من مدیر ساختمان هستم

در قدیم که هنوز آپارتمان نشینی و زندگی عمودی مد نشده بود ، هر خانه ای چاردیواری اختیاری ای بود که همه خرج و مخارج آن را صاحبخانه خودش می داد و کاری هم به کسی نداشت.

کد خبر: ۱۲۸۲۱۲

اگر شیر آب خراب می شد ، صاحبخانه خودش می دوید سر کوچه و حسن آقا لوله کش را صدا می زد. دیوار نم می داد ، عباس آقا بنا که خانه اش سه تا خانه آن طرف تر بود کار را ردیف می کرد. برق کشی مشکل پیدا می کرد ، اوس رجب مانند برق پیدایش می شد... اما حالا که آپارتمان نشینی توی بورس است ، هنوز هم در خیلی از ساختمان ها مشخص نیست برای تعمیرات و اداره ساختمان چه کسی باید پیشقدم شود؛ اگر قرار باشد مسوولیت کار به افراد مشخصی سپرده نشود ، آن وقت آپارتمان ظرف چند سال یک اثر باستانی توپ می شود که حتی نباید به آن هم نگاه کرد ؛ چراکه ممکن است فرو بریزد ، از آن مهمتر این که همیشه به علت دادن و ندادن هزینه ها دعوا و مرافعه است.
در این شرایط است که برای مشخص شدن تکلیف کار و این که روشن شود چه کسی باید اوس رجب برق کش ، عباس آقا بنا ، حسن آقا لوله کش و... را صدا کند ، هزینه های ساختمان را مشخص کند و از هر نفر بگیرد ، باید برای ساختمان مدیر یا هیات مدیره ای انتخاب شود. در این شماره وکیل کوشیده ایم چگونگی انتخاب مدیر و مسائل داخلی آپارتمان را بررسی کنیم.

طبق ماده 5 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ، در صورتی که مالکان یک آپارتمان بیش از 3 نفر باشند ، باید یک مجمع عمومی تشکیل شود و در آن مجمع مدیر یا هیات مدیره ای انتخاب شود.
در این جلسه مجمع عمومی ، اول از همه باید رئیس مجمع تعیین شود ، سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از میان مالکان یا اشخاص خارج انتخاب می شوند تا حقوق ، وظایف و مسوولیت های مدیر را به عهده گیرند.
طبق ماده 8 این آیین نامه برای رسمیت مجمع عمومی ، حضور مالکان (یا نماینده آنها) که بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی مال آنها باشد یا نماینده آنها ضروری است ؛ ولی اگر این تعداد مالکان حال و حوصله یا شرایط حضور در این جلسه را نداشتند برای 2 بار این جلسه به 15 روز بعد موکول می شود ، اما اگر باز هم این مالکان عزیز یا نماینده آنها در جلسه حاضر نشدند ، آن وقت دیگر هر کدام از مالکان که در جلسه باشند ، تصمیمی که درباره انتخاب مدیر یا هیات مدیره بگیرند با نظر اکثریت معتبر است.
تعداد مدیران باید فرد باشد و مدتی که آنها به عنوان مدیر ساختمان فعالیت می کنند دست کم 2 سال است ؛ ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند ، اما در عین حال انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع است.
اگر پیش از رسیدن به 2 سال مدیر یا مدیران ساختمان دلشان از کار زده شود و استعفا کنند یا آن که خدای ناکرده غزل خداحافظی بخوانند و در شرایطی از این دست ، آن وقت باید مجمع فوق العاده تشکیل شود و مدیر یا هیات مدیره جدید را تعیین کند.
تصمیماتی که از سوی مدیران گرفته می شود تنها با اکثریت آرا معتبر است. یک نفر از مدیران هم به عنوان خزانه دار انتخاب می شود که کارش ثبت هزینه ها و کارهای مالی است.
نکته مهم درباره مدیر یا اعضای هیات مدیره این است که آنها چون امین شرکا هستند ، نمی توانند همین طوری سر خود یک نفر دیگر را به جای خودشان انتخاب کنند.

مدیری برای تمام فصول

چون بحث ما حقوقی است ، لازم نیست بگوییم مدیر باید چه شخصیتی داشته باشد ، تنها به این نکته اکتفا می کنیم که مدیر شدن یا عضو هیات مدیره شدن برای رئیس بازی و امر و نهی نیست ؛ بلکه برای آن است که با قاطعیت کارهای مورد نیاز ساختمان را پیگیری کند.

مدیران بخوانند

طبق تبصره یک ماده 10 آیین نامه اجرایی در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد ، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند و دادگاه ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی کرده و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم کنند و تا 2 برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
در این شرایط استفاده مجدد از خدمات هم تنها در صورت پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط و با گواهی مدیر یا مدیران یا به حکم دادگاه و نیز پرداخت هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود

بنا به ماده 14 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ، مدیر یا مدیران ساختمان مسوول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند و یکی از اولین کارهایشان این است که در هر ساختمان با تناسب قسمتهای اختصاصی مربوط به هر فرد و قسمتهای مشترک سهم هر فرد را از کل هزینه هایی که برای ساختمان می شود مشخص و نقد کند.
برای این کار ، قانون اختیاراتی به مدیر یا مدیران داده است تا حرفش اجرا شود و همین طوری روی هوا حرف نزند.طبق ماده 10 مکرر قانون در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ، این بدهی از طرف مدیر یا هیات مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.
در این شرایط ، هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد ، مدیر یا هیات مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک مانند شوفاژ ، تهویه مطبوع ، آب گرم ، برق ، گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکنند اداره ثبت محل ، به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول این وجه طبق اظهارنامه ابلاغ شده ، اجراییه صادر می کند و آن وقت دیگر... بیاور و باقالی بار کن.
البته در این شرایط مدیر یا هیات مدیران موظفند به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوری اقدام کنند.

می توانی اعتراض کنی

البته اگر چه قانون به مدیران یا هیات مدیره اختیارات زیادی داده است ، اما این به آن معنا نیست که تو هیچ اعتراضی به تصمیمات آنها نمی توانی بکنی و حکم آنها لازم الاجرا است ، بلکه به عنوان یکی از مالکان می توانی به این تصمیم اعتراض کنی.

یکی از وظایف مهم مدیر ساختمان بیمه کردن همه بنا به عنوان یک واحد درمقابل آتش سوزی است

طبق تبصره 3 ماده 10 همین آیین نامه ، نظر مدیر یا هیات مدیران ظرف 10روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه صالحه قابل اعتراض است که دادگاه هم خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی می کند و رای می دهد که این رای قطعی است.

گواهی برای تسویه حساب

گفتم که حرف مدیر ساختمان معتبر است. باور ندارید ، ماده 12 آیین نامه اجرایی را بخوانید تا حرفم را باور کنید: دفاتر اسناد رسمی موظفند که هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه کنند یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد بدهند که پرداخت بدهی های معوق مالک در سند تنظیمی قید شود.

مدیری برای آتش نشانی

یکی از وظایف مهم مدیر یا مدیران ساختمان طبق ماده 14 آیین نامه این است که همه بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه کنند و برای این کار هم باید سهم هر یک از شرکا را مشخص کنند و از او بگیرند ؛ البته طبق ماده 14 قانون تملک آپارتمان ها در صورت اقدام نکردن برای بیمه آتش سوزی در صورتی که آتش سوزی رخ بدهد ، مدیر یا مدیران ، مسوول جبران خسارت هستند. تنخواه گردان طبق ماده 27 آیین نامه مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند ، می توانند به منظور تامین هزینه های ضروری و فوری وجوهی را به عنوان تنخواه گردان از شرکا دریافت کنند.