با محمدرضا دشتی اردکانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور
ثبت سند، راه رهایی از کلاهبرداری
اشاره: ثبت رسمی اسناد فقط یک شعار دهان پرکن نیست، با ثبت رسمی، مالکیتها تثبیت میشود و حتی اگر سالها از یک معامله بگذرد کسی نمیتواند چوب لای چرخ مالک قانونی بگذارد. ولی مردم ما ثبت رسمی را جدی نمیگیرند.
محمدرضا دشتی اردکانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور میگوید ثبت رسمی اسناد قربانی نبود فرهنگسازی است یعنی یک جور کمکاری مسوولان و ارث رسیدنش از یک نسل به نسل دیگر، اما به نظر میرسد مردم هم خودشان کارها را سرسری گرفتهاند. آنها نقل و انتقال اموال و املاکشان را رسمی نمیکنند، چون هنوز سیستم ریشسفیدی و حساب باز کردن روی حرف دیگران را قبول دارند برای همین هم هست که آنهایی که بیتفاوت از کنار ثبت رسمی گذشتهاند حالا پلههای محاکم را بالا و پایین میروند. دشتی اردکانی، نگران گرفتار شدن مردم در دعواهای حقوقی است آن هم جدالی که با آگاه شدن افراد منتفی میشود. او در گفتوگو با ما از معایب اسناد عادی و مزایای سند رسمی گفت تا مردم باور کنند تنها راه نجاتشان در نقل و انتقالات اموال و املاک، ثبت سند رسمی در دفترخانههاست.
چالش میان بنگاههای املاک و دفترخانهها همچنان باقی است. قانون میگوید این بنگاهها دلال هستند و نباید مسائل حقوقی مربوط به نقل و انتقال املاک در دست آنها باشد، اما در طول سالیان متمادی مردم به وجود این بنگاهها در معاملاتشان عادت کردهاند. از سوی دیگر آنچه که وجاهت قانونی دارد، سند رسمی است که در دفترخانهها ثبت میشود. شما با حذف بنگاهها موافقید یا راهکاری بهتر را پیشنهاد میکنید؟
حذف بنگاهها کار درستی نیست، چون در تمام کشورهای دنیا مراکزی شبیه بنگاههای ما وجود دارد، ولی متاسفانه بعضی مسوولیتها در این بنگاهها قاطی شده است. طبق قانون سال 1317 بنگاهها وظیفه دلالی دارند، یعنی فقط باید مشتری اعم از خریدار و فروشنده را پیدا کنند پس اینکه هماکنون اینها قولنامه، مبایعهنامه و چیزهایی شبیه به این مینویسند خارج از وظیفه قانونیشان است. طبق آماری که مسوولان دستگاه قضایی در سالیان گذشته دادهاند حدود یکسوم پروندههایی که در محاکم دادگستری مطرح شده به مبایعهنامههای عادی که در بنگاهها نوشته شده مربوط بوده است. بنابراین اگر ما مسوولیتهایی که قانون به عهده بنگاهها و دفاتر اسناد رسمی گذاشته است را درست تفکیک کنیم و انجام دهیم هیچکدام از این مشکلات پیش نخواهد آمد و ما نیز به عنوان کانون سردفتران هیچ انتظار فراتر از قانون برای دفترخانهها نداریم. ما اگر میخواهیم به فعالیت بنگاهها سروسامان دهیم باید شاخص کارمان قانون باشد که متاسفانه در بعضی جاها رعایت نمیشود.
فرمهای چاپی که هماکنون در دست مشاوران املاک است سالها پیش با بعضی استدلالات در اختیار آنها قرار گرفت، اما گذشت زمان تبعات حقوقی این کار را مشخص کرد. چرا حالا که پیامدهای حقوقی این مساله بر دستگاه قضایی روشن است هنوز هم این فرمهای چاپی در اختیار مشاوران املاک قرار دارد؟
بتازگی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دستوری دادند تا ما بتوانیم این امور را سروسامان دهیم و درست تعریف کنیم. در حال حاضر ما روی موارد کارشناسی کار میکنیم و قطعا وزارت بازرگانی هم برای بنگاههای املاک برنامههایی دارد. هماکنون سازمان ثبت اسناد و املاک این فرمهای چاپی را تایید نمیکند، چرا که به زعم این سازمان اگر این بنگاهها بخواهند مبایعهنامه و قولنامه بنویسند حتما باید زیرنظر یک کارشناس حقوقی این کار را انجام دهند. اگر شما به بنگاهها مراجعه کنید خواهید دید که بسیاری از فعالان در این صنف شاید تحصیلاتشان بیشتر از ابتدایی نباشد و کسی که تحصیلکرده رشته حقوق باشد در این شغل پیدا نمیشود. در حالی که نوشتن مبایعهنامه یک کار حقوقی و تخصصی است. امروز وقتی که یک نفر تمام ماحصل زندگیاش را جمع میکند تا یک سرپناه بخرد، ممکن است به خاطر نوشتن یک مبایعهنامه توسط یک فرد غیرکارشناس تمام داراییاش را از دست بدهد. بنگاههای املاک تشخیص نمیدهند که آیا یک سند معارض دارد یا خیر برای همین است که بارها دیدهایم واحدهای یک مجتمع به چندین نفر فروخته شده است. پس باید جلوی بروز این اتفاقات را گرفت. راهش هم این است که معاملات ملک به مکان تخصصی خودش برگردد. قانونگذار تمام امور مربوط به ملک را به سازمان ثبت اسناد و املاک واگذار کرده و برای این که مشکلات کنونی در آینده نیز رخ ندهد باید این اوضاع را مدیریت کنیم.
سازوکار سازمان ثبت برای مدیریت وضع فعلی دقیقا چیست؟ آیا سازمان بنا دارد مثلا در هر بنگاه یک کارشناس حقوقی قرار دهد؟
فعلا دارند روی سازوکارها کار میکنند. من اصلا نمیگویم که بنگاهها باید زیرنظر سازمان ثبت قرار بگیرند یا نگیرند، بلکه میگویم قانونی که میگوید اطلاعات ملک فقط باید در سازمان ثبت جمعآوری شود باید پیاده شود، چون سازمان ثبت خبر دارد که این ملک به نام کیست و آخرین مالک آن چه کسی است. ماده 22 قانون ثبت میگوید همین که در دفتر املاک نام کسی ثبت شد، قانونگذار او را مالک ملک میداند و این اطلاعات هم فقط در اختیار سازمان ثبت است و نه نهادی دیگر. برای همین است که بنگاهها نمیتوانند تشخیص دهند که آیا سند ملک جعلی است یا نه.
قانونی که میگوید اطلاعات ملک فقط باید در سازمان ثبت جمعآوری شود باید پیاده شود، چون سازمان ثبت خبر دارد که این ملک به نام کیست و آخرین مالک آن چه کسی است
شما به موضوع استعلامات اشاره میکنید در حالی که به گفته دفترخانهداران استعلامات ملک هنوز به روز نیست یا فهرست افراد ممنوعالمعامله همیشه دقیق و درست نیست.
بله، برای همین است که میگویم در این مسیر باید ساز و کارهای مختلفی دیده شود. طبق قانون برنامه پنجم توسعه، دولت سازمان ثبت را مکلف کرد که تا پایان 1391 ثبت آنی انجام دهد، پس فناوری اطلاعات و ساز و کارهای IT سازمان کانون سردفتران و دفترخانهها و ادارات ثبت و تمام کسانی که به این امور مرتبط هستند باید به روز شوند.
در سازمان ثبت حرکت بسیار خوب و شتابانی انجام شده که من فکر میکنم این مساله زودتر از موعد هم به ثمر برسد. ما نیز در کانون سردفتران کارهایی را شروع کردهایم که اگر بودجه مورد نیازمان به موقع تامین شود زودتر از برنامه به نتیجه برسیم. البته اینک عدهای میگویند استعلامات ما به روز نیست، به این معنی نیست که کار در دفترخانه به مشکل میخورد چون ما کارشناسانی داریم که همان لحظه اول میتوانند با دیدن و کنترل سند تشخیص دهند که آیا این سند جعلی است یا خیر.
شاید یکی از علتهایی که مردم هنگام نقل و انتقالات ملک به سمت دفترخانهها نمیروند ناآگاهیشان نسبت به عواقب بیتوجهی به ثبت رسمی باشد، توضیح میدهید که عواقب نوشتن قولنامه و مبایعهنامه در بنگاههای املاک چه خواهد بود؟
قانونگذار در ماده 1287 قانون مدنی و در قانون ثبت، سند رسمی را تعریف کرده است. سند رسمی قابل انکار نیست و در محاکم قابل پذیرش است. همچنین سند رسمی لازمالاجراست یعنی بدون این که به محکمهای مراجعه کنید خود سند لازمالاجراست در حالی که مبایعهنامههایی که نوشته میشود لازمالاجرا نیست و احتمال انکار و نوشتن سند معارض در آنها وجود دارد. من باید این را اقرار کنم که ما در مورد ثبت سند رسمی در آن حدی که باید کار میشده فعالیت انجام نشده است. ما در سالیان قبل پیشنهاد کردهایم که طی این همه سال لااقل یکی از روزهای سال به نام سند رسمی نامگذاری شود تا مردم متوجه شوند که مزایای ثبت سند رسمی و معایب سند عادی چیست.
عمده مشکلاتی که ما در کشور در بخش املاک داریم از همین ناحیه ناشی میشود، در حالی که قانونگذار دفاتر اسناد رسمی را پیشبینی کرده تا مشکلاتی که هماکنون در جامعه داریم به وجود نیاید. الان در تمام کشورهای دنیا اعتقاد بر این است که تنها راه نجات مردم در نقل و انتقالات ملک ثبت سند رسمی است.
در کشورهای خارجی بنگاههای املاک دقیقا چه نقشی را ایفا میکنند؟
در هر کشوری وضع فرق میکند. مثلا در فرانسه چند بنگاه املاک با یک دفترخانه لینک شدهاند و نظارت بر آنها به عهده سردفتر است و این شخص تمام مراحل کار از وقتی فردی ملکش در اختیار بنگاه قرار میدهد تا آخرین روزی که پول را دریافت میکند را تحت مدیریت خودش دارد. بنابراین در این کشور و کشورهای مشابه پروندههای ملکی در محاکم بسیار اندک است. این کشورها در بخش فرهنگسازی هم بسیار موفق بودهاند و این موضوع را در بین مردم جا انداختهاند که اگر میخواهید مشکلی در املاکتان نداشته باشید ثبت رسمی اسناد را انجام دهید.
ما ایرانیها آدمهای ویژهای هستیم به طوری که مثلا حاضریم پول کمتری بپردازیم و تبعات ناشی از آن را هم تحمل کنیم. مثلا اگر قرار باشد افراد به بنگاهها حقالزحمه دلالی بدهند و بعد بابت ثبت سند به دفترخانهها هم پولی بدهند زیاد به مذاقشان خوش نمیآید، حتما باید برای رفع این مشکل هم راهکاری وجود داشته باشد.
قبلا هم گفتم ما باید سازوکاری را درست کنیم تا وقتی مردم قصد خرید و فروش ملک را داشتند درگیر هیچ چیز نشوند. یعنی سیستم طوری طراحی شود که افراد کاری به این نداشته باشند که در این پروسه چه اتفاقاتی میافتد به طوری که مثلا مالک ملکش را برای فروش ارائه میدهد و قیمت را تعیین میکند و بدون این که نگرانی داشته باشد ملکش در پروسهای که از بنگاه شروع و به دفترخانه ختم میشود، فروخته و ثبت میشود. این همان اتفاقی است که سالهاست در فرانسه رخ میدهد. قوانین ما هم که عمدتا برگرفته از قوانین این کشور است پس چه اشکالی دارد اگر آنها کار خوب و درستی انجام میدهند ما هم همان کار را در کشور خودمان تکرار کنیم، اما ما یک بار نشده که بنشینیم و بنگاهها و دفترخانهها را طوری سیستماتیک کنیم که تا این حد مشکل نداشته باشیم. من فکر میکنم در این میان مردم مقصر نیستند، بلکه ما مقصریم که در کشورمان فرهنگسازی نکردهایم و کارها را به درستی سر و سامان ندادهایم.
البته نهتنها در مورد مزایای ثبت رسمی سند فرهنگسازی نشده، بلکه گاهی اوقات افرادی در رسانههای جمعی به طرفداری از اسناد عادی هم بلند میشوند و میگویند این اسناد هم لازمالاجرا هستند و ضمانت اجرایی لازم را دارند.
اسناد عادی طبق قانون لازمالاجرا نیستند مگر این که کسانی که این حرفها را میزنند به قوانینی فراتر از قوانین موجود استناد کنند. من به دوستانی که تسلط بر قوانین و مباحث حقوقی ندارند توصیه میکنم که در حوزهای که تخصص ندارند اظهارنظر نکنند و به مشکلات مردم در حوزه املاک دامن نزنند. اگر مزایای بسیار ممتاز سند رسمی نبود چرا قانونگذار تمام هم و غم خودش را روی سند رسمی گذاشته است و چرا این همه در کشورهای دنیا هزینه میکنند تا به مردم یاد بدهند که سند رسمی چه مزایایی دارد؟
هماکنون در کشور سالانه چه تعداد معامله ملک انجام میشود و چه تعداد از آنها ثبت رسمی میشود؟ آیا آمار دقیقی دارید؟
البته آماری که در رابطه با ثبت سند وجود دارد با توجه به میزان نقل و انتقالاتی که در کشور رخ میدهد چندان راضیکننده نیست و مشکلاتی که امروز در محاکم وجود دارد به خاطر فقدان فرهنگ ثبت سند رسمی است.
خودداری از ثبت سند رسمی در دفترخانهها یک پیامد حقوقی برای افراد درگیر در معامله دارد و یک پیامد اقتصادی برای دفترخانهها. آیا ضعف فرهنگ ثبت در کشور میتواند یکی از دلایل کمشدن مشتری و در نهایت کاهش درآمد دفترخانهها باشد؟
کمشدن درآمد و مشتری دفترخانهها را قبول ندارم. شرایط اقتصادی کشور ما به صورتی است که ممکن است معاملات کمتری در حوزه املاک اتفاق بیفتد؛ البته طبق آماری که ما داریم میزان مراجعه مردم به دفاتر نسبت به کاری که درخصوص فرهنگسازی انجام ندادهایم خوب است هرچند که به هیچ وجه راضیکننده نیست. باز هم میگویم ما باید مردم را به ثبت رسمی اسناد تشویق کنیم آن هم در تمام حوزهها و نه فقط در حوزه املاک، ما بحث وصیت، وقف، صلح و نوشتن قراردادهای مختلف بین افراد را داریم که اگر درست فرهنگسازی کنیم مشکلات بسیار کمتری برای افراد پیش میآید. شما الان وقتی قرارداد مشارکت ساختمان را مینویسید میبینید که چقدر مالک و سازنده به مشکل برمیخورند و اگر این قراردادها ثبت رسمی نشوند مشکلات زیادی برای مردم پیش میآید. فکر میکنید چرا قانون پیشفروش ساختمان را به مجلس بردند و در آنجا تصویب شد و آییننامه آن در حال تدوین است؟ چون در این رابطه مشکلات فراوانی برای مردم پیش آمده بود و نظم اجتماع به هم ریخته بود و بیشتر وقت محاکم به این موضوع اختصاص داده میشد که اگر آییننامه پیشفروش ساختمان تدوین شود میتوانیم بگوییم مشکلاتی که تا به حال مردم داشتهاند برای همیشه از بین خواهد رفت.
حالا سوال این است که چرا نمیآییم در تمام حوزهها چنین سازوکارهایی تعریف کنیم؟ ما پیشنهاد دادهایم که در کتب درسی راهنمایی و دبیرستان حداقل 2 صفحه در رابطه با ثبت سند رسمی صحبت شود یا حداقل در رسانه ملی برنامهای داشته باشیم و ثبت سند رسمی را برای مردم تعریف کنیم، به تازگی هم در حال ساخت یک فیلم آموزشی در این رابطه هستیم که البته این کارها به اندازهای نیست که بتواند به فرهنگسازی ثبت سند رسمی کمک کند ولی آنچه در بضاعت ماست برای آگاهکردن مردم دریغ نمیکنیم. البته در مسیر فرهنگسازی همه ما مسوولیم مثلا در حوزه راهنمایی و رانندگی و نظم ترافیکی فقط این طور نیست که پلیس مسوولیت داشته باشد. پس در حوزه کار ما رسانهها بخصوص رسانه ملی نقش مهمی دارند. ضمن آن که برنامهریزی کار باید بر عهده سازمان ثبت و کانون سردفتران باشد.
علاوه بر این موضوعات مسالهای که ذهن برخی از دفترخانهداران را به خودش مشغول کرده بحث رعایت نشدن حدود صنفی و رشد قارچگونه دفترخانهها در یک برهه از زمان است. به اعتقاد فعالان این صنف تعداد زیاد از حد استاندارد دفترخانهها باعث کمشدن مشتری، پایینآمدن درآمد و در نتیجه بروز برخی تخلفات شده است. برای رفع این مشکل برنامهای دارید؟
البته من قبول ندارم که کمشدن مشتری باعث افزایش تخلف در دفترخانهها شده است چون در بازرسیها و پروندههایی که در دادسرای انتظامی داریم چنین چیزی تایید نشده است. من به جرات میتوانم بگویم چون دفاتر اسناد رسمی از سوی 4 مرجع رسمی سالانه بازرسی میشوند (سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان بازرسی کل کشور، ادارات کل ثبت استانها، کانون سردفتران و دفتریاران) نمیتوانند تخلف داشته باشند؛ همچنین سازمان مالیاتی کشور هم سالانه دفاتر دفترخانهها را بررسی میکنند. شاید شما بگویید ما این حرفها را میزنیم، چون خودمان هم جزو بازرسان هستیم و دفترخانهها نیز زیرمجموعه ادارات ثبت هستند، اما شما میتوانید به وزارت دارایی یا سازمان بازرسی کل کشور مراجعه کرده و موضوع را از آن طریق پیگیری کنید. دفاتر اسناد رسمی یک قرن سابقه دارند. قانونگذار در سال 1316 قانونی را تصویب کرده که چگونگی تشکیل دفاتر اسناد رسمی، چگونگی نوشتن سند و استقرار دفاتر را مشخص کرده پس دفاتر وجاهت قانونی دارند و با وجود نظارتها و بازرسیهایی که اعمال میشود تخلفات آنها نسبت به سایر نهادها و دستگاههای دولتی بسیار ناچیز است.
البته باید به این نکته هم اشاره کنم که در سال 86 اتفاق ناخوشایندی رخ داد. ماده 5 قانون دفاتر اسناد رسمی میگوید در شهرها به ازای بین 15 تا 20 هزار نفر باید یک دفترخانه اسناد رسمی وجود داشته باشد و چون قانونگذار حکم است حتما با درایت این اعداد و ارقام را تعیین کرده است و میدانسته که اگر بیشتر از این تعداد دفترخانه وجود داشته باشد حتما مشکلاتی رخ خواهد داد، اما متاسفانه در سال 86 علیرغم تمام تلاشهای ما به یکباره دفاتر اسناد رسمی از حدود 4 هزار دفتر به 8 هزار دفتر افزایش پیدا کردند. هم اکنون ما در تهران بیش از 1700 دفترخانه داریم که اگر جمعیت تهران را در نظر بگیریم مشخص میشود که تناسبی بین جمعیت و تعداد دفاتر وجود ندارد. اما الان با توجه به این که این دفاتر تاسیس شده نمیتوان آنها را حذف کرد ولی به لطف خدا با وضع موجود هم مر قانون در دفاتر در حال اجراست و اگر مشکلی پیش بیاید حتما زیر ذرهبین ناظران و بارزسان قرار خواهد گرفت.
به نظر شما مهمترین دغدغه دفترخانههای اسناد رسمی در حال حاضر چیست؟
من نمیتوانم به عنوان رئیس اولین بخش خصوصی کشور این را بگویم که ظرفیتهایی در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد که متاسفانه مغفول مانده است. به جرات میتوانم بگویم که هماکنون از یک دهم ظرفیتهای دفاتر استفاده میشود و این ظرفیتها خالی مانده است. دفاتر اسناد رسمی یک ریال بار مالی برای دولت ندارند. بیمه، درمان، بازنشستگی، بازرسی، آموزش) نمونه بارز اصل 44 قانون اساسی هستند. ثبت سند رسمی کار بسیار حساس و مهم برای هر کشوری است که دفترخانهها این کار را به بهترین شکل انجام میدهند و کار عظیم چرخش املاک و اسناد در کشور را مدیریت میکنند.
من از مسوولان در تمام سطوح مختلف میخواهم تا به ظرفیتهای دفاتر اسناد رسمی توجه کنند و به کار ما اعتماد کنند همانطور که قوهقضاییه و سازمان ثبت این اعتماد را دارند. دغدغه ما این است که چرا ظرفیتهای این دفاتر تا به حال معطل مانده است؟ من فکر میکنم اگر بخواهیم طبق سند چشمانداز 20 ساله در سال 1404 کشور سرآمد منطقه باشیم باید به واگذاری تصدیگریها به مردم ازجمله دفاتر اسناد رسمی بها بدهیم درست مثل بحث امضا و گواهی الکترونیک که با مساعدت وزارت بازرگانی به این دفاتر واگذار شد.
این ظرفیتهای معطلمانده را با مثالهای عینی برایمان توضیح میدهید؟
امضای الکترونیک یکی از این ظرفیتهای معطلمانده بود. در سالهای گذشته اصلا کسی فکر نمیکرد که این کار بزرگ از عهده دفاتر برآید.
واگذاری برخی کارهای محاکم که کار تصدیگری هست هم از جمله این ظرفیتهاست. الان مجتمعهای قضایی سراسر کشور با ازدحام مراجعهکنندگان روبهرو هستند. پس میشود بخشی از امور را به دفاتر واگذار کرد یا بسیاری از کارهای تصدیگری سازمان ثبت را هم همینطور.
مثلا اگر امور مربوط به حصر وراثت، تقسیم ارث، تعیین ترکه و... در 20 مجتمع قضایی تهران انجام میشود چرا این امور را به 1700 دفترخانه واگذار نکنیم تا فشارها در آن بخش کم شده و کارها با سرعت و دقت بیشتری انجام شود؟
مریم خباز/ گروه جامعه
تازه ها
گوناگون
پیشنهاد سردبیر
در تپش این هفته، ماجرای فریب و تعرض در پوشش عرفانهای دروغین و رمالی را بررسی کردیم
پشت پرده اتاقهای دود و طلسـم
