مستاجران چشم‌انتظار سقف

در این میان، آنچه بیش از گرمای هوا، تن مستأجران را می‌لرزاند، نه فرآیند دشوار اسباب‌کشی بلکه تلاطم نرخ‌هایی است که هر سال فاصله بیشتری با واقعیت‌های درآمدی مزدبگیران پیدا می‌کند. 
تورم عمومی و انتظارات تورمی ناشی از تکانه‌های اقتصادی، در سال‌های اخیر بار سنگینی را بر دوش خانوارها، به‌ویژه دهک‌های پایین و متوسط قرار داده است. در چنین فضایی، مداخله هوشمندانه دولت برای برقراری تعادل میان حقوق مالک و مستأجر، دیگر تنها یک انتخاب سیاستی نیست بلکه به یک ضرورت برای حفظ انسجام اجتماعی تبدیل شده است.
ریشه‌های سیاست فعلی دولت در تعیین سقف اجاره‌بها را باید در دوران بحرانی کرونا جست‌وجو کرد. در آن مقطع، ستاد ملی کرونا برای جلوگیری از جابه‌جایی‌های گسترده و مهار فشار اقتصادی بر خانوارها، مصوباتی اضطراری را ابلاغ کرد اما این رویکرد در دولت سیزدهم و با حضور مهرداد بذرپاش در وزارت راه و شهرسازی، از یک اقدام موقت به یک ساختار منسجم تغییر شکل داد. ثمره این تلاش‌ها در نهایت در اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۳ به بار نشست و با تصویب «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها»، تعیین سقف اجاره‌بها از پشتوانه قانونی محکمی برخوردار شد. 
 
 نقشه راه دولت در بازار اجاره
دولت چهاردهم در حالی نخستین تجربه جدی خود را در فصل تمدید قراردادهای مسکن سپری می‌کند که وزارت راه و شهرسازی پیش‌نویس تمدید خودکار قراردادها و تعیین سقف حداکثر ۲۵درصدی را روانه مراجع تصمیم‌گیری کرده است. فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، با تبیین برنامه‌های دولت بر این نکته تأکید دارد که این پیشنهاد با نگاهی به واقعیت‌های استانی تدوین شده است. براساس این طرح، میزان افزایش اجاره‌بها متناسب با شرایط اختصاصی هر منطقه توسط شورای مسکن استان‌ها نهایی خواهد شد. 
آمارهای ارائه‌شده توسط نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌ و شهرسازی، عمق بحران را در کلانشهر تهران به تصویر می‌کشد. براساس آخرین داده‌ها، حدود ۴۳ درصد از خانوارهای استان تهران مستأجر هستند؛ رقمی که در مقایسه با میانگین کشوری ۲۳ درصدی، نشان‌دهنده تمرکز فوق‌العاده تقاضا در پایتخت است. نکته تکان‌دهنده دیگر، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار است؛ در حالی که به طور میانگین ۴۴ درصد درآمد ایرانیان صرف هزینه‌های سکونت می‌شود، این رقم برای تهرانی‌ها به ۶۰ درصد رسیده است. به عبارت دیگر، بخش اعظم درآمد یک خانوار تهرانی پیش از آن‌که صرف آموزش، بهداشت یا تغذیه شود، توسط هزینه‌های مسکن بلعیده می‌شود. 
 
چالش‌ها و حلقه مفقوده نظارت
سال ۱۴۰۰ بود که قانون جهش تولید مسکن در شهریور تصویب و بر این اساس دولت مکلف به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در پنج سال گذشته دولت‌ها به این عدد نرسیده‌اند. در واقع سنگینی تقاضای مسکن نسبت به عرضه، باعث‌شده قیمت واحدهای مسکونی و اجاره‌بها رشد زیادی داشته باشد. 
با وجود تمام ابزارهای قانونی، بزرگ‌ترین چالش دولت در اجرای این سیاست، «کنترل شکاف» میان نرخ‌های مصوب روی کاغذ و نرخ‌های واقعی در کف بازار است. تکرار صرف سیاست‌های گذشته، بدون تغییر در ابزارهای نظارتی، صرفا معاملات را به سمت فضای غیررسمی، قراردادهای شفاهی و توافقات پشت‌پرده سوق می‌دهد. برای جلوگیری از این انحراف، دولت باید از ابزارهای نوین قانون ۱۴۰۳ استفاده کند. یکی از مترقی‌ترین بخش‌های این قانون، امکان شکایت مستأجر تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد و بازپس‌گیری مبالغ مازاد دریافتی است. این اهرم حقوقی می‌تواند به عنوان یک بازدارنده جدی در برابر زیاده‌خواهی‌های خارج از عرف عمل کند، مشروط بر آن‌که آگاهی عمومی نسبت به این حقوق افزایش یابد.
 
راهکارهای عملیاتی برای حمایت پایدار
برای تبدیل سیاست سقف اجاره‌بها به یک واقعیت ملموس، لازم است پیوندی هوشمندانه میان سامانه‌های حاکمیتی برقرار شود. سامانه ملی املاک و اسکان، سازمان امور مالیاتی و قوه قضاییه باید در یک شبکه متصل، قراردادهای صوری را شناسایی کنند. همچنین همکاری تنگاتنگ با شوراهای حل اختلاف برای ممانعت از صدور حکم تخلیه در مواردی که مستأجر سقف قانونی را پرداخت کرده، حیاتی است. از سوی دیگر، سیاست‌های حمایتی نباید تنها به رویکرد دستوری محدود شود. افزایش سقف وام ودیعه مسکن متناسب با تورم واقعی و کاهش بوروکراسی بانکی، می‌تواند اکسیژن مورد نیاز بازار را تأمین کند. همچنین، اعمال معافیت‌های مالیاتی صددرصدی برای مالکانی که واحدهای خود را به دهک‌های پایین یا خانواده‌های پرجمعیت اجاره می‌دهند، می‌تواند انگیزه‌های لازم را برای همراهی موجران با سیاست‌های دولت ایجاد کند.
   
توازن میان تئوری و واقعیت
درنهایت، باید پذیرفت که سیاست تعیین سقف اجاره‌بها، هرچقدر هم که به صورت کامل اجرا نشده اما می‌تواند پناه هفت میلیون مستاجر باشد.
این سیاست شاید از منظر تئوری‌های اقتصاد آزاد مورد نقد باشد، اما در شرایط شبه‌رکودی و تورمی کنونی، ایران تنها پناهگاه حدود هفت میلیون خانوار مستأجر است. در این شرایط دولت باید با درس‌آموزی از تجربیات سال‌های گذشته، نظارت دستوری را به نظارت هوشمند و سیستمی ارتقا دهد. تنها با ایجاد یک موازنه دقیق میان حقوق مالک و نیاز حیاتی مستأجر و با بهره‌گیری از ابزارهای نوین قانونی، می‌توان امیدوار بود که فصل جابه‌جایی امسال، با تنش کمتری سپری شود. بازار مسکن امروز بیش از هر زمان دیگری به تدبیر، نظارت دقیق و همراهی همه قوا نیاز دارد تا حق سرپناه، قربانی سوداگری‌های لجام‌گسیخته نگردد.