مشورت وزیر برای نجات مسکن

در پنج سال اخیر بخش مسکن به رکود شدیدی فرو رفت طوری که سرمایه‌گذاری بخش خصوصی برای احداث مسکن سال‌به‌سال کمتر شد؛ رشد ارزش افزوده بخش مسکن هم چند سال متوالی نزولی ماند تا این‌که سال گذشته کمی تکان خورد.

ناگفته پیدا بود که بی‌برنامگی در بخش مسکن، نتیجه‌ای جز ضرر دیدن اقشار کم‌درآمد و متوسط که فاقد مسکن ملکی هستند، نخواهد داشت و اکنون به آن نتیجه رسیده‌ایم. در این شرایط، عباس آخوندی پس از پنج سال با کارشناسان مسکن جلسه گذاشته و از آنها برای نجات این بخش و ارائه راهکارهای فوری کنترل مسکن کمک خواسته است. در این جلسه هم عباس آخوندی مجدداً به مسکن مهر حمله کرد و گفت: این طرح موجب گرانی مسکن در دولت قبل شد. اما جالب آن‌که وی گرانی مسکن در شرایط فعلی و در دوره مدیریت خویش را ناشی از شرایط کلان اقتصاد کشور خواند.

در واقع از دیدگاه آخوندی، گرانی مسکن در دولت قبل تقصیر سیاست‌های مسکن بخصوص طرح مسکن مهر بود، اما در دولت فعلی ناشی از سیاست‌های بخش مسکن نیست، بلکه متأثر از شرایط کلان اقتصادی جامعه مثل گرانی ارز و تحریم‌هاست. آخوندی به این تناقض پاسخ نداد که شرایط تحریم و التهاب ارزی در دولت قبل هم بود.

در این جلسه، راهکارهای 9 گانه زیر برای مهار قیمت‌ها در بازار مسکن ارائه شد:

1. عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق الگوی مصرف در قالب استیجاری یا ملکی

این بسته می‌تواند شامل معافیت از پرداخت مالیات بر عملکرد، مالیات بر نقل و انتقال و مالیات بر اجاره باشد.

2. راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی

به منظور ایجاد ارتباط مستقیم بین عرضه‌کنندگان و متقاضیان مسکن و با هدف کاهش هزینه مبادله، بانک مسکن بازارگاهی الکترونیک راه‌اندازی می‌کند؛ این بازارگاه در عین حال ارتباط قراردادی بین سازنده، پیش‌خریدار و بانک را در مرحله ساخت برقرار می‌کند.

3. انتقال مأموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امورمالیاتی به شهرداری‌ها، تخصیص این مالیات‌ها به شهرداری‌ها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی

به منظور افزایش عرضه در بازار مسکن، بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم مقرر شده دولت از خانه‌های خالی مالیات اخذ کند. با توجه به امکان شناسایی بهتر این واحدها توسط شهرداری‌ها، اخذ این نوع از مالیات (عوارض) توسط شهرداری‌ها، سهل‌تر صورت می‌پذیرد؛ بعلاوه این عوارض بهتر است صرف هزینه‌های بازآفرینی شهری و عرضه مسکن اجتماعی شود.

4. تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش‌فروش ساختمان به منظور تعادل‌بخشی با بازار مسکن

یکی از راهکارهای تقویت همزمان طرف عرضه و تقاضای مسکن، توسعه و ساماندهی بازار پیش‌فروش مسکن است. قانون پیش‌فروش ساختمان در سال 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده، اما رویکرد اصلی این قانون پیشگیری از جرم بوده است. مشکل‌تر آن‌که وظایف دستگاه‌ها و نهادهای ذی‌ربط در این قانون با وظایف ذاتی آن مغایر است و از این رو این قانون اجرایی نشده است.

قانون جدیدی در این مورد تنظیم شده و ضروری است لایحه مربوط بسرعت در دولت محترم تصویب و به مجلس شورای اسلامی ارسال شود.

5. کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از زمین

بخش قابل ملاحظه‌ای از تقاضاهای موجود در بازار مسکن به قصد سوداگری و کسب سود از محل افزایش قیمت زمین صورت پذیرفته. اگر در طول پنج دهه اخیر نظام مالیاتی کارآمد سطح سوداگری در بخش زمین را کاهش می‌داد، امروز مناسبات ثروت و ساختار تولید در کشور متفاوت می‌بود. از جمله راهکارهای جلوگیری از تقاضای سوداگرانه در زمین، استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات بر معاملات مکرر آن است.

6. حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ و منطبق با الگوی مصرف با استفاده از سیاست‌های تسهیلاتی و معافیت‌های مالیاتی

در شرایط فعلی به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه و عدم تقارن اطلاعاتی در بخش مسکن، جزء قابل توجهی از ساخت‌وسازهای کشور با الگوی غالب تقاضا (که عموماً تقاضا برای واحدهای مسکونی متوسط و کوچک متراژ است) تطابق ندارد و از این رو به منظور تقویت ساخت‌وسازهای متناسب با الگوی تقاضا، ضروری است سیاست‌های حمایت از تولید و عرضه واحدهای مسکونی منطبق با الگوی مصرف دنبال شود.

7. تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده با استفاده از زمین‌های دولتی و اهرمی کردن منابع محدود بودجه‌ای

با توجه به محدودیت‌های بودجه، تکلیف قانونی برنامه ششم برای اجرای سالانه پروژه‌های بازآفرینی در 270 محله شهری امکان اجرا نیافت. تا حد امکان، برنامه‌های عملیاتی نوسازی و بهسازی محلات هدف که تهیه و به تصویب رسیده، باید با اهرمی کردن منابع محدود بودجه‌ای و همچنین تخصیص بخشی از اعتبارات دستگاه‌های خدمات‌رسان و ذی‌ربط در محلات هدف اجرایی شود.

8. تغییر مأموریت بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعه‌ای-تخصصی

با توجه به نقش تعیین‌کننده مسکن در بودجه خانوار، شک نیست که تغییر عمده قیمت بر کیفیت زندگی عموم مردم تأثیر بارزی دارد. مهم‌ترین ابزاری که دولت‌ها برای جبران و رویارویی با چرخه‌های رکود و رونق همراه با تورم و همچنین بی‌ثباتی بازار مسکن در اختیار دارند، بانک مسکن است. چنین بانکی با رعایت اصول بازار می‌تواند در موقعیت‌های مختلف با تحریک تقاضا و عرضه و حتی مشارکت در ساخت مسکن و جهت‌دهی به کمک‌های دولت، ابزار اجرای سیاست‌ها در بخش باشد.

9. تسریع در عرضه زمین‌های وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف

دولت و شرکت‌های دولتی در درون شهرها زمین دارند. بر اساس ماده 6 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت‌های دولتی باید نسبت به واگذاری رایگان اراضی در اختیار خود به وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند. برای تولید و عرضه مسکن مطابق با الگوی مصرف ‌باید مراحل واگذاری این اراضی تسهیل شده و در واگذاری‌های تسریع شود.

حسین لطفی

اقتصاد