کلاهبرداری با فروش خانه

1ـ خواننده‌ای پرسیده است خانه‌ای را به صورت مبایعه‌نامه‌ای خریده‌اند؛ اما اکنون فروشنده به بهانه افزایش ارزش ملک از حضور در دفترخانه برای انتقال سند خودداری می‌کند آیا این کار قانونی است و چه باید کرد؟

در پاسخ باید گفت با فرض این‌که قرارداد، مطابق قانون و به صورت صحیح منعقد شده باشد و تمام ارکان و شرایط لازم برای صحت قراردادها را داشته باشد طبق اصل لزوم قراردادها، طرفین ملزم و متعهد به رعایت و اجرای کامل مفاد آن هستند و عواملی مانند نوسان قیمت ملک نمی‌تواند دلیل موجهی برای فسخ یا برهم زدن معامله باشد؛ مگر این‌که هنگام انعقاد قرارداد یکی از طرفین نسبت به قیمت واقعی ملک آگاهی لازم نداشته و از آن غافل بوده و مثلا ملک را به نصف قیمت آن فروخته یا به دو برابر قیمت خریداری کرده است که در این صورت و البته به شرط این‌که فرد به این تفاوت قیمت آگاه نبوده باشد و همچنین اختیار فسخ معامله را در صورت مغبون و متضرر شدن که اصطلاحا به آن خیارغبن می‌گویند، در مبایعه‌نامه از خود ساقط نکرده باشد، می‌تواند معامله را به‌هم بزند. البته موردی که این خواننده مطرح کرده‌اند از موارد خیار غبن نیست. حال در ارائه راهکار؛ ایشان می‌تواند در موعد مقرر به دفتر خانه اسناد رسمی تعیین شده در مبایعه​نامه مراجعه و گواهی حضور نیافتن فروشنده را دریافت کند، سپس می‌تواند طی اظهارنامه رسمی ایشان را دعوت کند برای انتقال رسمی ملک در موعدی دیگر به دفتر خانه اسناد رسمی مراجعه کند که البته ارسال اظهارنامه، عملی اختیاری است و پس از این مراحل فرد باید نسبت به اقامه دعوی حقوقی و تنظیم دادخواست تحت عنوان الزام فروشنده به تنظیم سند خانه خریداری شده به نام خریدار و نیز مطالبه خسارات قانونی و تقدیم آن به مرجع صالح قضایی اقدام کند. بدیهی است چنانچه تمام شرایط قانونی برای رسیدگی به پرونده مهیا باشد حکم محکومیت فروشنده براساس خواسته و دعوی مطروحه صادر و سند انتقال خانه به نام خریدار تنظیم خواهد شد و ایشان می‌تواند بر پایه این حکم خانه را تحویل بگیرد که به آن خلع ید فروشنده و رفع تصرف گفته می‌شود؛ البته این امر نافی الزام خریدار به پرداخت بقیه قیمت خانه پس از احتساب و کسب خسارت به فروشنده نیست.

2ـ خواننده دیگری مطرح کرده‌اند: خانه‌ای خریده‌ام و سپس مشخص شده فروشنده خانه مالک واقعی نبوده و به اصطلاح مال غیر را فروخته است، حال تکلیف من چیست و نحوه جبران ضرر و زیان من چگونه است؟

در پاسخ باید گفت یکی از شرایط درستی و صحت معاملات این است که موضوع مورد معامله متعلق به غیر نباشد، یعنی اگر کسی مال شخص دیگری را بدون داشتن نمایندگی یا اختیار قانونی یا رضایت مالک بفروشد آن معامله اصطلاحا فضولی و غیرنافذ است و چنانچه از سوی مالک آن مال تنفیذ و تائید نشود، معامله واقع شده محکوم به بطلان است. علاوه بر آنچه گفته ‌شد طبق مقررات جزایی کشور چنانچه کسی با عمل و آگاهی نسبت به مال غیر اقدام به انجام معامله کند عمل او جرم مستقل یا بعضا در حکم کلاهبرداری و مستحق محکومیت جزایی است؛ بنابراین خریدار مکلف است در صورت تصرف منزل متعلق به غیر سریعا آن را به صاحبش بازگرداند و از این بابت نمی‌تواند هیچ‌گونه خسارتی از مالک منزل دریافت کند. دوم این‌که می‌تواند با طرح شکایت کیفری علیه فروشنده و اقامه دعوی حقوقی مطالبه خسارت و ضرر و زیان علیه او نسبت به دریافت اصل مبلغ پرداخت شده از فرد متخلف به انضمام تمامی خسارات قانونی که به خودش وارد شده‌است، اقدام کند و پیشاپیش نیز می‌تواند برای تامین حقوق خود از مرجع قضایی صالح تقاضا کند با صدور قرار تامین کیفری یا حقوقی نسبت به توقیف اموال متهم به میزان مطالبات شاکی اقدام شود.

3. شهروندی سوال کرده است: قصد دارم به‌گونه‌ای منزلم را بفروشم که تا زمان فوت در آن ساکن باشم و خریدار آن پس از مرگ من مالک خانه شود. آیا چنین امری ممکن است؟

پاسخ این است که انجام معامله به نحوی که در این سوال ذکر شده، ممکن نیست چراکه به محض انعقاد عقد فروش منزل مسکونی مالکیت آن از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود و خریدار حق همه گونه تصرف در آن را خواهد داشت و نمی‌توان انعقاد عقد بیع را به وقوع امر محتمل مرگ فروشنده در آینده‌ای که معلوم نیست چه زمانی خواهد بود منوط کرد؛ اما چنانچه منظور این باشد که منزل خود را به فردی منتقل کند یا بفروشد؛ ولی تا زمان حیات، خود در آن سکونت داشته باشد، این امر از چند طریق قانونی ممکن است. یکی از طرق قانونی این است که ضمن قرارداد، طرفین شرط ‌کنند که حق سکونت در آن، مادام‌العمر برای فروشنده محفوظ باشد. همچنین می‌توان این امر را در قالب انعقاد عقد حق انتفاع سکنی و عمری برقرار کرد، در این صورت به موجب انعقاد قرارداد فروش یا انتقال منزل مسکونی مورد نظر مالکیت آن از فروشنده به خریدار منتقل و مبلغ آن نیز پرداخت می‌شود و فروشنده نیز حق فروش آن به هر شخص دیگری را دارد، اما حق سکونت در منزل مذکور و بهره​مندی از منافع آن تا زمان زنده بودن فروشنده برای او محفوظ خواهد بود که به این حق انتفاع می‌گویند و در سند رسمی ملک نیز ثبت خواهد شد.

فرشید رفوگران

حقوقدان