چاردیواری ، اختیاری نیست

امروزه پس از چندین سال چهره شهرها کاملا عوض شده است. آپارتمان ها و برجهای سر به فلک کشیده جای خانه های با صفای قدیمی را گرفته و این آپارتمان های جدید و مدرن ، قوانینی تازه و خاص را به همراه خود آورده اند که این قوانین افراد را ملزم می کند که حقوق دهها و بلکه صدها نفر از همسایگان خود را رعایت کنند که متاسفانه آن گونه که آپارتمان ها رشد کرده اند ، فرهنگ آپارتمان نشینی هنوز برای خیلی از ساکنان آپارتمان ها معنی نشده است . حتما تصدیق خواهید کرد که وقتی خسته از کار روزانه به منزل می آیید ، به امید این که نفسی تازه کنید ، هنوز آب خنک از گلویتان پایین نرفته که صدای ناهنجار و گوشخراش موزیک میخکوبتان می کند ، آن وقت شما هستید و یک اعصاب خرد و شروع روز کاری مجدد... . امروزه تا نیمه های شب در خیلی از آپارتمان ها صدای موزیک ، تلویزیون و صدای فریادگونه مکالمات شبانه همسایگان آفتی است آشنا و بدا به حال کسی که به این مزاحمان اعتراض کند. بانگ فریاد است که نثارش می شود که چاردیواری و اختیاری و... آری ! هر کس حق دارد در محدوده آپارتمان خود موزیک گوش دهد ، تلویزیون ببیند و با اعضای خانواده صحبت کند اما باید در نظر داشت این حق تا آنجا قابل اعمال است که به حقوق دیگران تجاوز نکند و باعث ناراحتی آنان نشود. احترام به حقوق دیگران نشانه رشد و توسعه و فرهنگ شهرنشینی است . حتما تا به حال شما که در آپارتمان زندگی می کنید ، با مشکلات عدیده ای مواجه شده اید که متاسفانه بیشتر آنها ناشی از رعایت نکردن حقوق شما به عنوان یک همسایه در یک آپارتمان است . شاید اتفاق افتاده باشد که با دیگر واحدها بر سر یک موضوع مشترک در ارتباط با آپارتمان دچار اختلاف شده اید. مثلا ساختمان فرسوده شده و احتمال خطر جانی برای ساکنان وجود دارد ولی همه راضی به تجدید بنا نیستند یا توپ بازی بچه ها که در ایام تعطیل شب و روز نمی شناسند و مانع آرامش خاطر شما می شوند و دهها مشکل دیگر که هر لحظه ممکن است که کدورت و اختلاف های فراوانی میان ساکنان آپارتمان ایجاد کند. شما چگونه با آنها برخورد خواهید کرد؛ ناآشنایی برخی ساکنین با حقوق و تکالیف شان یکی از علتهای بروز این کدورت ها و اختلافات است که در این نوشتار کوتاه با ارائه مختصری از دانش حقوقی آپارتمان نشینی امیدواریم همزیستی مسالمت آمیز هر چه بیشتری میان ساکنان ساختمان فراهم شود.

ضرورت حضور مدیر

زندگی در آپارتمان ها افزون بر این که موجب تداخل خرده فرهنگ های متفاوت می شود ، نابهنجاری های دیگری را هم رقم می زند که هر یک پیچیدگی های خاص خود را دارد. از آن جمله اداره امور آپارتمان هاست از آنجا که هر اجتماعی اعم از خانواده به عنوان اجتماعی کوچک یا جامعه به عنوان اجتماعی بزرگتر نیازمند مدیر یا مدیرانی برای اداره امور خود هستند ، در مجتمع های مسکونی نیز این ضرورت بوضوح احساس می شود. در این خصوص قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن مصوب 1343 و اصلاحیه های بعدی آن ، ضوابط و مقررات حاکم بر این موضوع را مشخص کرده است .به هر حال ، برای تعیین مدیر یا هیات مدیره ابتدا باید مجمع عمومی مالکان به شرح ذیل تشکیل شود. در صورتی که تعداد مالکان از 3نفر تجاوز کند، مجمع مزبور تشکیل می شود و به عبارتی ، مجمع عمومی از گردهمایی مالکان تشکیل می گردد. با ملاحظه مواد قانونی این طور استنباط می شود در صورتی که مالکان خود درخصوص نحوه تشکیل اولین مجمع عمومی به توافق نرسند و از تشکیل مجمع خودداری کنند ، حسب درخواست مالکین ، وزارت مسکن و شهرسازی عهده دار این مسوولیت می گردد.تشکیل جلسه ، با درج آگهی در تابلوی اعلانات و همچنین باید به نشانی هر یک از مالکان ارسال شود.وظایف و اختیارات مجمع عمومی مالکین عبارت است از:

1- تعیین رئیس مجمع عمومی
2- انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها
3- اتخاذ تصمیم درخصوص اداره ساختمان
4- گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه
5- اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا
6- تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

مشترکات

براساس ماده نخست قانون تملک آپارتمان ها ، مصوب 1343 مالکیت در آپارتمان ها شامل 2 قسمت یعنی مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک است و مهمترین مشکلات آپارتمان نشینان مربوط به تعهدات حاصله از مالکیت درخصوص قسمتهای مشترک است.

وظایف مدیران مدیر یا مدیران امین مالکان و مسوول حفظ و اداره ساختمان هستند و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب کنند. وظایف و تکالیف مدیران عبارتند از: 1- بیمه کردن ساختمان درمقابل آتش سوزی 2- اعلام میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق ساختمان 3- حل و فصل اختلافات شرکا در خصوص میزان شریک و نحوه پرداخت آن به نشانی تعیین شده از طرف شریک او 4- استخدام هزینه های آپارتمان و نیز رسیدگی به اعتراض هر شریک در مورد میزان هزینه مربوط به آپارتمان 5- براساس ماده 27 آیین نامه فوق ، مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع ساختمان مکلف به انجام آن هستند ، تصویب می کند به منظور تامین هزینه های ضروری و فوری ، وجوهی به عنوان تنخواه گردان عمومی از شرکا دریافت دارند بنابر این ، شرکا باید به تصمیمات مدیران احترام بگذارند و با آنها در جهت ایجاد نظم و سامان دادن به امور آپارتمان همکاری و مساعدت کنند. مدیر یا مدیرانی که در جلسات مجمع عمومی مالکان انتخاب می شوند ، مسوول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند و تعداد آنها باید فرد باشد و مدت ماموریت آنها نیز طبق قانون 2 سال است اما مجمع می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران نیز بلامانع است.

قسمتهای مشترک مطابق ماده 2 قانون عبارت است از قسمتهایی که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نیست و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها، تعلق می گیرد و بنابراین ماده 4آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها قسمتهای مشترک عبارتند از :
1- زمین زیربنا (خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد)
2- تاسیسات قسمتهای مشترک مانند: چاه آب ، پمپ ، منبع آب ، مرکز حرارت ، تهویه ، رختشویخانه ، تابلوهای برق ، کنتورها ، تلفن مرکزی ، انبار عمومی ساختمان ، اتاق سرایدار ، آسانسور و محل آن ، چاههای فاضلاب ، لوله ها (لوله های آب ، برق ، گاز و...)
3- اسکلت ساختمان
4- درها ، پنجره ها ، راهروها ، پله ها و پاگردها که خارج از قسمت اختصاصی قرار گرفته اند.
5- تاسیسات مربوط به راه پله مانند وسایل تامین کننده روشنایی ، تلفن ، وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی ، شیرهای آتش نشانی ، محل اختتام پله ها و ورود به بام و پله های ایمنی
6- بام و تمامی تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا یا حفظ بنا در آن احداث شده است
7- محوطه ساختمان ، باغها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده بنابراین ، با شناخت قسمتهای مشترک ساختمان ، بسیاری از اختلافات موجود حل می شود چراکه حقوق همه مالکان به شکل مشاع استقرار یافته و نمی توان حق انحصاری بر آن قسمتهای مشترک قایل شد.

تکالیف و حقوق

اکنون که تعریف مختصری از قسمتهای مشترک آپارتمان به دست آمد ، به تکالیف و حقوق آن می پردازیم.
الف : تغییرات و تعمیرات در قسمتهای مشترک با اذن همگی مالکان میسر است. ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها می گوید: تغییر در شکل یا محل در یا سردر یا نمای خارجی در بدون موافقت دیگر مالکان ، ممنوع است البته این اصل دارای استثناست و آن زمانی است که انجام تغییرات یا تعمیرات در ساختمان ضروری باشد و کسب اکثریت مطلق آرا میسر نباشد.
ب : پرداخت مخارج قسمتهای مشترک هزینه های قسمتهای مشترک به 2 گروه تقسیم می شوند:
1- هزینه های مرتبط با مساحت زیربنای آپارتمان
2- هزینه هایی که بدون ارتباط به این مساحت باید پرداخت شود.
هزینه های مشترک دسته اول هزینه هایی مانند آب ، آسفالت و گازوئیل هستند و هزینه های مشترک در دسته دوم مانند حقوق سرایدار ، نگهبان ، متصدی آسانسور ، باغبان و تزئینات قسمتهای مشترک می باشند که براساس ماده 25 آیین نامه مذکور به طور مساوی بین مالکان تقسیم می شود بنابر این ، مالکان آپارتمان ها ، مکلف به پرداخت هزینه های مشترک فوق و نیز هزینه های اداری و حق الزحمه هستند اگر مالک آپارتمان از پرداخت سهم خود با وجود دریافت اظهارنامه مدیر یا مدیران ساختمان امتناع کند ، هیات مدیره یا مدیر حق دارند از دادن امکانات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهویه مطبوع ، آب گرم و... به او خودداری کنند و اگر این شیوه موثر نیفتد ، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به واحد مراجع قضایی شکایت کنند و دادگاه ها موظف هستند به این گونه شکایات خارج از نوبت رسیدگی کنند و بدهکار از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود محروم و تا 2 برابر مبلغ بدهی جریمه می شود.
ج : انتخاب مدیر یا هیات مدیران : از آنجا که قانون تملک آپارتمان و آیین نامه آن از جمله قوانین آمده است انتخاب مدیر یا هیات مدیران نیز از تکالیف مالکینی است که در قسمت ضرورت وجود مدیر به طور مفصل به آن پرداخته شد.

میترا پازکی زاده