بازار مسکن در انتظار رونق دوباره

اصل سی‌ویکم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی می‌داند و بر این اساس دولت را موظف به رعایت اولویت برای آنهایی که نیازمندترند، می‌داند. با گسترش مهاجرت به شهرها بخصوص تهران و پس از آن حومه آن، مساله مسکن شکل حادتری پیدا کرده است. در دهه گذشته فعالیت‌های انجام شده برای تامین مسکن در بخش دولتی و همچنین در بخش خصوصی همگام با نیازمندی‌های موجود نبوده و به علت افزایش سریع تقاضا و محدود بودن عرضه در بازار مسکن، کیفیت خانه‌های موجود سطح مطلوبی نداشته است.

برآورد احتیاجات مسکن در ایران نشان می‌دهد که امروزه تامین مسکن از عوامل مهم رفاه اجتماعی به شمار می‌آید و تاثیر آن بر عوامل اقتصادی مانند تولید ناخالص ملی و تشکیل سرمایه ثابت کاملا محسوس بوده و رسیدن به حد مطلوب میزان مسکن از نظر اجتماعی و اقتصادی اهمیت خاص پیدا می‌کند.

همچنین با در اختیار داشتن آمار و اطلاعات کافی می‌‌توان عملکرد برنامه‌ها و فعالیت‌های گذشته را مورد بازبینی قرار داد و طراحی برنامه‌های سنجیده برای فعالیت‌‌های آتی را در نظر گرفت. در این زمینه لحاظ کردن عوامل مختلف در برنامه‌ریز‌ی‌ها و فعالیت‌ها از جمله وضعیت زمین مورد نیاز تهیه مسکن، مصالح ساختمانی، تقاضای روزافزون، قوانین و مقررات شهری و اجتماعی از نقش بسزایی برخوردار است.

افزایش تقاضا، تهدیدی برای بازار مسکن

آدام اس. پوسن؛ اقتصاددان،‌چنین بیان می‌کند که «وقتی صحبت از مسکن می‌کنیم، بلافاصله به فکر حباب دلال بازی می‌افتیم، ولی در اصل با یک تقاضای واقعی برای مسکن روبه‌رو هستیم که بدون این خواست پدیده حباب دلال بازی نمی‌توانست بروز کند.» در واقع نیاز به مسکن نیازی روزافزون است که هیچ‌گاه فروکش نمی‌کند و این پدیده بازار مسکن را زیرفشاری فزاینده قرار می‌دهد. افزایش جمعیت بخصوص در کشورهای در حال توسعه منجر به افزایش نسبی 8 درصدی تقاضای مسکن در سال شده است که برای پوشش این تقاضا راهی طولانی در پیش است.

در ایران نیز براساس پیش‌بینی‌های انجام شده، جمعیت در سال 1400 بین 100 تا 120 میلیون نفر خواهد بود و نیاز به مسکن نیز تا این سال 20 تا 22 میلیون واحد مسکونی برآورد شده است.

در حال حاضر سالانه به طور متوسط حدود 700 هزار تقاضای جدید ناشی از ازدواج جوانان به تقاضای موجود افزوده می‌شود و این در حالی است که پیک هرمی جمعیت کشور در حال گذار از دوران آموزش و پرورش به سنین ازدواج و اشتغال است که این امر نیازمند عزم جدی برای به روز رسانی عرضه مسکن است. در شرایط فعلی با وجود 4‌‌عامل اصلی تولید مسکن در کشور یعنی تقاضا، نیروی کار ماهر و غیرماهر، تجهیزات و مصالح و زمین قابل تبدیل به مسکن در بیرون و درون شهرها تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز جامه محقق نشده و رونق در این بخش، مقطعی و تورمی بوده است.

همه چیز به نفع ساخت و ساز مسکن

سازندگان و فعالان بخش مسکن معتقدند با توجه به کاهش قیمت مصالح ساختمانی و دیگر نهاده‌های تولید مسکن، بهترین زمان برای ساخت مسکن مدتی است آغاز شده است. رشد قیمت نهاده‌های تولید ساختمان در طی زمان، عاملی برای بالا رفتن هزینه قیمت تمام‌شده یک واحد ساختمانی است. قیمت یک واحد ساختمانی به طور ساده از قیمت زمین، نیروی کار، ابزارها و مواد به کار رفته در ساختمان و هزینه‌های جانبی نظیر جواز، تراکم، ‌مالیات و عوارض تشکیل می‌شود، اما آنچه در این میان نقش عمده دارد و ساخت و ساز را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد، عبارت است از 2 عامل مهم «زمین» و «تسهیلات بانکی» برای ساخت و ساز.

از نظر بخش گسترده‌ای از فعالان و کارشناسان بخش مسکن،‌ مهم‌ترین عاملی که هزینه تمام شده ساختمان را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد، قیمت زمین است. هر چه میزان تقاضا برای زمین بالا رود و خریداران، قیمت‌های بالاتری را بپردازند، می‌توان انتظار داشت که قیمت یک واحد ساخته شده به همان میزان رشد یابد. طی سال‌های اخیر واگذاری زمین‌های 99 ساله، انبوه‌سازی و عرضه گسترده زمین در مناطق مختلف و حاشیه شهر‌ها و اخیرا امکانات و تسهیلات در نظر گرفته شده برای ساخت مسکن در مناطق فرسوده شهر‌های بزرگ، بخشی از فشار تقاضا برای زمین را کاهش داده، ولی اهمیت این عامل عمده همچنان به قوت خود باقی است.

وام‌های بانکی و در کنار‌ آن نرخ سودهای بانکی از مهم‌ترین مباحثی بوده که از ابتدای دولت نهم توجه زیادی را به خود اختصاص داده و تاکنون نیز ادامه دارد. اما در این میان اقداماتی که به محدود کردن وام‌های مسکن انجامیده و گویی به عنوان راهی برای کاهش قدرت خرید و کاهش میزان تقاضا به کار رفته، تنها به زیان خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی مسکن تمام شده است. با نگاه به بازار مسکن می‌توان متوجه شد که در سطح قیمت‌های موجود نیز نمی‌توان با مازاد تقاضا روبه‌رو بود. این مقوله در امر ساخت و ساز نمود بیشتری داشته و باعث شده سازندگان و انبوه‌سازانی که در شرایط کنونی با کمبود نقدینگی مواجهند، نتوانند به فعالیت خود ادامه دهند.

رکود در بازار مسکن

اما مهم‌ترین عامل نگرانی روز‌افزون در بخش مسکن به رکود موجود بازار خرید و فروش چه برای سازندگان و چه برای فروشندگان است. که این امر کاهش ساخت و ساز و به عبارتی عرضه را در کوتاه‌مدت و جهش دوباره قیمت‌ها را در مقاطع زمانی مختلف در پی خواهد داشت.

تبعات منفی ناشی از این امر را فقط در بازار مسکن نباید جستجو کرد، بلکه راکد شدن بازار مسکن و کاهش ساخت و سازها، بازار جانبی و صنایعی که به طور مستقیم و غیرمستقیم مرتبط با ساختمان هستند را به خودی خود تحت تاثیر قرار خواهد داد و باعث رکود در این صنایع از جمله مصالح و لوازم ساختمانی خواهد شد.

علاوه بر این با کاهش ساخت و ساز، یکی از منابع اصلی درآمد شهرداری‌ها که درآمد حاصل از عوارض ساخت و سازهاست، دچار اخلال شده و به تبع آن شاهد کاهش خدمات شهری خواهیم بود.

بازار مسکن در موقعیتی خاص و پر ابهام قرار گرفته است. پس از جهش کم‌سابقه قیمت‌ها در سال‌های 85 و 86 که طی آن قیمت هر مترمربع‌ آپارتمان در مدت 2 سال به بیش از دو برابر افزایش یافت، ‌اکنون در حالی رکود را تجربه می‌کنیم که تحت‌تاثیر قرار گرفتن نرخ بیکاری و هدایت نقدینگی موجود بازارهای موازی سرمایه و ایجاد تورم در آن بازارها از دیگر تبعات این امر خواهد بود که این موارد، عزم جدی در جهت خارج کردن بازار مسکن از رکود را با ابزارهای تشویقی می‌طلبد.

جمع‌بندی

در سال‌های اخیر رشد شتابان قیمت زمین و مسکن بر نگرانی‌های مردم و تقاضا‌کنندگان افزوده است. کارشناسان عوامل موثر بر سطح تورمی از جمله قیمت نفت، نرخ نقدینگی، تغییرات بودجه دولت و کسری‌های بودجه، عوامل مالی (نظیر نرخ بهره و سطح وام‌های رهنی)‌، قیمت نهاده‌های تولید ساختمان، انگیزه سفته بازانه و انتظارات از آینده را به عنوان پارامترهای نیرومند در تعیین قیمت ساختمان و مسکن می‌‌دانند که سیاست‌های پولی انقباضی و کنترل عرضه پول به همراه انضباط مالی دولت گوشه‌‌ای از فشارهای تورمی اقتصاد ایران را کاسته است که پیامد آن تثبیت قیمت مسکن بوده است. همچنین در سال‌های گذشته رونق بورس اوراق بهادار و دیگر بازارهای موازی و جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف اقتصادی گوشه‌ای از انگیزه‌های سفته بازانه در بخش مسکن را تعدیل کرده بود.

اما در این میان راهکار مناسبی که برای متعادل کردن قیمت مسکن می‌توان به آن اشاره کرد، مواردی همچون کند کردن آهنگ تورم و کاستن از رشد نقدینگی،‌ متناسب کردن سطح نرخ‌بهره با سطح تورم واقعی، فعال کردن بخش‌های مختلف صنعت در کنار بهبود و رونق بورس اوراق بهادار را در برمی‌گیرد.

سهیل علم‌بیگی