کاهش حق ساخت، نوسازی شهری و سرمایه‌گذاری را مختل می‌کند

وی با تشریح ماهیت این تغییر در ضوابط ساختمانی افزود: تا پیش از این، در بسیاری از موارد، مبنای محاسبه سطح اشغال و بخشی از حقوق ساخت، بر اساس مساحت اولیه سند مالکیت در نظر گرفته می‌شد و اگر ملکی در مسیر اصلاحی یا تعریض معبر قرار می‌گرفت، امکان آن وجود داشت که بخشی از خسارت مالک از طریق حفظ بخشی از حقوق ساخت جبران شود. اما در رویه‌ای که اکنون در حال اجرا یا بررسی است، مبنای محاسبه سطح اشغال، مساحت باقی‌مانده ملک پس از عقب‌نشینی عنوان شده است؛ به این معنا که مالک ابتدا بخشی از زمین خود را برای تعریض معبر از دست می‌دهد و سپس حق ساخت او نیز بر اساس مساحت کاهش‌یافته محاسبه می‌شود.

رضایی ادامه داد: این تغییر در ظاهر ممکن است یک اصلاح فنی در ضوابط تلقی شود، اما در عمل، آثار آن بسیار فراتر از یک تغییر اداری ساده است. وقتی مالک هم از اصل زمین خود می‌گذرد و هم در ادامه با کاهش تراکم یا محدودیت در سطح اشغال مواجه می‌شود، طبیعی است که ارزش اقتصادی ملک، توجیه‌پذیری ساخت‌وساز و انگیزه ورود سرمایه به این حوزه کاهش پیدا کند.

این فعال صنعت ساختمان با بیان اینکه بیشترین فشار این تصمیم متوجه اقشار خاصی از مالکان خواهد شد، اظهار کرد: نخستین گروهی که از این وضعیت آسیب می‌بینند، مالکان زمین‌های کوچک هستند. در بسیاری از شهرها، بخش قابل توجهی از اراضی شهری متراژ بالایی ندارند و در الیگودرز نیز تعداد زیادی از املاک در گروه زمین‌های کوچک قرار می‌گیرند. وقتی چنین املاکی مشمول عقب‌نشینی شوند، مساحت باقی‌مانده در برخی موارد به حدی کاهش می‌یابد که طراحی مناسب معماری، تأمین ضوابط لازم و حتی اخذ مجوز ساخت برای آنها دشوار یا غیرممکن می‌شود.

وی افزود: به‌ویژه در مورد زمین‌های زیر ۱۶۰ مترمربع، این نگرانی جدی وجود دارد که پس از اعمال عقب‌نشینی، ملک دیگر حدنصاب لازم برای ساخت یک واحد مسکونی متعارف را نداشته باشد. این یعنی مالک نه‌تنها بخشی از زمین خود را از دست داده، بلکه امکان بهره‌برداری اقتصادی و قانونی از باقیمانده ملک نیز برای او محدود شده است. در چنین شرایطی، باید پرسید آیا این شیوه تصمیم‌گیری با اصول عدالت شهری و حقوق مالکانه انطباق دارد یا خیر.

رضایی با اشاره به اینکه آثار این مصوبه تنها متوجه زمین‌های کوچک نیست، تصریح کرد: املاکی که در معابر اصلی، خیابان‌های عریض، نبش‌ها، زمین‌های دوبر و سه‌بر قرار دارند نیز از جمله گروه‌هایی هستند که بیشترین میزان واگذاری رایگان زمین را برای تعریض و اصلاح معابر متحمل می‌شوند. در نگاه نخست، ممکن است تصور شود که قرار گرفتن ملک در بر خیابان اصلی یک مزیت محسوب می‌شود، اما اگر در عمل، سهم بیشتری از زمین برای توسعه عمومی واگذار شود و در مقابل، حق ساخت نیز کاهش یابد، این مزیت به‌تدریج کمرنگ می‌شود و حتی ممکن است جذابیت سرمایه‌گذاری در چنین املاکی کمتر از قبل شود.
مدیرعامل شرکت پارسا نجات آتیه پاسارگاد ادامه داد: یکی از مسائل مهم در این زمینه، بحث عدالت توزیعی در هزینه‌های توسعه شهری است. تعریض خیابان‌ها و اصلاح معابر، در نهایت به نفع کل شهر و عموم شهروندان است؛ اما اگر بخش عمده هزینه این توسعه، عملاً از طریق کاهش مساحت و کاهش حقوق ساخت فقط از جیب گروه مشخصی از مالکان تأمین شود، این موضوع از منظر عدالت اجتماعی و حقوق عمومی قابل تأمل خواهد بود.

عضو نظام مهندسی ساختمان استان تهران در بخش دیگری از این گفت‌وگو، بافت‌های فرسوده را از دیگر قربانیان احتمالی این سیاست دانست و گفت: بافت‌های فرسوده اساساً باید مشمول حمایت، مشوق و تسهیل ضوابط باشند، زیرا نوسازی آنها فقط به نفع مالک نیست، بلکه به ارتقای ایمنی شهر، بهبود کیفیت زندگی، کاهش خطرات ناشی از فرسودگی و افزایش تاب‌آوری شهری نیز کمک می‌کند. حال اگر در چنین مناطقی، مالکان پس از عقب‌نشینی با کاهش حقوق ساخت و افت صرفه اقتصادی مواجه شوند، انگیزه نوسازی به‌شدت افت خواهد کرد.

رضایی افزود: در بسیاری از موارد، ساکنان بافت‌های فرسوده از اقشار متوسط یا کم‌برخوردار جامعه هستند و توان مالی محدودی دارند. این گروه‌ها بیش از دیگران نیازمند آن هستند که مدیریت شهری با مشوق‌های واقعی، فرآیند نوسازی را برایشان ممکن کند.
اگر برعکس، تصمیماتی اتخاذ شود که هزینه ساخت را بالا ببرد و منافع اقتصادی پروژه را کاهش دهد، نتیجه آن چیزی جز ادامه فرسودگی، باقی ماندن ساختمان‌های ناایمن و تشدید مشکلات شهری نخواهد بود.

وی همچنین به مشکلات احتمالی مالکان واحدهای تجاری قدیمی اشاره کرد و گفت: در بخش املاک تجاری نیز پیامدهای این رویکرد قابل توجه است. بسیاری از ساختمان‌های تجاری قدیمی همین حالا هم با محدودیت‌هایی مانند تأمین پارکینگ، محدودیت عرض گذر یا الزامات جدید شهرسازی روبه‌رو هستند. اگر قرار باشد این مالکان علاوه بر همه مشکلات موجود، با کاهش بیشتر حقوق ساخت ناشی از عقب‌نشینی نیز مواجه شوند، طبیعتاً نوسازی یا بهسازی املاک تجاری قدیمی دشوارتر خواهد شد.

این فعال صنعت ساختمان با تأکید بر اینکه اثرات چنین تصمیمی محدود به چند مالک یا چند سازنده نیست، تصریح کرد: هر زمان که صرفه اقتصادی ساخت‌وساز کاهش پیدا کند، تبعات آن به‌صورت زنجیره‌ای در اقتصاد شهری ظاهر می‌شود. نخست سرمایه‌گذار نسبت به ورود به پروژه‌های جدید مردد می‌شود؛ سپس حجم ساخت‌وساز کاهش می‌یابد؛ در ادامه عرضه مسکن کمتر می‌شود و این کاهش عرضه در بلندمدت می‌تواند به رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها منجر شود. این مسئله در نهایت نه‌فقط به زیان سازنده، بلکه به زیان کل جامعه شهری و به‌ویژه خانوارهایی است که در جست‌وجوی مسکن مناسب هستند.

رضایی ادامه داد: از سوی دیگر، صنعت ساختمان صرفاً به مالک و سازنده محدود نیست. این صنعت زنجیره وسیعی از مشاغل را در بر می‌گیرد؛ از مهندسان طراح، ناظران و مجریان گرفته تا کارگران، استادکاران، فعالان حوزه تأسیسات، فروشندگان مصالح ساختمانی، تولیدکنندگان و حمل‌ونقل. هر تصمیمی که رونق ساخت‌وساز را کاهش دهد، در واقع بر معیشت طیف گسترده‌ای از فعالان اقتصادی نیز اثر خواهد گذاشت.

وی با اشاره به نمونه‌های ملموس از تبعات احتمالی این مصوبه گفت: فرض کنید یک خانواده، مالک زمینی ۱۳۰ متری در یکی از خیابان‌های اصلی شهر باشد. اگر برای تعریض معبر، ۳۰ یا ۴۰ متر از این ملک در مسیر عقب‌نشینی قرار گیرد، مساحت باقی‌مانده ممکن است به حدی کاهش یابد که دیگر طراحی مناسب برای آن دشوار شود یا حتی شرایط لازم برای دریافت مجوز ساخت یک واحد متعارف را از دست بدهد. در این حالت، مالک هم بخشی از زمین خود را واگذار کرده و هم امکان بهره‌برداری مطلوب از سرمایه باقی‌مانده‌اش را از دست داده است. این مثال نشان می‌دهد که ما با یک موضوع صرفاً تئوریک یا اداری روبه‌رو نیستیم، بلکه بحث بر سر آثار واقعی بر زندگی و دارایی مردم است.

رضایی افزود: یکی دیگر از پیامدهای مهم این مصوبه، کاهش امنیت سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان است. سرمایه‌گذار برای ورود به یک حوزه، علاوه بر سودآوری، به ثبات و قابلیت پیش‌بینی مقررات نیز توجه می‌کند. وقتی قواعد به گونه‌ای تغییر می‌کند که مالک یا سازنده احساس می‌کند ممکن است حقوق مکتسبه یا منافع اقتصادی پروژه‌اش کاهش پیدا کند، طبیعی است که سطح نااطمینانی افزایش یابد. در چنین وضعیتی، سرمایه به سمت شهرها یا حوزه‌هایی حرکت می‌کند که مقررات در آنها شفاف‌تر، پایدارتر و از نظر اقتصادی توجیه‌پذیرتر باشد.

وی ادامه داد: کاهش رغبت سرمایه‌گذاران به‌تدریج می‌تواند به رکود در بازار ساخت‌وساز منجر شود. سازندگانی که توان و تجربه فعالیت در شهرهای مختلف را دارند، معمولاً مناطقی را برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند که ضوابط آن قابل پیش‌بینی‌تر و نسبت هزینه به بازده در آن منطقی‌تر باشد. بنابراین اگر احساس شود که در یک شهر، ریسک‌های مقرراتی در حال افزایش است، این احتمال وجود دارد که بخشی از سرمایه به خارج از آن منطقه هدایت شود.

عضو نظام مهندسی ساختمان استان تهران با بیان اینکه کاهش ساخت‌وساز می‌تواند حتی بر درآمدهای مدیریت شهری نیز اثر منفی بگذارد، گفت: هرچند در نگاه کوتاه‌مدت ممکن است برخی تصمیمات با هدف اعمال نظم یا تحقق اهداف شهرسازی اتخاذ شود، اما در بلندمدت، رکود در ساخت‌وساز به کاهش درآمدهای ناشی از صدور پروانه، عوارض ساختمانی و سایر منابع مرتبط نیز منجر خواهد شد. به عبارت دیگر، اگر ساخت‌وساز از توجیه اقتصادی خارج شود، نه‌تنها مردم و سرمایه‌گذاران، بلکه خود مدیریت شهری نیز از تبعات مالی آن بی‌نصیب نخواهد ماند.

وی یکی دیگر از آثار قابل پیش‌بینی این وضعیت را افزایش اختلافات و پرونده‌های حقوقی عنوان کرد و افزود: هرگاه مالکان احساس کنند حقوق آنها در فرآیند تصمیم‌گیری به‌درستی دیده نشده یا بار توسعه شهری به شکل نامتوازن بر دوش آنها قرار گرفته است، احتمال بروز اعتراض، مراجعه به مراجع رسیدگی و شکل‌گیری دعاوی حقوقی بیشتر می‌شود. این مسئله هم برای شهروندان هزینه‌زا است و هم برای نهادهای اجرایی.
رضایی همچنین به دشوارتر شدن تجمیع پلاک‌ها در برخی محله‌ها اشاره کرد و گفت: در بسیاری از بافت‌های قدیمی، نوسازی بدون تجمیع چند پلاک کوچک عملاً ممکن نیست. اگر در نتیجه ضوابط جدید، حقوق ساخت کاهش یابد و صرفه اقتصادی پروژه کمتر شود، توافق میان مالکان برای تجمیع نیز دشوارتر خواهد شد. این یعنی یکی از مسیرهای اصلی نوسازی شهری با مانع تازه‌ای مواجه می‌شود.

وی هشدار داد: در برخی موارد، فشار بیش از حد ضوابط و کاهش توجیه اقتصادی پروژه‌ها حتی ممکن است زمینه‌ساز افزایش تخلفات ساختمانی یا ساخت‌وسازهای غیرمجاز شود؛ موضوعی که خود تبعاتی منفی برای نظم شهری، ایمنی ساختمان‌ها و حقوق عمومی به همراه دارد.

این فعال صنعت ساختمان تأکید کرد: نکته مهم این است که هیچ‌کس مخالف توسعه شهر، اصلاح معابر یا ارتقای کیفیت زندگی شهری نیست. مسئله اصلی، چگونگی توزیع عادلانه هزینه‌های این توسعه و حفظ حقوق شهروندان در کنار منافع عمومی است. توسعه پایدار زمانی محقق می‌شود که مدیریت شهری بتواند میان نیازهای عمومی شهر و حقوق قانونی و اقتصادی مالکان توازن برقرار کند.

رضایی در ادامه خاطرنشان کرد: اگر قرار است مردم برای تعریض خیابان‌ها و توسعه زیرساخت‌های شهری بخشی از زمین خود را واگذار کنند، باید سازوکاری نیز برای جبران عادلانه آثار این واگذاری پیش‌بینی شود. این جبران می‌تواند در قالب امتیازات شهرسازی، مشوق‌های ساخت، تسهیلات ویژه یا هر ابزار قانونی و کارشناسی‌شده دیگری طراحی شود، اما نادیده گرفتن کامل آثار اقتصادی این واگذاری، قطعاً نمی‌تواند راه‌حل پایداری باشد.

وی در پایان با درخواست از مسئولان برای بازنگری در این مصوبه گفت: انتظار می‌رود مسئولان شهری و نهادهای تصمیم‌گیر، این موضوع را با حضور کارشناسان، مهندسان، سازندگان، حقوق‌دانان و نمایندگان مردم دوباره بررسی کنند و آثار آن را بر زمین‌های کوچک، بافت‌های فرسوده، سرمایه‌گذاری، اشتغال و آینده بازار مسکن به‌صورت شفاف ارزیابی کنند. هر تصمیمی که به حقوق مالکانه مردم، انگیزه نوسازی و امنیت سرمایه‌گذاری آسیب بزند، در نهایت می‌تواند به زیان کل شهر تمام شود.

مدیرعامل شرکت پارسا نجات آتیه ماندگار تصریح کرد: توسعه شهری زمانی موفق خواهد بود که در کنار تأمین منافع عمومی، حقوق مالکان و شهروندان نیز به‌صورت عادلانه و کارشناسی‌شده مورد صیانت قرار گیرد؛ چراکه آبادانی شهر، بدون اعتماد مردم و بدون حفظ امنیت سرمایه‌گذاری، دست‌یافتنی نخواهد بود.