همه چیز درباره تعاونی های مسکن و زمین های 99 ساله
یکی از برنامه ریزی های پیش روی دولت نهم برای درمان معضل مسکن و تولید انبوه ، تشکیل تعاونی های مسکن است.
چه بسا تجربه نشان می دهد ساخت واحد مسکونی به صورت انفرادی چندان موثر نیست و تجمع گروههای مردمی به صورت تعاونی اگر با برنامه و سرعت در انجام کار توام باشد نتایج خوبی به همراه دارد اما به اعتقاد صاحب نظران ، روند شکل گیری تعاونی ها در حال حاضر شفاف نیست و با کندی صورت می گیرد.
از سوی دیگر با توجه به این که تقاضای مردم برای مشارکت در تعاونی ها و ساخت واحدهای مسکونی در شهرهاست و طرح اجاره 99 ساله زمین در شهرهای اقماری لحاظ شده ، این پرسش مطرح می شود که آیا مشارکت مردم چشمگیر خواهد بود؛ زیرا موفقیت تشکیل تعاونی ها از سوی وزارت تعاون و ارائه زمینی یا اجاره 99 ساله از سوی وزارت مسکن و شهرسازی ، مستلزم حضور مردم است.
در این ارتباط برای بررسی بیشتر تشکیل تعاونی های مسکن و خانه دار شدن قشر عظیمی از خانوارهای کم درآمد ، با مهندس محمد عسگری ، مدیرکل تعاونی های عمران و مسکن وزارت تعاون گفتگویی ترتیب دادیم که می خوانید.
ضرورت تشکیل تعاونی های مسکن به چه علت مورد توجه جدی قرار گرفته و در حال حاضر با چه روندی روبه روست؛
همان طور که می دانید اصل 43 قانون اساسی ، نیازهای اساسی مردم را اعم از مسکن ، خوراک ، پوشاک ، درمان ، آموزش و پرورش و امکاناتی برای تشکیل خانواده به منظور تامین استقلال و ریشه کن کردن فقر مطرح کرده است اما موضوع مسکن به عنوان مهمترین نیاز کانون خانواده مورد توجه خاص قرار گرفته است ، به طوری که در اصل 31 این قانون داشتن مسکن متناسب با نیاز و حق هر فرد و خانواده ایرانی مطرح است و دولت را موظف کرده با رعایت اولویت برای نیازمندان و اقشار کم درآمد ، اجرای این اصل را فراهم کند. خرید و احداث مسکن بخصوص برای اقشار کم درآمد منجر به این شد که تشکل های تعاونی در جامعه نهادی شود و نقش قابل توجهی را در ایجاد مسکن برای اعضا ایفا کند زیرا هدف تعاونی مسکن کسب سود نیست ، بلکه واحدهای مسکونی با در نظر گرفتن اعضا احداث می شود البته با توجه به وضعیت اقتصادی اقشار کم درآمد مشکلاتی هم به تعاونی ها از لحاظ تامین هزینه و ادامه اجرای طرح تحمیل می شود که طی برنامه 5ساله اول و دوم و سوم روی تسهیلات بانکی برای تعاونی های مسکن و یارانه توجه خاصی شد و در برنامه چهارم با توجه به پیگیری ها و نشست هایی که وزارت تعاون با مسوولان و دیگر ارگان ها و وزارتخانه ها از جمله مسکن و شهرسازی ، بازرگانی و صندوق تعاون برای تسهیلات بانکی و... ترتیب داده مقرر شد تفاهم نامه هایی در این خصوص تنظیم شود و یکی از این تسهیلات هم اجاره 99 ساله است . در این خصوص وامهایی هم برای ساخت به تعاونی ها اختصاص یافت که وام ساخت 140 میلیون ریالی و وام 10 میلیون ریالی برای آماده سازی از نمونه های آن است . بر این اساس در کل طبق آیین نامه و دستورالعمل در نظر گرفته شده 150 میلیون ریال به هر فرد یا عضو و سرپرست خانواده که عضو تعاونی است ، تعلق می گیرد.
پرداخت این وامها به چه صورت و طی چه مراحلی صورت می گیرد؛
در مرحله اول که آماده سازی است ، طبق تفاهمنامه های تعاونی ها و مسکن و شهرسازی مبلغ 10میلیون ریال به هر عضو پرداخت می شود و در مرحله بعد، پس از آماده سازی زمینهایی که وزارت مسکن ارائه کرده است اگر تعاونی ها بخواهند برای ساخت اقدام کنند ، در آن مرحله طی قراردادی که با تعاونی های انبوه ساز دارند وارد عمل می شوند و پس از انجام 25 درصد ساخت واحدهای مسکونی ، شروع قسط یا پرداخت وام 140 میلیون ریالی آغاز می شود.
وام 10میلیون ریالی دقیقا چه زمانی برای آماده سازی به اعضا تعلق می گیرد؛
ابتدا مردم یک میلیون تومان پرداخت می کنند و یک میلیون تومان هم وام می گیرند ، یعنی در حقیقت 2 میلیون تومان از سوی مردم یا اعضای تعاونی تا پیش از آماده سازی و فونداسیون اولیه و پیش از این که 25 درصد طرح آماده شود ، دریافت می شود و پس از 25 درصد ساخت طرح ، وام 14 میلیون تومانی پرداخت می شود که طی برآورد کارشناسی ، نزدیک به 80 درصد قیمت تمام شده ساختمان به صورت تسهیلات بانکی (اختصاص وام) به اعضا تعلق می گیرد و طی برآوردی که از سوی مسکن و شهرسازی انجام شده ، حدود 20 میلیون تومان قیمت تمام شده ساختمان یا واحد مسکونی است البته این رقم به صورت میانگین برآورد می شود و ممکن است در بعضی از استان ها این رقم کمتر باشد. در هر صورت رقمی که مردم باید بپردازند منهای وام دریافتی ، نزدیک به 6میلیون تومان برآورد شده که به نظر می رسد برای اقشار کم درآمد قابل پرداخت باشد. علاوه بر اینها ، در خصوص آهن آلات و سیمان با وزارت بازرگانی تفاهم نامه هایی تنظیم کردیم و به دلیل اهمیت موضوع مسکن ، قرار است طی تفاهم نامه ای که با صندوق تعاون داریم ، مبلغ 50 میلیون ریال از طریق صندوق تعاون به تعاونی ها تسهیلاتی ارائه کنیم که این روند در صورت انجام 5درصد پیشرفت فیزیکی خواهد بود ، یعنی تعاونی ها می توانند برای هر عضو حدود 5 میلیون تومان وام بگیرند و این فرصت خوبی برای اعضایی است که توانایی پرداخت کافی ندارند و تعاونی ای که فعال بوده و در پیشبرد طرح امتیازات خوبی داشته است ، از این خدمات هم استفاده کند.
آماده سازی زمینها چه مراحلی دارد؛
آماده سازی یعنی اول طرحی از سوی تعاونی ها به مسکن و شهرسازی ارائه شود و سپس طرح آماده سازی و قطعه بندی از طریق مسکن و شهرسازی مورد تایید قرار بگیرد و بعد به پیمانکار عمرانی ارائه شود تا در خصوص آماده سازی و قطعه بندی اقدام کند. حدود هزار واحد قبلا آماده سازی شده ولی هنوز به عملیات اجرایی نرسیده است.
چرا زمینهای ارائه شده در شهرهای اقماری است. با توجه به این که مردم علاقه مندند در کلانشهرها سکونت داشته باشند؛
براساس ماده 11 دستورالعمل اجرایی بند «د» تبصره 6 قانون بودجه سال 86 ساخت مسکن در قالب واگذاری حق بهره برداری از زمین ، سازمان مسکن و شهرسازی موظف است سهمیه شهرستان احداث مسکن در قالب واگذاری ، حق بهره برداری از زمین را با توجه به شاخصهای نیاز مسکن و امکانات موجود زمین اعم از اراضی قابل واگذاری از طرف دیگر دستگاه های اجرایی تامین کند و به ستاد تامین مسکن استان برساند. براساس قانون ، باید در شهر تهران و کلانشهرها زمین واگذار نشود و دلایلی هم بر این موضوع وجود دارد. اولا سازمان مسکن و شهرسازی در کلانشهرها زمینی برای واگذاری ندارد و ثانیا به دلیل ازدیاد جمعیت و به منظور عدم تجمیع جمعیت در کلانشهرها به صلاحیت برنامه ریزان بود که جمعیت در شهرهای اقماری متمرکز و در شهرهای بزرگ مشکلات جمعیت برطرف شود. در این ارتباط امتیازاتی هم برای مهاجرت به افراد طبق قانون در نظر گرفته شده و تسهیلات بانکی که گفتیم همه لحاظ شده که جمعیت در شهرها متمرکز نشود. زمینهای واگذار شده در شهرهای اقماری تهران عبارتند از شهر جدید پرند ، هشتگرد ، پاکدشت ، رودهن ، فیروزکوه ، اشتهارد ، نظرآباد ، دماوند و سلطان آباد. ارائه زمینها به عهده سازمان مسکن و شهرسازی است و پس از این که از سوی اداره تعاون ، تعاونی ها به ستاد تامین مسکن معرفی شدند براساس اولویت زمینها واگذار می شود.
با توجه به این که در قبال تشکیل تعاونی ها زمینی واگذار می شود بفرمایید چه تعداد تعاونی تا به حال به ثبت رسیده است؛
آمار کل تعاونی هایی که قبلا به ثبت رسیده حدود 13هزار و 700 تعاونی است که در حال حاضر حدود 6هزار و 700 تعاونی فعال هستند و بیشترین تعداد در تهران حدود 3هزار و 100 تعاونی و کمترین آن در خراسان شمالی حدود 130 تعاونی است.
اعضای آنها چه تعداد است و چه تعدادی از خانوارها را تحت پوشش قرار می دهند؛
حداقل اعضا 50 نفر به بالاست.
چه تعداد مربوط به ارگان ها و ادارات و سازمان های دولتی است و چه مقدار آزاد هستند؛
بیشتر تعاونی ها متعلق به ادارات دولتی ، نهادها ، صنوف و واحدهای کارگری هستند البته درباره افرادی که علاقه مند بودند به صورت آزاد تعاونی را به ثبت برسانند باید گفت قبلا شرایطی برای این کار فراهم نبود ولی امروز با توجه به تشکیل تعاونی مهر فراخوانی شد برای حضور افرادی که به هیچ ارگان و نهادی وابسته نیستند و از تسهیلات دولتی هم استفاده نکردند و جزو اقشار کم درآمد محسوب می شوند.
|
التهاب بازار مسکن تامین این میزان واحد مسکونی در تبصره 6 قانون بودجه سال 1386 هم ذکر شده و راهکارهای اجرایی آن به تصویب نهایی مجلس رسیده است. بدیهی است که معضل فعلی مسکن فقط با تولید و ایجاد و توازن میان عرضه و تقاضا التیام خواهد یافت و هر قدر میزان تولید از نیاز واقعی و پیش بینی های انجام شده عقب بماند ، التهاب بازار مسکن بیشتر خواهد شد. |
سقف تعداد ثبت نام کنندگان در تعاونی مسکن مهر به چه میزان است؛
این موضوع به عهده کمیته تامین مسکن استان است. در این ستاد ، نماینده ای هم از مدیرکل تعاون حضور دارد. اگر تعداد ثبت نام کنندگان افزایش یابد ، براساس دسته بندی که ترتیب می دهیم ، به صورت شرکت تعاونی مسکن مهر 1 ، یا مهر 2 یا مهر 3 طبقه بندی می شود. بنابراین محدودیت وجود دارد ولی موضوع مورد تامل این است که وزارت مسکن و شهرسازی براساس اولویت های تعاونی زمین واگذار می کند و این سازمان محدودیت زمین دارد بنابراین باید برنامه ریزی شود تا در سالهای آینده زمینهای بیشتری برای واگذاری آماده شود.
همان طور که می دانید خیلی ها معتقدند خانه هایی که به وسیله تعاونی ها ساخته می شود ، کیفیت مناسبی ندارد. شما آیا به این موضوع معتقدید؛ به نظر شما دلایل این ادعا چیست؛
با این ادعا مخالفم ، چون تعاونی مسکن یک ناظر ندارد بلکه هر کدام از اعضا یک ناظر به حساب می آیند. در گذشته هم از لحاظ کیفیت ساخت خوب بود و به استحکام باید توجه خاصی می شد اما مساله مهم ، نما و زیبایی ساختمان هاست و این هم شاید به دلیل صرف هزینه های زیاد است . اگر به موضوع زیباسازی بنا و تجملات آن توجه شود ، اعضا باید هزینه های زیادی را متحمل شوند که البته این هم با نظر اعضا قابل تغییر است . اگر بخواهند می توانند هزینه زیادی صرف کنند. تمام بناهایی که براساس تعاونی مسکن و اجاره 99 ساله ساخته می شود ، تحت نظارت فنی و مهندسان ناظر که در خود تعاونی ها حضور دارند است که طرح را با کیفیت دنبال کنند.
چرا اجاره 99 ساله پیشنهاد شد؛ دلایل آن چه بود؛
مشکل مسکن در کشور ما زمین است و هزینه زمین زیاد و حدود 50 درصد هزینه ساختمان را دربرمی گیرد بنابراین دولت برنامه ریزی کرد که مردم فقط برای ساخت ، پول بپردازند. اجاره 99 ساله نزدیک به سالی 20 هزار تومان است.
همان طور که می دانید طی ابلاغیه ای که اعلام شده تعاونی ها به صورت صرف ، صلاحیت ساخت واحدهای مسکونی را ندارند. بدان معناست که رتبه انبوه سازی به تعاونی ها از سوی وزارت مسکن داده نشده است. اگر ساخت واحدها به انبوه سازها واگذار شود آیا قیمت واحدها افزایش خواهد یافت؛ در این باره توضیح دهید.
با توجه به این که ساخت و ساز باید مهندسی ساز شود ، درباره آماده سازی زمینها ، تعاونی ها صلاحیت آن را دارند ولی در مورد ساخت و ساز باید کار را به کسانی بدهند که واجد صلاحیت باشند و این را مسکن و شهرسازی تایید می کند. شاید به انبوه سازها یا به تعاونی های عمرانی ساخت و ساز واگذار شود البته تعاونی های عمرانی که از مسکن و شهرسازی پروانه صلاحیت دارند به دلیل این که بیشتر اعضای تعاونی های مسکن صلاحیت ساخت بنا را ندارند بر این اساس ساخت باید به کسانی واگذار شود که شرایط ساخت را دارند. بعضی از تعاونی ها مانند نزاجا و... که سازنده هستند خود کار ساخت را انجام می دهند. بقیه می توانند در خود تعاونی یک تعاونی عمرانی تشکیل دهند و با صلاحیت مسکن و شهرسازی امور ساخت را پیگیری کنند.
تعاونی های مسکن قبلا با شکست و رکود مواجه بودند و نتوانستند واحدها را به موقع تحویل دهند. علت آن را در چه می دانید؛
علت شکست آنها در 2 قسمت است : یکی درون سازمانی ، دوم برون سازمانی. به نظر من علت شکست بیشتر به اهلیت اعضائ برمی گردد. نپرداختن سهم اعضا از یک طرف و عدم تسهیلات بانکی در قدیم برای پیشبرد تعاونی ، از جمله مشکلاتی بود که تعاونی ها با آن مواجه بودند اما به اعتقاد من در حال حاضر با توجه به تاکید دولت ، تسهیلات بانکی مشخص و حدود 70 تا 80 درصد مشکلات تعاونی ها رفع شده است و به نظر می رسد تخلفات و دیرکردها از میان رفته باشد.
براساس قانون ، سهم تعاونی ها از کل اقتصاد کشور 25 درصد است ولی در حال حاضر تعاونی ها پیشرفت قابل توجهی نداشتند و بتازگی مدیرکل تعاون استان تهران در مصاحبه ای اعلام کرد نزدیک به 5 درصد از کل اقتصاد کشور در اختیار تعاونی هاست. دلیلش چیست و پیش بینی آن برای آینده چیست؛
قبلا فرهنگ تشکیل تعاونی مورد توجه قرار نمی گرفت ولی با تاکید مقام معظم رهبری و ابلاغ سیاست های اصل 44 اقدامات خوبی در این خصوص صورت گرفته و پیش بینی می شود در آینده تعاونی ها توسعه یابند و تاسیس بانک توسعه تعاون هم در ادامه این روند تاثیرگذار است . تعاونی ها در خانه سازی به صورت بازو عمل می کنند و تمام سعی و تلاش بر این است که این فرآیند عظیم تحقق یابد البته با تصویب فصل سوم اصل 44 در مجلس که به سیاست های توسعه بخش تعاون می پردازد شاید گامهای مهمی در مجلس برداشته و بسیاری از معافیت ها و یارانه ها لحاظ شود. باید نگاه مردم به تعاونی ها یک نگاه دولتی نباشد. تعاونی ها همان ارگان و نهاد خصوصی مردمی هستند. اندوخته های کم در تعاونی جمع می شود و اندوخته زیادی را فراهم می کند. اگر بخش سوم اصل 44 در مجلس تصویب شود شاید به سمتی برویم که تعاونی ها شهرهای جدیدی را ایجاد کنند و مشکل مسکن حل شود.
مریم میخانک بابایی
گفت و گو
