همه چیز برای یک سقف

تمام مکاتب اقتصادی معتقدند بدون پرداختن به مباحث نظری درباره اقتصاد زمین ، مکانیسم قدرت اقتصادی انحصاری مالکیت خصوصی در بازار زمین ، موجب رانت جویی عوامل اقتصادی خواهد شد

کد خبر: ۱۴۶۰۶۵

و رانت جویی بر اساس نظریه های اقتصادی کارکرد ناکارآی بازار را به همراه خواهد داشت.
در صورت عدم دخالت دولت در بازار زمین شهری خانوارهای کم درآمد بسختی به زمین برای ساخت مسکن دسترسی خواهند داشت . به منظور شفاف سازی و تنظیم بازار زمین شهری ، اعمال ابزارهای موثر سیاستگذاری و مبارزه با هر نوع تقاضای سوداگرانه برای زمین ، تعدیل تمایلات سوداگرانه و ممانعت از بایر باقی گذاشتن این اراضی و دخالت دولت در بازار زمین ، از اصول پذیرفته شده در تمامی کشورها بوده است . این دخالت در برخی کشورهای بازارگرا به گونه ای بوده است که حتی میزان مالکیت در مورد زمین را به حداقل برساند. به طور کلی با توجه به تجربیات به عمل آمده دولت با استفاده از روشهای ترکیبی زیر می تواند در بازار زمین مداخله عملی کند.

تصرف و عرضه زمین
این عمل روشهای مختلفی دارد. در برخی کشورها مانند هند ، دولتها به تملک و واگذاری زمین به قیمت ارزان دست زده است البته این تجربه به شکلی در ایران عملی شده ولی در نظام توزیع دچار مشکل بوده است . در هنگ کنگ ، دولت زمینهای وسیعی را به بخش خصوصی اجاره داده است و در برخی دیگر از کشورها حتی با اقتصاد سرمایه داری ، قوانین رسمی امکان اجاره سلب مالکیت یا محدودسازی آن را بسادگی فراهم آورده است.

محدود ساختن حد مالکیت
در بسیاری از کشورها ، دولت با وضع قوانین معین میزان مالکیت هر خانوار را محدود کرده و هر گونه خرید و فروش زمین با محدودیت های قانونی مواجه است که این روش ، ابزاری موثر در کنترل قیمت و تعدیل تمایلات سوداگرانه است.

قوانین و مقررات کاربری زمین درباره اراضی در مالکیت
بخش خصوصی هر کدام از این سیاست گذاری ها متعلق به دوره زمانی خاصی بوده و از وجوه مثبت و منفی برخوردارند. تجربه دخالت دولت در بازار زمین نشان می دهد مشکل مسکن کم درآمدها با یک راه حل بخصوص یا رویکرد یک جهت حل نشده است . حال این مساله قابل تعمق است که آیا جایگزین شدن ساز و کار بازار با یک فرآیند انحصاری با در نظرگرفتن ناکارآمدی در بخش دولت می تواند کارآمد کردن بازار را به همراه داشته باشد؛ این راه حل ها در بهترین حالت ابزارهای کنترل و بازدارنده هستند. به نظر می رسد در سیاست بهینه استفاده از مجموعه ای از ابزارهای سیاستگذاری اشاره شده است ، یعنی ترکیبی از:
1- تصرف اراضی و عرضه زمین به صورت اجاره بلندمدت و کوتاه مدت
2- محدود کردن مالکیت ها که نیاز به قانونگذاری دارد
3- اعمال قوانین و مقررات کاربری زمین در مالکیت خصوصی
4- اعمال قوانین و مقررات مالیاتی موثرتحولات سیاستگذاری در بازار زمین ایران از سال 1331 تاکنون در 2 مقطع پیش و پس از انقلاب و لزوم پذیرش نقش تنظیم کننده در بازار زمین از سوی دولت در قالبهای توسعه و در گرایشهای متفاوت دستاوردهای قابل ملاحظه در تعادل بخشیدن به بازار زمین و مسکن نداشته است و همواره دخالت موثر دولت در این زمینه به عنوان عامل تعادل بخش و تنظیم کننده احساس می شود تا با استفاده از روشها و سیاست های زیر بر کارآیی مداخله دولت در بازار زمین نقش آفرینی کند.
1- نگرش دولت باید نه ضدبازار باشد و نه پیرو بازار زمین ، دولت باید به طور موثر و کارآمد به تنظیم بازار و هدایت سمت وسوی آن بپردازد.
2- در این خصوص باید هماهنگی کامل میان 4 گروه عمده ابزارهای سیاستگذاری شده به عمل آید.
3- هماهنگی کامل میان سیاست های زمین با قواعد شهرسازی برای تحت پوشش گرفتن کلیه اقشار مردم بویژه کم درآمدها.
4- گسترش فعالیت شهرداری ها در بازار زمین و تقویت تشکل های محلی در بازار مسکن.
5- اهتمام به ایجاد تاسیسات زیربنایی کافی برای شهرهای جدید یا در شهرهای کوچک نزدیک به مرکز استانها یا شهرهای متروپل به عنوان گزینه اصلی عرصه انبوه زمین و مسکن.

چه کسانی محروم هستند؛

با اندک تعمق و مشاهده میدانی می توان نسبت به شناسایی محرومان جامعه شهری اقدام کرد.
دامنه فقر شهروندان در بافت میانی و بافت حاشیه ای در تمامی سلسله مراتب جامعه شهری از بس وسیع است که به عیان قابل تشخیص است ولی برای سازمان مند کردن می توان به طریق زیر اقدام کرد:
الف - از طریق نهادهای رسمی حکومتی این نهادها شامل بنیاد شهید و ایثارگران ، کمیته امداد امام ، سازمان بهزیستی ، مستمری بگیران و بازنشستگان تحت پوشش سازمان تامین اجتماعی و زنان شاغل سرپرست خانوار می شود.
ب - از طریق نهادهای سنتی مردمی و NGOها این نهادها شامل موسسات خیریه ، ریش سفیدان محلات ، هیات امنائ محلات شهری ، زنان سرپرست خانوار غیرشاغل و صندوق های قرض الحسنه می شود.
ج - از طریق مشاهده مستقیم و میدانی با این روش نیز می توان نسبت به شناسایی محرومان در محلات فقیرنشین جامعه شهری همت گمارد و اما محروم چه کسانی هستند.
برای تشخیص اقشار محروم جامعه می توان از شاخص های مختلف در دامنه وسیع استفاده کرد ولی به دلیل نسبی بودن موضوع و محدود کردن آن صرفا در حد حقوق و مزایای دریافتی می توان حداقل حقوق و دستمزد موضوع قانون کار را ملاک عمل قرار داد هر چند با مشاهده مستقیم و تحقیق میدانی نیز می توان کسانی را که با حداقل حقوق و مزایا کار می کنند چه در بخش دولتی و چه در بخشهای عمومی و خصوصی براحتی تشخیص داد اما برای پرهیز از اعمال هر گونه سلیقه و در راستای محدود کردن هر گونه سوءاستفاده ، بهترین شاخص در شرایط فعلی استناد به حداقل حقوق و مزایای دریافتی براساس موضوع قانون کار است و در این ارتباط افراد نیازمند آنچنان زیاد است که حتی به ضرایب خاص نیازی ندارد ولی می توان دامنه آن را بین 1الی 1.5 برابر حداقل حقوق و دستمزد موضوع قانون کار خلاصه کرد.

6- بازنگری در نظام مالیات در زمین و مسکن که تنها با دخالت موثر دولت و در راستای عدالت توزیعی برای حل مشکل مسکن کم درآمدها ممکن است.
بررسی تجربیات متعدد نشان می دهد که سیاست کنترل بازار زمین موثرترین ابزار برای تامین مسکن اقشار کم درآمد و حفظ ثبات بازار زمین است.

راهکارهای اجرایی تامین مسکن اقشار کم درآمد

دستیابی به نتایج محتمل و تا حدودی رضایتبخش نیازمند یک اقدام عمومی ، مستمر با پشتیبانی سیاسی اقتصادی و تقویت نهادهای مدیریتی شهری و ارتقای مشارکت عمومی در تصمیم گیری ها و بهبود ارتباط سازمان های غیردولتی با سازمان محلی است.
1- اطمینان خاطر داشته باشید بدون عزم عمومی و حمایت های سیاسی اقتصادی کلان و اعمال سیاست های مستمر و کارآمد امکان تامین مسکن کم درآمدها قرین موفقیت نخواهد بود ، کما این که در اشکال مختلف اقدامات دولتی از سال 1327 به این طرف تجربیات به عمل آمده موید این موضوع است.
2- بدیهی است پیش از پرداخت به ارائه حداقل راه حل های محتمل ، نظام اقتصادی ملی سیاسی کشور باید در زمینه اشتغال و افزایش درآمد دهکهای پایین جمعیت کشور اقدامات فراگیر و مستمر انجام دهند. بدون اشتغالزایی و اعمال سازوکارهای اقتصادی سیاسی برای بهبود درآمد اقشار کم درآمد، هر گونه راه حل به نتیجه مطلوب نخواهد رسید یا به عبارتی پیش از این که به مردم ماهی خوردن را یاد بدهیم باید روشهای ماهیگیری را آموزش دهیم.
3- در عرضه مسکن برای کم درآمدها کلیه عوامل موثر در تولید مسکن از جمله در مدیریت و برنامه ریزی ساخت و بهره برداری ، دانش و فناوری ، نیروی انسانی ، مواد ساختمانی ، تامین مالی ، زمین و سرمایه در قالب سیاست های مالی و پولی تعریف و تنظیم شود.
4- موضوع گسترش و افزایش دسترسی به امکانات تامین مالی مسکن برای کم درآمدها از طریق نظام بانکی و دیگر منابع مالی توجه شود.
5- این اقدامات باید در یک نظام به هم پیوسته و مستمر از مواد ساختمانی در زمین گرفته تا ساخت را پوشش دهد و سازمان ها و نهادهای لازم را به عنوان شروط اولیه تحقق برنامه ایجاد کند یا در صورت وجود این نهادها به تعامل سازنده در راستای تامین مسکن کم درآمد برساند.
6- انطباق ضوابط موسسات رسمی مالی با خصایص شغلی یا ثبتی کم درآمدها، شروطی چون وثیقه وام و غیره.
7- بخشودگی بخشی از سود بانکی ، عوارض و حقوق انشعاب در نظام یارانه ملی (از طریق شهرداری ها ، سیستم بانکی و غیره)
8- قواعد شهرسازی و ساختمانی در نظام برنامه ریزی شهری با گروههای کم درآمد انطباق داده شود و چنانچه این سیاستگذاری از طریق نهاد تصمیم گیری چون شورای عالی شهرسازی و معماری ایران یا هیات دولت باشد ، بهتر است.
9- نظام بانکی در حوزه اسکان غیررسمی حوزه فعال داشته باشد و وام رهنی منطبق با خصایص شغلی و ثبتی این حوزه هاپرداخت کند. این اقدام در زمینه نوسازی و مقاوم سازی بناهای بافت حاشیه این شهرها خیلی موثر واقع خواهد شد.
10- تامین زمین رایگانی برای موسسات ، نهادها و خیرین مسکن ساز (NGO)ها که در زمینه واگذاری رایگان مسکن برای کم درآمدها فعالیت می کنند.
11- هدایت و قرار دادن بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در جایگاه واقعی تامین مسکن کم درآمدها با تامین زمین از طریق سازمان ملی زمین و مسکن و حمایت نظام بانکی و منابع دولتی و نظارت دقیق در واگذاری واحدهای احداثی.