قیمت مسکن در تهران | قیمت مسکن تغییر کرد؟

قیمت مسکن به عنوان کالایی سرمایه ای هر روز دستخوش تغییر می شود. اما در آشفته بازار رکودی قیمت مسکن چه تغییراتی دارد؟ شواهد حاکی از رشد قیمت مسکن است. اما آیا خریداران شرایط قیمت مسکن را می پذیرند؟ قیمت مسکن تا کجا بالا می رود؟

 

به گزارش جام جم آنلاین، بر اساس آخرین آمار ارایه شده در خردادماه سال ۱۴۰۱ میانگین قیمت مسکن در ارزان‌ترین منطقه شهر تهران یعنی منطقه ۱۸ حدود ۱۹.۵ میلیون تومان در هر متر مربع است. پس از آن منطقه ۱۷ قرار دارد که نرخ هر متر خانه در آن به ۲۰.۷ میلیون تومان می‌رسد. منطقه ۲۰ نیز به عنوان سومین منطقه ارزان قیمت شهر تهران شناخته می‌شود که میانگین قیمت خانه در آن متری ۲۰.۹ میلیون تومان است.

رشد قیمت مسکن در منطقه ۱۸ نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۴.۷ درصد بوده است. سال گذشته متوسط قیمت خانه در این منطقه متری ۱۲.۶ میلیون تومان بود. افزایش نقطه به نقطه قیمت مسکن در منطقه ۱۷ معادل ۳۱.۸ درصد و منطقه ۲۰ به میزان ۳۵.۷ درصد بوده است که نشان می‌دهد منطقه ۱۸ رشد بیشتری را نسبت به دو منطقه دیگر طی یک سال گذشته تجربه کرده است. از جمله دلایل این مساله می‌تواند جبران عقب‌ماندگی قیمت نسبت به دیگر مناطق در سالهای گذشته باشد. همچنین با توجه به رشد سنگین قیمت مسکن در چهار سال اخیر، توان متقاضیان کاهش یافته و به همین دلیل به سمت مناطق جنوبی سوق یافته‌اند که این عامل باعث فشار تقاضا و افزایش قیمت در مناطق جنوبی پایتخت شده است.

سه منطقه ارزان قیمت دیگر در بازار مسکن شهر تهران شامل منطقه ۱۵ با متوسط ۲۲.۲ میلیون تومان در هر متر مربع، منطقه ۱۶ با میانگین ۲۲.۴ میلیون تومان و منطقه ۱۹ با متوسط ۲۲.۷ میلیون تومان در هر متر مربع است. در منطقه ۱۲ نیز میانگین قیمت هر متر خانه به ۲۴ میلیون تومان می‌رسد.

با وجود آنکه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به ۳۹.۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده، متوسط قیمت در ۱۶ منطقه پایین‌تر از متوسط شهر و میانگین قیمت در ۱۰ منطقه کمتر از متری ۳۰ میلیون تومان است.

افزایش قیمت مسکن در تهران

بانک مرکزی از افزایش ۶.۲ درصدی قیمت مسکن در اسفندماه سال ۱۴۰۰ نسبت به ماه قبل از آن (بهمن) و کاهش ۲۰ درصدی معاملات خبر داد.

محله‌هایی که بیشترین رشد قیمت مسکن را داشتند

برخی آمارها از شهر تهران نشان می‌دهد سال ۱۴۰۰ محله‌های مرادآباد در منطقه ۵، باغ فردوس، زعفرانیه، حصار بوعلی و تجریش در منطقه ۱ بیشترین میزان رشد قیمت‌های پیشنهادی مسکن را به خود اختصاص داده‌اند و در سوی مقابل پنج محله که چهار تای آن در منطقه ۲۲ واقع شده‌اند کمترین میزان افزایش قیمت را داشتند.

به گزارش ایسنا، روند تغییرات سالیانه قیمت مسکن برای ۳۲۰ محله شهر تهران که از اطلاعات غیررسمی استخراج شده حاکی از آن است محله‌ی مرادآباد در منطقه ۵ با افزایش ۴۲ درصد، بیشترین میزان رشد قیمت مسکن در آگهی‌های ملکی را در سال ۱۴۰۰ نسبت به سال ۱۳۹۹ به خود اختصاص داده و پس از آن باغ فردوس با ۳۱.۴ درصد، زعفرانیه با ۳۰ درصد، حصار بوعلی با ۲۹.۶ درصد و تجریش با ۲۹ درصد قرار دارند. تمامی چهار محله‌ی مذکور در منطقه ۱ هستند.

کمترین رشد پیشنهادی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ نسبت به سال قبل از آن هم به ترتیب مربوط به محله هرندی در منطقه ۱۲ با ۱۸ درصد، شهید باقری در منطقه ۲۲ با ۱۸.۶ درصد، شریف در منطقه ۲۲ با ۱۹.۱ درصد، آبشار در منطقه ۲۲ با ۱۹.۱ درصد و دریاچه چیتگر در منطقه ۲۲ با ۱۹.۳ درصد تعلق داشته است.

بر اساس اطلاعات به دست آمده از سامانه کیلید، روند رشد قیمت مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۰ کند شد و از ۹۴ درصد در پایان سال قبل از آن به ۱۶ درصد رسید.

در این بین نرخ‌های پیشنهادی نیز افت کرد. البته داده‌های میان‌مدت گویای آن است کاهش سرعت رشد در همه‌ی محله‌ها و مناطق شهر تهران یکسان نبوده است.

به طور مثال از آذرماه ۱۳۹۶ تا پایان سال ۱۴۰۰ میزان افزایش قیمت مسکن در منطقه ۱۰، ۳ و ۲۲ بالغ بر ۶۰۵ درصد بوده در حالی که طی بازه زمانی مذکور این رقم برای منطقه ۱۲ به میزان ۴۷۲ درصد بوده که کمترین رشد را در بین مناطق شهر تهران به خود اختصاص داده است.

در سالی که سپری شد محله زعفرانیه با رقمی معادل ۷۶.۱ میلیون تومان در هر متر مربع گران‌قیمت‌ترین محله در فروردین‌ماه بود که این پیشتاز بودن در ماه‌های بعد نیز حفظ شد و در اسفندماه به متری ۹۸.۹ میلیون تومان رسید.

به همین منظور در سال ۱۴۰۰ محله زعفرانیه گران‌قیمت‌ترین محله برآورد شده است. پس از زعفرانیه محله باغ فردوس، محمودیه، حصار بوعلی و در نهایت ولنجک در جرگه گران‌قیمت‌ترین محله‌های تهران قرار گرفته‌اند.

اما در سال گذشته در فروردین‌ماه محله خاور شهر در منطقه ۱۵ شهرداری تهران با رقمی معادل ۱۰.۱ میلیون تومان در هر متر مربع ارزان‌قیمت‌ترین محله محسوب شد که این رقم در اسفندماه به متری ۱۲.۵ میلیون تومان رسید.

در کنار محله خاور شهر محله یافت‌آباد جنوبی، تقی‌آباد، قیام دشت وعلائین نیز در جرگه ارزان‌قیمت‌ترین محله‌های تهران در سالی که گذشت قرار گرفتند.

با توجه به افزایش قیمت هرمتر مربع واحد مسکونی در کلان‌شهر تهران در سالی که سپری شد در مناطق مختلف کلان‌شهر تهران تنوع قیمتی بسیاری دیده شد اما این تنوع قیمت به‌گونه‌ای بود که بازهم همچون سال‌های گذشته منطقه ۱ در رأس گران‌قیمت‌ترین مناطق شهر تهران قرار گرفت.

در این منطقه که گران قیمت ترین واحدهای مسکونی قراردارند قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اسفند ماه به اوج خود رسید و شاهد میانگین ۸۶.۵ میلیون تومان در آگهی‌ها بود. اما منطقه ۱۸ در اسفندماه با میانگین ۱۸.۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع، ارزان ترین منطقه تهران در آگهی‌ها بود.

با بررسی آگهی‌های ثبت شده بر مبنای قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ازابتدای سال ۱۴۰۰ تا به امروز به‌خوبی مشهود است که قیمت هرمتر مربع واحد مسکونی همچنان سیر صعودی را طی می‌کند.

‌این روزها که قیمت خرید خانه روزبه‌روز در حال افزایش است تأمین مسکن به یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های خانوارها تبدیل شده است به شکلی که بنا به اظهارنظر مجتبی یوسفی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در ۸ سال اخیر بازار مسکن شاهد رشدی ۹۸۰ درصدی بوده که حدود ۵۰۰ درصد آن مربوط به ۲ سال و نیم اخیر بوده است.

این در حالی است که امروزه ۵۸ درصد از خانوارهای تهرانی در آپارتمان‌های خریداری شده خود و ۴۲ درصد از خانوارها نیز در خانه‌های استیجاری روزگار را سپری می‌کنند این در حالی است که اگر مقایسه‌ای بین حقوق ۲ میلیون و ۶۵۵ هزارتومانی وزارت کار و همچنین میانگین متوسط قیمت خرید یک مترمربع واحد مسکونی در تهران که رقمی معادل با ۳۲ تا ۳۳ میلیون تومان است صورت بگیرد به‌وضوح این مسئله مشهود خواهد بود که اگر فردی تمام این میزان حقوق را پس‌انداز کند ۷۲ سال طول می‌کشد تا قادر به خریداری یک واحد مسکونی با ۷۲ متر زیربنا باشد.

بر پایه آمارها و داده‌های بانک مرکزی در سال ۱۴۰۰ بیشترین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در ماه‌های آذر و دی به میزان ۹.۸ هزار واحد مسکونی بوده و این در حالی است که در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ هر ماهه بالاترین میزان معاملات را به خود اختصاص داد.

به طوری که فروردین‌ماه ۲۹۶، اردیبهشت ۶۰۱، خرداد ۷۰۸، تیر ۷۳۱، مرداد ۸۸۸، شهریور ۱۱۰۹، مهر ۷۹۳، آبان، ۱۰۱۱، آذر ۱۴۰۰، دی ۱۴۵۴، بهمن‌ماه ۱۲۶۲ و اسفندماه ۹۷۴ فقره معامله در منطقه ۵ به ثبت رسیده است.

اما کمترین تعداد معاملات در این ۱۲ ماه نیز مربوط به منطقه ۱۹ شهرداری تهران در فروردین‌ماه به میزان ۱۵ فقره بوده است که در ماه‌های اردیبهشت نیز ۵۱، خرداد ۴۴، تیر ۴۴، مرداد ۴۱، شهریور ۵۲، مهر ۳۷، آبان ۵۶، آذر ۹۷، دی ۹۳، بهمن‌ماه ۶۴ و اسفند ماه ۵۴ فقره قرارداد منعقد شده است

در سالی که سپری شد، میانگین قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیر بنای واحدهای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی به ۳۵.۱ میلیون تومان در اسفند ماه رسید که این میزان سیر صعودی قیمت‌ها را با سرعتی کند نشان داده است.

از سوی دیگر اگر نیم‌نگاهی به بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده در بین مناطق ۲۲ گانه کلان‌شهر تهران در سال ۱۴۰۰ داشته باشیم بالاترین قیمت‌ها را در اسفندماه و در منطقه یک شهرداری تهران به‌عنوان لوکس‌ترین و مرفه‌نشین‌ترین منطقه به میزان ۷۷.۴ میلیون تومان خواهیم دید و کمترین متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی را در اردیبهشت‌ماه و منطقه ۱۸ شهرداری تهران به میزان ۱۱.۹ میلیون تومان مشاهده خواهیم کرد.

بررسی داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد از نظر سن بنا بیشترین معاملات سال گذشته شهر تهران در واحدهای کمتر از پنج سال انجام شده است. سهم واحدهای کمتر از پنج سال ساخت در خردادماه ۳۵.۸ درصد از کل معاملات بوده و پس از آن اردیبهشت‌ماه با ۳۵.۷ درصد درصد و فروردین‌ماه با ۳۵.۱ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

سال ۱۴۰۰ بیشترین حجم معاملات به لحاظ سطح زیربنای واحدهای مسکونی به واحدهای مسکونی با متراژ زیر ۸۰ متر اختصاص‌یافته است.

بر پایه آمارها و داده‌های بانک مرکزی واحدهای مسکونی کمتر از ۸۰ مترمربع زیربنا در آبان‌ماه بیشترین میزان معاملات را به خود اختصاص داده این در حالی است که پس از این ماه، دی با ۵۸.۵ درصد و آذرماه با ۵۸ درصد در رتبه‌های بعدی بیشترین معاملات برای واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر را داشته‌اند.

از طرف دیگر در سال گذشته وضعیت اجاره مسکن آن‌چنان تعریفی نداشته است؛ زیرا بر پایه آمارها و داده‌های منتشر شده هر ماه شاخص کرایه مسکن استیجاری نیز در سال ۱۴۰۰ با افزایش مواجه بوده؛ به شکلی که در شهر تهران میزان افزایش نرخ اجاره بها در مقایسه با ماه‌های مشابه سال ۱۳۹۹ از ۳۲.۳ درصد در فروردین‌ماه به ۵۱.۶ درصد در آبان‌ماه رسیده و در اسفندماه این شاخص ۴۶ درصد بوده است.

در واقع روند افزایش قیمت اجاره مسکن در کلان شهر تهران از آبان ماه به بعد کندتر از قبل شده است. امید می‌رود با ادامه روند کاهشی در سال ۱۴۰۱ وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن اجاره‌ای ادامه یابد.

اما در کل مناطق شهری کشور نیز وضعیت شاخص‌های مسکن استیجاری به‌گونه‌ای بوده که در آبان‌ماه در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته بیشترین میزان رشد به میزان ۵۴.۹ درصد مشاهده شده و کمترین میزان رشد نیز در فروردین‌ماه با ۳۶ درصد افزایش بوده است. از فروردین‌ماه تا آبان‌ماه شاخص مسکن استیجاری صعودی بوده و در آذر تا اسفندماه نیز روند کاهشی مشاهده شده است.

بر پایه داده‌های مذکور، آگهی‌های ملک در سال ۱۴۰۰ به‌گونه‌ای بوده که در کل کلان‌شهر تهران در بهمن‌ماه بیشترین آگهی فروش به ثبت رسید. از بین مناطق تهران نیز، بیشترین میزان آگهی‌های خرید و فروش مربوط به منطقه ۱ و کمترین آن به منطقه ۲۰ تعلق داشته است.

اما در کنار شرایطی که برای خریدوفروش آپارتمان در سال ۱۴۰۰ وجود داشت بسیاری از شهروندان که به دلیل افزایش قیمت‌ها قادر به خریداری واحد مسکونی موردنیاز خود و خانواده نبودند نیز به جرگه متقاضیان اجاره آپارتمان در تهران پیوستند به شکلی که بر اساس آگهی‌های اجاره بیشترین میزان آگهی‌های اجاره ثبت شده در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران مربوط به خردادماه و کمترین آگهی به اسفند ماه اختصاص‌یافته است.

اما آنچه که باتوجه‌به افزایش قیمت خریدوفروش واحدهای مسکونی در سال گذشته مشاهده شد گرایش شهروندان به آپارتمان‌های با سطح زیربنای پایین بوده است زیرا به دلیل افزایش قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کلان‌شهر تهران قدرت خرید آپارتمان‌های با متراژ بالا وجود ندارد و علاوه بر خانه اولی‌ها و زوج‌های جوان شمار بسیاری از خانوارها نیز اقدام به خرید آپارتمان‌های زیر ۸۰ متر کرده‌اند.

بیشترین تقاضا در سال ۱۴۰۰ مربوط به آپارتمان‌های بین ۶۰ تا ۷۰ متر زیربنا بوده که در مهرماه ۱۳.۹ درصد، آبان ماه ۱۳.۷ درصد و شهریور ماه ۱۳ درصد از کل معاملات شهر تهران به این گروه متراژی تعلق داشته است.

اما وضعیت واحدهای مسکونی استیجاری بر حسب سطح زیر بنای واحدهای مسکونی نیز در این سال به‌گونه‌ای بوده که بیشترین تقاضای اجاره آپارتمان در خرداد ماه دیده می‌شود. در سال ۱۴۰۰ شاهد کاهش تقاضای واحدهای بزرگ متراژ و افزایش تقاضا واحدها با متراژ های کوچک‌تر بوده‌ایم.

به گونه‌ای که در ابتدای سال، واحدهای ۶۰ تا ۹۰ متر بیش از ۳۲ درصد از تقاضا را به خود اختصاص می‌دادند، اما در اسفند ماه ملک‌های با این متراژ تنها ۲۶.۴ درصد از تقاضا را به خود اختصاص داده و در مقابل تقاضای ملک‌های ۳۰ تا ۶۰ متری افزایش یافته است.