استثمار مستاجران

بنا به آمارهای اعلام‌شده، سهم اجاره‌ بها در سبد خانوار به حدود 60درصد رسیده. این سهم بالا برای تامین سرپناه به معنی کوچک‌شدن سهم سایر هزینه‌های دیگر مانند خوراک، پوشاک و سلامت است.

در شرایط تورمی، مسکن همواره چندین قدم از تورم جلوتر حرکت و به دلیل ماهیت آن و ممکن نبودن واردات همواره روند افزایشی خود را حفظ کرده است. البته میزان ساخت‌و‌ساز در دولت‌های گذشته توانسته در آهنگ قیمت‌ها تغییر به وجود آورد اما نگاه سرمایه‌ای به مسکن باعث شده این میزان عرضه در مقابل تقاضا برای خرید مانند قطره‌ای در اقیانوس باشد. بنا به آمارهای اعلامی در سال 98 تعداد مستاجران در سال به 51درصد رسید و از تعداد مالکان بیشتر شد. این تعادل ناموزون جریان همیشگی چانه‌زنی مستاجران با صاحبان‌خانه را تشدید کرد اما دور جدید افزایش‌قیمت از چانه‌زنی عبور کرده و وارد مرحله بغرنجی شده است.

واکنش مستاجران به موضوع اجاره‌بها در گام نخست تهیه واحدی با متراژ کوچک‌تر در همان منطقه است اما آب از سر برخی مستاجران نیز گذشته است و برخی به محله‌های پایین‌تر مراجعه و در گام آخر، حومه شهرها را برای سکونت انتخاب می‌کنند. یکی از مستاجران که شهر ورامین را به‌عنوان محل سکونت خود انتخاب کرده است، می‌گوید: «با افزایش قیمت اجاره‌بها دیگر توان ماندن در جنوب‌شهر را نداشتم و با این‌که محل کارم در بازار 15خرداد است به‌ناچار مجبور به نقل‌مکان به ورامین شدم. این جابه‌جایی باعث افزایش مدت‌زمان رفت‌وآمد به منزل و محل کار شده است اما دیگر چاره‌ای نیست و نمی‌توانم با این شرایط قرارداد را برای سال آینده تمدید کنم.»

وام ودیعه مسکن گران شد

سال گذشته نرخ سود وام ودیعه مسکن 13درصد بود اما این رقم در سال‌جاری به 18درصد افزایش یافت. این وام با هدف حمایت از اقشار کم‌درآمد و کمک به آنها برای تامین ودیعه مسکن در نظر گرفته شد اما با افزایش سود، دیگر گرفتن این وام آن‌هم با شرایط سخت و دشوار بانک‌ها چندان جذابیت ندارد. از سوی دیگر میزان این وام نیز با تورم موجود همخوانی ندارد. بحث دریافت اجاره‌بها با دلار از سال گذشته مطرح شده بود و حتی برخی مالکان اجاره را بر مبنای سکه و نیم‌سکه دریافت می‌کنند. این تصمیم اثرات کاهش ارزش پول ملی را برای مالکان ازبین‌می‌برد اما سنگینی آن بر جیب مستاجران تحمیل خواهد شد. البته در ماه‌های اخیر دریافت اجاره از طریق ارزهای دیجیتال نیز رواج یافته و بیت‌کوین به‌عنوان یکی از ارزهای رایج میان مالکان و مستاجران رد و بدل می‌شود.

اقتصاد دستورناپذیر

سنت قیمت‌گذاری به بازار مسکن نیز رسیده. در دهه‌های گذشته دولت‌ها برای مدیریت بازار اقدام به قیمت‌گذاری کالاهای عمومی می‌کردند اما این بار دامنه قیمت‌گذاری به خانه‌های مردم رسیده است. این تصمیم وزارت راه‌وشهرسازی چندان با اقبال عمومی همراه نشده و بسته به میزان انصاف صاحبان‌ خانه و درک شرایط مستاجران متغیر خواهد بود. حال این سوال مطرح می‌شود که اگر این تصمیم ضمانت اجرایی ندارد چرا باید آن را اعلام کرد؟ این گفتاردرمانی و شعاری عمل‌کردن دستاوردی برای مستاجران نداشته است بلکه باعث شده این افزایش به‌عنوان کف قیمت در نظر گرفته شود و قیمت‌ها نیز افزایش را تجربه کنند.

بی‌اعتنایی 40 درصدی

مصطفی ‌قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه املاک در گفت‌وگو با جام‌جم با اشاره به تصمیم وزارت راه‌وشهرسازی در خصوص تعیین سقف افزایش قیمت اجاره‌بها می‌گوید: «موفقیت این طرح نیز حدود 60درصد بوده و 40درصد نیز بدون اعتنا به مصوبه وزارت راه‌وشهرسازی نسبت به تعیین اجاره‌ بها اقدام می‌کنند. باید بپذیریم مالکیت محترم است و نمی‌توان با زور قیمت اجاره‌بها را کاهش داد.»

وی اعمال فشار و استفاده از زور را برای جلوگیری از افزایش اجاره‌بها باعث امضای قراردادهای غیررسمی میان مالکان و مستاجران دانست و با ابراز نگرانی در خصوص این تبادلات غیررسمی می‌گوید این دسته از قوانین ضمانت اجرایی ندارند و تنها باعث افزایش تعداد پرونده‌های قضایی می‌شوند. به گفته وی، برای مدیریت بازار مسکن باید میزان عرضه و تقاضا را به نقطه تعادل رساند و نمی‌توان با تصمیم‌های دستوری قیمت مسکن را در بازار کاهش داد.

عبدا... اوتادی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک هم به تسنیم گفته است: «آیا سقف 25درصد رعایت شده است؟ در دولت‌های قبل بین 7 تا 13درصد با توافق مالک و مستأجر نرخ اجاره‌مسکن افزایش یافت. مالکان با توجه به تورم کشور از ملکی که امسال یک‌میلیارد تومان خریده‌اند سال بعد چندین‌برابر سود می‌برند اما مستأجران مجبورند به‌دلیل تورم به حاشیه‌ شهرها نقل‌مکان کنند.»

اتفاقی که امروز در تهران رخ می‌دهد به شکلی شفاف یک استثمار مسکنی برای مستاجران است؛ مستاجرانی که هرچه درآمد کسب می‌کنند باید در چاه ویل اجاره‌خانه بریزند تا مصداق بهره‌کشی مسکنی برای صاحب منازل خود باشند.

روح‌ا... قیطاسی - گروه اقتصاد روزنامه جام جم