نگرانی مسکن را پایانی نیست

: آنهایی که گمان می کردند بحران مسکن با ارائه راهکارهای مقطعی قابل حل است و با پیشنهاد راه حل هایی چون عرضه زمین ارزان و اعطای وام مسکن به این معضل می توان پایان داد ،

کد خبر: ۱۲۰۷۰۸

این روزها با مشاهده رشد فزاینده بهای مسکن که به هفته نیز نمی کشد آیا باز هم بر سر عقاید خود ایستاده اند؛ در حال حاضر افزایش بی رویه بهای مسکن که ناشی از عواملی چون تمرکز امکانات در مناطق خاص ، وضع قوانین نادرست و افزایش بهای مصالح ساختمانی است ، موضوع اسکان را به یک معضل اقتصادی تبدیل کرده ، در حالی که سرمایه گذاری در این بخش همچنان راه مطمئن برای صاحبان ثروت و سرمایه به شمار می آید. در این گزارش به دلایل افزایش بی رویه بهای مسکن از تابستان امسال پرداخته شده است.

یکی از معاونان وزیر مسکن و شهرسازی در یک دیدار خصوصی موضوعی را مطرح کرد که در آن زمان چندان مورد توجه قرار نگرفت. او هشدار داد قیمت ملک طی روزهای منتهی به تابستان رکوردهای تمام سالهای گذشته را می شکند. 4 ماه پس از آن دیدار ، بهای فروش آپارتمان در تهران 20 درصد افزایش یافت و در شهرستان های بزرگ کشور مانند اصفهان و شیراز نیز قیمتها رشد 15 درصدی را تجربه کردند.
اجاره بها نیز در تهران 40 درصد و در دیگر استان های بزرگ کشور نیز حداقل 12 درصد و حداکثر 15 درصد رشد داشت. معاون وزیر 5 ماه پیش خبر داد که کاهش سود بانکی و رکود سرمایه گذاری در بسیاری از کارگاه های تولیدی کوچک مانند تولیدکنندگان پوشاک - که بنا بر اعلام اتحادیه 50 درصد از اعضائ عطای حضور در صنف را به لقایش بخشیده اند - موجب می شود هجوم سرمایه گذاران خرد به سمت بازار مسکن به عنوان دومین محل امن سرمایه گذاری پس از مسکوکات اوج بگیرد.
گزارش های رسمی وزارت مسکن و شهرسازی نشان می دهد در 2 ماه ابتدایی سال 85 تعداد متقاضیان دریافت پروانه ساختمان 7 درصد رشد داشته و تعداد ساختمان های ساخته شده نیز حدود 13 درصد در قیاس با سال 84 افزایش داشته است. شورای اصناف کشور در روزهای ابتدایی سال اعلام کرد که خروج فعالان صنفی از بخشهای تولیدی در سال جدید رشدی چشمگیر پیدا کرده است.
در همان ایام ، قیمت مسکوکات به دنبال انتقال 25 درصدی سرمایه های خرد به نقل از شورای اصناف کشور از تولیدی های کوچک به بازار طلا در حدود 35 درصد افزایش یافت.
در همان ایام بانک مرکزی وارد عمل شد و با سیاست افزایش 25 درصدی ضرب مسکوکات قیمتها را تحت کنترل درآورد. در چنین شرایطی تحلیلگران اقتصادی هشدار می دادند این پولهای سرگردان که حالا دیگر به طلا نیز اطمینان نداشتند ، تنها می تواند به بخش مسکن سرازیر شود.
گمانه زنی ها در ابتدای تیرماه همگی درست از آب درآمد و خواب آشفته آگاهان اقتصادی تعبیر شد به این ترتیب وقتی هیچ راه کسب درآمد دیگری بجز سرمایه گذاری در بازار ملک باقی نمانده بود ، قیمتها در بازار مسکن به شکل ناگهانی افزایش پیدا کرد. آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد هر ساله ابتدای فصل تابستان و به دنبال افزایش میزان جابه جایی ها ، قیمت اجاره بها به طور متوسط در قیاس با سال قبل حدود 15 درصد رشد دارد.
براساس گزارش بانک مرکزی در تیرماه سال 84 میزان اجاره بها در مقایسه با سال 83 در حدود 14 درصد افزایش داشت ، ولی همین روند برای سال 85 به حدود 20 درصد رسید. شیب نمودار قیمت در پایان مردادماه هر سال روندی نزولی را پیش می گرفت ، به طوری که در تیرماه سال 84 در قیاس با یک ماه پیش از آن حدود 2 درصد کاهش داشت ؛ اما داستان سال 85 تا حدود بسیاری متفاوت بود ، زیرا در حالی که فعالان بازار انتظار می کشیدند قیمتها سیرنزولی را طی کنند ، میزان اجاره بها در مردادماه نیز در همان حدود سابق باقی ماند تا رشد 20درصدی آن همچنان حفظ شده باشد.

فصل اول ، بهار 85
وزیر مسکن و شهرسازی در گفتگو با مطبوعات از رونق بخش مسکن در سال 85 خبر داد. او از سرمایه گذاران بخش خصوصی دعوت کرد تا منابع مالیشان را به سمت بازار مسکن هدایت کنند. سرمایه 49186 میلیارد ریالی بخش خصوصی در نیمه دوم سال 84 و 2 ماهه ابتدایی سال 85 به سمت صنعت ساختمان هدایت شد.
این رقم سرمایه گذاری در مقایسه با سال 83 حدود 13 درصد رشد داشت. تقاضای سرمایه گذاران خرد ، بانکهای خصوصی را نیز وادار به پرداخت 158.3 هزار میلیارد ریال وام به سازندگان مسکن کرد. همه انتظار داشتند بازار خرید و فروش ملک در انتهای بهار رونق بگیرد.
ساختمان سازان کارگاه های خود را به شکل شبانه روزی باز نگه می داشتند تا در کوران رقابت فصل برداشت زحمات خود را از دست ندهند و از قافله پرشتاب بازار عقب نمانند. همین اقدامات سبب شد تا شاخص بهای مصالح ساختمانی به علت افزایش شدید تقاضا در حدود 8 درصد افزایش پیدا کند ، ولی این جریان نیز مانع آن نشد تا از تمایل سرمایه گذاران برای خانه سازی کاسته شود.
نیمه های بهار به پایان نرسیده بود که 10 هزار و 800 واحد مسکونی در تهران ساخته شد و به جمع یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی سابق تهران پیوست.
همه شواهد خبر از پایان دوران 3 ساله رکورد دادوستدهای مسکن در کشور می داد. آمارهای وزارت مسکن نشان می داد که روند نزولی ساخت و سازها که از سال 83 آغاز شده بود دیگر پایان یافته و دوران ناهنجار صنعت ساختمان به پایان رسیده است.
از سال 83 تا 84 به طور متوسط هر سال از رشد واحدهای مسکونی ساخته شده در کشور 30 هزار تا کاسته می شد ، ولی اوجگیری مجدد ساختمان سازی در تهران و شهرهای جدید همگان را وادار کرده بود که بر تحلیل های قبلی خود که در آن از ادامه رکود بخش مسکن سخن گفته می شد ، خط بطلان بکشند.
در همین ایام بود که قیمت پر مصرف ترین نوع تیرآهن مورد استفاده در آپارتمان های تهران در حدود 100 درصد رشد پیدا کرد. همین اتفاق قدری از شتاب ساخت و سازها کاست. در همین ایام انتشار گزارش بانک مرکزی نیز بر میزان اشتیاق سرمایه گذاران افزود. براساس این گزارش در 2 ماه ابتدایی بهار در حدود 14.5 درصد بر میزان ارزش ساختمان های ساخته شده در سراسر کشور در قیاس با یک سال پیش از آن افزوده شده بود.
پیش بینی تحلیلگران بانک مرکزی نیز این بود که چنین روندی در ادامه سال همچنان ادامه یابد و روند افزایش ارزش ملک تندتر شود.

فصل دوم ، تابستان 85
ابتدای تابستان به ناگاه قیمت فروش آپارتمان در تمام نقاط تهران 20 درصد افزایش یافت و به دنبال آن در استان های بزرگ کشور نیز این رقم به 15 درصد رسید. تحلیلگران بازار بسرعت اعلام کردند که اعلان های پیاپی وزارت مسکن مبنی بر پرداخت 400 میلیارد تومان وام برای خرید و رهن خانه ، اصلی ترین دلیل این افزایش قیمتها بوده است.
در شرایطی که نقدینگی کافی در اختیار سرمایه گذاران بود و دولت نیز تضمین می کرد که بر میزان آن از طریق اعطای وامهای مسکن می افزاید ، دیگر دلیلی نداشت که مالکان که ماهها پولهای خود را صرف ساخت و ساز کرده بودند بر دامنه میزان سود خود نیفزایند. به این ترتیب خیلی ها مطمئن شدند که سرمایه گذاری شان سود خوبی را برایشان به بار می آورد.
سرمایه گذاران خرد از انتقال پولهایشان به تمام بازارهای کشور ناامید شده بودند. در همین دوران بود که عده ای به فکر خرید ملک افتادند. این راهبرد جدید قیمتهای گران ملک را تثبیت کرد ، ولی چندی نگذشته بود که به دنبال افزایش بی دلیل و پرشتاب قیمتها از شتاب خرید خانه در تهران کاسته شد و به این ترتیب آمار آپارتمان های خالی تهران از 200 هزار به 300 هزار رسید.
مالکانی که به علت گرانی بیش از اندازه از فروش ملک خود باز مانده بودند ، تصمیم گرفتند خانه های خود را در بهترین فصل سال اجاره دهند. در شیوه اجاره ملک نیز تنها دریافت پول نقد لحاظ می شد. به این شکل بر میزان اجاره آپارتمان در تهران در حدود 40 درصد افزوده شد.
صاحبخانه ها دیگر از دریافت رهن اجتناب می کردند ، چرا که خود بهتر از هر کس دیگر می دانستند که پول نقد به هیچ عنوان گرهی را از مشکلات آنان نمی گشاید. کاهش نرخ بهره بانکی و رکود تولید و تجارت خیلی ها را وادار کرد تا به دریافت اجاره بهای ملک به عنوان روشی جدید برای کسب درآمد نگاه کنند ، اما افزایش میزان اجاره بها چندان هم برای مالکان ثمر بخش نبود ، چرا که به دنبال اتخاذ این سیاست بنا بر اعلام اتحادیه مشاوران املاک در حدود 35 درصد از تعداد افراد متقاضی اجاره ملک کاسته شد.
تعداد بسیار زیادی از مستاجران پس از اطلاع از وضعیت اجاره خانه ها تصمیم گرفتند به هر شیوه ای که می شود در محل زندگی شان بمانند و از جابه جایی اجتناب کنند. بانک مسکن تنها موفق شده 900میلیون تومان از میزان 40میلیارد تومان وام مسکن را به متقاضیان پرداخت کند. دولت اعلام کرد تا پایان امسال یک میلیون واحد مسکونی جدید می سازد که از این میزان 50 هزار واحد به اجاره نشینان تعلق می گیرد.
همچنین سیاست های احیای 30 هزار هکتار بافت فرسوده در کشور نیز به عنوان راهکاری دیگر برای مهار قیمت ملک از سوی دولت اعلام شد. از سوی دیگر واردات گسترده مصالح ساختمانی و بخصوص آهن نیز در فصل تابستان آغاز و با کاهش قیمت تمام شده آپارتمان از قیمت فروش آن نیز کاسته شد.

فصل سوم ، پاییز
با آغاز فصل پاییز و شروع ماه مبارک رمضان ، بهای ملک باز هم کاهش یافت و از دهه اول مهر به بعد به ثبات رسید. کارشناسان مسکن پیش بینی می کردند با پایان یافتن ماه رمضان بار دیگر قیمت مسکن افزایش خواهد یافت ، اما تا آستانه سال جدید رشد زیادی را تجربه نخواهد کرد.

قیمت زمین
در حال حاضر بر میزان مخاطبان خرید زمین در اطراف تهران و شهرستان هایی مانند کرج افزوده شده است. آمار رسمی در این مورد وجود ندارد، ولی بر اساس گفته مشاوران املاک این رشد به رقمی در حدود 15 درصد در قیاس با مدت مشابه سال گذشته می رسد. سرمایه گذارانی که تنها قصد حفظ ارزش پولهای خود را دارند ، ترجیح می دهند سرمایه شان را به زمین که نسبت به آپارتمان امنیت بیشتری دارد ، تبدیل کنند. همین اتفاق موجب شد قیمت زمین در نقاط مرکزی تهران در حدود 30 درصد و در حاشیه شهر حدود 35 درصد افزایش یابد. از قرار معلوم هر روز بر تعداد افرادی که چنین سیاستی را اتخاذ می کنند نیز افزوده می شود.
به این ترتیب فعالان بازار پیش بینی می کنند مشابه وضعیتی که برای آپارتمان و اجاره خانه پیش آمده بود ، بزودی برای زمین نیز رخ دهد. در این میان به نظر می رسد نقاط حاشیه ای شهر که به دلیل قیمت ارزان تر دسترسی به آن برای سرمایه گذاران خرد ساده تر می نمایاند بیشتر در خطر گرانی باشند.
سرمایه گذاری در بخش طلا هر چند امنیت کافی دارد ، ولی به دلیل کنترل ویژه دولت بازار آن به وسیله دولت و کنترل قیمتها مطلوبیت فوق العاده ای را برای سرمایه گذاران به وجود نمی آورد. روند حرکتی قیمت مسکوکات طی 2 ماه اخیر نزولی بوده و همین موضوع موجب شد تعداد بسیاری از سرمایه گذاران به بازار خرید زمین سوق پیدا کنند.
میزان امنیت سرمایه گذاری در بخش زمین از آپارتمان برای افرادی که علاقه به خطر ندارند بیشتر است و به همین دلیل این دسته از سرمایه گذاران بستری مناسب را برای گرانی زمین فراهم می آورند ؛ اما از سوی دیگر میزان سوددهی فروش زمین از آپارتمان تا حدود بسیاری پایین تر است. به عنوان مثال حاصل فروش یک آپارتمان 4 طبقه با متراژ 100 متر در حدود 240 میلیون تومان برای صاحب آن به ارمغان می آورد و با احتساب هزینه ساخت ملک که به طور متوسط دو سوم قیمت ساختمان را در بر می گیرد در حدود 80 میلیون تومان برای سازنده سود به ارمغان می آورد.
این در حالی است که قیمت زمین به طور متوسط هر سال در حدود 13.5 تا 14 درصد افزایش می یابد ؛ اما افرادی که در حال حاضر به سمت دادوستد زمین می روند همگی دو مولفه را برای این اقدام خود ملاک قرار می دهند که اول امنیت سرمایه گذاری و دیگری احتمال افزایش یکباره قیمت زمین در سالجاری است.
براساس پیش بینی های وزارت مسکن میزان تقاضا برای مسکن تا سال 1391 به اوج می رسد. موج جمعیت جوان کشور به سمتی هدایت می شوند که تا چند سال دیگر نیاز مبرم به خانه دارند. همین جریان ، دولت را متقاعد کرده تا بر میزان تولید خانه بیفزاید اما آیا دولت می تواند این میزان تقاضا را به تنهایی پاسخ دهد بدون آن که شاهد تداوم رشد شدید قیمتها در این بازار باشیم؛