ثبات یا افزایش قیمت‌ها

در این میان، رسانه‌ها هم به فراخور خط و جهت سیاسی خود هریک بر طبلی می‌کوبند، دسته‌ای با پررنگ کردن کاهش قیمت در چند ماه گذشته، ادامه این روند را قطعی می‌دانند و گروهی دیگر با مقطعی ارزیابی کردن این افت قیمت، آن را ناشی از رکود حاکم بر بازار تفسیر می‌کنند و آینده‌ای نگران‌کننده را برای جماعت سرگردان جویای مسکن به تصویر می‌کشند.

اما واقعیت چیست؟ بهای مسکن در آینده چه سمت و سویی را در پیش می‌گیرد؟ اساسا دلیل افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های 85 تا 87 چه بود؟ علت کاهش چند ماهه اخیر چیست؟ کدام‌یک از این دلایل در آینده دوباره فعال می‌شوند و مسکن به چه راهی می‌رود؟ و ... .

این پرسش‌ها و ده‌ها سوال دیگر، دغدغه‌هایی هستند که هر لحظه و هر روز فکر و ذهن ما را به خود مشغول می‌کند و به دنبال این درگیری فکری در پی یافتن پاسخ‌های اطمینان‌بخش تلاش می‌کنیم.

پیش از آن‌که وارد مبحث اصلی یعنی مساله پیش‌بینی آینده بازار مسکن شویم، تذکر یک واقعیت، بسیار مهم است؛ شرایط اقتصادی کشور ما طی چند دهه اخیر، به گونه‌ای بوده و همچنان نیز هست که مسکن یا به تعبیر عامیانه، ملک به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده است. به عبارت دیگر، همه ما در تصمیم‌گیری برای خرید یک خانه بیش از آن که به فاکتورهای لازم برای یک زندگی اهمیت بدهیم، این ذهنیت را دنبال می‌کنیم که خرید ملک حال هر کجا که باشد، هر عمری که داشته باشد و با هر کیفیتی که ساخته شده باشد حکم یک پس‌انداز مطمئن را دارد که هیچ خطری آن را تهدید نمی‌کند، چرا که تجربه ثابت کرده «خاک هیچ وقت ارزان نمی‌شود.» همین جمله عامیانه که بارها و بارها آن را شنیده‌ایم؛ همان مفهوم تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای است؛ یعنی خریدار ملک علاوه بر استفاده احتمالی از آن، به این عمل به چشم یک سرمایه‌گذاری نگاه می‌کند و نه خریدن یک کالای مصرفی مانند ماشین، موادغذایی، پوشاک و ...

بررسی این مساله که به چه دلیل مسکن در مملکت ما برخلاف بسیاری از کشورهای جهان کالایی سرمایه‌ای تلقی می‌شود، نیازمند مجالی وسیع‌تر است، اما چنین واقعیتی و غلبه این تفکر به خودی خود، پیامدهایی را به دنبال دارد که برشمردن آنها در شناخت علل فراز و فرودهای قیمت مسکن و به دست آوردن تصوری نسبتا قابل اطمینان از آینده بازار مسکن، مفید خواهد بود.

نخست این‌که تبدیل شدن مسکن به کالایی سرمایه‌ای، پای دلالان و سرمایه‌گذاران غیرمولد را به بازار این کالا باز می‌کند. به دیگر سخن، از آنجا که به مسکن به دیده یک سرمایه نگریسته می‌شود، خرید و فروش آن با هدف کسب سود و نه به منظور استفاده، به روشی برای درآمدزایی تبدیل شده است، یعنی عده‌ای با خرید مسکن و نگه‌داشتن آن، بعد از مدتی با قیمت بالاتر نسبت به فروش آن اقدام می‌کنند؛ در صورتی که یک کالای مصرفی مانند خودرو قطعا پس از خرید با قیمتی کمتر از بهای اولیه فروخته می‌شود ولی مسکن با وجود استهلاک، با افزایش قیمت مواجه می شود. از این‌رو، واسطه‌گری و دلالی در تمام سیکل‌های افزایشی قیمت مسکن، نقشی پررنگ در افزایش قیمت و رشد حبابی بهای مسکن داشته است.

دوم این‌که غلبه نگاه سرمایه‌ای به مسکن، این بخش را همواره به یکی از جانشینان وسوسه ‌برانگیز بازارهای مولد تبدیل کرده است؛ به گونه‌ای که در هر مقطع زمانی که بازارهای مولد در اقتصاد کشور مانند بورس، شبکه بانکی و فعالیت‌های تولیدی نتوانسته‌اند انگیزه لازم را برای نقدینگی سرگردان در جامعه ایجاد کنند، این نقدینگی از بازار مسکن سر در آورده و این بخش را با انبوهی از تقاضای کاذب و با نیت سرمایه‌گذاری دلال‌گرایانه روبه‌رو کرده است.

و سوم تاثیرپذیری این کالا از عوامل غیراقتصادی است. مسکن نیز مانند هر سرمایه دیگری به علت تبدیل شدن به کالایی سرمایه‌ای، از مسائل دیگری غیر از مسائل و عوامل اقتصادی متاثر می‌شود. به عنوان مثال بسیار شنیده‌ایم که پیش از هر انتخاباتی، پیش‌بینی قیمت مسکن را به نتیجه انتخابات یا حتی اصل برگزاری آن گره می‌زنند. تحولات سیاسی، تهدیدها و فرصت‌های خارجی یا حتی نتایج مسابقات ورزشی در سطح ملی و ... همگی از جمله عواملی هستند که در تغییر قیمت مسکن نقش بازی می‌کنند بدون این‌که ارتباط واقعی چندانی با این مقوله داشته باشند.

چرا گران شد؟

با این توضیحات و بدون این‌که بخواهیم در تحلیل چرایی افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های 85 تا 87 به ریشه‌یابی‌های عمیق و دامنه‌دار کارشناسی بپردازیم، مجموعه عللی را که به افزایش کم‌سابقه قیمت مسکن در این برهه زمانی منجر شد، بررسی می‌کنیم.

به اعتقاد کارشناسان اقتصادی در بیشتر مواقع، افزایش بهای یک کالا و به تعبیر دقیق‌تر، تورم که نتیجه افزایش قیمت مستمر سبدی از کالاهاست، از 2 علت عمده نشات می‌گیرد که به تورم پولی و تورم عرضه مشهور هستند.

تورم عرضه که همه فهم‌تر است زمانی اتفاق می‌افتد که عرضه، تولید و ارائه یک کالا و محصول در مقایسه با تقاضایی که برای آن وجود دارد، از حجم کمتری برخوردار باشد. به عبارت دیگر متقاضیان خرید، از عرضه‌کنندگان و محصولات عرضه شده بیشتر باشند، در این صورت طبیعی است که عدم تعادل میان عرضه و تقاضا به کمیابی محصول و افزایش قیمت آن می‌انجامد. این شرایط معمولا هنگامی رخ می‌دهد که به علل گوناگون تولید و عرضه یک محصول دچار افت می‌شود و حتی با ثابت بودن میزان تقاضا، باز هم تعادل پیشین به هم خورده و به افزایش قیمت منجر می‌شود.

تورم پولی، نقطه مقابل حالت قبل است، یعنی اگر به هر علتی میزان تقاضا برای کالا و محصولی به صورت غیرعادی و نامتناسب با حجم تولید و عرضه افزایش یابد، باز هم تعادل پیشین بین عرضه و تقاضا از بین می‌رود و به افزایش قیمت می‌انجامد. این افزایش تقاضا در کوتاه‌مدت و دفعتا معمولا ناشی از افزایش حجم نقدینگی در جامعه و بالا رفتن مقطعی قدرت خرید مردم است که میل به خرید (تقاضا)‌ را دامن می‌زند و از آنجا که میزان تولید با همین سرعت و حجم افزایش نمی‌یابد، عدم تعادل عرضه و تقاضا را در پی دارد.

حال با در نظر گرفتن این دو نوع تورم می‌توانیم قضاوت کنیم که افزایش و کاهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر معلول چه سیاست‌ها و عللی بوده است.

کمبود، عامل گرانی

در این که تعداد واحدهای مسکونی و حجم تولید و ساخت آنها در 3 دهه گذشته همواره در مقایسه با تعداد متقاضیان مسکن ناهمخوان بوده، تردیدی نیست ولی به نظر می‌رسد هر چه به سال‌های پایانی دهه 80 نزدیک می‌شویم، این عدم تناسب نیز شدیدتر و بیشتر می‌شود.

بنابر آمارهای موجود از سال 86 تا 91 (6 سال)‌ حدود 8 میلیون و 900 هزار تقاضا به بازار مسکن مراجعه کرده و خواهند کرد که فقط 5/2 میلیون این رقم در سال‌های 86 و 87 بوده که به هیچ‌وجه هم برآورده نشده است و شاهد انتقال آن به سال‌های آینده هستیم. به این ترتیب پیش‌بینی می‌شود حتی اگر تقاضای انباشتی از قبل وجود نداشته باشد و در سال‌های 89، 90 و 91 به ترتیب 5/1، 6/1 و 7/1 میلیون واحد مسکونی نیاز داشته‌ باشیم و اگر متوسط متراژ این واحدها را 60 مترمربع در نظر بگیریم در 3سال آینده جمعا به 821/4 میلیون واحد مسکونی و 96 میلیون مترمربع مسکن نیاز است. به این ترتیب ملاحظه می‌شود که عدم تناسب و تعادل میان عرضه و تقاضا در طی سال‌های گذشته و افزایش تصاعدی متقاضیان مسکن در سال‌های اخیر به عنوان اهرمی برای افزایش قیمت عمل می‌کند که گوشه‌ای از پیامدهای آن را در سال‌های 85 و 86 مشاهده و تجربه کردیم.

تقاضا، عامل گرانی

افزایش نامتقارن و کاذب تقاضا، آن هم از نوع سودجویانه و دلالگری، عامل دیگری است که خصوصا در سال‌های 85 و 86 و بخشی از 87 به افزایش شدید 3 تا 5 برابری قیمت مسکن انجامید.

دولت نهم در آغاز دوره نخست فعالیت خود در سال 84 با این فرض که عقب‌ماندگی‌های موجود در کشور ناشی از عدم‌‌تخصیص اعتبار به پروژه‌هاست و با بهره‌مندی از درآمدهای سرشار نفتی که در آن سال و دو سال بعد از آن، مرزهای افسانه‌ای 120 دلار را هم پشت‌سر گذاشته بود، حجم عظیمی از نقدینگی را به اشکال مختلف و در قالب‌های گوناگون به جامعه تزریق کرد. پرداخت تسهیلات بانکی گوناگون، افزایش بودجه جاری و عمرانی و اتخاذ سیاست‌‌های انبساطی پولی مانند کاهش دستوری نرخ سود تسهیلات بانکی باعث شد در مدت نزدیک به 2 سال و نیم نقدینگی کشور از 70‌‌هزار میلیارد تومان به 140 هزار میلیارد تومان افزایش یابد.

از آنجا که بخش عمده‌ای از این نقدینگی از محل تبدیل ذخایر ارزی و تزریق درآمدهای نفتی تامین شده بود، اقتصاد کشور دچار بیماری هلندی شد، به این معنی که نقدینگی موجود در دست افراد جامعه آنان را به سمت تقاضای بیشتر سوق داد و از آنجا که تولید و عرضه به تناسب این تقاضای جهش یافته افزایش پیدا نکرده بود، عدم‌تعادل میان عرضه و تقاضا به تورم انجامید، نشانه‌ها و آثار این تورم شدید در ماه‌های میانی سال 85 کاملا قابل مشاهده بود. این تورم بسیار شدیدتر و عمیق‌تر و در ابعاد بزرگ‌‌تری در بازار مسکن ظاهر شد، به‌گونه‌ای که بنابر برخی آمارها، قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور، خصوصا شهرهای بزرگ بین 3 تا 5 برابر افزایش یافت. علت این مساله را هم در 2 زمینه می‌توان جستجو کرد؛ نخست این که بر خلاف بسیاری دیگر از کالاها و محصولات که قابل انتقال هستند و دولت با وارد کردن آنها از خارج کشور سعی کرد از شدت عدم تعادل میان تقاضا و عرضه آنان بکاهد، برای زمین امکان وارد کردن وجود نداشت و طبیعتا نمود اثر افزایش تقاضا در رشد قیمت در این بازار بشدت بیشتر بود.

نکته دوم هم به توضیحات ارائه شده در بخش نخست این نوشته بازمی‌گردد که در آن درباره پیامدهای تبدیل مسکن و زمین به کالایی سرمایه‌ای توضیح داده شد. سرمایه‌ای شدن مسکن باعث شد، نقدینگی‌های سرگردانی که در پی سیاست‌های پولی ناظر بر کاهش نرخ سود تسهیلات بود و به تبع آن، سپرده‌های بانکی از بانک‌ها خارج شده بودند، در غیاب بسترهای سرمایه‌گذاری مطمئن و سودآور مانند بورس و... به سمت بازار مسکن سرازیر شوند و به رشد حباب‌گونه قیمت دامن بزنند. در این شرایط، واسطه‌گری‌های سودجویانه و عدم نظارت بر بازار نیز مزید بر علت شد و بهای مسکن را به ناکجاآباد رساند.

چرا روند افزایش متوقف و رکود، حاکم شد

شاید با توضیحات ارائه شده و بررسی دقیق روند حرکتی قیمت مسکن در سال‌های اخیر، فهم علت توقف روند افزایشی قیمت مسکن از نیمه سال 87 و کاهش محسوس آن در سال جاری خیلی دشوار نباشد.

آمارهای رسمی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که قیمت‌ها در تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته حدود 20 درصد کاهش یافته، گرچه بهای مسکن به طور متوسط در همین تابستان در مقایسه با بهار امسال رشدی 2/10 درصدی را تجربه کرده است.

این درحالی است که قیمت‌خانه‌های کلنگی یا همان زمین هم در تابستان 88 نسبت به بهار همین سال 12 درصد افزایش یافته و در مقایسه با تابستان 87 هم حدود 7 درصد اضافه شده است. بنابر تازه‌ترین آمارهای مرکز آمار، متوسط قیمت واحد مسکونی در تهران طی تابستان 88 به حدود متری یک میلیون و 630 هزار تومان رسیده بود.

کارشناسان مستقل در تشریح علل این اتفاق به چند عامل اشاره می‌کنند که مهم‌ترین آن، مهار شدید رشد نقدینگی توسط بانک مرکزی از شهریور سال 86 است. در مقطع زمانی مورد اشاره با انتصاب رئیس‌کل جدید این بانک و آگاهی دولت از عواقب زیانبار افزایش نقدینگی و سیاست‌های انبساطی پولی و مالی، بانک مرکزی با در پیش گرفتن رفتاری بشدت سختگیرانه که از سوی رئیس کل وقت آن به شش قفله کردن خزانه یا کم‌خوری تعبیر شد در برابر اضافه برداشت بانک‌ها از بانک مرکزی مقاومت کرد و به این ترتیب جلوی تزریق پول، قدرت و نقدینگی را به جامعه گرفت.

نتیجه این سیاست که در صورت تاخیر در اجرای آن، نرخ رشد نقدینگی در پایان سال 87 به حدود 50 درصد و تورم به بالای 30‌‌درصد می‌رسید، کاهش چشمگیر پرداخت تسهیلات بانکی، سختگیری در دریافت مطالبات معوق، مقاومت در برابر کاهش مجدد نرخ سود بانکی بود. همان‌گونه که پیش‌بینی می‌شد، سیاست قفل کردن درهای خزانه، پس از حدود 6 ماه آثار خود را نشان داد و شاهد کند شدن روند رشد نقدینگی و به تبع آن تورم بودیم که همچنان نیز ادامه دارد. بنابر آخرین آمارهای ارائه شده نرخ رشد نقدینگی در پایان سال 87 به 16 درصد و تورم در مهرماه سال 88 به 7/16 درصد رسیده است.

قیمت مسکن نیز در پی این شرایط ابتدا دچار سکته شد و سپس در سراشیبی سقوط قرار گرفت چرا که عدم پرداخت تسهیلات خرید و افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها، خرید مسکن را از دسترس متقاضیان خارج کرده بود و طبیعتا فروشندگان و سازندگان با عدم‌مراجعه و فروش مواجه شدند و همین مساله باعث رکود در معاملات و افت قیمت تا حد 20 تا 25 درصد شده است. با وجود این استیلای جو رکود تورمی و ناچیز بودن کاهش 20 درصدی در برابر رشد 300 تا 500 درصدی گذشته، همچنان اجازه خرید را به متقاضیان نمی‌دهد.

چه خواهد شد

حال به پرسش اساسی ابتدای گزارش می‌رسیم: قیمت مسکن در آینده چگونه خواهد بود؟

آیا روند کاهشی متوقف می‌شود؟ قیمت‌ها در حد فعلی باقی می‌ماند یا مجددا افزایش خواهد یافت؟

باتوجه به توضیحاتی که ارائه شد به این ترتیب تغییر در قیمت مسکن، مستلزم تغییر در وضعیت این عوامل است.

نخستین عوامل به روند و جهتگیری تولید و ساخت واحدهای مسکونی باز می‌گردد و به عبارت دیگر طرف عرضه همان‌گونه که گفته شد بنابر آمارهای رسمی موجود، ایرانیان طی 3 سال آینده به حدود 4 میلیون و 800 هزار واحد مسکونی نیاز دارند، بنابر این یکی از شروط افزایش نیافتن قیمت مسکن در سال‌های پیش رو، تامین متناسب مسکن با میزان تقاضایی است که وارد بازار می‌شود.

بنابر محاسبات انجام شده و با فرض درنظر گرفتن متوسط متراژ 60 متر مربع برای هر واحد مسکونی تا سال 91 به حدود 96‌میلیون متر مربع خانه نیاز است؛ با فرض هزینه 320 هزار تومان برای ساخت هر متر مربع، ساخت این میزان مسکن، سرمایه‌ای بالغ بر 30 هزار میلیارد تومان نیاز دارد، این در حالی است که طی 4 سال گذشته تنها 18 هزار میلیارد تومان در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری شده است یعنی سالی 5/4 هزار میلیارد تومان و این به معنای فاصله 5/5 هزار میلیارد تومانی برای هر سال تا سقف سرمایه‌گذاری لازم طی سال‌های 89 تا 91 است.

بررسی آمار تسهیلات پرداختی از سوی بانک مسکن نیز نشان می‌دهد که طی سال‌های اخیر به طور متوسط 5 تا 6 هزار میلیارد تومان به بخش مسکن تسهیلات اعطا شده که البته شامل تسهیلات خرید نیز می‌شود.

با در نظر گرفتن این وضعیت، آشکار است که دست کم بار نیمی از سرمایه‌گذاری لازم در بخش مسکن به دوش بخش خصوصی و انبوه‌سازان است.

نکته نگران‌کننده اما بی‌انگیزگی بخش خصوصی برای حضور و سرمایه‌گذاری در این حوزه است، کاهش تعداد پروانه‌های ساخت و ساز طی سال اخیر موید این تحلیل است.

بنابر آمارهای بانک مرکزی، تعداد پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته نسبت به سال 86 از کاهشی 4/15 درصدی برخوردار است. این کاهش در شهر تهران 8/16 درصد، در شهرهای بزرگ 7/20 درصد و در سایر مناطق شهری 13 درصد گزارش شده است.

با این‌که آمارها از کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته خبر می‌دهد، سرمایه‌گذاری لازم برای همین تعداد پروانه صادر شده بشدت افزایش یافته است؛ طبق این آمار سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید تهران 70 درصد، در شهرهای بزرگ 2/46 درصد و در سایر مناطق شهری 52 درصد و در مجموع 9/53 درصد افزایش داشته است.

در همین حال تعداد ساختمان‌های تکمیل شده در همین سال به دست بخش خصوصی تنها 6/4 درصد افزایش داشته که در شهر تهران افتی 8/20 درصدی را تجربه کرده است.

مجموع این آمارها و تحلیل‌های مبتنی بر آن نشان می‌دهد که یکی از عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن طی سال‌های آینده که همان افزایش تولید و عرضه مسکن است، در حال حاضر وضعیت مطلوبی ندارد و نمی‌توان نسبت به تاثیرگذاری مثبت آن در جهت کاهش قیمت مسکن امیدوار بود. البته دولت تلاش‌هایی در قالب طرح مسکن مهر برای افزایش سریع و نسبتا ارزان شروع کرده است که به ثمربخشی آن برای تامین مسکن مورد نیاز متقاضیان آینده بسیار امیدوار است؛ گرچه تردیدهایی نیز در میزان موفقیت و زمان به بهره‌برداری رسیدن این طرح وجود دارد.

عامل تاثیرگذار دیگر، سیاست‌های پولی است که دولت در پیش می‌گیرد. اگر دولت همین روال فعلی و سیاست انقباضی یک سال اخیر را ادامه دهد که در قالب محدودسازی پرداخت تسهیلات خرید، تمرکز پرداخت‌های بانکی بر تسهیلات ساخت و ساز و ... اعمال می‌شود می‌توان این پیش‌بینی را داشت که تقاضای مسکن در همان حد تخمین‌زده شده باقی بماند، ولی اگر به هر دلیلی دولت از سیاست‌های فعلی دست بکشد و باز تزریق نقدینگی، طرف تقاضا را تحریک کند مجددا شاهد رشد فزاینده بهای مسکن خواهیم بود.

سروش صاحب‌فصول