لایحه ای با 20 سال تاخیر

معاون اجرایی سازمان نظام مهندسی ، تدوین این لایحه را یکی از ضروریات بخش مسکن می داند و می گوید: این لایحه 30سال دیرتر ارائه شد.
مهندس محسن بهرام غفاری در گفتگویی با جام جم اظهار داشت: لایحه دارای نکات بسیار مثبتی به منظور حفظ حقوق کسانی است که نیازمند مسکن هستند و ناگزیرند محلی را پیش خرید کنند و بهای مسکن را طی یک تا 2 سال بپردازند، در حالی که پول کافی برای خرید یکباره مسکن ندارند.
وی گفت: در گذشته بسیاری از اتفاقات ناگوار برای متقاضیان مسکن می افتاد که نمونه هایی از آنها در رسانه ها مطرح می شد، افرادی که حتی بدون این که سند مالکیت زمینی به نامشان باشد در قالب موسسات صوری مبادرت به درج آگهی و پخش آگهی در روزنامه ها می کردند و آپارتمان های واهی بدون جواز، نقشه ساختمانی و وجود خارجی را به مردم می فروختند و پس از این که تمام دارایی مردم را می گرفتند، متواری می شدند و دست هیچ کس به آنها نمی رسید.
غفاری تصریح کرد: اتفاقاتی چون فروش یک آپارتمان به چندین نفر یا عمل نکردن پیش فروشندگان به تعهداتشان و در نتیجه افزایش میزان شکایات کار را به جایی رساند که قوه قضاییه به جای قوه مجریه قدم جلو بگذارد و با تدوین لایحه ای به این کلاهبرداری ها پایان دهد.
وی ادامه داد: این لایحه علاوه بر این که تضمینی برای پیش پرداخت های مردم به وجود می آورد، از نظر کیفیت ساختمان و تعهدات و مشخصات فنی که سازنده ها درخصوص آپارتمان های پیش فروش ارائه می کنند، برای مردم چتر حمایتی به همراه دارد.
این کارشناس مسکن با تاکید بر این که در حال حاضر در همه جای دنیا قوانین مشابه این لایحه در حال اجراست ، افزود: این لایحه از حیث محورهای مورد اشاره بسیار خوش قوام و خوش ساخت است و از نظر حقوقی نیز به علت این که قوه قضاییه آن را تهیه کرده و مسائل مربوط به حق ، تکلیف و قوانین را بیان کرده جای تقدیر دارد.
معاون اجرایی سازمان نظام مهندسی در عین حال گفت: این لایحه می تواند از حیث بیان فنی و اقتصادی بهتر از این شود و به طور قطع در جریان رسیدگی دولت و مجلس متحول تر خواهد شد.
این کارشناس بخش مسکن می گوید: لایحه به بسیاری از خلائهای قانونی درخصوص پیش فروش ساختمان پاسخ می دهد، به نحوی که مجازات های پیش بینی شده در قانون ضمانت اجرایی آن است.
روشهایی در خود قانون پیش بینی شده ازجمله این که متناسب با پیشرفت کار ساختمان مراحل به وسیله نظام مهندسی تایید می شود، کنترل درخصوص چگونگی تحویل پول پیش خریداران به پیش فروشندگان و دیگر ضمانت ها ازجمله حل وفصل مسائل بین پیش خریداران و پیش فروشان و وجود راهکارهای تظلم خواهی و احقاق حقوق را می توان به عنوان راههای کنترلی نام برد.
این در حالی است که مهندس مجتبی بیگدلی ، رئیس انجمن انبوه سازان مسکن در این باره می گوید: تصویب این گونه قوانین که پشت درهای بسته و غیرکارشناسی تصمیم گیری می شود، قابلیت اجرایی شدن ندارد.
وی از انجمن انبوه سازان مسکن به عنوان اولین مدعی در مخالفت با افراد بی شناسنامه و اخلالگر در بازار مسکن نام برد و گفت: مسلما فعالیت افراد کلاهبردار و شیاد به حیثیت صنفی انبوه سازان لطمه وارد می کند.
بیگدلی در عین حال گفت: متاسفانه برخی روزنامه های کثیرالانتشار کشور نیز به صرف این که مبالغ بسیاری دریافت کنند، صفحات رنگین خود را به این نوع تبلیغات اختصاص می دهند. مردم هم با بستن کیلومترها صف جلوی دفاتر این افراد، به امید خانه دار شدن مبالغی را واریز می کنند؛ اما پس از مدت کوتاهی کلاهبردارها با پول مردم فرار می کنند و تازه همه می فهمند که چه اتفاقی افتاده است.
وی با بیان این که بخش خصوصی در 3سال گذشته نزدیک به 2میلیون واحد مسکونی ساخته است ، اظهار کرد: از این مجموع فقط حدود 4هزار و 500واحد مسکونی با مشکلاتی چون رعایت نکردن تعهد یا اهمال در ساخت مواجه بودند . وی تصریح کرد: با پولی که مردم می دهند، حتی هزینه احداث ساختمان ، بدون احتساب زمین ، آب ، برق و گاز تامین نمی شود آن وقت چطور می توان انتظار داشت که آنها خانه دار شوند.دبیرکل کانون عالی کارفرمایان با بیان این که بیش از 99.5 درصد مشکلات مردم در حوزه های پیش فروش در تهران ، کرج و برخی شهرهای استان تهران است ، گفت: نباید با تصویب چنین لایحه ای در کل کشور مشکل ایجاد کنیم.
بیگدلی اعتقاد دارد: برخی از مواد لایحه پیش فروش دخالت در مالکیت مردم و ورود در حوزه های خصوصی ملکی مردم است.
وی با انتقاد از عدم مداخله دادن نهادهای تخصصی و صنفی موثری چون انبوه سازان در بخش مسکن گفت: با مسائلی که با طرح این لایحه ایجاد می کنیم ، باعث می شویم تا سازنده های واقعی از ورود به میدان ساخت وساز خودداری کنند.
بیگدلی از صنعت ساختمان به عنوان صنعتی مولد نام برد که بیش از یکهزار و 200 زیرمجموعه شغلی را در خود جای داده و 70 درصد اشتغال کشور نیز زیرمجموعه این صنعت است.
وی گفت: ما حق نداریم با برخی تصمیم های غیرکارشناسی در بازار مسکن اخلال ایجاد کنیم.
به گفته بیگدلی ، در حال حاضر بیش از 95 درصد بازار ساخت وساز مسکن در دست بخش خصوصی است و کمتر از 5 درصد ساخت و ساز از سوی دولت صورت می گیرد. این فعال بخش خصوصی در عرصه مسکن پیشنهاد کرد برای ممانعت از ایجاد اختلال در بازار مسکن ابتدا با اجرای آزمایشی این لایحه در شهر تهران به عنوان یک پایلوت اقدام شود و اگر اجرای آن نتیجه مثبتی داشت آن را فراگیر کنیم.
دبیرکل کانون عالی کارفرمایان گفت: در صورت اجرای بدون برنامه این لایحه ، بهای مسکن حداقل 40 درصد گران می شود و این بهایی است که هزینه آن جبران ناپذیر است.
وی گفت: با اتخاذ برخی تدابیر غیرکارشناسی کاری نکنیم تا گروهی از فعالان بخش مسکن که همه سرمایه خود را در این راه مصروف می کنند، ترجیح دهند بازار دلالی و واسطه گری در بخشهای سکه و ارز را بر مسکن ترجیح دهند.

قرارداد پیش فروش و شرایط آن یکی از مسائلی که همواره از سوی طرفین این نوع قراردادها مورد تردید است و در لایحه پیش فروش ساختمان مورد توجه قرار گرفته است ، چگونگی تنظیم این نوع قراردادهاست. براساس این قرارداد، پیش فروش و انتقالات بعدی ساختمان باید با تنظیم سند رسمی نزد دفاتر رسمی صورت بگیرد.در عین حال انعقاد قرارداد پیش فروش وابسته به رعایت شرایط است: - اخذ پروانه ساخت. - اخذ بیمه مسوولیت. - تاییدیه وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر دست کم 10 درصد پیشرفت عملیات ساختمانی. همچنین قرارداد پیش فروش باید مطابق با نمونه قرارداد پیش بینی شده در آیین نامه اجرایی این قانون باشد و در قراردادهای مشارکت در ساخت رعایت شرط تاییدیه وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر دست کم 10 درصد پیشرفت عملیات ساختمانی ضروری نیست. از سوی دیگر باید در نظر داشت تنظیم قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق ثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی و عوارض شهرداری صرفا در قبال دریافت حق التحریر سند غیرمالی صورت می گیرد.