعا خانه خالی داشتیم یا داریم؟
براساس استانداردهای بین المللی درصدی از منازل مسکونی در هر شهر متناسب با برخی آیتم‌ها همیشه خالی است که این درصد از 4 تا 8 درصد متغیر است. به عنوان مثال در شهرهای توریستی استاندارد خانه‌های خالی 8 درصد است. بنابراین بله همیشه خانه خالی داریم ولی نه آن میزانی که مسئولان دائم اعلام کردند. با این آمارهای اشتباه نمی‌توان بازار را مدیریت کرد.
• برسیم به طرح‌های مسکن که از سوی دولت مطرح شده مثل مسکن اجتماعی، مسکن مهر، مسکن استیجاری یا از این موارد نظرشما درباره این گونه طرح‌ها چیست؟
من فکر می‌کنم اشتباهی در این زمینه رخ داده، چون اصولا مطرح شدن اینگونه طرح‌ها در شرایط ایستا و ایده‌آل مسکن و اقتصاد مطرح می‌شود. یعنی جامعه‌ای که همه موارد در آن اصولی تدارک دیده شده نه شرایط فعلی ایران که مشکلاتی را تجربه می‌کنیم. به این ترتیب طرح‌های مطرح شده در زمانی کارایی دارد که بخش بسیار جزئی از یک دهک پایین جامعه امکان تهیه مسکن نداشته باشد نه درشرایط اقتصاد ایران که دهک متوسط کشور هم درگیر تامین مسکن مناسب است. من اعتقاد دارم این طرح‌ها صرفا برای وقت گذرانی مطرح شده و در نهایت طرح‌های نا موفق خواهند بود.
• منظور شما از جوامع توسعه یافته با شرایط ایده‌آل برای طرح‌های مطرح شده چیست؟
خوب این نکته کاملا مشخص است که براساس استانداردهایی یک کارگر باید با دوسال کارکردن امکان تامین مسکن مناسب خود را داشته باشد در این شرایط طرح‌های مسکن استیجاری، مسکن اجتماعی و از این موارد کارایی ندارد. منظور این نوع جوامع است . من فکر می‌کنم مطرح شدن این نوع طرح‌ها برای اقتصاد ایران صرفا منحرف کردن افکار عمومی است.
• واقعا قدرت خرید مردم در زمینه مسکن پایین است؟
برای پاسخ به این سئوال باید توضیحاتی را داشته باشیم. اصولا در ایران قدرت خرید مردم دربخش‌های مختلف اقتصادی مثل مسکن اشتباه محاسبه می‌شود. بله در برخی از دهک‌ها ما مشکلاتی داریم که قدرت خرید مردم بخصوص در مسکن بسیار پایین است ولی در دیگر بخش‌ها قدرت خرید وجود دارد. برآورد نیاز 4 میلیون واحد مسکن برای بازار براساس قدرت خرید واقعی مردم از سوی کارشناسان مطرح شده است. ببینید واکنش مردم در بازارهای موازی مسکن مثل ارز، سکه ، دلار ، خودرو و ازاین موارد دقیقا واقعیت قدرت خرید آنها را نمایان می‌کند. نباید اشتباه کنیم چون دربخش مسکن گروهی مسکن خود را فروخته و مسکن بهتری را خریداری می‌کنند و مسکن قبلی را تحویل دهک‌پایین‌تر می‌دهند و این روند ادامه می‌یابد تا نهایتا ارزان‌ترین واحدهای مسکونی خالی می‌مانند. منظور این روند برای خرید مردم است نه اینکه فردی از صفر بخواهد منزلی تهیه کند. من اعتقاد دارم قدرت خرید مردم هرگز درست ارزیابی نشده است و همین نکته عامل تصمیم‌گیری‌های اشتباه است.
• به این ترتیب شما معتقد هستید نقدینگی به زودی سراغ بازار مسکن خواهد رفت؟
منظور این نیست. با توجه به نقدینگی که در بازار جریان دارد، می‌توانیم محاسبه کنیم قدرت خرید مردم چقدر است؟ امروز قدرت خرید وجود دارد، ولی جاذبه مسکن هنوز برای سرمایه‌های سرگردان آنقدر که فکر می‌کنیم مناسب نیست. اصولا 40 سال است که مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است و این کالا از خصوصیات روانی کالاهای سرمایه‌ای کاملا پیروی می‌کند. به این معنی که حتما قیمت این کالا باید صعودی باشد تا جاذبه برای ورود سرمایه ایجاد شود. به عنوان مثال خریداران حاضر نیست ملکی را ارزان بخرد ولی برآورد کرده باشد که سال آینده قیمت مسکنی که خریداری کرده‌اند یک درصد کاهش خواهد یافت. درحالی که حاضرند همان مسکن را به دوبرابر قیمت خریداری کند ولی پیش‌بینی افزایش قیمت کوتاه مدت را داشته باشد. پس اگر جاذب بشود قطعا رونق بالایی خواهد داشت.
• نیاز واقعی بازار مسکن ایران چقدر است و چند واحد تولید می‌کنیم؟
با توجه به رکود قبلی که اشاره شد امروز بیش از 4 میلیون واحد مسکونی نیاز داریم. ولی در شرایط عادی سالانه ایران به یک میلیون و سیصدهزار واحد مسکونی نیاز دارد و این تعداد در پیک تقاضا و بهترین شرایط برآورد شده است. این درحالی است که در بالاترین رونق تولید و بیشترین سرمایه‌گذاری تنها 900 هزار واحد مسکونی می‌توانیم تولید کنیم. پس همیشه کسری تولید مسکن در بازار داریم. یکی از دلایل هم فناوری‌های پایین تولید مسکن و نبود شیوه‌های نوین ساخت و ساز است که پروسه تولید را نه تنها گران می‌کند بلکه زمان زیادی را هم به خود اختصاص می‌دهد.
• امروز تناسب ساعات کار کارگران و تامین هزینه‌ اجاره مسکن در جامعه ایران چقدر است؟
برآوردهایی که داریم امروز 12 ساعت کار می‌تواند اجاره مسکن مورد نیاز یک کارگر را تامین کند. درحالی که براساس استانداردهای منطقی 8 تا 15 درصد درآمد خانواده باید در این بخش هزینه شود. یعنی با یک چهارم حقوق هزینه اجاره روزانه مسکن تامین شود، هرچند در برخی کشورهای توسعه یافته تنها با یک ساعت کار هزینه اجاره یک روز مسکن تامین می‌شود. یک کارگر ایرانی امروز باید علاوه بر 8 ساعت کار قانونی 4 ساعت اضافه کاری را هم در کارنامه خود ثبت کرده باشد تا بتواند هزینه اجاره یک روز مسکن مورد نظرش را بپردازد حالا بعد از آن تازه نوبت به هزینه‌های خانواده می‌رسد که باید بازهم کارکند تا آنها را نیز تامین کند.

عماد عزتی/ جام جم آنلاین