بلوک‌بندی قیمت‌ها، بی‌تاثیر در‌کاهش قیمت مسکن

آنچه مسلم است شاید بسیاری از مردم علاقه‌مند باشند که معیاری برای ارزش‌گذاری ملک وجود داشته باشد و از قیمت‌گذاری‌های سلیقه‌ای و غیرمنصفانه چه برای فروش مسکن و چه اجاره جلوگیری شود. اما به گفته بسیاری از تحلیلگران این اقدام کار پیچیده‌ای است و نمی‌توان قیمت‌ها را براحتی تعیین و از مالکان خواست که در همین نرخ‌ها اقدام به خرید و فروش کنند.

اما از سوی دیگر صومعلو، معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که در این طرح برای تعیین قیمت بلوک‌ها از پارامتر‌های اجتماعی، اقتصادی، مکانی و میزان دسترسی به خدمات و زیرساخت‌ها و سایر عوامل موثر بر قیمت استفاده خواهد شد.

به گفته وی اجرای این طرح مراحل مختلفی دارد، زیرا سازمان‌های دیگری نیز در اجرای آن نقش دارند، مانند سازمان امور مالیاتی و شهرداری که در این زمینه با استفاده از سامانه املاک و مستغلات قیمت‌های بلوک‌های ثبت‌شده از طریق سیستم GIS کنترل و قیمت کف، سقف و میانگین به دست خواهد آمد.‌

محمود اعلایی، مسوول سامانه کد رهگیری املاک و مستغلات در پاسخ به این سوال که آیا زمینه افزودن امکان بلوک‌بندی قیمتی به سامانه وجود دارد به «جام‌جم» گفت: روزانه 4 تا 5 هزار مشاور املاک برای ثبت قراردادهای خرید، فروش، اجاره و... به سامانه مراجعه می‌کنند که اگر هر کدام 2 ثبت نیز در روز داشته باشند می‌شود 10 هزارتا، البته این رقم به غیر از مراجعات مشاورین برای مشاهده و اصلاح قراردادهاست که اگر این آمار را هم در نظر بگیریم روزانه بیش از 20 هزار مراجعه از سوی مشاورین املاک برای مشاهده و اصلاح قرارداد‌ها صورت می‌گیرد.

در نتیجه طبیعی است که با توجه به چنین حجمی از مراجعات به سامانه اگر قرار است امکان دیگری را برای بلوک‌بندی به سامانه اضافه کنیم باید این نکته را در نظر بگیریم که وقفه‌ای در کار سامانه و مشاورین املاک ایجاد نکند.‌

وی با اشاره به این‌که طرح بلوک‌بندی قیمت مسکن در مرحله بررسی قرار دارد گفت: هنوز هیچ برنامه‌ای برای اعمال بلوک‌بندی در سامانه کد رهگیری املاک و مستغلات نداریم، در واقع این کار دارد مراحل کار کارشناسی خود را در کمیته‌های مختلف طی می‌کند و اگر به این جمع‌بندی برسیم که این کار مفید است و وقفه‌ای در کار ایجاد نمی‌کند طبیعتا ‌طی فرآیندی آن را به سامانه اضافه می‌کنیم.

اعلایی تصریح کرد: شورای راهبری سامانه در وزارت بازرگانی است اما این سامانه یک سامانه جامعی است و خیلی از نهادها و دستگاه‌های مختلف از جمله وزارت راه و شهرسازی و وزارت دادگستری به آن وصل بوده و استفاده‌های خود را از این سامانه دارند.

در نتیجه برای طرح بلوک بندی قیمت املاک کارگروه‌هایی در خود وزارت مسکن و وزارت دادگستری مرتبا در حال تشکیل است و وقتی بررسی‌ها به یک جمع‌بندی رسید به شورای راهبری سامانه ارسال می‌شود و کار اینجا بررسی‌ و درباره چگونگی اعمال تصمیمات اتخاذ شده تصمیم‌گیری می‌شود.

وی در پاسخ به این سوال که آیا بلوک‌بندی قیمتی امکان‌پذیر است، گفت: این کار در نهادهای دیگر از جمله شهرداری انجام شده و براساس یک نظام ارزیابی قیمتی مثلا گفته شده که واحدی در این منطقه با چنین وضعیتی چه قیمتی را باید داشته باشد، در واقع ما می‌توانیم از تجربه آنها استقاده کنیم و کار را به صورت پخته‌تر در سامانه ارائه دهیم البته نباید از یاد ببریم سیستمی که تعریف می‌شود از نظر ما شاید 5 درصد کار باشد و کار اصلی که 95 درصد کار را تشکیل می‌دهد به روز نگه داشتن اطلاعات است.

رئیس شرکت راهبر گفت: قیمت مسکن در مناطق مختلف بنا به دلایل مختلف محیطی از جمله احداث پارک، مدرسه، واحد‌های تجاری، یک طرف شدن یا دو طرف شدن خیابان‌ها و... دستخوش تغییر می‌شود و حتی ممکن است قیمت خانه در 2 کوچه کنار هم یکی نباشد که اگر بخواهیم بحث تنوع ساخت، مصالح به کار رفته و عامل تورم در قیمت مسکن را هم در نظر بگیریم ، می‌بینیم که قیمت‌ها علاوه بر این‌که در حال تغییر است طیف گسترده‌ای را تشکیل می‌دهد، در نتیجه کار پیچیده و زمانبری است، بنابراین به‌روز‌نگه‌داشتن قیمت‌ها و استخراج اطلاعات در کلانشهری مثل تهران با این همه وسعت و تنوع منطقه‌ای و ناحیه‌ای کار بسیار مهمی است که باید به آن توجه شود.‌

اعلایی در پاسخ به این سوال که آیا بلوک‌بندی قیمت مسکن می‌تواند منجر به کنترل قیمت‌ها شود، گفت: تجربه نشان داده که قیمت‌گذاری و اجبار رعایت قیمت‌های تعیین شده تاکنون موفق نبوده است. بر این باورم که نمی‌توان برای ملک سقفی تعیین کرد تا براساس آن اعمال شود زیرا این کار امکانپذیر نیست. به هر حال براساس قانون مالکیت هر کس می‌تواند ملک خود را به هر قیمتی که بخواهد بفروشد، بنابراین محدود کردن قیمت به کف و سقف می‌تواند به رواج قراردادهای زیرمیزی و پول‌هایی که به شکل دیگر مبادله می‌شود منجر شود.

وی افزود: البته بلوک‌بندی قیمتی از نظر اطلاع‌رسانی در سامانه می‌تواند مفید باشد. مثلا می‌شود اعلام کرد که واحدی با چنین مشخصاتی قیمتش در این منطقه حدودا از این رقم تا این رقم است اما این اطلاعات نمی‌تواند معیار معتبری برای اعمال قیمت باشد زیرا آنچه قیمت ملک را تعیین می‌کند میزان عرضه و تقاضا و مکانیزم بازار است و ناخودآگاه اگر قیمت واحدی در بازار کشش خرید نداشته باشد مالک چاره‌ای جز تعدیل قیمت ندارد. ‌ مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاورین املاک نیز با تشریح جزئیات طرح بلوک‌بندی قیمت مسکن و اجاره‌بها در 22 منطقه تهران گفت: قیمت مسکن مناطق مختلف تهران با نظارت وزیر راه و شهرسازی آرام آرام برای طرح بلوک‌بندی در حال استخراج است و تاکنون نیز برای پیشبرد این برنامه جلساتی برای تعیین قیمت مسکن مناطق برگزار شده است.

وی با تاکید بر این‌که مالکیت محترم و در اسلام محترم‌تر است، گفت: قیمت‌گذاری مناطق باید با دقت و ظرافت انجام شود و قیمت تمام مناطق تهران را در بلوک‌ها استخراج کرده و به‌طور دقیق مشخص شود که قیمت کف یک منطقه چه میزان و قیمت سقف آن مسکن در چه حدی است و پس از استخراج آن و تهیه جدول قیمت‌ها آن را در سامانه کد رهگیری برای استفاده مشاوران املاک به نمایش بگذاریم تا اگر فردی بخواهد قیمت مسکن بالایی به بنگاه املاک ارائه دهد، مشاور املاک بتواند با ورود به این سیستم و دیدن جدول قیمت‌ها، ارائه‌کننده آن قیمت را برای پایین آوردن قیمت مورد نظر توجیه کند تا در نهایت با توافق مالک و مستأجر به یک قیمت مطلوبی دست یابند.‌

وی درباره تاثیر بلوک‌بندی قیمتی بر کاهش قیمت مسکن گفت: استخراج این قیمت‌ها و درج آنها به صورت جدول منطقه‌ای نمی‌تواند در کاهش قیمت‌ها موثر باشد چرا ‌که همه بخوبی می‌دانیم عرضه مناسب مسکن است که می‌تواند در تعادل‌سازی قیمت‌ها مؤثر باشد بنابراین زمانی که عرضه مسکن افزایش یابد مطمئنا اجاره‌بهای مسکن نیز متعادل خواهد شد.