عوارض زیانبار فروش تراکم : اول خانه می سازیم بعد خیابان می کشیم

از ابتدای امسال تراکم مازاد موضوع روز رسانه ها شده است دکتر بهزادفر مقاله مبسوطی باعنوان تراکم ساختمانی و انگاره های سنجش ناشده حرفه ای و اجرایی نوشته است که متاسفانه به دلیل فضای محدود صفحه شهری نمی توانیم آن را به طور کامل چاپ کنیم با پوزش از ایشان

کد خبر: ۱۱۱۸۹

این بخش را با عنوان بار محیطی مازاد تراکم ساختمانی به تهران به خوانندگان تقدیم می کنیم برخورد با فروش مازاد تراکم مثل برخورد با یک شمشیر دو لبه است از یک طرف ضرورت ایجاب می کند که مازاد تراکم مورد تقاضا که نتیجه عرضه کمی و کیفی تسهیلات شهری است با نرخ سازگار با جریان تولید ثروت و توزیع ارزش افزوده زمین به فروش برسد و از طرف دیگر چنانچه صرفا به کشش بازار تقاضا که در فضای عملیاتی بدون برنامه شهرهای ایرانی ، نتیجه ناکارآیی و ناامنیتی سرمایه قابل گردش در تولیدات غیرساختمانی است پاسخ داده شود فروش تراکم یک خطا و یا دست کم یک جرم حرفه ای و اجرایی محسوب می شود لازم است به توضیح دو مورد اخیر بپردازم تا موضوع برای خوانندگان و دست اندرکاران روشنتر شود معمولا در طرحهای شهرسازی اعم از جامع و تفصیلی و ساختاری ضابطه ای به نام تراکم ساختمانی ، قابلیت های ساخت وساز قطعات تفکیک ساختمانی را تعیین می کند. چنانچه مطالعاتی جامع که متائسفانه غالب طرحهای شهرسازی کشور فاقد آنند صورت پذیرد، تراکم ساختمانی پیشنهادی با نیازهای تحولات شهر در عرصه زمان هماهنگ می شود در یک عرصه محدود، هرچه میزان ساخت وساز بیشتر شود میزان فعالیت پذیری و جمعیت پذیری بالاتر می رود هرچه میزان فعالیت پذیری و جمعیت پذیری بالاتر رود میزان نیاز و الزام تائسیسات و تسهیلات شهری شامل تامین زیرساخت ها و خدمات که از درآمد عمومی تائمین می شود بالا می رود. به طور اصولی هر واحد تفکیک ساختمانی به نسبت میزان تراکم جمعیتی و تراکم فعالیت پذیری حاصل از تراکم ساختمانی ، باید نسبتی از هزینه زیرساخت ها را که از درآمد عمومی تائمین می شود، تقبل کند علاوه بر مبحث تسهیلات ، کششهای زیست محیطی و فرهنگی - اجتماعی نیز موجب می شود که در برخی نقاط، حد تراکمی بالاتری در نظر گرفته شود کششهای ذکر شده در نگاه توسعه پایدار، فشاری بر کارآیی شهر در آینده وارد می کند که از هم اکنون باید تاوان این فشار از طریق اخذ عوارض ساخت وساز بالاسری پرداخته شود این نیز ضرورت پرداختن عوارض بیشتر را که در جامعه ما به غلط به نام فروش تراکم ترجمه شده است ، تائیید می کند. بدیهی است ارزش افزوده حاصل از تزریق کارآیی زیرساخت ها و خدمات و کششهای زیست محیطی و فرهنگی بر کالبد شهر در ابعاد مختلف تبلور می یابد تبلور کالبدی آن را در گونه بندی ساختمان نیز می شود دید تبلور اقتصادی آن در قیمت عرضه و تقاضا و تفاوت بین تفاضل هزینه تمام شده و قیمت فروش هر مترمربع بنا در نواحی مختلف شهر جلوه گر می شود بدیهی است که گوناگونی تفاضل هزینه تمام شده و قیمت فروش که بالاتر از حد متعارف سود سرمایه است ، ناشی از کارکرد بخش همگانی است و به بخش همگانی تعلق دارد لذا این مابه التفاوت باید به صندوق عمومی واریز شده و به نفع عموم از آن بهره برداری شود با توضیحات اخیر متوجه می شویم که دریافت عوارض ساختمانی اضافه بر مازاد تراکم، الزامی است و باید طبق یک فرمول از قبل تعریف شده ، به تناسب میزان تداخل منافع بخش عمومی، از سازندگان گرفته شود اما در باره مورد دوم این توضیح را باید اضافه کرد که در شرایط امروز ایران ، تقاضای مازاد تراکم بیش از آن که با کششهای زیست محیطی و موجودیت تسهیلات زیرساختی ارتباط داشته باشد با ناکارآیی جریان هدایت سرمایه های مردم در زمینه تولیدات مفید رابطه پیدا می کند. در ایران چون بخش صنایع غیرساختمانی به دلایل مختلف که در این مقال نمی گنجد سوددهی و امنیت ندارد و با توجه به رشد جمعیت ، تقاضای ساختمان و مسکن به طور مداوم رو به فزونی است ، سرمایه داران غالبا در بخش ساختمان سرمایه گذاری می کنند سرمایه گذاری در بخش ساختمان و مسکن ، واجد کمترین ریسک و تقریبا عاری از ریسک است سرمایه گذاری در بخش ساختمان و مسکن بیش از آن که سرمایه گذاری در بخش تولید باشد نوعی سرمایه گذاری در بخش توزیع است . سرمایه گذاران در این خصوص با ترفندهای مختلف از همه امکانات شهرسازی به صورت یکطرفه و در جهت منافع شخصی استفاده می کنند در این صورت بدون این که راهی ساخته شده باشد و آب و برق و فاضلابی تائمین شده باشد، در یک جریان اقتصادی ناسالم ، به تولید ساختمان و مسکن اقدام می شود تولیدکنندگان ساختمان بادر دست داشتن بازار تبلیغات و سرمایه و ابزار توزیع بازار، به طور مصنوعی هدایتگر جریان ناسالم تقاضا و روند غیر متعارف رابطه هزینه تسهیلات و قیمت ساختمان ها هستند متقاضیان تراکم ساختمان در عرصه ای محدود اعیانی نسبتا نامحدود ایجاد می کنند و از راههای مختلف خواه تبلیغات و خواه مسموم کردن جو فکری مردم به سودی فراتر از حد متعارف تزریق کار و سرمایه در این نوع اعیانی دست می یابند. در این صورت ابتدا ساختمان ساخته می شود و بعد برای تسهیلات شهری تقاضا می شود؛ همچنین ساختمان ها در جایی ساخته می شوند که طبق روال متعارف شهرسازی ، بخشی از آن باید به تسهیلات شهری اعم از آب ، برق ، فضای سبز راه اختصاص می یافت در این صورت سامان فضایی شهر به همین نسبت با بحران مواجه می شود این لبه دیگر شمشیر است که می توان آن را جرم آمیز و خطرناک دانست برای این که موضع روشنتر شود، بگذارید با مثالی از بالاترین مسوءول اجرایی بزرگترین شهر ایران ، مطلب را توضیح دهم. به زعم شهردار تهران در سال هشتاد به پنج میلیون و هشتصد هزار مترمربع بنای اضافی در تهران اجازه ساخت داده شد که مجموع سرانه فضای سبز و خدمات شهری این ساخت و سازها به هفتصد هکتار زمین نیاز دارد. به دلیل فروش این میزان تراکم اضافی ، تهران حداقل هفتصد هکتار تا یکهزار و چهارصد هکتار زمین به تسهیلات شهری بدهکار است از این زمینها باید برای احداث مدرسه ، فضای سبز و خدمات شهری همگانی استفاده شود چنانچه دریافت میزان عوارض مازاد تراکم ساختمانی و در کل عوارض ساخت و ساز طبق ضوابط شهرسازی و با استناد به یک فرمول مشخص منعطف در زمان و همساز با رشد باشد واژه هایی نظیر فروش تراکم و توقف فروش تراکم ، مفاهیمی خنثی و فاقد بار منفی اقتصادی اجتماعی است بنابراین اگر قرار باشد این مباحث ، ریشه ای حل شود می توان با مطالعه ای منسجم در یک کار مشاوره ای درست ، فرمولی تهیه کرد که مجریان صدور پروانه ساختمانی ، طبق این فرمول به دریافت عوارض اقدام کنند. شهرداری تهران پیش از این فرمولی را تهیه کرده است که انعطاف زمانی و مکانی کمی دارد تغییر این فرمول ، الزامی است . اما از آنجا که دریافت عوارض و یا به اصطلاح فروش تراکم ، فاقد قاعده مندی است ، عرضه و تقاضای میزان ساخت و ساز نیز در یک سیستم بازار سالم به پیش نمی رود از این رو خنثی نگه داشتن تصمیم گیری ها و تصمیم سازی هایی نظیر توقف فروش تراکم باید از مجاری قانونی و با طی یک فرآیند آگاهانه صورت گیرد در اینجا لازم است به صورت تخصصی و حرفه ای به طی جریان برنامه سازی و تصمیم گیری مبتنی بر دانش شهرسازی نیز اشاره شود. در شهرسازی تصمیم گیریها و تصمیم سازیها وقتی علمی و درست استکه طی یک فرآیند صورت گیرد در وضعیتی مانند وضع تهران که اصولا طرح جامعی برای شهر وجود ندارد و ضوابط و معیارهای طرح جامع نیز خارج از فرآیند شهرسازی به نتیجه می رسند و بنابراین فاقد مطلوبیت و پاسخ دهندگی علمی هستند لازم است حداقل تصمیم گیری ها طی یک فرآیند صورت پذیرد. یعنی باید پیش از اعلام عمومی در جامعه ای که شایعه ها و شعارها بیش از برنامه ها وطرحها کارآیی دارند، موضوع از سوی بدنه کارشناسی شهرداری و شورای شهر بررسی و سپس اعلام شود در شرایط موجود نمی توان با سخنان غیر کارشناسانه که به زعم نویسنده و در اخلاق حرفه ای حتی می توان آن را نوعی جرم حرفه ای نامید و با کلی بافی ها بیراهه را چون راه پیمود برخی سخن از تهیه طرح جامع و تفصیلی برای مشخص شدن وضع تراکم ها می گویند موضوع تهیه طرحهای جامع و تفصیلی در شرایط برنامه ریزی ایرانی آنقدر زمانبر است که نمیتوان در وضع اضطراری موجود به آن اتکاء کرد. گاهی در برخی نشریات یومیهبه منظور توجیه ارتباط بین طرحهای جامع و تفصیلی با مبحث تراکم ، سخنانیغیر حرفه ای گفته می شود که جای تائسف است در شرایط موجود سه مرحله تصمیم گیری و تصمیم سازی برای مبحث تراکم آن هم در یک فرآیند اندیشیده برنامه ریزی ضروری است و توصیه می شود : اول ، مطالعه اجمالی جریان اجرایی فروش تراکم و تصمیم گیری ها در باب فروش و نرخ فروش )عوارض ( تراکم ، به ترتیبی که هم به دلیل مکانیسم فروش مقوله تراکم به مساله تراکم تبدیل نشود و هم منافع همگانی به صندوق بخش خصوصی سرازیر نگردد در این مرحله ، این امکان وجود دارد که با طرح بحثهای کارشناسی در شورای شهر و وزارت مسکن و شهرسازی و از طریق بخشنامه های مناسب خارج از سروصداهای سیاسی به حل و فصل کوتاه مدت مسائل پرداخته شود.دوم ، یک جریان و مطالعه دقیق برای به دست آوردن متغیرها و ارزشها و ضرایب متغیرهای معادله چندمجهولی ارزش )قیمت ( تراکم های ساختمانی ، به منظور تداوم سالم جریان صدور پروانه و دریافت عوارض ساختمانی بر این مبنا، الزامی است طی چنین جریانی و به نتیجه کاربردی رساندن چنین مطالعه ای شش تا دوازده ماه زمان نیاز دارد.سوم ، تهیه طرحهای جامع و تفصیلی برای شهر تهران و تنظیم معیارها و ضوابط دقیق ساختمانی برای میزان تراکم ساختمانی و تنظیم راهبردهای طراحی شهری برای این شهر، به ترتیبی که پیش از اقدامات صدور پروانه در حد قطعات شهری ، الگوی حجمی و اندازه و ابعاد توده های ساختمانی هر واحد ساختمانی متقاضی صدور پروانه و ساخت و ساز معلوم باشد طبق همین روال ، بویژه در تهیه طرحهای تطبیق اقتصادی منظری و ساختمانی کاربری اراضی ، به طور نسبی میزان تقاضاهای ساخت و ساز و ارزشهای بازار آنها محاسبه و بطور آگاهانه جهت دهی شود در آن صورت همراه با طرحهای تفصیلی برای هر یک از نواحی ، حوزه ها ، مناطق ، محلات و بلوکهای شهری ، نرخ مشخص به دست می آید و اخذ عوارض به مقدار مطلوب بازار مقدور است و عوارض جانبی ندارد مرحله اخیر به هجده تا سی وشش ماه زمان مفید نیاز دارد.