قانون پیش‌فروش، ساخت و ساز را رونق می‌دهد

خلأ قانونی در زمینه پیش‌فروش مسکن باعث شده بود برخی سازندگان در سال‌های گذشته با سوءاستفاده و کلاهبرداری در چند طرح ساختمانی مشکلاتی را برای مردم به وجود آورند که همین مساله زمینه ساز بی‌اعتمادی مردم به سرنوشت پیش‌فروش واحدهایی شده بود که در مرحله اولیه ساخت قرار داشتند.

اما مساله به اینجا ختم نمی‌شد زیرا عدم اعتماد مردم برای پیش‌خرید باعث شده بود که برخی انبوه‌سازان صلاحیت‌دار نیز برای تامین نقدینگی طرح‌های خود که از طریق پیش‌فروش تامین می‌شد، با مشکل مواجه شوند.مسائل به وجود آمده در رابطه با سوءاستفاده برخی سازندگان و اعتراضات مردمی باعث شد تا پرونده متخلفین به دادگاه رفته و در پی آن برای حل مشکل پیش‌فروش مسکن وزارت مسکن و شهرسازی و قوه قضاییه با همکاری یکدیگر لایحه‌ای را تهیه و در سال 85 به هیات دولت ارائه کنند که هدف از آن بستن راه‌های سوءاستفاده از پیش‌فروش مسکن و شفاف‌سازی روابط خریدار و فروشنده مسکن در حال ساخت بود.

در لایحه ارائه شده که به تصویب مجلس رسید، آمده است که در قرارداد پیش‌فروش باید مشخصات فنی و معماری ساختمانی که فروخته می‌شود از قبیل موقعیت، مساحت، کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات، نما، نوع مصالح و اسکلت، سیستم گرمایش و سرمایش، قسمت‌های مشترک و مشخصات دیگری که در پروانه ساخت تعیین شده و سایر اوصافی که عرفا در قیمت موثرند، مشخص شود.

در این لایحه همچنین ذکر شده است پیش‌فروش و انتقالات بعدی ساختمان باید با تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و اخذ پروانه ساخت، اخذ بیمه مسوولیت و تاییدیه وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر دست‌کم 10 درصد پیشرفت عملیات ساختمانی از جمله شرایط انعقاد قرارداد پیش‌فروش است.این نظارت بر آگهی‌های مندرج در رسانه‌ها و مطبوعات از دیگر مواردی است که در لایحه قید شده و نمایندگان مجلس نیز پس از بحث و بررسی آن را به تصویب رسانده‌اند تا پس از تایید شورای نگهبان به قانون تبدیل شده و برای اجرا از سوی رئیس‌جمهور ابلاغ شود.علی‌اکبر آقایی رئیس کمیسیون عمران مجلس در گفتگو با جام‌جم، رفع خلأ قانونی در پیش‌فروش مسکن را گامی ارزنده می‌داند که موجب خواهد شد مردم نسبت به پروژه‌های پیش‌فروش مسکن اطمینان خاطر یابند. او می‌گوید: پیش‌فروش مسکن از طریق دفاتر اسناد رسمی و تعیین مجازات‌هایی برای متخلفین می‌تواند از بروز سو‌ءاستفاده‌ها جلوگیری کند.

براساس مصوبه مجلس مقررات سختگیرانه‌ای برای پیش‌فروش مسکن تعیین شده است. به عنوان مثال، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند به حبس از 91 روز تا یک سال با جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

همچنین این مصوبه پیش‌فروشنده را ملزم می‌کند که قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش از طریق رسانه‌ها و نصب در اماکن مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح اخذ و به ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌ها ارائه کند. براین اساس شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم برسد.

براساس این مصوبه مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت این مجوز حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند و در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دوماه و جزای نقدی از 10 تا 100 میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.نمایندگان مجلس در ماده دیگری از این قانون شهرداری‌ها را مکلف کرده‌اند که هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم کنند.

همچنین براساس مصوبه مجلس اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوط انجام می‌شود.

در صورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده کنند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه می‌شود و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. بر این اساس، داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود و آخرین ماده این لایحه نیز مقرر می‌دارد: آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف 3 ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه شود و پس از تایید رئیس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران برسد.

به گفته فعالان بازار مسکن، مشکلات پیش‌خرید آپارتمان در سال‌های گذشته چنان گسترده بود که بخش قابل توجهی از پرونده‌های قضایی محاکم دادگستری را به خود اختصاص داده است. در حال حاضر پیش‌بینی می‌شود که با تبدیل شدن لایحه پیش‌فروش مسکن به قانون از بسیاری از کلاهبرداری‌ها و تخلف‌ها جلوگیری شود و از سوی دیگر، زمینه تامین نقدینگی با جلب اعتماد در میان خریداران برای انجام طرح‌ها و پروژه‌ها پیش برود. پیشتر ایرج رهبر، رئیس کانون انبوه‌سازان در گفتگویی با «جام‌جم» اعلام کرده بود رفع خلأ قانونی در بحث پیشین فروش مسکن باعث جلب اعتماد مردم و اقبال آنها از پیش‌خرید آپارتمان‌ها خواهد شد.

وی معتقد است: پیش‌فروش مسکن زمینه رونق فعالیت‌های ساختمانی را فراهم می‌کند؛ چرا که با ایجاد اعتماد در بازار و بستن راه‌های سوءاستفاده می‌توان با جذب بخشی از نقدینگی، فعالیت‌های ساختمانی را پیش برد.

رهبر بر این باور است از آنجا که تمام مراحل معاملات پیش‌فروش آپارتمان از طریق دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد، می‌تواند حقوق هر دو طرف چه خریدار و چه فروشنده را تضمین کند.

از سوی دیگر، محمدعلی پورشیرازی، کارشناس بخش مسکن به «جام‌جم» می‌گوید: کلاهبرداری‌های صورت گرفته در سال‌های گذشته باعث شد که دستگاه‌های ذی‌ربط به فکر تهیه لایحه‌ای در زمینه پیش‌فروش مسکن باشند تا از این طریق بتوانند راه‌های سوءاستفاده را ببندند، اما باید این نکته را مورد توجه قرار داد که مصوبات قانونی نمی‌تواند به تنهایی راهگشا باشد، زیرا آنچه مهم است اجرای یک قانون و پیگیری آن از سوی دستگاه‌های قضایی است.

وی می‌افزاید: پیش از چنین مصوبه‌ای نیز اگر با متخلفان با سرعت و قاطعانه برخورد می‌شد و در این زمینه اطلاع‌رسانی‌های دولت صورت می‌گرفت، شاید اتفاقات این گونه رخ نمی‌داد.این کارشناس فعال حوزه مسکن می‌گوید: ‌قانون شدن لایحه پیش‌فروش مسکن، قدم مثبتی است اما به شرط این که اگر کسی تخلفی کرد، چه خریدار و چه فروشنده، دستگاه قضایی کشور خیلی سریع و طبق قانونی که نوشته شده است، با شدت با آنها برخورد کند.

پورشیرازی در پاسخ به این سوال که تاثیر قانون پیش‌فروش مسکن بر بازار ساخت و ساز چه خواهد بود، می‌گوید: براساس تعهداتی که به موجب این قانون برای سازنده تعریف شده که ساختمان باید با چه مشخصات فنی و کیفی ساخته شود و در مدت تعیین شده به خریدار تحویل داده شود، به نوعی هزینه را بالا می‌برد؛ اما با وجود افزایش قیمت، سلامت معامله حفظ شده و به بازار آرامش می‌دهد.این کارشناس می‌افزاید: اگر قانون بدرستی اجرا شود، سازنده می‌داند که دیگر نمی‌تواند از زیر تعهدات خود فرار کند و اگر نتواند بموقع و با کیفیت تعریف شده واحد خود را تحویل دهد، با وی برخورد قانونی خواهد شد.وی می‌گوید: البته گاهی در این معاملات خریداران نیز مقصرند؛ زیرا نمی‌توانند به تعهدات خود برای تامین مبالغ پیش‌خرید در زمان تعیین شده اقدام کنند که قانون باید دو طرف را ببیند و با آنها نیز برخورد کند.

این کارشناس حوزه مسکن فرآیند تولید ساختمان را همچون زنجیره‌ای می‌داند که به مسائل کلان اقتصادی کشور مرتبط است و می‌افزاید: سازندگان با مسائل مختلفی از جمله مسائل مالی، تحویل مصالح کیفی و هزینه‌های تولید مواجه هستند، بنابراین نمی‌توان تولید ساختمان را در کشور به دور از این گونه مسائل دید.