خانوار ایرانی و اقتصاد مسکن

برداشت اول سالها بود شهرداری ها با فروش تراکم از محل ارزش افزوده ساختمان ها به سرمایه قابل توجهی دست می یافتند و افراد نیز با خرید تراکم به بازار ساخت وساز رونق می دادند

کد خبر: ۱۲۹۸۷۰

؛ اما پس از قطع فروش تراکم ، این روند متوقف شد و با گران ترشدن زمین و بالا رفتن ناگهانی قیمت مصالح ، قیمت مسکن نیز در سطح شهر تهران بسیار بالا رفت و قدرت خرید مردم پایین تر آمد.
زمانی که قیمت مسکن بالاتر می رود، قدرت خرید مردم نیز به همان میزان کاهش پیدا می کند و اختلاف این دو سطح بیشتر از گذشته می شود و اقداماتی چون وام مسکن نیز نمی تواند مشکلی را حل کند و شاید در دهک های یک تا سه جامعه بتواند مفید باشد، اما در نگاه کلی وامهای مسکن با سقف یک چهارم قیمت مسکن نمی تواند مردم را خانه دار کند. اگر به طور مثال با شرایط تورم موجود در جامعه ، خانواده ای بخواهد برای خرید مسکن 30 درصد درآمد خود را پس انداز کند، این خانواده با شرایط موجود بازار مسکن می تواند تا 30 سال آینده صاحب خانه شود، در صورتی که در کشورهای پیشرفته 70 تا 80 درصد قیمت مسکن را وام می دهند و مردم راحت تر به خرید اقدام می کنند.
با توجه به این مساله ، افرادی که سرمایه مازاد دارند پول خود را در بازاری امن سرمایه گذاری می کنند. جایگزینی یورو به جای دلار در معاملات بازار و همچنین تولید خودرو به میزان تقاضا و نوسانات بورس منجر شد متعاقب آن پولهای سرگردان به سمت بازار مسکن روی آورند. در زمان ناامنی و دغدغه سرمایه گذاری همه بازارها، بازار زمین و خاک ، پرارزش ترین بازار برای سرمایه گذاری خواهد بود. با توجه به حساسیت مساله ، این ناامنی و دغدغه نمی تواند بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار دهد. در حال حاضر بادوام ترین بازار برای سرمایه گذاری ، بازار مسکن است.
برداشت دوم
ماههای پایانی سال گذشته ، حدود 25 هزار واحد مسکونی در کل آژانس های املاک تهران مورد معامله قرار گرفته است . همچنین این واحدهای مسکونی در مناطق مختلف از جمله منطقه الهیه از متری یک میلیون و 200 هزار تومان تا 3 میلیون تومان معامله شده اند. به طور کلی ماههای پایانی سال گذشته قیمت فروش مسکن تا سقف حداکثر 20 درصد و قیمت اجاره نیز 10 تا 20 درصد افزایش یافته است.
هر چند ارائه آمار تعداد واحدهای فروش رفته در یک مقطع زمانی و همچنین عنوان کردن این که در هر ماه چه میزان قیمتهای فروش و اجاره بهای مسکن افزایش داشته ، چندان نمی تواند دقیق باشد. در همین حال خبرها از اصفهان ، تبریز و مشهد نشان می دهد روند افزایش کاذب قیمتها و حجم معاملات مسکن به دیگر شهرهای بزرگ نیز سرایت کرده است.
در اصفهان نیز مانند تهران و دیگر شهرهای بزرگ قیمتهای فروش و اجاره بها 20 تا 30 درصد افزایش داشته که البته این افزایش قیمت بیشتر سلیقه ای بوده است. شاید مالکان تصور می کنند توان خرید مردم بالا رفته که ماه به ماه بر قیمت واحدهای مسکونی شان اضافه می کنند؛ اما واقعیت کاهش ارزش ریالی است که برای آن باید چاره ای اصولی اندیشید. مساله افزایش قیمتهای مسکن در تهران و دیگر شهرهای بزرگ را از منظر دیگری باید بررسی کرد: وجود سرمایه و نقدینگی فراوان در کشور در شرایطی که بازار سکه ، طلا، خودرو و... راکد است و همچنین عدم سیاست های روشن برای هدایت این نقدینگی به منزلگاهی مولد و در دسترس باعث سرازیر شدن بخش عظیمی از سرمایه ها به بخش مسکن شده است.
برداشت سوم
تامین مسکن در چند دهه اخیر، یکی از مهمترین معضلات اقشار گوناگون ، بخصوص خانوارهای کم درآمد کشور بوده است. امروزه در بسیاری از موارد نداشتن مسکن به معنی بی خانمان بودن نیست ، بلکه به معنی عدم مالکیت واحد مسکونی است و داشتن مسکن به عنوان یک سرمایه گذاری مطمئن و نقطه ایجاد امنیت برای خانوار، بخصوص در دوران پیری و بازنشستگی تلقی می شود. افزایش جمعیت و ازدیاد تمایل به شهرنشینی و مهاجرت روستا به شهر از یک سو و کاربرد مصالح کم دوام ، تاثیر مسائلی نظیر جاذبه تملک مسکن و سن جوان متقاضیان در ورود به بازار مسکن ، ترکیب غیربهینه و نابرابری های منطقه ای سرمایه گذاری از سوی دیگر، مشکل مسکن را حادتر از پیش نشان می دهد.
چه باید کرد؛
از آنچه تاکنون آوردیم ، نکات و مطالب زیر قابل استخراج و جمع بندی است.
الف - 70 میلیون ایرانی هستیم که در 13.7 میلیون واحد مسکونی در شهرها و روستاها زندگی می کنیم. یعنی هر 5.1 نفر در یک واحد مسکونی ، اما میانگین خانوار در جامعه ما طبق برآوردهای آماری حدود 4.5 نفر است ، پس به هر 112 خانواده فقط 100 واحد مسکونی می رسد. این کمبود قرار است بتدریج جبران شود. اگر قرار باشد نرخ تراکم خانوار در واحد مسکونی از 1.12 به 1.10 برسد، یعنی بخواهیم فقط 20 درصد وضع را بهتر کنیم باید حدود 440 هزار واحد مسکونی به روند تولید سالانه مسکن اضافه کنیم.
ب - در اقتصاد کلان جامعه تولید مسکن و ساختمان با فعالیت حدود 120 صنعت دیگر گره می خورد. سهم مسکن در تشکیل سرمایه ثابت بین 20 تا 30 درصد است که نسبت بزرگی است. حدود 11 درصد از سهم اشتغال کشور در بخش مسکن تحقق پیدا می کند. بین 21 تا 24 درصد از تسهیلات بانکی به بخش مسکن تعلق می گیرد و بین 20 تا 30 درصد از نقدینگی کشور در این بخش به مصرف می رسد.
ج - در سبد دارایی های خانواده ، مسکن مهمترین عامل به شمار می رود. در کنار مسکن می توان از طلا، ارز، سهام ، تلفن همراه و مانند آن نام برد.
د- برای مهار نسبی تورم قیمتها در بازار مسکن راه حل های زیر قابل بررسی است:
- ایجاد فرصت های سرمایه گذاری پربازده و زودبازده
- اصلاح نظام بانکی کشور
- کنترل قیمت مصالح ساختمانی
- اصلاح نظام توزیع مصالح ساختمانی
- اعطای تسهیلات مالی
- افزایش سهم دولت در سرمایه گذاری تولید مسکن
- حذف قیمت زمین
- توسعه شرکتهای تعاونی مسکن
- حذف بهای تراکم و برخی دیگر از عواض دولتی از پروانه های ساختمانی
- ایجاد نظام اطلاع رسانی دقیق به مردم از تحولات بازار مسکن.