یک خوش‌نشینی پرماجرا

در هفته‌های اخیر برخی مطبوعات و رسانه‌ها یکی از تحولات مهم مربوط به بازار اجاره‌بها را کوچ از مرکز به حاشیه استان تهران دانسته و نوشته‌اند رشد نرخ اجاره باعث افزایش حاشیه‌نشینی و رشد جمعیت شهرهای اقماری تهران شده است و همین افزایش تقاضا، قیمت‌ها را در بازار مسکن شهرهای نزدیک به تهران بالا برده‌ است.
در ماه‌های اخیر برخی رسانه‌های اقتصادی از رشد ۳۰تا۴۰درصدی اجاره‌بها در سال۱۴۰۱ نوشتند. آخرین گزارش رسمی در بخش اجاره‌بها نشان می‌دهد شاخص قیمت ماهانه، نقطه به نقطه و سالانه در بهمن۱۴۰۱ به ترتیب ۲.۳ درصد، ۴۱.۶ درصد و ۳۴.۷ درصد بوده است. به طور کلی و براساس بررسی‌های منتشر شده در مرکز آمار ایران، روند تغییرات متوسط مبلغ اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از زمستان۱۳۹۲ تا زمستان۱۴۰۰ افزایشی بوده و ۶.۷ برابر شده است. اجاره مسکن، در بهار و تابستان هر سال با رشد روبه‌رو شده و در پاییز و زمستان با کاهش تقاضا، کاهش می‌یابد ولی این روند طبیعی در زمستان ۱۳۹۶ به علت رشد و جهش قیمت مسکن متوقف شده و متوسط مبلغ اجاره افزایش یافته و این الگو تا پاییز۱۳۹۹ تکرار شده است، ولی پس از آن تا زمستان۱۴۰۰ افزایش اجاره بها ادامه می‌یابد.
این در حالی است که بسیاری سهم مسکن و اجاره‌بها در مخارج خانوار را تصاعدی توصیف می‌کنند. کارشناسان اقتصادی شهریورماه پارسال از «وزن بسیار سنگین و نامتعارف اجاره‌بها در سبد هزینه خانوارها» گفتند. به طوری که ساکنان تهران، اصفهان، فارس و البرز در سال۱۴۰۰ به ترتیب معادل ۵۰درصد، ۴۷درصد، ۴۰درصد و ۳۸درصد هزینه‌های سالانه‌شان را برای تامین مسکن صرف کردند.
با توجه به این وضعیت و در آستانه داغ‌شدن بازار اجاره‌بها، رئیس جمهور اواخر فروردین‌ماه در جلسه هیات دولت، با اشاره به تصمیمات اخیر شورای‌ عالی مسکن و نزدیکی فصل جابه‌جایی‌ها، از وزیر مسکن خواست با هماهنگی دستگاه‌های ذی‌ربط، تدابیر لازم را برای تسهیل شرایط تامین مسکن مورد نیاز مستاجران در نظر گیرد. بر اساس نتایج به دست آمده پژوهش «اثرپذیری قیمت و اجاره‌بهای مسکن از متغیرهای کلان اقتصادی در ایران» نرخ تورم، ارزش معاملات بورس، نرخ دلار غیررسمی و میزان نقدینگی رابطه‌ای مستقیم و مثبت با قیمت مسکن دارند. بنابراین با افزایش نرخ تورم و کاهش ارزش پول، تقاضا برای سرمایه‌گذاری به منظور حفظ ارزش پول افزایش می‌یابد. بخش مسکن به علت عدم نیاز به سواد سرمایه‌گذاری، نوسانات پایین و انتظار روند صعودی به موازات نرخ تورم افزایش می‌یابد. همچنین خود مسکن نیز از مولفه‌های تورم بوده و قیمت مسکن به نوعی در تورم نیز اثرگذار است. نقدینگی مجموع پول و شبه‌پول است. افزایش نقدینگی یکی از معیارهای تحریک کننده قیمت است؛ چرا که منابع عظیم پولی به صورت سوداگر وارد بخش مسکن شده و از آنجا که کانال‌های تزریق پول وجود ندارد، این حجم از پول به صورت هجمه‌ای وارد شده‌است؛ بنابراین در صورتی که نقدینگی افزایش یابد، تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد و در مرحله دوم قیمت مسکن نیز افزایش خواهدداشت. نرخ دلار غیررسمی نیز به عنوان یکی از بازارهای رقیب بخش مسکن محسوب می‌شود. همچنین به علت وابستگی اقتصادی به ارز، به عنوان یک شبه‌شاخص قیمتی نگریسته می‌شود. از این‌رو افزایش نرخ دلار غیررسمی موجب افزایش کلی قیمت‌ها و سپس موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود. در این شرایط، بازار بورس می‌تواند اثرات منفی کاهش ارزش پول را تعدیل کند. با این حال ارزش معاملات بورس، به عنوان نماینده حجم پول جذب شده در این بخش قابلیت توضیح دهندگی را برای قیمت مسکن دارد. همچنین نرخ سود بانکی، قیمت سکه تمام بهارآزادی و نرخ بیکاری با قیمت مسکن رابطه‌ای مستقیم و منفی دارد. کاهش نرخ سود بانکی در افزایش قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد، چرا که انتظار بازدهی پول در بانک کاهش یافته و سود بانکی نمی‌تواند اثرات منفی کاهش ارزش پول را جبران کند.