راه خروج مسکن از رکود

محمود بهمنی ، رئیس کل بانک مرکزی نیز چند روز قبل از افزایش تسهیلات بخش مسکن در بسته سیاستی نظارتی سال آینده که هم‌اکنون در حال نهایی شدن است خبر داد، اما مشخص نکرد این تسهیلات مشمول بخش خرید هم خواهد شد یا این که خریداران همچنان باید به همان وام‌های 18 میلیون تومانی بانک مسکن دل خوش کنند.

صاحب‌نظران همواره تاکید کرده‌اند، رونق صنعت ساختمان که صنایع بسیاری با آن مرتبط هستند، می‌تواند اقتصاد کشور را شکوفا کند. آنها بر این باورند که سیستم بانکی در شرایط کنونی باید به کمک این صنعت بشتابد و با افزایش سقف تسهیلات چه بخش تولید و چه خرید، زمینه رونق آن را فراهم کند.

بانک‌ها کم‌کاری می‌کنند

مجتبی بیگدلی، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان نیز در گفتگو با خبرنگار ما می‌گوید: سیستم بانکی در 2 سال اخیر به گونه‌ای عمل کرده که امیدوارکننده نیست و به جای آن که در زمان‌های رکود مشوق‌های ویژه‌ای برای تولیدکنندگان مسکن برای حضور در صحنه تولید در نظر بگیرند، متاسفانه در زمان رکود عکس آن حرکت کرده است، به عبارتی بانک‌ها نه تنها مشوق‌هایی در نظر نگرفته‌اند بلکه تصمیماتی که گرفته شده بیشتر جنبه تنبیهی داشته است به طوری که با تعطیل شدن وام خرید و وام تولید مسکن، این بخش دچار رکود شده است.

وی با اشاره به بسته ارائه تسهیلات بانکی به بخش تولید تصریح می‌کند: هر چند قرار بود 25 میلیون تومان به عنوان تسهیلات تولید به سازندگان ارائه کنند، اما این بسته نیز ضمانت اجرایی پیدا نکرد و بانک‌ها به آن عمل نکردند.

بیگدلی با اشاره به این که صنعت ساختمان باعث شکوفایی و توسعه اقتصادی کشور می‌شود، می‌گوید: 1200 گروه شغلی در صنعت ساختمان فعال هستند که متاسفانه با رکود پیش آمده و کاهش تولید ساختمان در واقع اقتصاد کشور نیز متاثر شده است و اگر می‌خواهیم به اقتصاد کشور تحرک ببخشیم حتما باید صنعت ساختمان را فعال کنیم.

وی در پاسخ به این سوال که در شرایط کنونی میزان تسهیلات خرید مسکن و تولید چقدر باید باشد، می‌افزاید: وام 15 یا 18‌میلیون تومانی نمی‌تواند با تورم بالای موجود در جامعه جوابگو باشد. رئیس انجمن انبوه‌سازان اظهار می‌کند: تسهیلات خرید و تولید باید به حداقل 50‌میلیون تومان برسد تا 25‌و 26 درصد نیاز را پاسخگو باشند.

وی با اشاره به نرخ بالای تورم در جامعه تصریح می‌کند: اگر بخواهیم متناسب با تورم موجود در جامعه به بخش تولید مسکن نشاط ببخشیم، باید در سیاست‌های بانکی تغییراتی را ایجاد کنیم، هرچند ممکن است تورم ناچیزی ایجاد کند اما بشدت باعث افزایش تولید ناخالص داخلی، ارزش افزوده، شکل‌گیری چرخه کارآفرینی در 1200 گروه شغلی و اشتغال خواهد شد.

بیگدلی در پاسخ به این سوال که آیا بانک‌ها منابع بانکی لازم را برای ارائه تسهیلات دارند، تاکید می‌کند: بانک‌ها کمبود منابع ندارند، وقتی می‌تواننددر یک فصل به خودروسازی چند‌هزار میلیارد تومان کمک کنند بی‌اعتنایی به صنعت ساختمان که باعث توسعه اقتصادی می‌شود، بی‌مهری است.

وی با اشاره به کم‌کاری بانک‌ها می‌گوید: در حال حاضر زوج‌های جوان برای تهیه مسکن مشکل دارند و با درآمدها و هزینه‌های فعلی نمی‌توانند خانه‌دار شوند، بنابراین در چنین شرایطی چرا باید وام خرید مسکن قطع شود.

بیگدلی با تاکید بر این‌که علاوه بر ارائه وام تولید مسکن در نظر گرفتن وام خرید مسکن نیز ضروری است، می‌افزاید: مگر با جلوگیری از اعطای وام خرید مسکن تورم کاهش پیدا کرده که ما این رویه را ادامه دهیم.

در شرایط رکود اقتصادی توجه به صنعت ساختمان بسیار موثر است و در چنین شرایطی باید هم به تولیدکنندگان وام بدهیم و هم به خریداران تا ساخت و ساز در کشور رونق گیرد و اگر سیستم بانکی کمکی نکند با انباشته شدن حجم تقاضا با افزایش‌های شدید قیمت روبه‌رو خواهیم شد.

صنعت ساختمان لکوموتیو حرکت اقتصادی

محسن مقدس‌زاده، کارشناس مسکن نیز به خبرنگار «جام‌جم» می‌گوید: با توجه به کاهش قدرت خرید مردم و نیازی که برای خرید مسکن وجود دارد، ارائه تسهیلات خرید مسکن بسیار ضروری است و اگر وام خرید نباشد روی تقاضا و سپس روی تولید نیز تاثیر می‌گذارد.

وی با اشاره به 2 مقوله در این ارتباط تصریح می‌کند: یک مقوله تولید انبوه مسکن است که اگر بخواهیم به نیاز جامعه پاسخ بدهیم، باید حتما انبوه‌سازان را تقویت کنیم و بتوانند با شرایط آسان از بانک‌ها برای تولید مسکن، وام دریافت کنند و از سوی دیگر با مراجعه خریداران این وام‌ها از طریق انبوه‌ساز و بانک به خریدار منتقل شود. اگر بتوانیم این روند را به حرکت درآوریم و به تایید سیستم برسد، ما از یک خودکفایی نسبی در زمینه مسکن برخوردار خواهیم شد.

مقدس‌‌زاده درخصوص ارائه تسهیلات به خود خریداران خاطرنشان می‌کند: با توجه به این که خریداران منابع کافی برای خرید واحد مسکونی ندارند و وام‌های ساخت که منتقل می‌شود نیز جوابگو نیست، بنابراین نیاز است که وام خرید نیز پرداخت شود.

وی در پاسخ به این سوال که وام خرید مسکن باید چه میزان باشد که جوابگوی تورم موجود باشد، می‌گوید: اگر بخواهیم قشر ضعیف را در نظر بگیریم، وام 25 و 30 میلیون تومانی تا حدودی برای این قشر جوابگوست، ولی برای یک قشر متوسط که اگر بخواهد واحدی را تهیه کند حداقل 100 میلیون ارزش آن واحد خواهد بود. این ارقام کفایت نمی‌کند در حالی که کشورهای دیگر بنا به قیمت منطقه و مسکن 80 تا 90 درصد ارزش خانه را وام می‌دهند که بازپرداخت آن نیز در درازمدت است.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که آیا ارائه تسهیلات خرید مسکن باعث رشد نقدینگی و افزایش تورم نمی‌شود، ‌اضافه می‌کند: ما نمی‌توانیم اقتصاد کشور را متوقف کنیم، زیرا ممکن است تورم ایجاد کند و چون صنعت ساختمان خودش لکوموتیو حرکت اقتصادی یک جامعه است، وقتی این بخش در رکود باشد، مطمئن باشید که اقتصاد آن کشور در حال رکود و خمودگی خواهد بود.

وی در پاسخ به این سوال که آیا سیاست ادامه رکود برای پایین نگه داشتن بهای مسکن منطقی است، می‌گوید: اعتقادی به این قضیه ندارم، علتش این است که در حال حاضر با رکود بخش صنعت ساختمان، اقتصاد کشور در یک حالت ضعف و ناتوانی قرار دارد، از این‌رو معتقدم اقتصاد کشور باید به حرکت دربیاید، هرچند در بخش‌هایی ممکن است افزایش قیمتی رخ بدهد، اما اقتصاد شکوفا خواهد شد و آثار این شکوفایی به نفع صنعت و افزایش اشتغال کشور است و رفته رفته وضعیت به تعادل خواهد رسید.

مقدس‌زاده می‌افزاید: در بسته سیاستی که بانک مرکزی برای حمایت از بخش مسکن ارائه می‌کند، علاوه بر ارائه تسهیلات تولید باید افزایش تسهیلات خرید مسکن نیز در نظر گرفته شود.وی با اشاره به لزوم ایجاد انگیزه ساخت و ساز در کشور اظهار می‌کند: سرمایه در جایی قرار می‌گیرد که دارای سود متعادل و برگشت سرمایه باشد و اگر تولیدکنندگان ببینند این بخش با رکود مواجه است و انتظاراتشان در بخش مسکن تامین نمی‌شود، سرمایه خود را جای دیگری می‌برند.

مقدس‌زاده درخصوص نظارت بر نحوه ارائه تسهیلات می‌گوید: دولت می‌تواند برای جلوگیری از رانت‌خواری و انحراف تسهیلات ارائه شده بر نحوه استفاده وام‌ها، نظارت داشته باشد و تسهیلات را در اختیار تولیدکنندگان و خریداران واقعی قرار دهد.

منابع بانکی محدود است

عباس اکبرپور، عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران نیز به خبرنگار «جام‌جم» می‌گوید: تولیدکننده مسکن و متقاضی خرید مسکن هر دو باید از سهم مناسبی از حجم نقدینگی که برای اعطای وام تعلق می‌گیرد، برخوردار باشند. در حال حاضر میزان وام خریدی که از سوی بانک مسکن داده می‌شود، شاید برای اقشار کم‌درآمد و نیازمند قابل توجه باشد، اما برای اقشار متوسط رقم وام‌های موجود گره‌گشا نیست.

وی می‌افزاید: اگر بخواهیم مقایسه‌ای با کشورهای دیگر در خصوص ارائه تسهیلات داشته باشیم، باید گفت در دیگر کشورها وام خرید مسکن بر اساس مستندات درآمد سالانه متقاضی و اظهارنامه مالیاتی که ارائه می‌کند، داده می‌شود، در واقع مجموع درآمدی که در سال گذشته داشته در مضرب 3 یا 4 ضرب می‌شود و به فرد گفته می‌شود که می‌تواند وام بگیرد یا نه.

در این کشورها معمولا 90 درصد ارزش یک خانه را تسهیلات ارائه می‌دهند و بازپرداخت این وام‌ها معمولا 10 یا 15 و 20 ساله است، البته ناگفته نماند که تعداد ساختمان‌های تولید شده در این کشورها بیش از تعداد تقاضاست و مردم را با ارائه تسهیلات تشویق به خرید می‌کنند، حتی نرخ بهره‌های بانکی در این کشورها پایین است، اما در ایران منابع بانکی محدود و تعداد ساختمان‌های موجود کمتر از تعداد متقاضی است، بنابراین شرایط ما با آنها متفاوت است.

وی تصریح می‌کند: در شرایطی که تولید مسکن در کشورمان جوابگوی تقاضا نیست، باید منابع مالی را به سمت انبوه‌سازی و مجموعه‌هایی که از فناوری‌های نوین استفاده می‌کنند، هدایت کنیم و هر سال درصد تخصیص را افزایش دهیم.