قفل نهضت ملی مسکن باز می‌شود

افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رشد دستمزد نیروی انسانی و بالا رفتن هزینه‌های حمل‌ونقل و خدمات جانبی، بهای تمام‌شده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را به شکل قابل‌توجهی افزایش داده و فشار مضاعفی بر روند اجرای پروژه‌های مسکن حمایتی وارد کرده است.
طرح نهضت ملی مسکن با هدف اجرای قانون جهش تولید مسکن و ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در سال ۱۴۰۰ آغاز شد اما این طرح در سال جاری به یکی از بزرگ‌ترین گره‌های اقتصاد مسکن تبدیل شده است. در شرایطی که تورم سالانه کشور در تیرماه امسال به ۶۶ درصد رسیده و هزینه‌های ساخت‌وساز به‌شدت سر به فلک کشیده است، سیاست‌های بخش مسکن دولت عملا بین عدم اجرای تعهدات شبکه بانکی و کاهش توان خرید خانوارها گرفتار شده است. این در حالی است که تأمین مالی همواره پاشنه آشیل پروژه‌های مسکن حمایتی در کشورمان بوده است. قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها را مکلف کرده بود ۲۰ درصد از کل تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند؛ تکلیفی که با بی‌اعتنایی شبکه بانکی مواجه شد. طبق گزارش‌ها، از میان ۲۶بانک کشور، ۱۸ بانک عملکرد «صفر مطلق» در بخش مشارکت در نهضت ملی مسکن ثبت کرده‌اند. کل پرداخت‌های صورت‌گرفته خارج از بانک مسکن، تنها توسط هشت بانک (از جمله ملی، سپه، تجارت، ملت و صادرات) انجام شده است.
باتوجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی، برآوردهای اولیه ساخت که برای مثال متری چهار تا شش میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ بود، عملا در سال ۱۴۰۵ به بالای ۱۵ تا ۱۸ میلیون تومان رسیده است. در همین حال، پیمانکاران حاضر به ادامه کار با قیمت‌های قبلی نیستند و پروژه‌ها دچار توقف ناشی از تعدیل قیمت شده‌اند. این در حالی است که بسیاری از متقاضیان دهک‌های پایین که مخاطبان اصلی این طرح بودند، توانایی پرداخت آورده‌های متوالی ۱۰۰ یا ۱۵۰ میلیون تومانی را ندارند؛ موضوعی که به قفل شدن نقدینگی پروژه‌ها و توقف ساخت‌وساز منجر شده است. در چنین شرایطی، دولت با هدف جبران بخشی از افزایش هزینه‌های ساخت و جلوگیری از کند شدن اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن، افزایش سقف تسهیلات این طرح را در دستور کار قرار داد؛ تصمیمی که اکنون پس از تصویب در شورای‌عالی مسکن، به تأیید هیأت عالی بانک مرکزی نیز رسیده است.
وزارت راه و شهرسازی در جلسه شورای‌عالی مسکن که پنجم خردادماه به ریاست معاون اول رئیس‌جمهور برگزار شد، از تصویب افزایش سقف تسهیلات پروژه‌های مسکن حمایتی (نهضت ملی مسکن) از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان خبر داد. در ادامه این روند، هیأت عالی بانک مرکزی نیز در هفتاد و یکمین جلسه خود با افزایش سقف تسهیلات طرح‌های حمایتی نهضت ملی مسکن موافقت کرد. براساس مصوبه هیأت عالی بانک مرکزی، سقف فردی تسهیلات نهضت ملی مسکن موضوع ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن از ۶.۵ میلیارد به ۸.۵ میلیارد ریال افزایش می‌یابد. این افزایش صرفا شامل پروژه‌های حمایتی مسکنی خواهد بود که زمین آنها از سوی وزارت راه و شهرسازی تأمین و به متقاضیان واگذار شده است. همچنین مقرر شده افزایش سقف این تسهیلات به پروژه‌های حمایتی نهضت ملی مسکن که بیش از ۶۵ درصد پیشرفت فیزیکی دارند نیز تسری یابد؛ اقدامی که می‌تواند روند تکمیل این پروژه‌ها را تسریع کرده و بخشی از کمبود منابع مالی سازندگان را جبران کند.
منوچهر خواجه‌دلویی، رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی نیز می‌گوید: افزایش وام واحدهای نهضت ملی مسکن به ۸۵۰میلیون تومان به خانه‌دار شدن متقاضیان کمک خواهد کرد. او در مورد تأخیر در ساخت نهضت ملی مسکن گفت: بعضی موارد ممکن است به تعویق در تأمین تسهیلات، تورم و نظایر آن مربوط باشد؛ چراکه قیمت ساخت با تسهیلات بانکی فاصله گرفته است. همچنین یکی دیگر از دلایل تأخیر در ساخت مسکن، به موضوع تأمین زیربناها و زیرساخت‌ها بازمی‌گردد.
   

وام ۲۰۰ میلیون تومانی به واحدهای نهضت ملی مسکن
پیش از این نیز خسرو مختاری، رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن، از اختصاص یک همت (۱۰۰۰ میلیارد تومان) از منابع این صندوق برای پرداخت تسهیلات قرض‌الحسنه ۲۰۰ میلیون تومانی به واحدهای نهضت ملی مسکن با بیش از ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی خبر داد و گفت: این اقدام با هدف تسریع در تکمیل واحدهای حمایتی و تقویت توان مالی متقاضیان انجام می‌شود.
او با یادآوری این‌که سال گذشته با ابلاغ وزیر راه و شهرسازی مقرر شد صندوق ملی مسکن برای واحدهای دارای بیش از ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی، تسهیلات قرض‌الحسنه ۱۰۰ میلیون تومانی از طریق بانک مسکن پرداخت کند، افزود: باتوجه به ضرورت تسریع در تکمیل پروژه‌ها و افزایش میزان حمایت از ذی‌نفعان نهایی، دستورالعمل پرداخت این تسهیلات برای سال جاری بازنگری شد و سقف تسهیلات برای هر متقاضی واجد شرایط به ۲۰۰ میلیون تومان افزایش یافت.
مختاری ادامه داد: انتخاب متقاضیان از طریق سامانه «تم» (سامانه طرح‌های حمایتی مسکن) و با معرفی مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها و مدیران عامل شرکت‌های عمران شهرهای جدید انجام می‌شود و ذی‌نفعان پس از معرفی از سوی صندوق ملی مسکن، براساس فرآیند تعیین‌شده به بانک مسکن مراجعه کرده و تسهیلات را با شرایط اعلامی بانک دریافت می‌کنند. رئیس هیات عامل صندوق ملی مسکن با بیان این‌که هدف از اجرای این طرح، تقویت آورده متقاضیان برای تکمیل واحدهای مسکونی است، تصریح کرد: تاکنون درخواست ۱۰۰۰ متقاضی برای دریافت این تسهیلات دریافت و پاسخ داده شده است.
   

شکاف تسهیلات و قیمت تمام‌شده
ابراهیم نجفی، عضو کمیسیون عمران مجلس با آسیب‌شناسی طرح نهضت ملی مسکن، به شکاف عمیق میان تسهیلات و هزینه‌های ساخت اشاره کرد و گفت: در ابتدای اجرای این طرح، تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی، بیش از ۵۰ درصد هزینه یک واحد ۱۰۰ متری (با قیمت تمام‌شده متری ۱۰ میلیون تومان و مجموع یک میلیارد تومان) را پوشش می‌داد اما امروز با افزایش سقف وام به ۸۵۰ میلیون تومان و جهش قیمت تمام‌شده ساخت به متری ۴۰ میلیون تومان، این تسهیلات حتی زیر ۲۵درصد از هزینه‌ها را نیز تأمین نمی‌کند. وی افزود: این موضوع در کنار عدم تعهد بانک‌ها به تخصیص ۲۰ درصد از تسهیلات خود به بخش مسکن (موضوع ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن)، باعث شده آورده متقاضی در موعد مقرر تأمین نشود و پروژه‌ها مانند مسکن مهر به سرنوشتی فرسایشی دچار شوند.
   

جهش بی‌سابقه تورم نهاده‌های ساختمانی
افزایش سقف وام نهضت ملی مسکن در حالی به تصویب رسیده که طی ماه‌های اخیر هزینه ساخت واحدهای مسکونی به دلیل تورم عمومی اقتصاد، رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش دستمزدها و هزینه‌های خدمات فنی، رشد قابل‌توجهی داشته است؛ به گونه‌ای که بسیاری از پروژه‌های مسکن حمایتی با شکاف میان منابع مالی پیش‌بینی‌ شده و هزینه‌های واقعی ساخت روبه‌رو شده‌اند. کارشناسان بازار مسکن معتقدند در صورت ثابت ماندن سقف تسهیلات، بخشی از پروژه‌های نهضت ملی مسکن با کندی اجرا یا حتی توقف مواجه می‌شدند؛ موضوعی که می‌توانست روند عرضه واحدهای جدید به بازار را بیش از گذشته تحت‌تأثیر منفی قرار دهد.
با این حال، گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد جهش بی‌سابقه قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی، یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت مسکن طی یک سال گذشته است. ثبت رکورد تورم فصلی ۳۶ درصدی در زمستان، در کنار نزدیک شدن تورم نقطه‌به‌نقطه به مرز سه‌رقمی، از فشار فزاینده هزینه ساخت بر بازار خرید و اجاره مسکن حکایت دارد. طبق گزارش مرکز آمار، نهاده‌های ساختمانی در زمستان سال گذشته با ثبت تورم فصلی ۳۶ درصدی، رکورد جدیدی در این شاخص بر جای گذاشته‌اند. این رقم در مقایسه با همین شاخص در پاییز (۱۸.۴ درصد)،۱۷.۶ واحد درصد افزایش یافته است.
گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد تورم نقطه‌به‌نقطه نهاده‌های ساختمانی مسکونی شهر تهران در زمستان سال گذشته ۹۶.۸ درصد بوده و به آستانه سه‌رقمی شدن رسیده است. این رقم در مقایسه با پاییز (۶۱.۳ درصد)، ۳۵.۵ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی در زمستان سال گذشته ۶۱.۸ درصد بوده که در مقایسه با تورم سالانه پاییز (۴۴.۹ درصد)، ۱۶.۹ واحد درصد افزایش یافته است. شدت گرفتن تورم نهاده‌های ساختمانی، زنگ خطر دورتر شدن تأمین مسکن برای خانوارها را به صدا درآورده است. با در نظر گرفتن بازه زمانی دست‌کم یک‌ساله برای ساخت ساختمان‌های مسکونی، می‌توان انتظار داشت تبعات اوج‌گیری تورم نهاده‌ها در سال ۱۴۰۵ به شکل افزایش مجدد قیمت مسکن بروز کند.