لایحه پیش‌فروش مسکن، معطل در مجلس

در لایحه‌ای که ارائه شد، آمده بود در قرارداد پیش‌فروش باید مشخصات فنی و معماری ساختمانی که فروخته می‌شود از قبیل موقعیت، مساحت، کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات، نما، نوع مصالح و اسکلت، سیستم گرمایش و سرمایش، قسمت‌های مشترک و مشخصات دیگری که در پروانه ساخت تعیین شده و سایر اوصافی که عرفا در قیمت موثرند، مشخص شود.

در این لایحه همچنین ذکر شده بود پیش‌فروش و انتقالات بعدی ساختمان باید با تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت ‌گیرد که اخذ پروانه ساخت، اخذ بیمه مسوولیت و تاییدیه وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر دست‌کم 10 درصد پیشرفت عملیات ساختمانی ازجمله شرایط انعقاد قرارداد پیش‌فروش است.

پیش‌فروشنده همچنان مکلف است نزد یکی از بانک‌های داخلی حساب بانکی افتتاح کند و تمامی وجوه پیش‌خریداران باید به آن حساب واریز شود و بانک مربوط موظف است برای دریافت اقساط از پیش‌خریداران دفترچه اقساطی صادر کند. در واقع براساس لایحه‌ای که ارائه شد پیش‌فروشنده حق وصول مستقیم وجه از پیش‌خریدار را ندارد.

طبق یکی از مواد این لایحه هرگاه پیش‌خریدار تعهد خود را انجام دهد، ولی پیش‌فروشنده پس از پایان ساختمان از تنظیم سند رسمی به هر دلیل امتناع کند، پیش‌خریدار می‌تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه تاییدیه به بانک مبنی بر پرداخت تمامی ثمن به قائم‌مقامی از طرف پیش‌فروشنده سند انتقال را تنظیم و امضا کند. همچنین در این لایحه ذکر شده پیش‌فروش و انتقالات بعدی ساختمان باید با تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.

نظارت بر آگهی‌ها نیز یکی دیگر از مواردی بود که در لایحه دیده شده است. سال‌های گذشته چاپ آگهی پیش‌فروش ساختمان‌ها در روزنامه‌ها بدون نظارت، یکی از مسائلی بود که مردم به واسطه چاپ آن در روزنامه‌ها اطمینان کرده، اقدام به پیش‌خرید می‌کردند و تشخیصی میان انبوه‌ساز صالح از غیرصالح وجود نداشت، در نتیجه برای جلوگیری از هر گونه تخلف در این زمینه در لایحه پیش‌بینی شد که پیش‌فروشنده باید پیش از هر گونه اقدام به‌منظور تبلیغ و آگهی پیش‌فروش در مطبوعات و رسانه‌های گروهی و وسایل ارتباط جمعی و سایت‌های اینترنتی مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یاد شده ارائه کند. مطبوعات و رسانه‌های مذکور قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند.

لایحه پیش‌فروش مسکن که در آن موارد خوبی دیده شده است، اما همچنان پس از حدود 3 سال با این که بررسی مواد آن در کمیسیون‌های مربوط مجلس به پایان رسیده، اما هنوز به قانون تبدیل نشده است. نیره اخوان، عضو کمیسیون قضایی مجلس در گفتگو با «جام‌جم» می‌گوید: بررسی مواد لایحه پیش‌فروش ساختمان در کمیسیون قضایی مجلس به اتمام رسیده و این لایحه آماده ارائه به صحن علنی مجلس است، اما این که چه زمان در صحن علنی مجلس مورد بررسی قرار گیرد مشخص نیست.

وی در پاسخ به این سوال که لایحه مربوطه چه تغییراتی داشته است، می‌گوید: با توجه به این که از بررسی این لایحه زمان گذشته است، حضور ذهنی روی مواد بررسی شده ندارم اما تصویب آن در صحن علنی مجلس می‌تواند مشکلات پیش‌فروش مسکن را حل کند.

به گفته فعالان بازار مسکن، مشکلات پیش خرید آپارتمان در سال‌های گذشته چنان گسترده بود که بخش قابل‌توجهی از پرونده‌های قضایی محاکم دادگستری را به خود اختصاص داده است و سازمان‌های مشمول و دست‌اندرکار در این زمینه ازجمله قوه قضاییه، سازمان ثبت اسناد و املاک، دادستانی و حتی شهرداری نیز به نوعی وارد این موضوع شده‌اند.

البته آنچه مسلم است در قراردادهای پیش‌فروش گاهی پیش‌فروشان و گاهی خریداران خلف وعده می‌کنند و در برخی موارد دیده می‌شود که برخی پیش‌خریداران امکان تهیه و پرداخت تمام بهای یک واحد مسکونی را ندارند و به امید آن که بتوانند ظرف یک سال یا بیشتر این پول را فراهم کرده و وامی دست و پا کنند، اقدام به خرید واحدهای پیش‌فروش شده از سوی انبوه‌سازان می‌کنند، اما درعمل با چنان مشکلات پیچیده‌ای روبه‌رو می‌شوند که از عهده پرداخت اقساط خود برنمی‌آیند و از سوی دیگر نیز در مواردی دیده شده که پیش‌فروشان مسکن نیز به دلیل تامین نشدن نقدینگی کافی برای انجام کار، کار ساخت و ساز را در نیمه راه رها می‌کنند و برخی از پیش‌فروشان مسکن نیز با کلاهبرداری یک واحد را به چند نفر می‌فروشند.

لایحه پیش‌فروش مسکن می‌تواند در صورت تبدیل به قانون از بسیاری کلاهبرداری‌ها و تخلف‌ها جلوگیری کند، اما هنوز در مجلس معطل مانده و همچنان راه سوءاستفاده باز است.

ایرج رهبر، رئیس کانون انبوه‌سازان در پاسخ به این سوال که طی 2 سال اخیر وضعیت پیش‌فروش آپارتمان چگونه بوده است به «جام‌جم» می‌گوید: به هر حال چون هنوز لایحه پیش‌فروش مسکن به قانون تبدیل نشده است، معاملات در این زمینه به روال سابق صورت می‌گیرد.

وی با اشاره به این که اقبال مردم به پیش‌خرید می‌تواند زمینه رونق فعالیت‌های ساختمانی را فراهم کند، می‌گوید: در شرایط طبیعی باید 50 درصد از آنچه قرار است طی یک سال در کشور ساخته شود، پیش‌فروش شود.

وی می‌افزاید: در 2 سال گذشته به دلیل این که مردم نسبت به مسائل و تخلفات به وجود آمده در پیش‌فروش آگاه‌تر شده‌اند و همچنین به سبب رکودی که در خرید و فروش‌ها رخ داد تخلفات نسبت به سابق کمتر صورت گرفته است، اما به هر حال ما منتظر تصویب و قانونی شدن لایحه پیش‌فروش مسکن هستیم تا با ایجاد اعتماد در بازار و بستن راه‌های سوءاستفاده، بتوان با جذب بخشی از نقدینگی زمینه رونق فعالیت‌های ساختمانی را فراهم کرد.

وی در رابطه با لایحه ارائه شده در این زمینه می‌گوید: از آنجا که قرار است تمام مراحل معاملات پیش‌فروش آپارتمان از طریق دفترخانه‌ها صورت گیرد، می‌تواند حقوق هر دو طرف چه خریدار و چه فروشنده را تضمین کند.

به گفته کارشناسان بخش مسکن، نبود قانون محکمی در این زمینه و نبود مراجع ذیصلاح مسوول باعث شده مردم فقط در صورت حسن سابقه یک سازنده و شناخت از آن فرد به او اعتماد نمایند و پیش خرید کنند.

کارشناسان معتقدند در کشورمان سازندگان برای اتمام پروژه خود به جذب سرمایه نیاز دارند و به همین منظور برای تامین نقدینگی کافی به طور مستقیم مردم را با طرح‌های پیش‌فروش به مشارکت می‌طلبند. اما در دنیا این موسسات مالی و اعتباری هستند که پروسه پیش‌فروش مسکن را به‌منظور جذب سرمایه‌های مردم و مشارکت مردم کنترل می‌کنند.

بر این اساس پیش‌فروش مسکن در این کشورها به یک تفاهم سه‌جانبه بین سازنده، مردم و موسسات مالی و اعتباری مبدل می‌شود.

حال که در کشورمان چنین موسساتی فعال نیستند، باید هر چه زودتر لایحه پیش‌فروش مسکن ـ که به گفته فعالان بازار می‌تواند درصورت قانونی شدن از بروز خیلی تخلفات جلوگیری کند ـ در مجلس به تصویب برسد تا هم فروشندگان و هم خریداران در چارچوب آن و در یک فضای قابل اعتماد فعالیت کنند.