قیمت مسکن در تهران ۲۲ مرداد | قیمت مسکن تکان خورد؟

فاصله هولناک حداقل دستمزد با قیمت مسکن

سیاست‌های دولتی نه تنها مانع از رشد قیمت اجاره در تابستان داغ سال ۱۴۰۱ نشده است بلکه گزارش‌های میدانی نشان از رشد بی‌وقفه قیمت‌ها در بازار دارد.

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، بازار اجاره این روزها رشد رعدآسایی را تجربه کرده است. هر چند در سال جاری و سال گذشته دولت سقف افزایش بهای اجاره را در تهران و سایر شهرها تعیین کرده است اما گزارش رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد تنها در تیرماه شاخص کرایه مسکن در تهران ۴۷.۴ درصد و در کل مناطق شهری کشور ۵۲.۳ درصد رشد کرده است.

افزایش شدید قیمت اجاره‌بها ناشی از رکود ادامه‌دار و قابل توجه خرید و فروش مسکن در شهرهای بزرگ است.

بیت‌الله ستاریان، تحلیلگر بازار مسکن معتقد است بازار مسکن در شرایطی که با رکود دست و پنجه نرم می‌کند، تاخت و تاز اجاره بها را به جان می‌خرد.

وی در توضیح این مطلب افزود: در برخی دوره‌ها خریداران تصمیمی برای ورود به بازار نمی‌گیرند، در این حالت ممکن است بازار با کاهش شدید تقاضا مواجه شود اما در شرایط فعلی جنس رکود تغییر کرده است.

وی با اشاره به اینکه رکود کنونی رکودی تورمی است و حتی کاهش تقاضا نیز تاثیری در ریزش قیمت ندارد، گفت: با اینکه تقاضای مسکن در کف قرار دارد و کمتر کسی می‌تواند نسبت به خرید اقدام کند اما قیمت‌ها همچنان بالاست و هر ماه نسبت به قبل نیز رشدی اتفاق می‌افتد.

وی عارضه کنونی را ناشی از دو اتفاق مهم دانست، اول کاهش شدید قدرت خرید و دوم سقوط آزاد تولید مسکن در کشور.

وی با تاکید بر اینکه قدرت خرید مسکن در ایران به یکی از کمترین میزان‌ها رسیده است، توضیح داد: این وضعیت سبب شده است حتی تسهیلات مسکن نیز تاثیر چندانی در افزایش قدرت خرید نداشته باشند.
لازم به توضیح است سردترین فصل ساخت‌وساز در پایتخت برای بهار۱۴۰۱ به ثبت رسید. تیراژ تولید مسکن در تهران طی فصل اول امسال به پایین‌ترین میزان طی حداقل ۱۸سال گذشته سقوط کرده است. اگرچه سال ۱۴۰۰ تیراژ ساخت مسکن در تهران به کف تاریخی رسید، اما آمار جدید از پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سه ماه نخست امسال حکایت از آن دارد که تیراژ تولید مسکن در تهران نسبت به کف تاریخی پارسال ۴۲ درصد دیگر سقوط کرد. بهار پارسال در تهران برای ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد که این میزان در بهار امسال به شش هزار و ۲۰۰ واحد تنزل پیدا کرده است.

فاصله قیمت یک متر مربع مسکن با دستمزد متعارف در ایران بسیار زیاد است. طبق گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در تهران از ۴۱ میلیون و هفتصد هزار تومان فراتر رفته در حالی که حداقل دستمزد در سال ۱۴۰۱ برای کارگر متاهل با دو فرزند حدود ماهی ۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است.

به این ترتیب حداقل دستمزد یک سال یک کارگر متاهل با دو فرزند با اغماض کفاف خرید دو متر مربع واحد مسکونی را می‌دهد . این وضعیت عجیب سبب شده است که خرید مسکن در شهرهای بزرگ به واسطه تحلیل قدرت خرید، از دسترس خانوارها خارج باشد .قیمت مسکن در ارزان ترین منطقه تهران یعنی منطقه ۱۸ نیز از بیست میلیون تومان فراتر رفته و در نتیجه با حداقل دستمزد یک سال در ارزان ترین نقطه از تهران نیز می‌توان چهار متر مربع واحد مسکونی خرید.

بازار رهن و اجاره نیز تحت تاثیر همین اتفاق است که با رشد فزاینده قیمت روبروست .

در حالی که شهرک‌های اطراف تهران تا پیش از این فاصله قیمتی بالایی را با تهران داشتند و بسیاری از کسانی که قدر به تامین مسکن در شهر تهران نبودند را در خود جای می‌دادند، حالا با ترقی اجاره بها، همین شهرها نیز به نقاطی گران‌قیمت برای بدنه ضعیف و متوسط رو به پایین تبدیل شده‌اند.

فصل داغ اجاره‌بها به واسطه قرارگیری ایام محرم در مرداد ماه، تا پایان شهریور تداوم دارد و به نظر می‌رسد روزهای سخت مستاجران همچنان به پایان نرسیده است.

در دهه ۸۰ بانک ها تا ۹۰ درصد قیمت مسکن وام دادند

محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان با بیان اینکه تورم باعث شده تا سازندگان ندانند تا پایان چقدر هزینه خواهند کرد گفت: افت تولید مسکن دلایل زیادی دارد و هنوز هم نسخه ای برای حل این مشکل نداریم.

بازار؛ گروه راه و مسکن: افت تولید مسکن در چند سال گذشته اگر چه این روزها هنوز خود را با جهش قیمت مسکن نشان نمی دهد اما هر بار که مرکز آمار و بانک مرکزی گزارش ماهانه خود را منتشر می کنند می بینیم که قیمت مسکن رشد ولو اندک داشته است.

کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که اگر تورم و نقدینگی کنترل شود قیمت مسکن نیز ثابت خواهد ماند اما اگر این اقدام هم رخ دهد به دلیل عدم تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن قیمت مسکن و در ادامه اجاره بها رشد خواهد کرد.

متن کامل گفتگوی خبرنگار خبرگزاری «بازار» با «حسن محتشم» عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران را با هم می خوانیم:

در گزارش هایی که البته وزیر راه و شهرسازی آنرا رد کرد مشخص شده است که افت تولید مسکن در ۱۸ سال گذشته به یک خطر جدی برای بازار مسکن تبدیل شده است. به نظر شما دلایل افت تولید مسکن چیست؟ آیا سختگیری های بیش از اندازه و طولانی شدن زمان صدور پروانه ساخت باعث شده تا سازنده ها رغبتی از خود برای ورود به بازار مسکن نداشته باشند؟

افت تولید مسکن دلایل مختلف و زیادی می تواند داشته باشد. در مقاطعی به هر حال نوساناتی در ساخت و ساز وجود داشته است. الان در مقطعی هستیم با اینکه نسبت توسعه مسکن را دارد و دولت مسکن را در اولویت خود قرار داده است اما باز هم می بینیم آن روند معقولی که با تقاضا باشد نداریم. اینها دلایل مختلف دارد. در برخی از سال ها که در گذشته بوده است تولید مسکن همانند الان پیچیدگی نداشته است و یا کمتر بوده است. و سرمایه ها بیشتر به سمت تولید می رفته است. مسایل بین المللی هم به هر حال در این نوسانات بی تاثیر نبوده است. مسکن به گونه ای است که نقدشوندگی فوری نداشته است. باید برگردیم و بررسی کنیم در هر سال چرا تولید مسکن افزایش و در سال دیگری کاهش داشته است. اما آنچه که مسلم است این است که مسکن در مقاطعی تورم داشته و قیمت ها شدیدا افزایش یافت. ساخت و سازهایی که در حال اجرا بوده یا ساخته شده از یک حفظ ارزش پول خوبی برخوردار شده است. اما بعد که به رکود فرو رفت سازندگان به این موضوع توجه کردند که حالا چه زمانی از رکود خارج خواهد شد و استقبال از تولید نشده است.

در تورم نهاده های ساختمانی چون افزایش می یابد میزان برآورد یک سرمایه گذار در بخش ساختمان برای یک پروژه خیلی نمی تواند مورد بررسی دقیق قرار بگیرد. همین موضوع باعث می شود تا سرمایه گذار نداند چه میزان باید سرمایه گذاری انجام دهد پس دست نگه می دارد

رشد قیمت نهاده های تولید مسکن هم در تردید سازندگان برای ورود به بخش مسکن نقش دارد؟

در تورم نهاده های ساختمانی چون افزایش می یابد میزان برآورد یک سرمایه گذار در بخش ساختمان برای یک پروژه خیلی نمی تواند مورد بررسی دقیق قرار بگیرد. همین موضوع باعث می شود تا سرمایه گذار نداند چه میزان باید سرمایه گذاری انجام دهد پس دست نگه می دارد تا ببیند بازار مسکن به یک ثبات نسبی می رسد تا اقدام به ساخت و ساز کند یا خیر؟ همین موضوع باعث می شود تا ساخت و ساز با رکود مواجه شود.

نقش دولت در رکود ساخت و ساز بی تاثیر نبود؟

در مقاطعی نیز می بینیم که دولت در بورس دخالت کرد و بسیاری از سرمایه گذاران، سرمایه خود را از بازار مسکن خارج کردند. تولید مسکن پیچیدگی های خاص خود را دارد و وقتی بازار سکه و طلا را کنترل می کنند سرمایه ها وارد بخش مسکن می شود. اینطوری نیست که مسکن فقط به یک دلیل مشخص وابسته و تاثیرگذار باشد. در واقع اصولا با توجه به اینکه مسکن از یک روند بسیار موثری در اقتصاد برخوردار است و تعیین کننده است. به این عبارت که وقتی بخش مسکن فعال است تمام صنایع کشور به دلیل عدم رقابت پذیری با محصولات مشابه خارجی و برای صادرات امکان رقابت وجود ندارد وابسته به این هستند که در داخل مصرف شود. در داخل زمانی می تواند این کالاها مصرف شود که ساخت و ساز فعال شود. بنابراین باعث می شود که مسکن را در اولویت قرار دهند و باعث شود که کلیه صنایع و صنایع وابسته به بخش مسکن نیز رونق بگیرد که از این طریق گردش اقتصادی داشته باشد و تولید ناخالص ملی را بالا ببرد. وقتی تمام صنایع مشغول می شوند تاثیر مثبتی در اقتصاد کلان خواهند گذاشت.

سالهاست که مسکن را به عنوان درد در جامعه می شناسیم اما از ابتدای انقلاب به این طرف و حتی قبل از انقلاب که برای این درد نسخه ای بپیچند و در یک دوره قابل قبول به نقطه سر به سر برسد و مسکن از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تبدیل شود

تمام مشکلات بخش مسکن شناسایی شده اند اما همواره تقاضا از عرضه مسکن پیشی می گیرد و در حقیقت مشکل مسکن حل نمی شود؟

اینها در واقع عامل موثری است که می تواند در بخش مسکن مورد بررسی قرار گیرد و به آن توجه کنند. سالهاست که مسکن را به عنوان درد در جامعه می شناسیم اما از ابتدای انقلاب به این طرف و حتی قبل از انقلاب که برای این درد نسخه ای بپیچند و در یک دوره قابل قبول به نقطه سر به سر برسد و مسکن از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تبدیل شود. قبل از انقلاب مسکن به دلیل هجوم مردم به شهرها، شهرک سازی رونق گرفت که مهمترین آنها شهرک اکباتان بود. شهرک اکباتان ۱۴ هزار واحد مسکونی داشت که در خاورمیانه بزرگترین شهرک محسوب می شد. در کنار همان شهرک اکباتان، شهرک آپادانا را داشتیم. یعنی مجموعه سازی و شهرک سازی های خوبی در دستور کار قرار گرفته بود تا مشکل مسکن به حداقل برسد. از سوی دیگر هم با توجه به شرایط فعال اقتصاد بانک ها وام پرداخت می کردند تا متقاضی با یک پس انداز معمولی می توانست مسکن خریداری کند. جمعیت هم در آن دوران ۳۶ میلیون نفر بود. الان در این سال ها انبوه سازی محدود شده است. مسکن مهر را اگر مثال بزنیم کیفیت بالایی نداشت و اگر با آن واحدهای مسکونی مقایسه شود می بینیم که به لحاظ متریال و کیفیت بسیار پایین است.

دولت به خوبی می داند که اگر مسکن رونق نگیرد به مشکلات اقتصاد کلان نیز افزوده خواهد شد.

حالا اگر نتوانند مسکن را رونق دهند طبیعتا در دوره وقفه تولید در یک پروسه زمانی قیمت مسکن جهش خواهد کرد.

در سال ۱۴۰۰ قیمت نهاده های تولید مسکن ۵۵ درصد رشد کرده است. این بالا رفتن قیمت باعث می شود که سازنده از قیمت نهایی مسکن اطلاعی نداشته باشد

جهش قیمت چگونه شکل می گیرد؟

جهش قیمت ناشی از دو عامل است. تورم نهاده ای تولید و تورم عمومی. تورم عمومی وقتی رخ می دهد بر روی مسکن نیز تاثیر می گذارد. در سال ۱۴۰۰ قیمت نهاده های تولید مسکن ۵۵ درصد رشد کرده است. این بالا رفتن قیمت باعث می شود که سازنده از قیمت نهایی مسکن اطلاعی نداشته باشد. چون که سازنده ها بخشی از ادامه کار را از طریق پیش فروش تامین می کنند بنابراین وقتی پیش فروش می شود و قیمت تمام شده افزایش می یابد سازنده با خریدار به مشکل می خورند. سازنده ها به همین دلیل صبر می کنند. پس اگر سازنده بداند تغییر قیمتی محدود است وارد کار می شوند اما وقتی رشد قیمت مشخص نیست تا کجا ادامه می یابد قطعا ورود نمی کند.

به هر حال سازنده ها وقتی نمی دانند در پایان دوره ساخت با چه قیمتی پروژه را به اتمام خواهد رساند در ساخت و ساز تردید می کنند

یعنی سازنده ها می دانند که متقاضیان خرید مسکن قدرت خرید پایینی دارند و اگر بسازند کسی برای خرید مسکن اقدام نخواهد کرد؟ و سرمایه فریز خواهد شد؟

یکی از دلایل می تواند این باشد. اما به هر حال سازنده ها وقتی نمی دانند در پایان دوره ساخت با چه قیمتی پروژه را به اتمام خواهد رساند در ساخت و ساز تردید می کنند.

دولت باید سمت تقاضا را هم تقویت کند تا متقاضیان خرید و سازندگان مسکن با خیال آسوده وارد بازار مسکن شوند؟

دولت در حال حاضر وام هایی به میزان ۴۵۰ میلیون تومان پرداخت می کند. اما باید این وام را راحت و آسان پرداخت کند. دولت باید زنجیره را حفظ کند تا حداکثر تولید نیز حفظ شود. نهضت ملی مسکن را که در دولت سیزدهم جزو اولویت قرار گرفته است عملا از لحاظ آماری نمی تواند آمار قابل قبولی به لحاظ پیشرفت فیزیکی تلقی کرد. حداقل در سال ۱۴۰۱ اعلام کنند که چه تعداد مسکن تمام شده است.

سازنده های خُرد چطور؟ دولت باید با این سازنده ها که در مناطق مختلف به هر حال قابل شناسایی هستند و مشخص است چه کسانی هستند چه برخوردی باید داشته باشد تا برای ساخت و ساز تشویق شوند.

این سازندگان به هر حال حدود کار خود را انجام می دهند و سرمایه آنها ملکی که مالکان و پلاک هایی که تجمیع می شوند است. اینها اتفاقا مشکلی ندارند و کار خود را انجام می دهند. چون این ها در قالب مشارکت است و اگر هم تورم باشد قیمت مسکن بالا می رود و پوشش می دهد. مخاطب اصلی بی مسکن ها مورد هدف دولت را ندارد. اینها واحدهای تقریبا گران است. الان متوسط قیمت مسکن به ۴۰ میلیون تومان رسیده است. ۱۰۰ متر آپارتمان به ۴ میلیارد تومان می رسد. البته اگر در برخی مناطق قیمت ها به ۸ میلیارد تومان هم می رسد.

۴۵۰ میلیون تومان وام که برای این مبلغ عددی نیست.

مبلغ ۴۵۰ میلیون تومان عددی نمی شود و متاسفانه این شرایط وجود دارد.

بانک های خصوصی در دهه ۸۰ تا ۷۰ درصد و تا ۹۰ درصد قیمت ملک را وام دادند اما عده ای خریدند که حقوق بگیر نبودند و مشاغل آزاد داشتند

در بسیاری از کشورها تا ۸۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی وام پرداخت می شود. آیا این اقدام با توجه به اینکه مسکن در کشور یک کالای سرمایه ای است می تواند انجام شود؟

به هر حال این اقدام در ایران نشدنی است. برای اینکه کالاها در ایران با قیمت ارز آزاد خریداری می شود اما حقوق او با ریال است. شاید هم در ایران به دلیل اینکه مسکن یک کالای سرمایه ای است این اقدام شدنی نیست. پرداخت تسهیلات تا ۹۰ درصد در برخی کشورها وجود دارد. اما این تا ۹۰ درصد هم شرایطی دارد. می گویند تا ۵ سال حقوقت را وام می دهیم و ممکن است تا ۹۰ درصد پُر نشود اما تا ۶۰ درصد را پُر خواهد کرد.

چرا این کار را می کنند؟ چون حتی اگر تا ۹۰ درصد وام را می دهد قسطی که دریافت خواهد کرد معادل اجاره ای خواهد بود که او پرداخت می کرد. می گویند به جای اینکه اجاره بدهید اقساط بدهید. اما ۳۰ تا ۳۵ درصد درآمد و حقوقش را بابت اقساط پرداخت می کند. اما در ایران اجاره بها به ۱۰۰ درصد حقوق رسیده است. بانک ها اعلام می کنند که اگر وام بالایی پرداخت کنم باید بازپرداخت شود. یعنی ترس از عدم بازپرداخت هم وجود دارد در حالیکه در برخی کشورها حتی تا ۳۲ سال بازپرداخت هم داریم.

در آن کشورها با نرخ سود ۴ درصد وام می دهد در ایران با نرخ سود اسمی ۱۸ درصد. این باعث می شود که وقتی بانک ها در ایران اعلام کنند تا ۵۰ درصد قیمت مسکن وام می دهم بازپرداخت اقساط دشوار خواهد شد. یک مدتی بانک های خصوصی در دهه ۸۰ تا ۷۰ درصد و تا ۹۰ درصد قیمت ملک را وام دادند اما عده ای خریدند که حقوق بگیر نبودند و مشاغل آزاد داشتند. در آن دهه خیلی از افراد به همین شکل صاحب مسکن شدند و بازپرداخت اقساط هم انجام شد.

پس دادن وام تا ۸۰ درصد قیمت مسکن در ایران هم شدنی است؟

پرداخت وام با این مدل تا ۸۰ درصد قیمت ملک شدنی است. اما دولت باید این موضوع را مورد بررسی قرار دهد که این وام وارد جامعه می شود و تورم زا می تواند باشد. پس کارشناسهای زبده می توانند با فراخوان دولت این اقدام را می توانند بررسی کنند.