غول خفته مسکن بیدار نمی‌شود

سیاست‌های انقباضی بانک‌ها در 2 سال گذشته هر چند از یک سو به کنترل و محدود ساختن معاملات سوداگرانه و تخلیه حباب قیمت مسکن منجر شد، اما از سوی دیگر، افت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و کاهش عرضه واحدهای مسکونی را به دنبال داشته است. آژانس‌های مشاوران املاک در سطح تهران می‌گویند: معاملات خرید و فروش و اجاره رونقی ندارد. آنها دلایل مختلفی را برای این وضعیت برمی‌شمارند. عده‌ای معتقدند پایین بودن قدرت خرید مردم و شکاف موجود میان سطح درآمدها با قیمت مسکن، باعث شده تا مردم توان خرید نداشته باشند.

یکی از مشاوران املاک منطقه نارمک در شرق تهران می‌گوید که بهمن ماه فقط یک معامله فروش داشته و معامله‌ای برای اجاره مسکن صورت نگرفته است.وی فاصله قدرت خرید مردم و قیمت مسکن را بسیار می‌داند و می‌گوید: با آن که قیمت‌‌ها پس از افزایش کاذب آن کاهش یافته و به سطح ثابتی رسیده است، اما عده‌ای از مالکان قیمت مسکن خود را به بهانه اجرای طرح هدفمند کردن یارانه‌ها و انتظارات تورمی بالا برده‌اند.

این مشاور ملکی سخنان مسوولان را بر بازار مسکن بسیار تاثیرگذار می‌داند و می‌گوید: هرگونه صحبتی که در بحث اقتصادی و مسکن می‌شود، تاثیر روانی خود را بر بازار می‌گذارد. وی می‌افزاید: قیمت هر مترمربع مسکن نوساز در اوج قیمت‌های کاذب به 4 میلیون تومان در این منطقه نیز رسیده بود. اما در حال حاضر هر متر خانه نوساز در منطقه نارمک بین 800/1 تا 600/2 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود.

به گفته وی، با وجود کاهش قیمت‌ها نسبت به افزایش غیرواقعی آن هنوز هم پایین بودن قدرت مالی مردم مانع از خرید می‌شود. این مشاور ملکی می‌گوید: اگر شما به بودجه عمرانی سال آینده نگاه کنید، می‌بینید که بودجه عمرانی کشور صرف پروژه‌های نیمه تمام خواهد شد، بنابراین نباید انتظار رونق خاصی را در زمینه صنعت ساختمان داشته باشیم.وی با اشاره به این‌که معاملات اجاره نیز کم رونق است، تصریح می‌کند: اکثر مستاجران، اجاره‌های خود را با مالکان تمدید می‌کنند به دلیل آن که قیمت‌ها تغییری نیافته است.

یکی دیگر از مشاوران املاک در منطقه سعادت‌آباد در شمال غرب تهران تاکید می‌کند معاملات خرید و فروش بسیار کاهش یافته و می‌توان گفت رکود همچنان ادامه دارد. در بخش اجاره نیز موجر و مستاجر باهم کنار آمده‌اند و معاملات اجاره نسبت به سال‌های گذشته کمتر شده است.

وی درباره وضعیت قیمت‌ها می‌گوید: در بهترین منطقه سعادت‌آباد سال گذشته در اوج قیمت‌ها، قیمت مسکن متری به 5/ 4 تا 5 میلیون تومان هم رسیده بود اما با رکود بازار، قیمت‌ها به متری 3 تا 200/ 3 میلیون تومان کاهش یافت. اگرچه قیمت مسکن نسبت به قیمت‌های کاذب با کاهش روبه‌رو بود، اما هنوز قیمت‌ها غیرواقعی است و سازنده‌ها سود کمتر را معادل ضرر می‌دانند.

وی توضیح می‌دهد: در فرهنگ ما وقتی کالایی رو به گرانی می‌رود مردم به دلیل ترس از گران‌تر شدن کالا، اقدام به خرید می‌کنند، اما وقتی کالایی رو به ارزانی می‌رود صبر می‌کنند تا شاید ارزان‌تر شود.

در بحث مسکن هم چنین اتفاقی افتاده است و بسیاری از مردم در پی رکود به‌وجود آمده، منتظرند تا ببینند وضعیت قیمت‌ها چه می‌شود.

یکی دیگر از مشاوران ملکی در منطقه شریعتی و سرباز در مرکز تهران که سال‌ها در این صنف فعالیت می‌کند می‌گوید: براساس تجربیاتم در این سال‌ها معتقدم که این وضعیت رکودی سال آینده نیز ادامه خواهد داشت؛ چراکه به دلیل شرایط اقتصادی و قدرت پایین خرید مردم، مشتری جدیدی در بازار وجود ندارد.

وی تاکید می‌کند: زمانی می‌توانیم بگوییم بازار رونق گرفته است که مشتری جدید وارد بازار شود. وی می‌افزاید: برخی فکر می‌کنند تا یک قرارداد می‌بندند بازار دارد رونق می‌گیرد؛ اما شاید بتوان گفت اکثر معاملاتی که در حال حاضر انجام می‌شود معاوضه، تبدیل به احسن یا تقسیم ارث است.

این مشاور ملکی درباره تغییرات قیمتی این‌گونه اظهارنظر می‌کند: قیمت‌ها دو سال به صورت کاذب افزایش یافته بود؛‌‌ اما در حال حاضر کاهش یافته است و پیش‌بینی می‌شود سال‌جدید بازهم افت قیمت داشته باشیم. او در مورد بازار اجاره‌بها هم با نظر سایر مشاوران هم‌عقیده است: در حال حاضر بازار اجاره مسکن رونقی ندارد و گاهی یک خانه چهار ماه خالی است تا یک نفر با توان مالی کافی آنجا را اجاره کند. مالکان نیز به دلیل آن که فکر می‌کنند در ماه‌های آینده ممکن است قیمت‌ها افزایش یابد، حاضر نیستند قیمت‌ها را کاهش دهند.

براساس گفته مسوولان با توجه به روند صعودی جمعیت جوان کشور تا سال 1392 باید نسبت به نیاز آنان به مسکن با افزایش ساخت و سازها پاسخ داده شود. راهکار دولت برای این نیاز، ساخت مسکن مهر و حمایت از انبوه‌سازان است؛ اما سرمایه‌گذاران معتقدند مسکن مهر تنها بخشی از راه‌حل است و باید از سرمایه‌گذاری‌های خارج از حوزه مسکن مهر نیز حمایت شود.

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه کشوری صنف مشاوران املاک در خصوص زمزمه‌های افزایش قیمت مسکن می‌گوید: قبل از عید و بعد از آن همواره شایعاتی وجود دارد که برخی را به توهم می‌اندازد و کارهایی را ناخواسته انجام می‌دهند که بعدش ضرر آن را می‌بینند.

به گفته خسروی، تا زمانی که بازار عرضه و تقاضا به توازن و تعادل نرسد، وضعیت رکودی ادامه دارد.

بنابراین مسکن باید از حالت سرمایه‌ای خارج شود. توسعه مسکن مهر می‌تواند بسیاری از تقاضاهای واقعی مسکن را پاسخ دهد. خسروی با اشاره به این که بودجه وزارت مسکن 5برابر و رقم 10 هزار میلیارد تومان برای آن در نظر گرفته شده است، می‌افزاید: می‌توان امیدوار بود که ساخت و سازها در کشور رونق بگیرد.

به عقیده وی، تصمیماتی در زمینه مسکن مهر گرفته شده که امکان ارائه تسهیلات را به واجدان شرایط در داخل شهرها فراهم کرده بنابراین با این گونه تصمیمات می‌توان شاهد رونق ساخت و ساز در داخل شهرها نیز بود.

در مجموع آنچه مسلم است، ارائه تسهیلات ساخت و ساز برای تعادل در بازار مسکن کافی نیست و متقاضیان بخش مسکن نیاز دارند که در شرایط تورمی قدرت خرید آنها نیز با ارائه تسهیلات خرید تقویت شود.

برخی کارشناسان بر این باورند که ارائه وام‌های 18 میلیون تومانی خرید با توجه به بالا بودن قیمت مسکن نمی‌تواند جوابگوی نیاز خریدار حداقل در کلانشهرها باشد و ضروری است مسوولان برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن فکری بکنند. از سوی دیگر، برای جلوگیری از تخلفات و مصرف آن نیز در مواردی غیر از آنچه تعریف شده است، راهکارهای نظارتی باید اندیشیده شود.