سرقفلی و حقوق مربوط به آن

سرقفلی مفهوم حقوقی خاصی است که از سال 1317 در قوانین ایران وارد شده، اما هنوز بسیاری از مردم، آشنایی کافی با مفهوم سرقفلی و حق و حقوق دارندگان آن ندارند.

یکی از واژه‌های نزدیک به سرقفلی که گاهی با آن اشتباه می‌شود، موضوع حق کسب و پیشه است؛ حق کسب و پیشه به مرور زمان و براساس فعالیت تجاری افراد در یک مکان تجاری حاصل می‌شود اما سرقفلی مفهوم متفاوت و مجزا از حق کسب و پیشه است از ابتدا روی ملک تجاری قرار داده شده و ربطی به سابقه فعالیت در یک ملک تجاری ندارد.

واژه سرقفلی نخستین بار سال 1317 در آیین‌نامه قانون مربوط به تعدیل مال‌الاجاره‌ها به‌کار گرفته شد، همچنین در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال 1339 این موضوع مورد اشاره قرار گرفته، اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 تحت عنوان کسب و پیشه و در نهایت در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مجدداً واژه سرقفلی مورد اشاره قرار گرفت که پایه آن تقدم در اجاره است.

تعریف سرقفلی: سرقفلی مختص اماکن تجاری است و شامل اماکن اداری یا مسکونی نمی‌شود؛ بر این اساس سرقفلی حقی است که مالک ملک تجاری آن را به‌عنوان «حق کسب و کار در ملک» جدا از ملکیت واحد تجاری به مدت مشخص یا مدت نامحدود و با اجاره ماهانه با شرایط خاص واگذار می‌کند. در واقع دارنده حق سرقفلی، بدون این‌که مالک عرصه یا اعیانی ملک تجاری شود، حق استفاده از مغازه یا کسب و کار در واحد تجاری را به دست آورد و البته این اجازه را دارد تا حق خودش را به دیگران هم واگذار کند. در ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 درخصوص تعریف سرقفلی اینگونه گفته شده است: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و تعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند، مستاجر می‌تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی را به‌عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت کند.»

تعیین شغل در قرارداد سرقفلی: در ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر، دو نکته مهم را باید مورد توجه قرار داد. اول، موضوع نوع کسب و پیشه و استفاده‌ای است که مستاجر قرار است از مکان تجاری ببرد؛ برای مثال اگر مغازه‌ای به‌عنوان لوازم‌التحریر فروشی یا خرازی اجاره داده شده باشد، مستاجر نمی‌تواند از مغازه برای لاستیک فروشی یا مکانیکی استفاده کند، زیرا این مشاغل نوعا به مغازه آسیب می‌زند؛ بنابراین مستاجر بدون رضایت مالک، حق تغییر شغل را ندارد. دومین نکته، در خصوص حق انتقال سرقفلی به دیگران است. چنانچه در قرارداد واگذاری سرقفلی قید شده باشد که مستاجر حق واگذاری مورد اجاره به دیگران را ندارد، این حق از مستاجر سلب شده و چنانچه مستاجر، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، مالک می‌تواند فسخ قرارداد را از دادگاه درخواست و مستاجر را تخلیه کند.

درخصوص قراردادهای اجاره که پس از سال 1376 منعقد شده یا می‌شوند، باید توجه کرد که مستاجر حق واگذاری ملک به دیگران را ندارد مگر این‌که این حق در قرارداد وی تصریح شده باشد؛ برعکس قراردادهای مشمول قانون سال 1356 که مستاجر حق واگذاری به غیر را در این نوع قراردادها دارد.

انقضای سرقفلی: قراردادهای اجاره اماکن تجاری که مطابق با قانون سال 1376 منعقد می‌شود، باید به امضای دو شاهد برسد و برای مدت مشخص باشد؛ در این صورت چنانچه در ابتدای قرارداد، مالک واحد تجاری مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کرده باشد، در پایان مدت، باید حق سرقفلی را به مبلغ روز به مستاجر پرداخت کند و مستاجر هم با دریافت سرقفلی باید ملک را تخلیه و تسلیم مالک کند. اگر موجر مبلغی را ابتدای قرارداد نگرفته باشد، مستاجر هم در پایان قرارداد، حقی در این خصوص نخواهد داشت.

اگر قرارداد اجاره اماکن تجاری قبل از سال 1376 منعقد شده باشد و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد، در این صورت، حق سرقفلی نامحدود بوده و در پایان مدت قرارداد موجر حق تخلیه مستاجر را نخواهد داشت. البته اگر مالک مدعی نیاز شخصی یا درخواست احداث ساختمان جدید باشد یا مستاجر مال‌الاجاره را پرداخت نکرده باشد یا از ملک برای مقصود دیگری غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده، استفاده کرده باشد، می‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه و پرداخت حق سرقفلی مطابق قیمت روز مستاجر را تخلیه و ملک خود را بازپس بگیرد.

نکته آخر درخصوص سرقفلی این است که قرارداد واگذاری حق سرقفلی در مواردی که مستاجر حق واگذاری آن را به دیگران دارد، باید براساس سند رسمی صورت بگیرد.

شاهرخ صالحی کرهرودی / حقوقدان و مدرس دانشگاه