کاهش تخلفات معاملات مسکن

قرار بود از مرداد ‌ امسال قراردادهای معاملات مسکن از حالت نگارش دستی به صورت الکترونیکی و پرینتی انجام شود، اما در عمل این طرح اجرایی نشد و دوباره طبق مصوبه‌ای که دی‌ماه از سوی معاون اول رئیس‌جمهور ابلاغ شد قرار شد که تا 4 ماه آینده همه معاملات به صورت الکترونیکی انجام شود. دلیل این تعویق‌ها چیست و تا چه حد زیرساخت‌های لازم برای اجرایی شدن این مصوبه فراهم است؟

در این بخش 2 بحث وجود دارد. یکی این که سامانه این قابلیت را داشته باشد که بتواند قرارداد پرینتی بگیرد و دیگر این که این فرآیند در بنگاه مشاور املاک جاری و ساری باشد. از خیلی وقت‌ پیش این امکان در سامانه ایجاد شده یعنی ما فرآیند پرینتی‌کردن را برای همه قراردادها در نظر گرفتیم؛ اعم از مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه و سایر قراردادها. مشاور املاک می‌تواند از طریق سامانه پیش پرینت را ببیند، ‌تایید طرفین را بگیرد و پرینت کند.اما وقتی وارد فرآیند اجرا می‌شویم، این فرآیند کاملا تابع عوامل محیطی است که عمده‌ترین آن مشاور املاک است. طی روز حدود 4500 ـ 4000 کد رهگیری وارد سیستم می‌شود. وقتی ساعت ورود را چک می‌کنیم می‌بینیم ساعت‌ها مربوط به زمانی است که اتفاقا مشاورین املاک در آن ساعات کار ندارند. یعنی یا اول صبح است یا حدود ظهر یا آخر شب.وقتی آمار را بررسی می‌کنیم می‌بینیم مشاور املاک یا قبل از 9 و 10 صبح این کار را انجام می‌دهد یا بین 12 ظهر تا 30/2، 3 بعدازظهر یا 8 و 9 شب به بعد. دلیلش این است که وقتی بنده و شما به عنوان یک خریدار و فروشنده به مشاور املاک مراجعه می‌کنیم مشاور همانجا رقم بنده و شما را به توافق می‌رساند و از ما امضاء می‌گیرد اما همان لحظه وارد سیستم نمی‌شود.بر این باورم که پرینتی‌کردن مبایعه‌نامه‌ها باید قدم به قدم پیش برود چون خیلی جاها، کار دستوری پیش نمی‌رود.

این که ما تمام مشاوران املاک سراسر کشور را به این سامانه وصل کردیم که قراردادهای‌شان را در اینجا ثبت کنند به نظر من نه تنها یک تحول بزرگ برای این صنف است بلکه برای IT مملکت است. صنفی که کمترین کار با IT را داشته کاملا مجهز کردیم.

وقتی من و شما می‌خواهیم به عنوان خریدار و فروشنده موافقت‌نامه‌ای را امضا کنیم تا یک سند به دست ما نیاید حاضر نمی‌شویم پولی را رد و بدل کنیم.

الان روی یک برگ مبایعه‌نامه می‌نویسند، امضا می‌کنند پول در آنجا رد و بدل می‌شود و آن را شب وارد سیستم می‌کنند. ورود اطلاعات در سیستم بین 30 ـ‌ 25 دقیقه زمان می‌برد. بنابراین اگر مشاور املاک بخواهد در آن زمان اطلاعات را وارد کند من و شما باید منتظر بنشینیم.

اگر دو تا قرارداد در روز داشته باشد کل وقتش را باید پشت سیستم بگذراند یکی از دلایلی که ما ترجیح می‌دهیم این طرح مرحله به مرحله پیش برود این است که بتوانیم این سامانه را ملی کنیم. تجربه نشان داده که هیچ وقت با دستورالعمل اداری نمی‌شود کاری را پیش برد. باید به آنها القا کرد. الان چرا سامانه املاک کشور یکی از مستقل‌ترین سامانه‌هاست؟ به خاطر این که صنف مشاور املاک ضرورت این سامانه را احساس کرده است.

برای تشویق مشاوران املاک برای آن که تحت فشار قرار نگیرند، ما منطقه به منطقه آموزش‌های لازم را می‌گذاریم و اینها را در این سامانه راه می‌اندازیم. الان خیلی ازمشاوران هستند که نمی‌توانند در محل خودشان این کار را انجام دهند مثلا در یک مشاور املاک کوچک که یک آقای پیری نشسته و کار انجام می‌دهد هر چند در قرارداد نوشتن تبحر دارد اما در IT آدم قابلی نیست بنابراین یا باید یک کارشناس IT استخدام کند که برایش مقدور نیست یا می‌تواند قراردادهای منعقد شده را شب به خانه ببرد تا یکی از بستگانش آن را ثبت کند یا حتی می‌تواند به یکی از نمایندگی‌های ما در کشور برود و بخواهد که آن را ثبت کنند.اگر ما افراد را اجبار کنیم که باید این طرح را انجام دهید فرد زده می‌شود و به دنبال راهی می‌گردد که سیستم ما را دور بزند.

خوشبختانه سامانه به جایی رسیده که بعنوان یک مرجع مورد استفاده قرار می‌گیرد. وقتی مرکز آمار ایران آمارش را از این سامانه می‌گیرد یعنی پذیرفته است که این سامانه اطلاعات آماری درست و دقیقی دارد. زمانی که سامانه راه‌اندازی شد اولین جایی که با آن ارتباط برقرار کرد شرکت پست بود. چون کد پستی برای ما بسیار مهم است و جلوی تخلفات را می‌گیرد. سازمان بعدی ثبت‌احوال بود تا اطلاعات فردی اشخاص احراز شود. سازمان بعدی، سازمان امور مالیاتی بود. برای این که بنگاه‌های مشاور املاک موظف شوند کد رهگیری به مردم بدهند. وقتی سازمان امور مالیاتی می‌خواهد به کسی مفاصاحساب مالیاتی بدهد اول چک می‌کند که آیا کد رهگیری وجود دارد یا نه، اگر کد رهگیری را پای برگه قرارداد ببیند، چک می‌کند که فلان ملک در فلان آدرس با فلان مساحت با این مبلغ فروش می‌رود. اطلاعات و کد رهگیری را تطبیق می‌دهد اگر درست بود مفاصا حساب مالیاتی می‌دهد. برای انشعاب گاز نیز اطلاعات این سامانه به شرکت گاز وصل می‌شود و انشعاب گاز هم به نام خریدار زده می‌شود در مورد آب و برق هم همین‌طور. در حال حاضر هنگام ثبت اطلاعات در این سامانه، اشتراک برق، آب و گاز و شهرداری ثبت می‌شود. این اطلاعات فقط ثبت نمی‌شود بلکه با این سازمان‌ها چک می‌شود. وقتی شماره انشعاب را وارد می‌کند اطلاعات می‌آید می‌گوید این انشعاب به اسم فلانی است اگر سند به نام زده شده باشد انشعاب را به نام فرد جدید می‌زنیم در مورد آب و برق هم همین‌طور. در مورد شهرداری وقتی کد نوسازی را می‌زنید همه اطلاعات مربوط به این ساختمان توسط شهرداری منتقل می‌شود. ما هم از این طرف به شهرداری اطلاعات می‌دهیم و شهرداری از این پس متوجه می‌شود که ساکن ملک کیست. همیشه برای ما و برای دولت سکونت مهم‌تر از مالکیت است، اما این‌که مالک کیست، وظیفه قوه‌قضاییه و سازمان ثبت است.

فعلا آنها در اولویت ما نیستند. در هر بانک اطلاعاتی مهم‌تر از تشکیل بانک ثبت اطلاعات و به‌روز نگهداشتن آنهاست به هر حال اطلاعات ثابت نمی‌ماند و مرتب در حال تغییر است. پس جمع‌آوری اطلاعات کار سختی نیست، بلکه مهم این است که بتوانید اطلاعات را به‌روز کنید.

آماری موفق است که قبل از فرآیند جمع‌آوری اطلاعات، فرآیند به‌روز‌آوری‌اش ایجاد شود. ما الان فرآیند به‌روزآوری را ایجاد کرده‌ایم و در مقطعی که جمع‌آوری می‌شود به‌روزآوری هم می‌شود.