ورود به دوران طلایی
دوران رونق و رکود و همراهی با نوسانات سینوسی سیکلهای مربوطه در بازار که خواه ناخواه هر بازاری را درمی نوردد، براساس طرز تفکر و شرایط اقتصادی ، اجتماعی ، سیاسی و ملی و فرا منطقه ای ایجاد و حادث شده
مرحله چهارم (رونق) زمان بهره برداری از سرمایه گذاری های انجام گرفته بوده و میزان سود و درآمد تولیدکنندگان به بالاترین میزان خود می رسد که به دنبال خود رفاه نسبی در سطح جامعه را به ارمغان خواهد آورد. شرایط حاکم بر بازار ایران حاکی از این است که سال 85 و بعد از آن دوره ای طلایی برای بازار مسکن کشور است. بازارهای حاشیه ای دیگر جذابیت خود را از دست داده اند. رشد سرمایه گذاری در بخش مسکن هر چند به تناسب جریانات اجتماعی دارای نوسان بوده ، اما همواره رشدی بیش از 6درصد را حداقل در 15 سال گذشته از خود نشان داده و حتی در برخی سالها این نرخ تا 118 درصد نیز رشد داشته است.
بر همین اساس از آنجا که رکود بازار در سالهای 81 - 82 بوده است انتظار می رود شاهد هجوم سرمایه ها و روند مثبت و صعودی این بازار در سال 85 باشیم. میزان صدور پروانه های ساختمانی که همواره بین 14.87 تا -11 درصد بوده است نیز شاهدی بر عملکرد صحیح دوران های رکود و رونق در بازار است که نشان می دهد در هیچ دوره ای ، عمر رکود بیش از 2 الی 3 سال نبوده است و به همین سبب می توان آغاز مرحله رونق در سال 85 را منطقی دانست.
بررسی حجم مبادلات انجام گرفته نیز می تواند تایید دیگری بر ادعای رونق دوباره بازار مسکن در سال 85 باشد. بررسی معاملات ثبت شده غیرمنقول نشان دهنده این مطلب است که طی سالهای 1366-1383 نرخ مبادلات بین 32.83 تا -7.01بوده است و با توجه به این که سال 83 براساس آمار موجود، پایین ترین میزان حجم مبادلات و به عبارتی دیگر نقطه رکود را در دوره مورد بررسی نشان می دهد و از سویی دیگر با فرض این مطلب که دوران های رکود و رونق بیش از 2-3 سال به طول نمی انجامند، می توانیم شاهد اوج گیری بازار مسکن درسال 85 باشیم.
سال رونق و رشد بازار مسکن
بررسی متغیرهای فوق همگی موید این مطلب است که سال 1385، سال رونق و رشد بازار مسکن است و در صورتی که شرایط غیر منتظره ای پیش نیاید، شاهد هجوم سرمایه های کوچک و سرگردان کنونی به این بازار خواهیم بود. سال 85 موقعیت مناسبی برای آن گروه از سازندگان واحدهای مسکونی است که قادر هستند محصولات خود را در دوره 85- 86 عرضه نمایند و از سویی دیگر مصرف کنندگان نیز در تلاش برای مواجه نشدن با اوج قیمتها، باید سریع تر تصمیم گیری کنند. در این میان دولت نیز به عنوان متوازن کننده بازار باید سیاست های حمایتی خود ر ا تا رسیدن به دوره رونق دنبال نماید.
در این میان دولت به منظور سامان دادن به بازار مسکن به میدان آمده و با روشهای گوناگون سعی در ایجاد توازن در این بازار دارد. هر چند در نگاه اول به سبب داشتن برخی شرایط خاص و استثنایی این گونه وامها از جمله عدم نیاز به سرمایه گذاری اولیه ، 15 ساله بودن بازپرداخت ، تقسیط به صورت پلکانی و همچنین متفاوت بودن نرخ بهره سود بر حسب شهرهای مختلف و.... حالتی خوشایند را مستولی می نماید، اما با عنایت به این که این گونه وامها عملا سعی در تحریک بخش تقاضای جامعه بدون توجه به طرف عرضه را دارد، هر منطق علمی اقتصادی را دچار توهم می نماید.
براساس آمار رسمی بیش از 1.5 میلیون نفر در شهرهای کوچک و متوسط برای دریافت وام 10 میلیون تومانی ثبت نام کرده اند و در صورتی که تعداد متوسط سهمیه سالانه برای شهرهای کوچک 35 هزار واحد مسکونی در نظر گرفته شود، این وام تنها به منظور پاسخگویی به 2.5 درصد افراد کافی خواهد بود و به این ترتیب طیف وسیعی از نیازمندان واقعی جامعه تحت پوشش قرار نخواهند گرفت. چنین تسهیلاتی که بیش از 3 درصد افراد را در برنمی گیرد.
نگاه وارونه
اما نکته ای که به نظر می رسد وارونه با آن برخورد می شود، تکیه دولت به اعطای انواع وامها و تسهیلات به مصرف کننده است. در صورتی که دولت وامهای کنونی را در اختیار انبوه ساز و تولید کننده قرار دهد، مسلما خط تولید به سوی واحدهای ارزان قیمت و سفارشی از سوی مصرف کننده پیش خواهد رفت و در این صورت واحدهای ساخته شده نه تنها براساس الگوی نظام مهندسی طرح ریزی خواهد شد، بلکه واحد مسکونی را تبدیل به یک کالای مصرفی می کند، نه یک کالای سرمایه ای ، بر خلاف آنچه امروز تصور می شود.
ایجاد رونق در بازار مسکن به معنی افزایش قیمتها نیست و به طور کلی بها دادن به مسکن ارزان قیمت سعی کند تا تمامی اقشار جامعه توانایی تهیه واحد موردنظر خود را کسب کنند.
رونق بازار مسکن ، کاهش قیمت ها را طلب می کند
از آنجا که بازار ساختمان مهمترین بخش اقتصادی کشور از منظر ایجاد اشتغال و ارزش افزوده اقتصاد داخلی است ، ادامه رکود در این بخش سبب رشد بیشتر بیکاری در کشور خواهد شد. همان گونه که اشاره شد، آمار حاکی از کاهش صدور پروانه های ساختمانی است که خود گواه کاهش تقاضا از سوی انبوه سازان و سازندگان شخصی است و این روند صعودی در ساخت و ساز در شرایطی اتقاق می افتد که هنوز بیش از 1.5 میلیون از خانواده های ایرانی فاقد مسکن شخصی هستند و این در حالی است که به منظور جوابگویی به تقاضاهایی که عملا به سبب افزایش نجومی هزینه های ساخت و ساز خاموش شده اند، طبق برنامه چهارم توسعه سالانه باید 500 هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شود.
با وجود روند منفی ساخت و ساز در کشور، هنوز میزان عرضه بیش از میزان تقاضای ظاهری است و جالب این است که حتی تسهیلات دولت نیز نتوانسته است تغییری جدی در این بخش به وجود آورد. دلیل امر هم روشن است. قیمتهای فزاینده مواد (قیمت سیمان در یک سال و نیم گذشته از 23 هزار تومان به 34 هزار تومان رسیده و قیمت فولاد نیز پس از ورود این محصول به بورس فلزات به میزان چشمگیری افزایش یافته است)، دستمزد و سربار در این بخش سبب شده حتی برخلاف تمامی اصول اقتصادی که در شرایط مازاد عرضه قیمتها باید کاهش یابند، روز به روز بر قیمتها افزوده شود و تمامی سیاست های دولت به سبب تناسب نداشتن قدرت خرید مردم و هزینه های ساخت و ساز عملا نقش بر آب گردد.گذشته از این موارد، عنایت به دهکهای درآمدی جامعه از مهمترین فاکتورهای تصمیم گیری مسوولان درخصوص سازماندهی بخش عرضه مسکن است و توجه به چگونکی تفکیک این دهکها نحوه سیاستگذاری مسوولان را مشخص می کند.
دهکهای درآمدی یک تا 3 که جزو پایین ترین سطوح درآمدی هستند، تنها توان تهیه آپارتمان هایی به بزرگی 40 مترمربع را دارند. دهکهای 4 تا 7 متقاضی واحدهای مسکونی به بزرگی 40 تا 100 مترمربع هستند و تنها 30 درصد باقی مانده جامعه توان خرید آپارتمان هایی بزرگتر از 100 مترمربع را دارند. هر چند سیاست های دولت نیز به قصد خانه دار شدن دهکهای پایین جامعه تنظیم می شود؛ اما متاسفانه بعید به نظر می رسد که بتواند کارگشا باشد.
نتیجه گیری
معضل اصلی در بازار مسکن شکاف روز افزون میان بهای تمام شده ساختمان و قدرت خرید مردم است. رونق چند ساله بازار مسکن بسیاری از واحدهای غیرمرتبط با ساختمان را به این بخش کشاند و سبب شد به عنوان یک منبع درآمدی به آن نگریسته شود و کار را به جایی کشاندند که تقاضای واقعی مسکن از معادله خارج شد. همان گونه که اشاره شد، دولت به عنوان متولی اصلی باید به سیاست اعطای زمینهای ارزان قیمت در کنار ارائه مواد اولیه دولتی به انبوه سازان واقعی اقدام کند تا به این وسیله بهای تمام شده ساختمان را که عمدتا به سبب قیمت بالای زمین است در کنترل و اختیار بگیرد و از سویی دیگر توجه به تعاونی های مسکن با تغییر در بافت مدیریتی و تخصص این گونه واحدها در دراز مدت می تواند به دولت در تنظیم بازار مسکن کمک کند. در کنار این اقدام اعطای وام و تسهیلات به مصرف کنندگانی که از نظر مالی توانایی تهیه مسکن را ندارند، به ناچار شاید بتواند به عنوان راهکاری موثر قلمداد شود.
علی اخلاق نجات
گفت و گو
