حسین کعبی: وقتی فیگو را در جام جهانی زدم....
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران
رسانه ها بازار مسکن را تحریک میکنند
مصاحبه با رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران شاید به خاطر حساسیت موضوع مسکن، اهمیت بسیاری پیدا میکند، آن هم در روزهایی که سال جدید را پیشرو داریم و همه مردم منتظرند ببینند وضعیت بازار مسکن سال آینده چگونه خواهد بود.
به درخواست مصاحبه با مصطفی قلی خسروی ، خیلی سریع پاسخ دادند و زمان مصاحبه 8 صبح تعیین شد. همه چیز در اتحادیه نشان از دیسیپلین خاص بود و تمام کارمندان به گونهای خود را آماده کار روزانه میکردند که در ادارات دولتی ، کمتر شاهد آن هستیم اما رئیس اتحادیه با این که آدم وقتشناسی به نظر میرسد ، به دلیل یک قرار پیشبینی نشده با یکی از مسوولان ، یک ساعت دیرتر در محل حاضر شد.
وی که یک نظامی بازنشسته است، هنوز روحیه نظامیگری و نظم و انضباط خود را در کارش حفظ کرده است. در طول یک ساعتی که مصاحبه به طول انجامید، هر لحظه بر تعداد اربابرجوع اضافه میشد و وقتی از دفتر وی بیرون آمدم، نگاه اعتراضآمیز مراجعان که وقتی از آنها گرفته شده بود، بدرقه راهم شد.
طی ماه های اخیرشما بارها اعلام کرده اید که بازار مسکن همچنان در رکود به سر میبرد و بزودی شاهد افت قیمتها در بازار خواهیم بود، آیا این سخنان به خاطر ایجاد آرامش روانی در بازار مسکن بود یا به واقعیتها اشاره کردید؟
با توجه به طرحها و اقدامات دولت از جمله واگذاری زمینهای 99 ساله، تصویب لایحه ساماندهی مسکن از سوی مجلس و فروش و مزایده خانههای سازمانی، معتقدم این اقدامات بازار مسکن را به تعادل کشانده، حتی وزارت مسکن برخی اقدامات را برنامهریزی کرده است که در آیندهای نه چندان دور، برای مردم روشن میشود.
منظورتان از اقدامات برنامهریزی شده که هنوز اعلام نشده چیست؟
تسهیلاتی را خود دولت برنامهریزی کرده و وزیر مسکن نیز اعلام کرده است که برنامههایی در دست اقدام دارد، ولی گویا فروردین و اردیبهشت ماه اعلام میشود.
آیا در اتخاذ چنین تصمیم جدیدی با شما و دیگر کارشناسان مشورتی شده است؟
نه، نشده است.
فکر نمیکنید برای تصمیمگیری در بخش مسکن باید با نمایندگان و کارشناسان تشکلهای مهم فعال در بخش مسکن، مشورت شود تا شاهد آثار منفی برخی تصمیمگیریها نباشیم؟
حتما این کار باید صورت بگیرد، حتی جناب آقای رئیسجمهور نیز که در مراسمی خدمتشان بودیم، بر این امر تاکید داشتند و گفتند من به وزیر مسکن گفتهام که با شما مشورت شود، به هر حال ایشان تاکید بر مشورت دارند، اما این تعاملات کافی نیست و باید همه مسوولان ذیربط از جمله کسانی که در مجلس نیز هستند، با تشکیل کارگروههایی متشکل از افرادی که تجربه فعالیتهای بازار مسکن را دارند مثل اتحادیه املاک، اتحادیه مصالحفروشان ، اتحادیه آهنفروشان و انجمنهای ساختمان بهرهبرداری لازم را برای رسیدن به تصمیمهای کارشناسی شده انجام دهند.
خوب با این تفاسیر و تاکیدات، به نظر میرسد در تصمیمات جدیدی که به آن اشاره کردید و شما از آن اطلاع ندارید، مشورتی دستکم با صنف شما صورت نگرفته است؟
به هر حال، ما هم کنجکاوی نکردیم؛ به فرض، اگر وزیر مسکن نیز بگویند مثلا در فلان منطقه میخواهیم حرکتی انجام دهیم، با درز کردن خبر آن شاهد تاثیرات سریع بر بازار خواهیم بود.
برگردیم به سوال اول، آیا بحث کاهش قیمت مسکن را براساس واقعیتها اعلام میکنید یا برای اثرگذاری روانی در سطح قیمتها؟
سال 85 افزایش بیرویه قیمتها را در بازار مسکن شاهد بودیم، اما سال 86 با اقداماتی که از سوی دولت صورت گرفت، جو روانی حاکم به سمتی سوق پیدا کرد که قیمتها بیشتر از این افزایش پیدا نکرد و دولت با اعلام این که جلوی هر تورمی را میگیریم، توانست جو روانی افزایش قیمتها را آرام کند و فکر میکنم این صحبتها هم تاثیر روانی دارد و هم با توجه به واقعیتها گفته شده است.
نرخ کلی تورم در تمام بخشها افزایش داشته است. چگونه بخش مسکن میتواند بدون تاثیرپذیری از این واقعیتها، کاهش قیمتها را تجربه کند؟
به هر حال، در برخی مناطق قیمتها پایین آمده است.
اما در مجموع فکر نمیکنید با افزایش قیمت مصالح، دستمزدها، هزینههای ساخت مسکن و افزایش تقاضا، چنین انتظاری دور از واقعیت باشد؟
به هر حال، در شرایط فعلی، رکودی که بر بازار مسکن حاکم شده، بر قیمت مسکن تاثیر گذاشته است. به طوری که در برخی نقاط تهران، قیمت مسکن کاهش یافته و اگر این روند ادامه یابد، در آینده نزدیک، قیمت مسکن پایین میآید و رونق دوباره این بخش آغاز میشود؛ چرا که کاهش قیمت مسکن به نفع مشاوران املاک است و ما در این جهت، تلاش میکنیم تا قیمتها را کاهش دهیم و از هر نوع اقدامی که باعث ایجاد روند نزولی قیمتها شود، حمایت میکنیم. در شرایط فعلی ثابت ماندن قیمتها نشانه خوبی است چرا که نوید میدهد در آینده نزدیک قیمتها شکسته خواهد شد، زیرا فروشندگان بیشتر از این نمیتوانند انتظار بکشند تا این بازار مجددا رونق بگیرد، بر این اساس، باید قیمتها پایین بیاید تا مردم توان خرید داشته باشند.
یکی از مواردی که منتقدان مطرح میکنند این است که مشاورین املاک برای دریافت حق کمیسیون بیشتر در افزایش قیمت مسکن تاثیر دارند. آیا این را میپذیرید؟
این حرف را نمیپذیرم، چرا که ما براساس نرخهای مصوب عمل میکنیم، در واقع نرخ تعیین شده برای دریافت حق کمیسیون طی سالهای گذشته، تغییراتی داشته است، به طوری که در قبل و پس از انقلاب، حق کمیسیون مشاوران املاک یک درصد از هر دو طرف معامله بود و سال 1368 این رویه تغییر کرد و به دریافت 40 هزار تومان بابت هر قرارداد با هر مبلغی که ملک معامله میشد، تغییر یافت که این تصمیم با اعتراض فعالان این بخش مواجه شد و سال 1370 نرخنامهای تنظیم شد که براساس آن، تا رقم 20 میلیون تومان دریافت نیم درصد، از رقم 20 تا 100 میلیون تومان یک چهارم درصد و از 100 میلیون تومان به بالا بدون حق کمیسیون تصویب شد، اما در آن زمان، بنده بازرس صنف اتحادیه مشاورین املاک بودم و شاهد بسیاری تخلفات در این زمینه بودم و برای آن که حقالزحمهها منطقی باشد، نامهای را سال 1378 به هیات عالی نظارت و مصرفکننده نوشتم و با پیگیریهایی که صورت گرفت، نرخهای جدیدی سال 1379 جایگزین شد که تاکنون نیز همین نرخها اعمال میشود، براساس این نرخنامه، مشاورین املاک میتوانند بابت انجام معامله تا رقم 30 میلیون تومان نیم درصد، از 30 تا 50 میلیون تومان 75 صدم درصد، از 50 تا 100 میلیون تومان باز هم نیم درصد و از 100 میلیون تومان به بالا یکچهارم درصد حق کمیسیون دریافت کنند و براساس ماده 26 ثبت اسناد کل کشور 2 طرف میتوانند در مورد میزان حق کمیسیون توافق نیز بکنند.
همچنین در مورد ودیعه و اجاره نیز یک چهارم ودیعه و اجاره از هر طرف معامله به عنوان حق کمیسیون دریافت میشود.
ممکن است برخی آژانسها با سوءاستفاده از بیاطلاعی مشتریان نرخهای بالاتری دریافت کنند؟
ممکن است اما هر یک از مشتریان اگر شکایتی در این زمینه داشته باشند میتوانند به اتحادیه مراجعه کرده و با رسیدگی شورای حل اختلاف اضافه پرداخت خود را پس بگیرند.
بنابراین امکان تخلف وجود دارد؟
به هر حال، اعضای صنف از این نرخها راضی نیستند و همه طالب دریافت یک درصد حق کمیسیون هستند، چراکه معتقدند با افزایش هزینهها این نرخها باید تغییر کند.
پدیدهای که در حال حاضر، شاهد آن هستیم رشد قارچگونه آژانسهای املاک در سطح خیابانهای شهر آن هم در فاصلههای کم از یکدیگر است، آیا حدودی برای فعالیت این صنوف تعریف نمیشود؟
ما بارها تعیین حدود و ثغور صنفی را از مسوولان مربوط خواستهایم، چراکه اگر بخواهیم واحدهای صنفی فعال در این بخش را ساماندهی کنیم، باید سقف و حدود صنفی مشخص باشد.
شاید از ایجاد نوعی انحصار در دادن پروانه کسب واهمه دارند؟
شاید هم به این علت باشد.
پیشبینی شما از وضعیت مسکن در سال آینده چیست؟
معتقدم سال آینده با توجه به حرکتهایی که آغاز شده، افزایش قیمت نخواهیم داشت، البته این به شرطی است که رسانههای گروهی بازار را تحریک نکنند، چرا که ما بیشترین تاثیرات افزایش قیمت را از جانب رسانههای گروهی داریم به عنوان مثال وقتی قیمت مسکن را در روزنامهها چاپ میکنند همان قیمت نرخ پایه محسوب میشود؛ در حالی که قیمت در میز مذاکره مشخص میگردد. ما برای جلوگیری از هر گونه اثرگذاری روانی حتی با درج قیمتها که پشت ویترین آژانسهای املاک صورت میگرفت برخورد کردیم، زیرا قیمت هر ساختمان در هر محل و هر طبقهای با هم فرق میکند.
بنابراین معتقدید رسانههای گروهی دلیل افزایش قیمتها بودهاند؟
به هر حال، یکی از عوامل مهم تاثیرگذار، رسانههای گروهی بودهاند.
اما خبرها و گزارشها، زمانی تهیه و درج میشود که رویدادی اتفاق افتاده باشد.
به هر حال تاثیر دارد.
یعنی شما منکر تاثیرگذاری عوامل اقتصادی در رشد قیمتها هستید؟
خیر، عوامل اقتصادی نیز تاثیر دارد، بالاخره بالا بودن نرخ فروش تراکم، افزایش قیمت مصالح ازجمله آهن و سیمان و... در افزایش قیمتها تاثیرگذار بوده است.
برخی کارشناسان ارائه وامهای 30، 10 و 18 میلیونی را روی افزایش قیمت مسکن به دلیل تحریک تقاضا در سال گذشته موثر میدانند، شما چه نظری دارید؟
بر این باورم که ابتدا پیش از هر اقدامی، باید زمینه و فرهنگ آن را در جامعه ایجاد کنیم، در حال حاضر سالانه یک میلیون و 500 هزار خانه کسری داریم و جوانانی که در سالهای آینده، با رسیدن به سن ازدواج به متقاضیان مسکن اضافه میشوند، مشکلات را افزایش خواهند داد، بنابراین باید با افزایش ساخت وساز قیمتها را به تعادل برسانیم.
برخی معتقدند وجود دستهای پنهان در بازار مسکن موجب افزایش بیرویه قیمتها در سال گذشته شد و در این خصوص، یکی از نهادهای امنیتی کشور مامور شد تا دستهای پنهان تاثیرگذار را پیدا کند، آیا به وجود دستهای پنهان اعتقاد دارید؟
مسکن چیزی نیست که بتوان آن را احتکار کرد و بعد از گرانی فروخت. اگر دست پنهانی وجود داشته، چرا اعلام نکردند. به نظر من، افزایش قیمتها ناشی از عوامل اقتصادی بوده است.
در کشورهای توسعه یافته مردم برای خانهدار شدن 5 درصد ارزش یک خانه را پرداخت میکنند و 95 درصد آن را بانکها و موسسات مالی با نرخ بهره پایین به متقاضیان وام میدهند، آیا پرداخت این گونه تسهیلات میتواند در خانهدار شدن مردم موثر باشد؟
حتما تاثیرگذار است. کشور ما نیز باید به چنین سمتی حرکت کند تا بانکها 70 تا 80 درصد ارزش خانه را وام با بهره پایین بدهند، اما در کنار چنین حرکتهایی ابتدا باید ساخت و سازها در کشور افزایش یابد تا جوابگوی تقاضای رو به رشد مسکن در کشور باشد.
آیا به عقیده شما، خرید و فروش وام مسکن که روزنامهها نیز به وفور آگهیهای مربوط به آن را به چاپ میرسانند، مشکل قانونی ندارد؟
در ابتدا، بحث نقل و انتقال وام مسکن در بنگاههای معاملات ملکی از سوی اتحادیه با مخالفت روبهرو شد، اما بعد از مدتها جلسه و مشورت با حقوقدانهای مجرب نتیجه این شد که خرید و فروش وام ایراد حقوقی ندارد.
سیما رادمنش
گفت و گو
