مالکید یا مستاجر؟ برای تنظیم اجاره‌نامه، به بنگاه املاک نروید

عرف این است که به محض توافق بین مالک و مستأجر، مشاور املاک قلم به دست بگیرد و کار را فیصله دهد.
طرفین معامله تصور می‌کنند دفتر مشاور املاک تنها جایی است که از این اجاره‌نامچه‌ها دارد و فقط آنها هستند که می‌توانند اجاره‌نامه و شرایط طرفین را در آن ثبت کنند. آنها فکر می‌کنند سندی که بنگاهی می‌نویسد مو لای درزش نمی‌رود و دلشان به هولوگرام بالای کاغذ و کد رهگیری آن خوش است اما متأسفانه اگر از هر صد نفر بپرسی، شاید یکی پیدا شود که بداند سندی که بنگاهی می‌نویسد، سندی کاملاً عادی است، نه رسمی!

اگر بگوییم ارزش قانونی سندی که بنگاهی می‌نویسد با ارزش یک برگ کاغذ که مالک و مستأجر در منزل خودشان بنویسند، فرق چندانی ندارد، بیراه نگفته‌ایم.
قطعاً اگر به هر دوطرف بگویی همین اجاره نامه را به جای آن که در بنگاه مشاور املاک بنویسی، می‌توانی در دفترخانه سر خیابان، و صدالبته محکم‌تر هم بنویسی، چشمانشان گرد می‌شود؛ چون فکر می‌کنند دفاتر اسناد رسمی، تنها جایی برای ثبت خرید و فروش هستند و غیر از این کاری نمی‌کنند، اگر هم مطلع باشند از ترس هزینه پای‌شان را به دفترخانه نمی‌گذارند.

دفاتر اسناد رسمی ‌و کاهش بار پرونده‌های قضایی

هنوز یک ماه از نوشتن مبایعه نامه نگذشته بود که به دلیل نوساز بودن ملک، مشکلاتی مانند خراب بودن شیرآلات و آب دادن سقف حمام جان مستأجر داستان ما را به لب رساند. چندین بار با صاحبخانه تماس گرفت ولی نتیجه‌ای عایدش نشد، پس از گذشت یک ماه و نیم تصمیم گرفت با وجود تمام سختی‌ها، عطای خانه نوساز را به لقایش بخشیده و پولش را از صاحبخانه پس بگیرد و از آن آپارتمان نقل مکان کند ولی مرد صاحبخانه پول پیش را خرج کرده بود و دائماً امروز و فردا می‌کرد، مستأجر جانش به لب رسید و تصمیم گرفت از طریق قانونی وارد عمل شود اما همان روز اول متوجه شد که با مبایعه نامه‌ای که در دست دارد باید روزها پله‌های دادسرا را بالا و پایین برود تا بتواند پولش را پس بگیرد، آن روز فهمید که پرونده‌هایی شبیه آن در دادسرا بسیار زیادند و مشکلاتی از جنس مشکل او در دادسراها کم نیستند.
سید علی اصغر میروکیلی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران استان یزد هم با بیان اینکه تنظیم اجاره ‌نامه به عنوان یکی از عقود در قانون مدنی تعریف شده و مزایای قابل توجهی دارد توضیح می‌دهد: «بزرگترین مزیت تنظیم این گونه اجاره نامه‌ها، احقاق حق مالک در کوتاه ‌ترین مدت با ضریب اطمینان بالا است و در تنظیم اجاره‌نامه همه موارد از جمله ذکر شرایط دو طرفه، حق کسب و پیشه و تجارت، نوع کسب و کار واگذاری به غیر مشخص و موارد ذکر می‌‌شود و جایی برای تکذیب یا رد وجود نخواهد داشت.»
به گفته وی، قانون موجر و مستأجر توسط دفترخانه‌ها اجرا می‌‌شود و نیاز به مرجع قضایی ندارد و سلامت این اسناد رسمی ‌از سوی حاکمیت تضمین شده است و می‌توان نتیجه گرفت که اجاره‌نامه محضری بسیار معتبر‌تر از اجاره نامه‌هایی است که در دفترهای مشاوران املاک تنظیم می‌شوند. با تنظیم این نوع از اسناد، به قضازدایی و کاهش حجم پرونده‌های دادگستری کمک بسیاری شده است زیرا در وقت، هزینه و رفت و آمدهای مردم صرفه جویی و راهروهای مجتمع‌های قضایی نیز شاهد حجم کمتری از شاکیان شده است.
«میروکیلی» در زمینه مزیت‌های فراوان تنظیم سند اجاره‌ نامه در دفاتر اسناد رسمی، بیان می‌دارد: «از نظر قانون، سازمان امور مالیاتی باید هر مبلغی که در سند اجاره رسمی ‌نوشته شده است را مأخذ مالیاتی محسوب و بر اساس آن مبلغ محاسبه کند. همچنین اختلاف مالیاتی در این نوع سند وجود ندارد و سازمان امور مالیاتی موظف به پذیرش مبلغ درج شده در سند رسمی، هرچند بسیار جزئی و کم است زیرا مبلغ درج شده در مال الاجاره فصل الخطاب محسوب شده و براساس ارزیابی‌‌های خود نمی‌تواند مالیات مستقلاتی وصول کند، ولی در تنظیم اجاره نامه در مشاورین املاک از یک سو سازمان امور مالیاتی مبلغی را برای ملکی تعیین و کارشناسی می‌کند و از سوی دیگر مالک نیز مبلغی را برای ملکش در نظر می‌گیرد که با نظر کارشناسی متفاوت است. این موضوع موجب ایجاد پرونده‌‌هایی مالیاتی در دادگستری می‌شود که به کمیسیون حل اختلاف ارجاع داده خواهند شد، در حالی که در سند رسمی ‌کار به اختلاف کشیده نمی‌‌شود و دارایی موظف به پذیرش سند است.»
او به تفاوت فاحش هزینه‌‌های ثبت سند در دفاتر اسنادرسمی ‌با مشاورین املاک اشاره کرده و می‌افزاید: «مشاورین املاک برای اجاره یک ساله، هزینه اجاره یک ماه را دریافت می‌کنند. به عبارت دیگر یک دوازدهم اجاره را وصول می‌کنند در حالی که این هزینه‌‌ها در دفاتر اسناد رسمی‌ خیلی کمتر است و دفترخانه‌ها شاید یک صدم اجاره را هم از طرفین دریافت نمی‌کنند.»
به گفته این سردفتر، یکی از مشکلات تنظیم سند در دفاتر مشاورین املاک این است که مبایعه‌نامه تنظیم شده در مشاورین املاک جزو اسناد عادی محسوب می‌‌شود و زمینه‌‌ای برای سوءاستفاده، جعل، مشکلات تخلیه ملک مورد اجاره، پرداخت نکردن اجاره بها و رعایت نکردن قانون است، در صورتی که در دفاتر اسناد رسمی ‌بر روی سند اجاره ‌نامه، قبض اقساطی برای اجاره بها گذاشته می‌شود که این عامل خود یک نوع ضمانت اجرایی است، درصورتی که در مشاورین املاک چنین ضمانتی به هیچ عنوان وجود ندارد.
وی نقش مشاورین املاک را فقط در حد دلالی دانسته و می‌افزاید: «مهم‌ ترین کار مشاورین املاک معرفی مؤجر و مستأجر است و در این زمینه حق الزحمه خود را هم دریافت می‌دارند اما قدم بعدی و تنظیم اجاره‌ نامه را باید برعهده دفاتر اسناد رسمی ‌گذاشت و مالک و مستأ‌جر را برای تنظیم سند به دفترخانه معرفی و راهنمایی کرد.»
به گفته میروکیلی، با توجه به تسهیلاتی که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و قانون ایجاد کرده است مردم کم کم به تنظیم اسناد اجاره در دفاتر اسناد رسمی ‌روی آورده‌اند و درصورت اطلاع رسانی و آگاهی مردم این امر تأثیر فراوانی در کاهش حجم پرونده‌های دادگستری در پی دارد.

مزایای منحصر به فرد سند رسمی

مالک و مستأجر مبایعه‌نامه به دست از بنگاه بیرون آمدند. مرد مستأجر چند متر جلوتر چشمش به یک دفتر اسناد رسمی‌ افتاد. قدم‌هایش آرامتر شد و با خود فکر کرد، آیا در دفترخانه‌ها هم سند اجاره می‌نویسند؟ پس تکلیف هولوگرام چه می‌شود؟ مگر بدون آن می‌شود پیگیری‌های قضایی کرد؟ حتماً هزینه سندی که در دفترخانه نوشته می‌شود هم خیلی بالاتر است، با این رقم‌های نجومی‌ اجاره خانه حتماً پورسانت بالایی از هر دوطرف می‌گیرند! اصلاً چه فرقی بین مبایعه نامه‌ای که الان در بنگاه نوشتیم و سندی که در دفتر اسناد رسمی ‌نوشته می‌شود وجود دارد؟ در آستانه پنجاه سالگی هنوز فرق بین این‌ها را نمی‌دانم.

بالاخره راه خود را کج کرد تا جواب همه این سؤالات را پیدا کند ولی حیف که چند ساعتی دیرتر به این نتیجه رسیده بود...
محمدرضا دشتی اردکانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران مخالف تنظیم اجاره نامه یا مبایعه نامه در دفاتر مشاوران املاک است. او پاسخ این ابهام را می‌دهد و می‌گوید: «بررسی‌ها نشان می‌دهد حجم زیادی از پرونده‌های تشکیل شده در محاکم قضایی به علت ثبت مبایعه‌ نامه و قولنامه عادی در بنگاه‌‌های املاک است و دیگر جای بحثی باقی نمی‌ماند.»
دشتی اردکانی در ادامه می‌افزاید: « طبق قانون کار، معنی بنگاه املاک، دلالی است یعنی پیدا کردن مستأجر و مالک و یا فروشنده و خریدار و معرفی آن‌ها به یکدیگر. کار دفتر اسناد رسمی‌ نیز تنظیم سند رسمی ‌است، دلیل اینکه در کشورهای دیگر برعکس کشور ما دادگاه‌ها خلوت است، همین موضوع است که [در کشور ما] به قانون استناد و عمل نمی‌شود و پرونده‌های زیادی درباره اختلافات میان مالک و مستأجر در دادگاها وجود دارد که وقت مردم و دستگاه قضایی را می‌گیرد.»
در حال حاضر پرونده‌هایی که برای ملک در دادگستری مفتوح مانده به خاطر دعاوی ناشی از قراردادهای عادی در بنگاه‌های کشور است.
او با بیان این مطلب می‌گوید: «حتی دیده ام که برخی وجود کد رهگیری و هولوگرام را به عنوان یک برتری برای سند عادی اغراق می‌کنند، اما باید به مردم اطلاع رسانی کرد که اعتبار سند عادی یا رسمی ‌را قانون معین می‌کند، نه ابعاد و شکل و شمایل آن. سند عادی در ذات خود از پشتوانه قانونی برخوردار نیست و هرچه ضریب امنیتی، هولوگرام، سریال، فرم، طرح و... هم داشته باشد، بازهم یک سند عادی محسوب می‌شود.»
به گفته رئیس کانون سردفتران، مزایای زیاد سند رسمی‌ مانند قاطع و رافع دعوی بودن و تحت تأثیر مرور زمان قرار نگرفتن، غیرقابل انکار و تردید بودن و قابل استناد و معتبر بودن تاریخ سند رسمی ‌و لازم الاجرا بودن آن و سایر پشتوانه‌ها و حمایت‌های قانونی، اعتبار سند رسمی‌ را از اسناد عادی متمایز کرده است و قانونگذار نیز صلاحیت ذاتی دفاتر اسنادرسمی‌ را چه در قانون مدنی و چه در قانون ثبت، تنظیم و ثبت اسناد رسمی ‌قرار داده است.
دشتی اردکانی اضافه می‌کند: «هر سند رسمی‌ معتبر است مگر این‌ که خلاف آن در دادگاه صالح اثبات شود و در مقابل، اسناد عادی، نیازمند اثبات در دادگاه صالح به ‌جهت کسب اعتبار قانونی‌ هستند، به همین دلیل است که اسناد رسمی، به خودی خود لازم‌الاجرا هستند و این، مزیت حقوقی منحصر به فرد سند رسمی ‌برای برتری نسبت به سند عادی است. از وقتی بنگاه‌‌های املاک به تنظیم مبایعه‌ نامه عادی و اجاره نامه روی آوردند معضلی را گریبانگیر مردم کرده و گرفتاری‌‌های فراوانی در این زمینه پیش آمده و زندگی و امنیت روانی و مالی مردم را به مخاطره انداخته و این مشکلات پیامد نامطلوب چنین عملکردی بوده است.»
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران به ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک اشاره می کند که تصریح دارد «تمام عقود و معاملات مردم راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول در دفاتر املاک ثبت می‌شود» و می‌گوید: «از دیدگاه قانون، مشاوران املاک صلاحیت هیچگونه تنظیم عقود یا قراردادی را ندارند.»

سند رسمی، ‌دلیل و مدرک معتبر برای مالکیت اموال

عضو کمیسیون حقوقی مجلس شورای اسلامی ‌هم بر لزوم تنظیم اجاره نامه در دفاتر اسناد رسمی ‌تأکید می‌کند.
علی جلیلیان سند رسمی ‌را دلیل و مدرک معتبر برای مالکیت اموال بر اشخاص می‌داند و می‌گوید: «هیچ گونه خدشه‌ای بر این سند وارد نیست و مافوق سند عادی است. سند رسمی ‌دلیلی بر اثبات مالکیت بر اموال و املاک شخصی است که موجب اعتبار بخشیدن به مالک می‌شود و فرد با استفاده از این سند می‌تواند برای اخذ تسهیلات وام، رهن و وثیقه گذاری در بانک‌ها و محاکم دادگستری اقدام کند.»
جلیلیان توضیح می‌دهد که اسناد در قانون مدنی، به دو نوع اسناد رسمی ‌و عادی تقسیم شده که اعتبار اسناد رسمی ‌برای مالک واضح و شفاف است و مالک براساس این سند بر نقل و انتقال اموالش تسلط کامل دارد. این درحالی است که اگر سند به طور عادی در دفاتر مشاورین املاک تنظیم شود از این مزایا برخوردار نخواهد بود. عضو کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی‌ معتقد است اصولاً مردم چون تصور می‌کنند تهیه سند رسمی‌ زحمت و هزینه دارد از این رو از سند عادی استفاده می‌کنند، اما باید گرایش مردم به سمت و سوی سند رسمی ‌افزایش یابد تا به اموال و املاک خود اعتبار و سندیت محکم‌تری بخشند.

هزینه ثبت سند در دفترخانه اسناد رسمی

اگر کسی بخواهد اجاره نامه اش را به جای بنگاه در دفتر اسناد رسمی ثبت کند و از مزایای سند رسمی هم برخوردار شود باید چقدر هزینه کند؟
احمدعلی سیروس، عضو هیأت مدیره کانون سردفتران و دفتریاران و مسئول کمیسیون پژوهش در پاسخ به این سؤال می گوید: «هزینه ثبت اجاره در دفاتر اسناد رسمی کمتر از هزینه ای است که مشاور املاک برای این کار می‌گیرد.»
وی با ذکر مثالی در این زمینه بیشتر توضیح داده و می‌افزاید: «اگر بنگاهی برای خانه ای که رهن کاملش صد میلیون تومان باشد اجاره نامه بنویسد، از هر طرف معامله 750 هزار تومان دریافت می کند. این در حالی است که در دفاتر اسناد رسمی 450 هزار تومان برای ثبت سند رسمی اجاره نامه دریافت می شود. این رقم در دفاتر اسناد رسمی ‌پلکانی بالا نمی‌رود و از این نظر برعکس بنگاه املاک است. همچنین تعرفه‌های دفاتر اسناد رسمی ‌هر 4 سال یکبار توسط قوه قضائیه تعیین می‌شود و این طور نیست که به صورت تصاعدی بالا برود. به این معنا که هرچه قیمت مورد معامله بالاتر باشد حق التحریر به همان میزان افزایش نمی‌یابد بلکه به نسبت کاهش پیدا می‌کند و هزینه حق الثبت هم با همین مبلغ گرفته می‌شود.
همچنین وقتی سندی در دفاتر اسناد رسمی ‌تنظیم شد، اگر مالک ودیعه را پرداخت نکرد یا مستأجر خانه را خالی نکرد پیگیری این موضوع بسیار راحت است چون در دادگستری پیگیری این موضوع زمان بر است و هزینه و وقت زیادی می‌خواهد، اما وقتی در دفاتر تنظیم شده باشد می‌توانید به ادارات اجرای ثبت مراجعه کنید که با صرف زمان بسیار کمی خواسته شما اجرایی می شود.»(مهسا قوی قلب/ایران)