رشد قیمت مسکن کمتر ‌از نرخ تورم

بازار مسکن از عوامل مختلف درونی و بیرونی تاثیر می‌پذیرد، لذا با توجه به این مساله سیاست‌های متنوعی در دست بررسی است تا به مقتضای شرایط، سیاست بهینه اتخاذ شود. یکی از این سیاست‌ها هم بلوک‌بندی قیمت و اجاره مسکن در تهران است که در حال حاضر مراحل کارشناسی خود را طی می‌کند.

با توجه به پیچیدگی طرح، ارزیابی آن در ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فنی و حقوقی در حال انجام است تا در صورت لزوم بتوان از آن استفاده کرد. تجارب کشورهای منتخب که سیاست‌های کنترل اجاره را مدنظر داشته‌اند نیز مورد ارزیابی قرار گرفته و شواهد حاکی است که در این کشورها هم در شرایط خاص، سیاست‌های تحدیدی اتخاذ شده است. بر این اساس و با لحاظ جمیع جهات، طرح بلوک‌بندی قیمتی مسکن به عنوان یکی از گزینه‌‌ها، مدنظر قرار خواهد گرفت که بعد از اتمام بررسی‌ها، نتایج اعلام خواهد شد.

همان طور که اشاره شد این طرح با لحاظ جمیع جهات در دست بررسی است. بر این اساس مطمئن باشید که یکی از دغدغه‌های دولت در تنظیم بازار مسکن توجه به حقوق آحاد جامعه ازجمله حقوق مالکیت افراد است؛ بنابراین، تنظیم بازار با لحاظ این مساله صورت می‌پذیرد.

بر این باورم که ترغیب مالکان به رعایت سیاست‌های مورد نظر باید توسط مجموعه‌ای از سیاست‌های تحدیدی و تشویقی صورت بگیرد؛ ضمن این که سیاست‌هایی که براساس بلوک‌بندی قیمتی اتخاذ می‌شود عمدتا جنبه اطلاع‌رسانی دارد تا بازار مسکن شفاف‌سازی شود.

سیاست کلی وزارت راه و شهرسازی این است که تا حد امکان در قیمت‌گذاری بازار مداخله نکند؛ با این حال در برخی مواقع مشاهده می‌شود که عده اندکی سوداگر، سعی در ایجاد التهاب در بازار به منظور مهیا کردن جو روانی افزایش قیمت و اجاره مسکن دارند و طبیعی است در چنین شرایطی بازار از روند مورد انتظار خود فاصله می‌گیرد و دولت نیز برای برگرداندن آرامش به بازار مسکن چاره ای به جز ورود ندارد.

بر این اساس به منظور مقابله با آن دسته از افرادی که با ارائه قیمت‌های پیشتاز سعی در شکستن ساختار قیمتی متعارف بازار را دارند، وزارت راه و شهرسازی تمهیداتی اندیشیده است تا با ایجاد محدودیت بر قیمت‌های التهاب‌آفرین و کاهش دامنه نوسانات، بازار مسکن با اطمینان بیشتری روند طبیعی خود را طی کند.

اولا همان طور که اشاره کردم بلوک‌بندی قیمتی هنوز در دست بررسی است و اگر جمع‌بندی‌ها در راستای اجرای این سیاست باشد حتما به این موارد توجه می‌شود. بر این اساس جهت تعیین دامنه قیمتی مسکن تا حد امکان به متغیرهای تاثیرگذار عنایت خواهد شد تا این امر با کمترین خطا تحقق یابد.

سهم هریک از کالاها و خدمات در سبد مصرفی خانوار در هر کشور متفاوت از سایر کشورهاست، مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. در ایران براساس آمار منابع رسمی (بانک مرکزی)، متوسط سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار در استان‌های مختلف بین 17 تا 45 درصد است که این سهم در استان‌های ایلام و تهران به ترتیب کمترین و بیشترین است. البته متوسط کشوری حدود 32 درصد است.

معتقدم که ارزیابی هر طرحی باید با لحاظ محدودیت‌های مترتب بر آن صورت پذیرد. آنچه مشخص است تاکنون هیچ طرحی در حد و اندازه‌های طرح مسکن مهر در حوزه مسکن انجام نشده است. بنابراین با توجه به حجم و گستردگی طرح مسکن مهر، برخی مشکلات در مراحل ثبت‌نام و پالایش متقاضیان، مکان‌یابی، آماده‌سازی زمین و انعقاد قراردادهای ساخت در ابتدای طرح مشاهده می‌شد که تا حدود زیادی قابل پیش‌بینی بود.

با این حال به مرور زمان با تدابیر صورت گرفته، مشکلات مرتفع شد، به طوری که شواهد گویای آن است که با رفع بسیاری از محدودیت‌هایی که به طور طبیعی دامنگیر طرحی با این عظمت بود در حال حاضر با تعامل مناسب کلیه دستگاه‌های مرتبط، در اکثر مناطق کشور پیشرفت این طرح در وضعیت مطلوبی قرار گرفته است.

به هر حال حجم عملیات عمرانی قابل توجه است و عوامل مختلفی هم در پیشرفت فیزیکی طرح‌ها موثر می‌باشند که گاه باعث به وجود آمدن برخی تاخیرات شده است. با این حال تمام تلاش‌ها در این راستا‌ست که موانع مرتفع شوند که نتیجه آن پیشرفت قابل توجه مسکن مهر استان تهران طی دو سال گذشته است، به طوری که از 270 هزار واحد مسکن مهر استان تهران که دارای قرارداد ساخت است حدود 225 هزار واحد به مرحله اتمام پی‌سازی، 175 هزار واحد به مرحله اتمام اسکلت و سقف، 140 هزار واحد به مرحله اتمام سفت‌کاری و 70 هزار واحد به مرحله اتمام نازک‌کاری رسیده است.

همان طور که اشاره کردم عوامل مختلفی در پیشبرد فیزیکی طرح تاثیرگذار هستند. در این خصوص با توجه به احداث حدود 2.6 میلیون واحد مسکن در سراسر کشور در مجموع می‌توان همکاری و تعامل سایر دستگاه‌ها را مثبت ارزیابی کرد. با این حال درخصوص شهرهای جدید با توجه به لزوم ایجاد امکانات زیربنایی و روبنایی توسط دستگاه‌های مختلف، با حجم عملیات عمرانی بالاتری مواجه هستیم؛ به طوری که بسیاری از نهادها ازجمله وزارت نیرو، وزارت نفت، وزارت ارتباطات، وزارت آموزش و پرورش، وزارت بهداشت، استانداری‌ها، نیروی انتظامی و... در حال تامین امکانات مورد نیاز خدمت‌رسانی هستند تا ان‌شاءالله هر چه سریع‌تر این امکانات مهیا شود.

واگذاری واحدها تدریجی است، چنان که هم‌اکنون نیز برخی متقاضیان، واحدهای خود را تحویل گرفته‌اند. با این حال انتظار می‌رود تا یک سال آینده، مسکن مهر تمامی متقاضیان واجد شرایط، تکمیل و تحویل شود.

قیمت پایه هر مترمربع مسکن مهر در کلیه مناطق کشور حدود 300 هزار تومان می‌باشد با این حال درخصوص سهم آورده متقاضیان توجه به این نکته حائزاهمیت است که قیمت تمام شده هر آپارتمان در طرح مسکن مهر علاوه بر متراژ بنا، به امکانات جانبی چون پارکینگ، آسانسور، محوطه‌سازی و... بستگی دارد؛ لذا نمی‌توان رقم مشخصی را برای سهم آورده متقاضیان عنوان کرد.

با توجه به عواملی که اشاره کردم سهم آورده متقاضیان، متفاوت و تقریبا بین پنج تا 15 میلیون است ضمن این که در مسکن مهر خودمالکی با توجه به این که متقاضیان علاوه بر اعیانی از عرصه نیز سهیم می‌باشند طبیعتا با قیمت‌های بالاتری مواجه هستند، با این حال با توجه به این که در طرح خود مالکی نیز از تسهیلات مسکن مهر استفاده می‌شود، قیمت‌گذاری و قرارداد این واحدها نیز با نظارت ادارات کل استان‌ها صورت می‌گیرد.

مترو هشتگرد و پرند در دست ساخت توسط پیمانکار است؛ درخصوص پردیس نیز، بزرگراه این شهر افتتاح شده است ضمن این که براساس برنامه قرار است در آینده این شهر نیز به شبکه مترو تهران متصل شود.

هرچند در گذشته اقداماتی در راستای کاهش مشکلات بخش مسکن صورت پذیرفته است با این حال این اقدامات دارای تاثیرات محدودی بر بخش مسکن بوده‌اند ضمن این که منتفعین این اقدامات نیز عمدتا اقشار بالای جامعه بودند بر این اساس مسکن مهر برای دهک‌های پایین و میان درآمدی هدفگذاری شد البته با توجه به تاثیرگذاری مسکن مهر بر بازار مسکن، آحاد جامعه از برکات آن بهره‌مند می‌شوند؛ ضمن این که با تنوع بخشی به طرح مسکن مهر و ارائه روش‌های جدید همچون مسکن مهر خودمالکی، بافت فرسوده، اضافه اشکوب (افزایش بنا) و... طیف بیشتری از طبقه متوسط شهری در دایره مخاطبان مسکن مهر قرار گرفته است.

از سوی دیگر با ثبات بخشی به بازار مسکن، سرمایه‌گذاران حرفه‌ای با اطمینان از شرایط بازار اقدام به سرمایه‌گذاری در این حوزه کرده‌اند که نتیجه آن را می‌توان در وضعیت مناسب صدور پروانه‌های ساختمانی مشاهده کرد که بالطبع اقشار متوسط و بالا از این مهم بهره‌مند می‌شوند.

این که ساخت و ساز در بافت فرسوده کشور به کندی صورت می‌گیرد قبول ندارم چرا که در دولت دهم توجه ویژه‌ای به بافت فرسوده شده است که نتیجه آن رونق ساخت و ساز در این بافت‌ها بوده است. در این راستا و به منظور نوسازی بافت فرسوده، با اتخاذ تمهیدات لازم، بهره‌مندی بافت فرسوده شهری از تسهیلات مسکن مهر امکانپذیر شده است بر این اساس تاکنون حدود 12 هزار میلیارد ریال تسهیلات پرداخت شده است و با توجه به این که بافت فرسوده از اولویت‌های این وزارتخانه در سال جاری و آتی بوده و استقبال مناسب مردم را نیز در پی داشته است، در همین مدت اندک شاهد عملکرد قابل قبولی برای این طرح هستیم.

با توجه به مراحل پیشرفت فیزیکی این طرح تا آبان ماه سال جاری 100 هزار قرار داد ساخت منعقد شده همچنین پی‌سازی 100 هزار واحد به اتمام رسیده و در90 هزار واحد اتمام سقف داشتیم و حدود 80 هزار واحد مرحله سفت‌کاری و 70 هزار واحد نازک‌کاری آن به اتمام رسیده است.

مسکن مهر برگرفته از طرح جامع مسکن است که شامل 9 محور اصلی و 55 برنامه اجرایی و حاصل تلاش 24 گروه مطالعاتی است که با پشتوانه چهاردهه برنامه‌ریزی برای بخش مسکن و با لحاظ تجارب گذشته تحقق یافته است. مراحل اجرای طرح مسکن مهر نیز پس از کارشناسی گسترده در وزارت مسکن و شهرسازی در قالب تبصره شش قانون بودجه سال 1386 کل کشور و همچنین قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، پیش‌بینی و عملیاتی شد؛ بر این اساس طبیعی است که اجرای طرحی با چنین پشتوانه فنی و قانونی با قدرت ادامه خواهد یافت.

هرچند گروه‌های هدف در مسکن مهر، اقشار پایین و میان درآمدی هستند با این حال دولت، به هیچ وجه کیفیت را فدای کمیت نکرده و هیچ استثنایی برای مسکن مهر در نظر گرفته نشده است (منطبق بر اصول 20 گانه مقررات ملی ساختمان) علاوه بر این دولت از محل یارانه‌های بخش مسکن و از طریق سازمان‌های مسکن استان‌ها اقدام به عقد قرارداد با شرکت‌های دارای رتبه و واجد شرایط کرده است تا نظارت بر عملیات ساخت مسکن مهر با اطمینان بیشتری ـ‌ حتی در مقایسه با مسکن‌های شخصی‌ صورت پذیرد؛ ضمن این که کیفیت ساخت مسکن مهر، به طور مداوم توسط معاونت امور مسکن و ساختمان و با محوریت دفتر امور مقررات ملی ساختمان، مورد کنترل و نظارت قرار می‌گیرد.

براساس برنامه پنجم توسعه پیش‌بینی شده است تا انتهای برنامه، 20 درصد مسکن به صورت صنعتی ساخته شود با این حال شواهد حاکی از آن است که اهداف برنامه بسیار سریع‌تر از زمان مورد انتظار تحقق یافته است و در شرایط کنونی بیش از هدف مورد نظر برای انتهای برنامه، تولید مسکن به صورت صنعتی انجام می‌گیرد و این در حالی است که در ابتدای سال 1388، تولید صنعتی مسکن در سطح پایینی قرار داشته است.

با تمهیدات صورت گرفته، افزایش قیمت مصالح ساختمانی پس از طرح هدفمند کردن یارانه‌ها، بسیار کمتر از پیش‌بینی‌ها بوده است ضمن این که رصد پیوسته بازار مسکن حاکی از رشد بطئی قیمت مسکن است به گونه‌ای که نرخ رشد قیمت و اجاره مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.

قبل از هر چیز عرض کنم که نرخ 20 تا 30 درصد درست نیست؛ از این گذشته در ادبیات اقتصاد مسکن، یکی از بهترین شاخص‌ها که تمایل سرمایه‌گذاران به فعالیت در بخش مسکن را نشان می‌دهد، صدور پروانه ساختمانی است بر این اساس می‌توان گفت که رونق در ساخت و ساز مختص به سال جاری نیست بلکه براساس اطلاعات دریافتی از شهرداری‌های مناطق شهری کل کشور، صدور پروانه‌های ساختمانی طی دو سال گذشته از وضعیت مطلوبی برخوردار بوده‌ که حاکی از مناسب بودن وضعیت تولید در بخش مسکن است؛ نکته حائز اهمیت در این میان این است که رونق کنونی ناشی از تحریک تقاضا و شوک قیمتی نبوده و لذا در دو سال گذشته رشد قیمت مسکن همواره کمتر از تورم عمومی بوده است؛ ضمن این که با توجه به پیشرفت فیزیکی طرح مسکن مهر، انتظار می‌رود بالغ بر 1.85میلیون واحد مسکن مهر شهری تا اواخر سال آینده احداث و تحویل متقاضیان شود که تاثیر قابل توجهی بر تعدیل قیمتی بازار خواهد داشت.

این گونه نیست چراکه اکثر افرادی که با صرف هزینه، اقدام به اخذ پروانه ساختمانی می‌کنند پس از زمانی حدود دو سال، واحد مورد نظر را احداث و عرضه می‌کنند؛ شواهد گذشته نیز حاکی از آن است که بجز درصد ناچیزی، همه پروانه‌های صادره منجر به ساخت بنا می‌شود.

هرچند صدور پروانه‌های ساختمانی مهم‌ترین ملاک برای میزان تولید مسکن می‌باشد با این حال باید توجه داشت تولید مسکن در کشور همیشه بیشتر از تعداد واحدهای دارای پروانه ساخت می‌باشد چراکه بسیاری از واحدهای ساخته شده در کشور به دلایلی چون احداث در برخی از شهرهای جدید، روستاها، حاشیه‌شهرها و...، بدون پروانه ساخته می‌شوند لذا تعداد واحدهای ساخته شده به مراتب بالاتر از تعداد پروانه‌های صادره می‌باشند. (کل تولید مسکن شهری طی سال‌های 88 و 89 حدود 1.65میلیون واحد برآورد می‌شود.)

آمار و اطلاعات گذشته حاکی از آن است که همسویی نزدیکی میان تورم عمومی و رشد قیمت و اجاره مسکن وجود دارد با این حال با اتخاذ سیاست تحریک عرضه ـ‌ و نه تقاضا ـ‌ در دو سال گذشته، نرخ رشد قیمت‌ها در این بخش کمتر از تورم عمومی بوده است.

بر این اساس و با توجه به وضعیت مطلوب صدور پروانه‌های ساختمانی در این مدت و همچنین پیشرفت مناسب طرح مسکن مهر، در کوتاه‌مدت و میان‌مدت با عرضه گسترده مسکن به بازار مواجه خواهیم بود لذا پیش‌بینی می‌شود شاهد همزمانی رونق در تولید با ثبات در قیمت‌ها باشیم. ضمنا با توجه به این که در سال 89 و 90 وزارت راه و شهرسازی اجرای بیش از یک میلیون و 850 هزار واحد مسکن شهری را راهبری می‌کرد بنابراین به تدریج و با ورود واحدهای مسکن مهر به بازار تعدادی از مستاجران به سمت واحدهای مسکن مهر می‌روند و در نتیجه تعدادی از واحدهای مسکونی موجود در بازار خالی می‌شوند که این موضوع می‌تواند به کنترل بازار کمک کند.

سیاست کلی وزارت راه و شهرسازی عدم مداخله در حوزه قیمت‌گذاری بازار اجاره‌ است با این حال افزایش نامتعارف اجاره‌بها، در بازار التهاب ایجاد می‌کند؛ در چنین شرایطی با خروج بازار از شرایط طبیعی، لزوم ورود دولت در جهت ثبات بخشی به این حوزه ایجاب می‌شود.

بر این اساس با تعامل وزارت راه و شهرسازی و سازمان تعزیرات حکومتی مقرر شد با موجرین و مشاورین املاکی که اجاره‌ها را بیش از 9 درصد افزایش می‌دادند برخورد تعزیراتی صورت پذیرد که نتیجه این اقدام، کاهش شیب افزایش اجاره بها از ابتدای تابستان است. درخصوص سال آینده نیز در صورت لزوم و در زمان مقتضی، تصمیمات لازم در جهت ثبات بخشی به بازار اجاره، اتخاذ خواهد شد؛ آنچه مشخص است تلاشمان بر این است که ان‌شاءالله، سال آینده بازار مسکن را به نحو بهینه مدیریت کنیم.

بر این باورم که مالیات‌های بخش مسکن یکی از مهم‌ترین ابزارها جهت مواجهه با مشکلات این بخش می‌باشد لذا این موضوع به طور کامل توسط کارشناسان خبره این معاونت مورد ارزیابی قرار گرفته و با تعامل صورت گرفته میان وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی، نظرات این وزارتخانه درخصوص چگونگی اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر اراضی بایر، مالیات بر اجاره، مالیات بر خانه‌های خالی و... به سازمان ذی‌ربط منعکس شد؛ بر این اساس پیش‌بینی می‌شود با تصویب این موارد شاهد بهبود محسوس در مختصات بخش مسکن کشور باشیم ضمن این که با توجه به وزن بالای مسکن در اقتصاد کلان کشور، این اصلاحیه حائز اهمیت مضاعف می‌باشد؛ لذا اصلاحیه مزبور در حال طی مراحل خود جهت ارائه به مجلس شورای اسلامی است.

بخش مسکن ارتباط پسین و پیشین گسترده‌ای با سایر بخش‌های اقتصادی دارد، بنابراین طبیعی است که رونق در بخش مسکن منجر به تحریک کل اقتصاد می‌شود؛ البته باید به این نکته هم توجه کنیم که نماد واقعی رونق در بخش مسکن، افزایش ساخت و ساز است. در واقع روند صدور پروانه‌های ساختمانی حاکی از رونق در سرمایه‌گذاری و بالطبع جذب نقدینگی توسط بخش مسکن است. درخصوص جلوگیری از فعالیت‌های سوداگرانه نیز‌ مهم‌ترین اقدام، ثبات بخشی به بازار است، چرا که سوداگران در شرایط التهاب بازار قادر به نقش‌آفرینی هستند، بر این اساس و با توجه به روند قیمت‌ها طی سه سال گذشته، عمده تقاضا در بازار مسکن به متقاضیان واقعی و مصرفی تعلق دارد؛ ضمنا همان طور که اشاره شد، تعاملاتی با سازمان امور مالیاتی صورت پذیرفته است تا بتوان از ابزارهای مالیاتی برابر کنترل و کاهش تقاضاهای سوداگرانه استفاده کرد. همچنین درخصوص مهم‌ترین طرح وزارت راه و شهرسازی یعنی مسکن مهر نیز مکانیسم پرداخت تسهیلات و شرایط متقاضیان به گونه‌ای طراحی شده است که امکان هر گونه فعالیت سوداگرانه در این حوزه را به حداقل ممکن می‌رساند.

تخصیص بهینه منابع محدود مالی با لحاظ الویت‌های بخش مسکن صورت می‌گیرد، بر این اساس با توجه به برنامه‌های در دست اقدام، فعلا منابع مازادی برای افزایش تسهیلات ساخت و خصوصا تسهیلات خرید وجود ندارد، با این حال در صورت تامین منابع، اولویت با تسهیلات ساخت است، چراکه در نگاه اول افزایش تسهیلات خرید مسکن موجب افزایش توان خرید می‌شود، ولی تجارب گذشته حاکی از آن است که به موازات افزایش این تسهیلات، قیمت مسکن نیز تحریک شده از این‌رو با جمع‌بندی شرایط، تبعات منفی افزایش تسهیلات بیش از آثار مثبت آن ارزیابی می‌شود؛ با این وجود افزایش تسهیلات خرید مسکن به خودی خود سیاست اشتباهی نیست بلکه برای شرایط کنونی مناسب نیست و بر این اساس با فراهم شدن شرایط لازم، امکان افزایش تسهیلات در سال‌های آینده منتفی نیست.

با این حرف موافق نیستم، چرا که از یک سو طرح‌های مسکن مهر 99 ساله و خود مالکی، دارای مخاطبان خاص خود هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا ست و از سوی دیگر هم‌اکنون علاوه بر انبوه‌سازانی که در ساخت مسکن مهر حضور دارند، تعداد قابل توجهی از انبوه‌سازان تمایل به انعقاد قرارداد و مشارکت در طرح مسکن مهر 99 ساله دارند. بر این اساس می‌توان طرح‌های مختلف مسکن مهر اعم از 99 ساله، خود مالکی، بافت فرسوده و... را مکمل ـ‌ و نه جانشین ـ‌ هم ارزیابی کرد. به عبارت دیگر می‌توان گفت هیچ یک از این طرح‌ها، جا را برای طرح دیگری تنگ نکرده است.