معامله قولنامه‌ای‌ ممنوع!

زنجیره مبادلات این اموال ثبت نمی‌شود و زمانی که ثبت نشود، امکان رهگیری وجود ندارد؛ در نتیجه امکان اخذ مالیات نیز برای دولت امکان‌پذیر نیست. با ثبت‌نشدن زنجیره مبادلات شرایط تحقق جرم و فروش مال به چندین نفر فراهم می‌شود. علاوه بر این، زمینه پولشویی فراهم و بعضی مبادلات کلان با انتقال‌های غیررسمی اموال غیرمنقول تهاتر می‌شود.
مقام معظم رهبری بر حاکمیت قانون بر مبادله صحیح تأکید کردند که به نحوی حکم ثانویه را بر مبادلات می‌افزایند و با حکم ثانویه، مبادلات اموال بزرگ غیرمنقول از این فضا خارج می‌شود و اتفاق بزرگی است. در حال حاضر یکی از معضلات اقتصادی کشور به مسکن‌های قولنامه‌ای برمی‌گردد، زیرا این خانه‌ها در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت نمی‌شود و ارزیابی دقیقی از تعداد خانه وجود ندارد؛ در نتیجه دولت نمی‌تواند به تناسب تقاضا، عرضه را مدیریت کند. علاوه بر این، بخش عمده مشکلاتی که املاک قولنامه‌ای در کشور به وجود آورده، حجم زیاد پرونده در سیستم قضایی کشور است. وجود این تعداد پرونده علاوه بر این که هزینه و نیروی انسانی زیادی را به دستگاه قضایی تحمیل می‌کند، باعث زمان‌برشدن حل مشکلات مردم می‌شود.

آسیب‌های مرتبط با اسناد عادی در اموال غیرمنقول
با توجه به این که اسناد عادی از نظر حقوقی معتبر و قانونی هستند، افرادی که اقدام به تصرف اراضی دولتی، عمومی یا منابع طبیعی می‌کنند، ممکن است اراضی متصرفی را با سند عادی به دیگران بفروشند یا پس از تغییر کاربری اقدام به نقل و انتقال آنها به دیگران کنند. اعتبار سند عادی اجازه می‌دهد تصرفات و تغییر کاربری غیرقانونی زمین‌خواران قابلیت انجام و ارزش معامله پیدا کنند. علاوه بر این، با توجه به نبود بانک اطلاعاتی و سابقه ثبت معاملات در معاملات غیررسمی، امکان ردیابی زمین‌خوار اصلی غیرممکن است، زیرا افراد متعددی در معامله عادی و قولنامه‌ای یک قطعه زمین وجود دارد و زمین‌خوار اولیه که با سند عادی معامله کرده است، غالبا قابل شناسایی نبوده و خریداران بعدی نیز از زمین‌خواری مطلع نیستند.
یکی از آثار مخرب اعتباردهی به اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول، تزلزل حقوق مالکیت دولت است. با توجه به اعتبار اسناد عادی در اموال غیرمنقول، همواره این خطر وجود دارد افرادی با در دست داشتن سند عادی درباره یک قطعه ملک یا زمین ادعایی مطرح کنند و موجب ابطال سند مالکیت و زوال مالکیت دارنده سند رسمی شوند. تزلزل حقوق مالکیت علاوه بر بی‌اعتمادی مردم نسبت به نظام و ایجاد نارضایتی عمومی، سبب کاهش امنیت سرمایه‌گذاری خواهد شد؛ زیرا سرمایه‌گذار به‌دنبال محیط امن برای احداث کارخانه، کارگاه یا ایجاد بنا برای شرکت خود است و امکان دعوای اشخاص ثالث و ادعای مالکیت از جانب آنها، هرگونه سرمایه‌گذاری را در کشور به خطر می‌اندازد. ممکن است تصمیم بر این باشد نوع خاصی از مالیات نسبت به سوداگری در بخش مسکن یا نسبت به برخی املاک به دلیل ارزش یا محل جغرافیایی آنها اعمال شود. به دلیل این که اسناد عادی به وفور وجود داشته و اعتبار قانونی دارند، امکان وضع این سیاست وجود ندارد و اسناد عادی نیز به دلیل قابلیت و سهولت امکان جعل، قابلیت دستکاری و تغییر به سود افراد دیگر دارند و می‌توان با جعل مبایعه‌نامه به نام اشخاص مجهول‌الحال نسبت به فرار مالیاتی اقدام کرد، در نتیجه مجالی برای اعمال حاکمیت و سیاست‌گذاری باقی نمی‌ماند.
اعتبار اسناد عادی موجب می‌شود برخی تبهکاران و سودجویان پس از انتقال مال غیرمنقول با سند عادی به غیر، مبادرت به اخذ تسهیلات از شبکه بانکی کشور کنند و بانک نیز بدون اطلاع از این که مال غیرمنقول پیشتر به فروش رسیده، مبادرت به تنظیم سند رهنی و قراردادن ملک در رهن خود می‌کنند؛ ولی بعدا با طرح دعوی از سوی خریدار، دادگاه با عنایت به اعتبار اسناد عادی حکم بر ابطال سند رهنی صادر می‌کند و بانک‌ها برای وصول مطالبات خود دچار مشکل خواهند شد.
اعتبار اسناد عادی موجب می‌شود اتباع بیگانه بدون رعایت قوانین و مقررات مربوط به مالکیت بر اراضی و املاک، اقدام به تملک اراضی در کشور کنند. این اقدام به آنها امکان اجاره ملک به دیگران یا انتقال بعدی به سایر اتباع بیگانه را نیز خواهد داد. تملک اموال غیرمنقول به‌وسیله اتباع بیگانه بدون نظارت و طی مراحل قانونی موجب به‌مخاطره‌افتادن امنیت کشور می‌شود.