اجاره بالاتر از ۲۵ درصد، ممنوع!

مطابق با اظهارات صریح وزیر راه و شهرسازی، براساس مصوبه سران سه قوه در خصوص تمدید قراردادها و تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۵، تحولی در ساختار تمدید قراردادهای مسکونی ایجاد شده است. بر این اساس، کلیه قراردادهای اجاره املاک مسکونی که مدت اعتبار آنها از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شود، مشمول حمایتی ویژه خواهند بود. درصورتی‌که مستأجر تقاضای تمدید اجاره را داشته باشد، این قرارداد به مدت یک‌سال از تاریخ انقضای قبلی به‌صورت خودکار تمدید خواهد شد.
نکته حائز اهمیت در این مصوبه، تعیین دقیق میزان افزایش هزینه‌هاست؛ قانون‌گذار مقرر کرده است که افزایش اجاره‌بها و مبلغ قرض‌الحسنه (ودیعه) مربوطه، حداکثر تا سقف ۲۵درصد نسبت به سال گذشته در کلیه نقاط کشور اعمال شود. این اقدام با هدف ایجاد ثبات و پیش‌بینی‌پذیری در هزینه‌های جاری مستأجران در سراسر ایران به اجرا درآمده است.
   
استثنائات قانونی برای دستور تخلیه
اگرچه در مصوبه سران قوا تاکید شده است که مراجع قضایی باید از صدور دستور تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره (در صورت درخواست مستأجر برای تمدید) خودداری کنند، اما برای حفظ حقوق مالکانه و درنظرگرفتن شرایط خاص موجران، چند مورد استثنای دقیق لحاظ شده است. نخستین مورد مربوط به نوسازی بافت‌های مسکونی است؛ در مواردی که مالک به‌منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا انجام تعمیرات اساسی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی را از مراجع ذی‌صلاح اخذ کرده باشد، ملک مذکور از شمول تمدید خودکار خارج می‌شود.
همچنین، صیانت از اعتبار معاملات قطعی مسکن نیز در نظر گرفته شده است. در مورد املاک مسکونی که قبلا یا در مدت تمدید قرارداد اجاره به‌طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستأجر مکلف است ظرف حداکثر دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی (در صورت انقضای مدت اجاره) نسبت به تخلیه و تحویل واحد اقدام کند. علاوه‌براین، درصورتی‌که نیاز موجر یا افراد تحت تکفل وی به ملک مسکونی برای سکونت شخصی توسط مرجع قضایی صالح احراز شود، امکان صدور حکم تخلیه فراهم خواهد بود. از سوی دیگر، رفتارهای قراردادی مستأجر نیز ملاک عمل است؛ چنانچه مستأجر در دوره قبل به تعهدات خود (مانند پرداخت به‌موقع اجاره‌بها و شارژ) عمل نکرده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع قضایی) شده باشد، مشمول حمایت‌های این مصوبه نخواهد بود.
   
خلأ اطلاعاتی در سامانه‌های ثبت قرارداد 
با شروع فصل معاملات، داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، دیدگاه‌های منتقدانه‌ای را درباره اجرایی‌شدن این مصوبه ابراز کرده است. وی با اشاره به ضرورت درنظر‌گرفتن نرخ تورم عمومی در تعیین نرخ اجاره‌بها، نسبت به خروج خرده‌مالکان از بازار هشدار داد. به گفته وی، اعمال فشار بیش از حد بر موجران می‌تواند به خروج خرده‌مالکان از بازار اجاره بینجامد؛ همچنان‌که در سال‌های گذشته، حذف قانون پیش‌فروش سبب خروج خرده‌سازان و ورود اجباری دولت به عرصه ساخت‌وساز شد. بیگی‌نژاد هشدار می‌دهد که تکرار این سناریو در بازار اجاره می‌تواند به‌دلیل نایاب‌شدن فایل‌های اجاره، خسارات جدی و جبران‌ناپذیری به مستأجران وارد کند. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که حتی در تابستان امسال نیز کمبود فایل اجاره در بازار مسکن به‌وضوح حس شده و زنگ‌های هشدار برای آینده به صدا درآمده است.
یکی از اصلی‌ترین موانع در اجرای دقیق سقف ۲۵درصدی افزایش اجاره‌بها، فقدان زیرساخت‌های داده‌محور است. نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است درحال‌حاضر هیچ سامانه‌ای وجود ندارد که سوابق قراردادهای اجاره قبلی را به‌طور دقیق ارائه دهد. مشاوران املاک ملزم به رعایت مصوبه مذکور هستند، اما این امر مشروط به دسترسی به سوابق است که درحال‌حاضر میسر نیست، مگر در مواردی که قرارداد سال گذشته در همان واحد صنفی تنظیم شده باشد. علاوه‌براین، قانون اختیاری به مشاوران املاک برای ورود به اختلافات میان مالک و مستأجر نداده است. این موضوع می‌تواند به ارجاع گسترده پرونده‌ها به قوه قضاییه منجر شده و بر حجم پرونده‌های قضایی بیفزاید، درحالی‌که ذات شغل مشاور املاک، ایجاد توافق و سازش بین طرفین است.
   
واکاوی ریشه‌های بحران در بخش مسکن و ساختمان
آمارهای رسمی مرکز آمار ایران حاکی از آن است که نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه در بخش اجاره مسکن از خرداد سال گذشته تا خرداد امسال بیش از ۳۱درصد بوده که از سقف‌های تعیین‌شده پیشی گرفته است. در سال گذشته نیز سقف ۲۶درصدی برای تهران تعیین شده بود که فاصله معناداری با نرخ تورم عمومی داشت. اما ریشه اصلی این بحران را باید در جای دیگری جست؛ تازه‌ترین آمارهای بانک مرکزی از رشد اقتصادی سال ۱۴۰۴ نشان‌دهنده یک بحران عمیق در ساخت‌وساز است. بخش ساختمان با ثبت رشد منفی ۸/۱۵درصدی، ضعیف‌ترین بخش اقتصاد کشور لقب گرفته است.
این رکود درحالی‌است که در چهار ماه نخست سال ۱۴۰۵، قیمت ساختمان در برخی مناطق تا ۸۰درصد جهش داشته، اما حجم معاملات به پایین‌ترین سطح سه سال اخیر رسیده است. طبق گزارش بانک مرکزی، بخش ساختمان در تمام فصول سال ۱۴۰۴ رشد منفی را تجربه کرده و نرخ رشد آن از منفی ۲/۱۴ درصد در بهار به منفی ۲۳ درصد در پاییز رسیده است.
   
افزایش ۲۵درصدی اجاره‌بها؛ اقدامی حمایتی برای ثبات بازار اجاره
تورج سرباز، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرد که مصوبه تعیین سقف افزایش ۲۵درصدی اجاره‌بها با هدف حمایت از مستأجران و ایجاد ثبات در بازار اجاره مسکن اتخاذ شده است. وی از عملکرد برخی بانک‌ها در بازار مسکن انتقاد و اظهار کرد: برخی بانک‌ها از طریق شرکت‌های پوششی وارد بازار مسکن می‌شوند و در کنار آن، گروهی از دلالان نیز به شکل غیرمستقیم زمینه افزایش قیمت‌ها را فراهم می‌‌آورند. به گفته او، رسالت بانک‌ها خدمت‌رسانی به مردم است، نه این‌که با سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به افزایش قیمت‌ها دامن بزنند.
این مقام صنفی با اشاره به رشد قابل‌توجه اجاره‌بها در سال‌های اخیر تصریح کرد: طی یک تا دو سال گذشته، افزایش قیمت اجاره در برخی مناطق بسیار چشمگیر بوده و در مواردی مالکان نرخ اجاره را تا ۹۰ یا حتی صددرصد افزایش داده‌اند. به همین دلیل لازم بود برای جلوگیری از نابسامانی بازار و سوءاستفاده برخی افراد از شرایط موجود، دولت در تعیین سقف افزایش اجاره‌بها ورود کند. درصورتی‌که این نرخ‌گذاری با ضمانت‌های اجرایی همراه گردد، می‌تواند اثرگذاری بیشتری داشته باشد. نهادهایی مانند سازمان تعزیرات حکومتی، مراجع حل اختلاف و سایر دستگاه‌های مسئول باید اجرای این مصوبه را به‌طور جدی دنبال کنند تا از تضییع حقوق مستأجران جلوگیری شود. همچنین در موارد مشمول این قانون، رأی تخلیه برای مستأجران صادر نخواهد شد.