دانستنی‌هایی درباره پیش‌پرداخت در قرارداد اجاره

جام جم سرا: آنچه در مورد ماهیت پیش پرداخت به نظر می رسد جای دادن آن در قالب قراردادهای خصوصی مشمول ماده 10 قانون مدنی است که در چنین فرضی، نه تنها این قرارداد خلاف قانون و نظم عمومی نیست، بلکه توافقی است که در اغلب موارد نفع هر دو طرف عقد اجاره را دربر دارد.
مثلا اگر مال الاجاره خانه ای از قرار ماهی 200 هزار تومان باشد، موجر و مستاجر توافق می کنند که بنا بر عرف بازار مستاجر مبلغی ودیعه بدهد و مبلغی به عنوان اجاره هر ماه پرداخت کند؛ این روال نه تنها خدشه ای بر صحت عقد اجاره وارد نمی کند، در فرضی که مستاجر اندوخته ای بدون مصرف در اختیار دارد و در مقابل، از توان پرداخت مال الاجاره بیشتر عاجز است، به نفع اوست که آن اندوخته را به موجر دهد و در عوض اجاره بهای کمتری بپردازد. موجر نیز درمدت اجاره از پول فوق، فایده ای می برد یا به وسیله آن از بانک وام می گیرد یا دیگری عملیات بر روی آن انجام می دهد و در عین حال، تصرفات موجر در پول پیش مستاجر مجاز بوده و از سوی مستاجر ممنوع نشده است.

به عبارتی، بر اساس یک توافق ضمنی هر دو به عملیات مزبور رضایت داده اند و در نهایت، موجر کل مبلغ دریافت شده را به مستاجر برگردانده و در عین حال از منافع آن نیز بهره مند شده است.

به نقل از حمایت، این یک قرارداد خصوصی معتبر و نافذی است که نه تنها بقای عقد اجاره را خدشه دار نمی کند، بلکه در بطن عقد اجاره نیز، طرفین یک نوع عقد معوض خصوصی و معتبری را با یکدیگر منعقد کرده اند که در لزوم و نفوذ آن تردیدی وجود ندارد. علاوه بر اینکه، نه تنها قانون آن را منع نکرده اند بلکه عرف نیز آن را پذیرفته است و به هر حال، فرقی هم نمی کند که ماهیت آن چه باشد، تنها باید گفت که در قالب عقود معین نمی گنجد و ماهیت خاص خود را دارد، همان چیزی که ماده 10 قانون مدنی نیز آن را معتبر و نافذ شمرده است.

تفاوت پیش پرداخت با رهن
اما به چه دلیل مبلغی را که در ابتدا پرداخت می شود رهن نمی دانیم؟ در مورد رهن نبودن پول پیش در قراردادهای اجاره، بعضی به این دلیل استناد جسته اند که مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است ماده 774 قانون مدنی ولی پول پیش عین نیست و دین است.
حال آنکه به نظر می رسد پول، عین است. اگر عین را شی خارجی قابل لمس بدانیم که به حس درمی آید، پول نیز همین وصف را دارد در عالم خارج قابل لمس کردن و شمارش کردن است بنابراین به هیچ وجه نمی توان خود پول را با ثمن بیع و... مقایسه کرد.
آنچه به موجب بیع بر عهده و ذمه قرار می گیرد و ثمنی که ما آن را دِین می دانیم، چیزی است که به جهت یک عقد معوض، در یکی از عوضین قرار گرفته و همان طور که ماده 362 قانون مدنی بدان اشار ه دارد از آثار آن عقد است. مثلا در عقد بیع، به موجب بند 4 ماده 362 قانون مدنی، عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند، عقد بیع مشغول شدن ذمه برای یک دین است به این معنی که بایع مدیون به تسلیم عین است. در مورد ثمن یا پول مبیع فروخته شده نیز همین استدلال جاری است، یعنی مشتری، مدیون به تادیه ثمن است و این ثمن همان عین پول است .
به علاوه در معاملات ارزی که مثلا مقداری دلار در معاوضه با هم ارزش خود با ریال، مارک و...معامله می شود، دو عین با هم مبادله می شوند، نه دو دین.
بنابراین رهن ندانستن پول پیش در استدلال ما، به دلیل دین بودن آن نیست، زیرا معتقدیم که پول، دقیقا عین است، بلکه در ماهیت عقد رهن به اختلاف آن با پول پیش برمی خوریم. در ماده 786 قانون مدنی ثمره رهن و زیادتی را که ممکن است در آن حاصل شود- در صورت اتصال- جزو رهن و در صورت انفصال متعلق به راهن دانسته است. حال آنکه همان طور که قبلا هم اشاره شد، در پول پیش، مالک (موجر) تصرف کرده و از تصرف نیز هدفی جز استیفای منفعت ندارد و به هیچ وجه نیز منفعت عایدی را به مستاجر مسترد نمی کند.
از طرف دیگر، بنابر ماده 789 قانون مدنی رهن در ید مرتهن امانت محسوب می شود، بنابراین مرتهن مسئول تلف یا ناقص شدن آن نخواهد بود. امانت بودن رهن در ید مرتهن، اقتضای عدم تصرف مالکانه را دارد اما موجر از پول پیش در مدت عقد اجاره استفاده می کند و منافع آن را مالک می شود. موضوع دیگر آن است که عدم مسئولیت در مقابل تلف یا نقص، همان چیزی است که با ماهیت پول پیش تعارض دارد. اگر این پول در ید موجر تلف شود، مستاجر مسئولیتی ندارد اما موجر مسئولیت برگرداندن کل آن را به هر نحوی که توانایی دارد، عهده دار است.
در نهایت مهم ترین مساله ای که در مورد عقد رهن وجود دارد ولی در پول پیش قراردادهای اجاره موجود نیست، وجود دین است. براساس مواد 771 و 775 قانون مدنی این عقد به تبع وجود یک دین تشکیل می شود و از همین روست که یکی از اوصاف عقد رهن را تبعی بودن آن می دانیم. برای انعقاد عقد رهن که در آن مالی به وثیقه گذاشته می شود الزاما مالی در ذمه مدیون وجود دارد و در صورت نبود دین یا عدم مشغولیت ذمه، به وثیقه گذاشتن و رهن نهادن مال به مرتهن بدون وجهه و بی دلیل خواهد بود؛ حال آنکه در قرارداد اجاره، اصولا مستاجر دین و ذمه ای نسبت به موجر ندارد که بخواهد به تبع آن پول پیش را به رهن بگذارد.