الگوی مسکن مهر باید ادامه یابد

از سوی دیگر، مسکن از جمله عواملی به شمار می‌آید که هم از نظر اقتصادی و هم از نظر سیاسی می‌تواند زمینه توسعه‌یافتگی و ارتباط مردم و حکومت رقم بزند. دولت دهم و یازدهم، برنامه خود در حل مشکل مسکن را در طرح مسکن مهر خلاصه کرد. آیا این برنامه موفق بوده است؟ آیا باید تداوم یابد؟ دولت بعدی باید در این زمینه چه بکند؟ در این خصوص گفت‌و‌‌گویی با ایرج رهبر رئیس هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور انجام دادیم و نگاه بخش خصوصی به موضوع مسکن و راه‌حل‌های آن را جویا شدیم.

ساخت و ساز در کشور اکنون در چه شرایطی قرار دارد و با توجه به تلقی‌های متفاوتی که از تولید مسکن به لحاظ تاثیرش در بازار مسکن می‌شود، مسیر ساخت و سازها را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

مسأله مسکن هم‌اکنون به عنوان یک مسأله روز برای دولتمردان و مردم مطرح است. مشکل تامین مسکن برای مردم در جامعه از چند سال گذشته وجود داشته ضمن این‌که طرح‌ها و برنامه‌های مختلفی از سوی دولتمردان در دوره‌های مختلف برای حل معضل مسکن مطرح بوده است. خوشبختانه از اواخر دولت نهم و سپس در دولت دهم تا حدودی توانستیم برنامه تولید مسکن را در قالب طرح مسکن مهر ساماندهی کنیم. این طرح در واقع فرصت بسیار خوبی برای انبوه‌سازان و متخصصان فراهم کرد تا بتوانند زمینه کاری به دست آورند و از سوی دیگر نیز فرصت مناسبی برای تامین مسکن مردم فراهم آمد. فکر می‌کنم طرح مسکن مهر، طرح بسیار خوبی بخصوص برای اقشار کم‌درآمد جامعه بود تا آغازی برای مسکن‌دار‌کردن آنها باشد. زمین این طرح همان‌طور که می‌دانید به صورت اجاره 99 ساله است و همین باعث شد هزینه چندانی برای تامین زمین پرداخت نشود و هزینه دریافتی از متقاضیان‌ بابت آماده‌سازی زمین و اجرای تاسیسات زیربنایی و روبنایی است. بنابراین اجرای طرح مسکن مهر تحول عظیمی برای اقشارکم درآمد جامعه به شمار می‌آید که توانستند با آورده‌ای حدود 10 تا 15 میلیون تومان صاحب واحد آپارتمانی حدود 75 متر شوند که ساخت‌و‌ساز آن به صورت مهندسی، فنی و با لحاظ‌کردن استاندارد‌های لازم صورت گرفته است. بنابراین با توجه به نیاز کشور به مسکن، با اجرای طرح‌ها و برنامه‌های دولت و بخش خصوصی در جهت حل مشکل مسکن مردم پیشرفت خوبی صورت گرفت که از جمله طرح مسکن مهر توانست کارنامه خوبی را در زمینه تولید مسکن با شرایط مناسب ارائه دهد.

اگر تولید مسکن در ثابت نگهداشتن قیمت مسکن موثر است چرا با توجه به تولید مسکن در قالب طرح مسکن مهر، قیمت مسکن همچنان افزایش پیدا کرده است؟

پاسخ این پرسش خیلی روشن است، به دلیل این‌که نباید تمام اقشار جامعه را به صورت یکجا در نظر بگیریم. طرح مسکن مهر برای اقشار کم‌درآمد بود که در این بخش افزایش قیمت آنچنانی نداشتیم، چرا که تولید مسکن صورت گرفته و متقاضیان با شرایط خاص خودشان صاحب خانه شدند، ولی آنها‌ که نتوانستند و شرایط مسکن مهر را نیز نداشتند و از سوی دیگر اقشار نسبتا توانمندی که خواهان حضور در طرح مسکن مهر نبودند، همچنان متقاضی مسکن هستند که باید برای این گروه از افراد به لحاظ تولید مسکن فکری کرد. اگر تولید مسکن در کل سطح جامعه به تناسب تقاضا صورت می‌گرفت در آن صورت می‌توان گفت انتظار افزایش قیمت در مسکن وجود ندارد یا اگر هم افزایشی پیش می‌آمد، متناسب با رشد تورم در اقتصاد کشور بود. به همین دلیل در بخش اقشار کم‌درآمد یا دهک‌های پایین که شرایط مسکن مهر را داشتند و هم تولید مسکن در قالب مسکن مهر صورت گرفت، قیمت مسکن برای آنها آنچنان افزایش نیافت. اما برای بخش دوم که مربوط به اقشار بالای دهک 5 بودند، وضع به گونه دیگری است. هرچند برای این بخش نیز در شش سال اخیر افزایش قیمت مسکن آنچنان وجود نداشته است. اگر به ده سال گذشته نگاه کنیم حتی در برخی مقاطع با رکود قیمت هم مواجه بودیم، اما در مجموع رشد قیمت مسکن به صورت سینوسی بوده که در مواقعی ثابت و در مواقعی نیز با جهش مواجه بوده است. به هر حال، در این شش سال اخیر منتهی به سال گذشته، تقریبا افزایش‌ آنچنانی در قیمت مسکن نداشتیم و آن میزان افزایش هم در حد رشد تورم اقتصادی بوده و آنچنان محسوس نبوده است.

نقش افزایش قیمت مصالح در قیمت مسکن مهر را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

متاسفانه افزایش قیمت مصالح و دستمزدها موجب افزایش قیمت ساخت مترمربع مسکن مهر شد و در صورتی که قیمت پایه قرارداد مسکن مهر تغییر نیابد، حاصل کار چه برای دولت و چه برای سازنده مناسب نخواهد بود، بنابراین پیشنهاد شده بود در صورت امکان، شاخص تعدیل قیمت به صورت ماهانه اعلام شود که به دلیل ملاحظاتی توسط مدیران ذی‌ربط مورد پذیرش قرار نگرفت. در صورت انجام این کار سازندگانی که قراردادهای کلانی دارند دغدغه کمتری خواهند داشت.

این درست است که پیمانکاران مسکن مهر هنوز به مطالبات خود نرسیده‌اند؟

بله، اما برای این‌که بخشی از مطالبات پیمانکاران طرف قرارداد مسکن مهر پرداخت شود دو راه‌حل توصیه شد؛ یکی این‌که تا حد امکان سقف مطالبات از دولت کاهش یافته و تمام طلب‌ها از کارفرما اخذ شود. در صورتی که به روال عادی این کار صورت نگرفت، توصیه شده است انبوه‌سازان از کارفرمایان درخواست کنند در بخش تجاری و مجتمع‌های در دست احداث شریک باشند تا از طریق مشارکت در احداث واحدهای تجاری بخشی از مطالبات و ضرر و زیان ناشی از افزایش قیمت‌ها را پوشش دهد. این موضوع مورد تائید وزیر راه و شهرسازی قرار گرفت و به عنوان نمونه در فاز 4 شهر جدید هشتگرد اجرا شده و یکی از انبوه‌سازان بخشی از هزینه‌های خود را به این طریق جبران کرده است.

پیشنهاد شما برای ساماندهی عرضه و تقاضا در بازار مسکن چیست؟ آیا برای رونق بازار مسکن در بخش تولید و عرضه آن، اعطای وام‌های کلان را موثر می‌دانید؟

سال گذشته به دولت پیشنهادی دادیم که به منظور تولید و تامین مسکن برای اقشار نسبتا توانمند از تسهیلات بانکی برای ساخت مسکن کمک بگیریم. پیشنهاد ما این بود که حدود 50 تا 100 میلیون تومان برای ساخت هر واحد مسکونی وام بدون شرایط سپرده‌گذاری و شرایط دیگری که بانک‌ها ممکن است داشته باشند، به سازنده‌ها و انبوه‌سازان پرداخت شود و پس از ساخت نیز این وام به متقاضی و خریداران منتقل شود؛ مشابه طرح مسکن مهر که تسهیلات بانکی آن به متقاضی منتقل می‌شود. خوشبختانه طی ده روز گذشته نیز خبری منتشر شد مبنی براین‌که معاون اول رئیس‌جمهور به بانک مرکزی ابلاغ کرده به بانک‌ها اجازه دهند تسهیلاتی برای ساخت مسکن تا سقف 50 میلیون تومان پرداخت کنند که پس از ساخت، 40 میلیون تومان از این مبلغ نیز با سود دوران مشارکت با اقساط پانزده‌ساله به صورت فروش اقساطی به متقاضی منتقل شود. این ابلاغیه حرکت خوبی است که امیدوارم هرچه سریعتر عملیاتی شود. اگر بانک مرکزی این موضوع را قبول ‌ و به‌بانک‌ها ابلاغ کند تا این تسهیلات ساخت پرداخت شود، به طور قطع قدم مثبتی برای تولید مسکن و انتقالش به خریدار خواهد بود.

اگر این اقدامات ـ یعنی برنامه تولید مسکن ـ به صورت مدون در دولت‌ها وجود داشته باشد، همچون طرح مسکن مهر و چنین طرح‌هایی با کمک بخش خصوصی و انبوه‌سازان عملیاتی و اجرایی شود به طور قطع می‌توانیم معضل مسکن را بتدریج حل کنیم.

منظور از حل معضل مسکن دقیقا به چه معناست؟

یعنی همان حرفی که همیشه می‌زنم. تولید و عرضه مسکن با تقاضای مسکن به تعادل برسد، اگر این عرضه و تقاضای مسکن در کشور به نقطه تعادلی برسد، یعنی عرضه و تولید مسکن به گونه‌ای باشد که نسبت آن تقریبا با تقاضا برابری کند، مطمئن باشید این افزایش قیمت‌های حبابی، مصنوعی، مصلحتی و سرمایه‌ای را نخواهیم داشت.

اکنون نسبت عرضه و تقاضا در بازار مسکن چگونه است؟

در شرایط حاضر براساس آمار سال 86 که آخرین آمار رسمی موجود در کشور است، در مقابل 17.5 میلیون خانوار، حدود 16 میلیون واحد مسکونی وجود دارد؛ یعنی حدود 1.5 میلیون واحد مسکونی کمبود داریم. از سوی دیگر نیز هر‌سال حدود 850 هزار ازدواج به طور رسمی ثبت می‌شود که باید برای این تعداد نیز واحد مسکونی تولید کنیم ضمن این‌که باید انباشت تقاضا را در نظر بگیریم هرچند در آمار 16 میلیون واحد مسکونی موجود، واحدهای فرسوده و غیرقابل استفاده نیز منظور شده است که باید آنها را از رده تولید و آمار مسکن خارج کنیم. بنابراین مشاهده می‌شود کمبود ما در حوزه مسکن چقدر است و براین اساس سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز داریم. در مجموع برآورد می‌کنیم اگر در ده سال آینده بتوانیم هر سال 1.5 میلیون واحد مسکونی و در مجموع 15 میلیون واحد مسکونی تولید کنیم، در آن موقع می‌توان گفت به یک تعادل نسبی بین عرضه و تقاضا رسیده‌ایم. لذا آماری که اکنون دولتمردان و مسئولان می‌دهند مبنی براین‌که تعداد خانوارهای ما با تعداد واحدهای مسکونی تقریبا برابر است، منطقی به نظر نمی‌رسد چرا که در صورت برابری تعداد خانوارها با تعداد واحدهای مسکونی نباید شاهد رشد قیمت آنچنانی در بخش مسکن باشیم چون عرضه و تقاضا نسبتا به یک تعادل رسیده است. اما چرا رشد قیمت مسکن داریم؟ به این دلیل که بخشی از این آمارها مربوط به مسکن‌هایی است که مردم به صورت سرمایه در اختیار دارند. بخش دیگری نیز مربوط به مسکن‌های خالی است و هنوز به دست مصرف‌کننده واقعی نرسیده است. این موارد و نظایر آن باعث شده نتوانیم مسأله تقاضای مسکن را حل کنیم و این موضوع همچنان به قوت خود باقی است.

از سوی دیگر، حدود 70 هزار هکتار بافت فرسوده در سراسر کشور وجود دارد که از این تعداد حدود 15 هزار هکتار آن در تهران است. در این بافت‌ها خانه‌هایی وجود دارد که نمی‌توان اسم یک واحد مسکونی قابل اطمینان روی آنها گذشت و باید هرچه سریع‌تر از رده خارج شوند، اما تعداد آنها در آمارها وجود دارد و باعث شده تعداد خانوارها و تعداد واحدهای مسکونی با یکدیگر برابری کند. لذا براساس آمار سال 86، حدود 1.5 میلیون واحد مسکونی کمبود داریم ضمن این‌که از آن سال تا‌کنون باید سالی 850 هزار واحد و در مجموع حدود پنج میلیون واحد مسکونی‌به آن اضافه کنیم که اگر میزان واحدهای تولیدی در قالب مسکن مهر و سایر واحدهایی که به غیر از مسکن مهر ساخته می‌شود (سالانه حدود 300 هزار واحد) را از میزان کمبود یادشده کم کنیم، هنوز به حدود دو میلیون واحد مسکونی نیاز داریم ضمن این‌که باید انباشت تقاضا و خانه‌هایی که باید تبدیل به احسن شوند را در نظر بگیریم.

با توجه به تحلیل شما که باید به نقطه تعادلی بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن برسیم، تا رسیدن به این نقطه تعادل ما همچنان شاهد افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن خواهیم بود؟

دقیقا، هرچه فاصله بین عرضه و تقاضای مسکن زیادتر باشد، افزایش قیمت‌ها بیشتر محسوس است و هرچه این فاصله کاهش یابد و عرضه و تقاضا به یکدیگر نزدیک‌تر شود، می‌توانیم ثبات قیمت را احساس کنیم. این یک اصل است و آن را در کالاهای معمولی هم می‌توان مشاهده کرد، چه رسد به مسکن که جزو کالاهای اساسی است و در بعد اقتصاد خانوار خیلی تاثیر دارد و خیلی خودش را نشان می‌دهد. کمبود در بخش مسکن شاید صد برابر نسبت به کالاهای معمولی ملموس است، بنابراین هر برنامه‌ای که بتواند تولید مسکن را افزایش دهد، در جهت ثبات قیمت مسکن تاثیر بسیاری دارد.

پس اولویت دولت آینده در بخش مسکن چه می‌تواند باشد؟

در همین دولت دهم که دو میلیون واحد مسکونی ساخته شد، کار بسیار خوبی بود؛ چرا که هم تولید را بالا برد و هم قیمت مسکن را با توجه به استفاده از روش صنعتی‌سازی مهار کرد، ضمن این‌که افراد با صلاحیت را وارد فرآیند ساخت و ساز کرد. لذا هم تولید انبوه انجام شد و همان هدفی که گفتم مبنی بر نزدیکی عرضه و تقاضا، عملیاتی شد. بنابراین دولت آینده باید همان مدلی را که در بخش مسکن مهر به وجود آمد و باعث شد برنامه تولید مسکن و متعادل‌کردن عرضه و تقاضا پیاده شود ایجاد کند. ضمن این‌که این طرح و برنامه را برای سایر اقشار جامعه در زمینه تولید مسکن اجرایی کند. هرچند که گفتم، سال گذشته به دولت پیشنهاد دادیم به انبوه‌سازان تسهیلات بانکی بین 50 تا 100 میلیون تومان پرداخت شود تا آنها پس از ساخت انبوه مسکن، این تسهیلات را به خریداران منتقل کنند.

چرا پیشنهاد ندادید برای خرید مسکن تسهیلات در اختیار متقاضیان قرار گیرد؟

این موضوع را پیش از این تجربه کردیم. بانک‌های خصوصی می‌آمدند خانه مورد نظر متقاضیان را ارزیابی می‌کردند و تا 70 درصد ارزیابی صورت‌گرفته تسهیلات در اختیار متقاضیان برای خرید واحد مسکونی قرار می‌دادند. این موضوع باعث شد قیمت مسکن افزایش جهشی پیدا کند، چون بدون این‌که به فکر تولید باشیم آمدیم تقاضا را تحریک کردیم و وقتی تقاضا افزایش پیدا کرد، هرکسی واحد مسکونی خود را به هرقیمتی که می‌خواست ارائه می‌کرد که این امر باعث شد قیمت افزایش پیدا کند. حال اگر این تسهیلات به تولید مسکن اختصاص می‌یافت، اول تولید تحریک می‌شد و سپس متقاضی را به امر خرید هدایت می‌کردیم. پس اگر زمانی که تولید هنوز صورت نگرفته پول و تسهیلات در اختیار متقاضی قرار گیرد، افزایش قیمت‌ها را دامن زده‌ایم.

آیا روش کوتاه‌مدتی برای مهار قیمت مسکن وجود دارد تا بازار مسکن ثبات پیدا کند؟

اصلا برای بازار مسکن نمی‌توان یک برنامه کوتاه‌مدت در نظر گرفت، چون جواب نمی‌دهد. طرح مسکن مهر که در چهار سال گذشته عملیاتی شد در واقع یک حرکت انقلابی بود که توانست تولید مسکن را افزایش دهد. براساس مسکن مهر این تجربه به دست آمد تا توان فنی انبوه‌سازان در معرض امتحان قرار گیرد و خوشبختانه خوب هم جواب داد و مشخص شد توان انبوه‌سازان بیش از این است. اکنون حدود 6500 انبوه‌ساز در کشور وجود دارد که همگی رتبه‌بندی و تعیین صلاحیت شده‌اند. از سوی دیگر، اگر از این تعداد، فقط 3000 انبوه‌ساز بتواند هرکدام سالی 500 واحد مسکونی بسازد به طور قطع می‌توانیم‌ کمبود‌ را ‌ جبران کنیم. پس برای حرکت به سمت ثبات در بازار مسکن کافی است در جامعه اعلان طرح کرده و طرح خود را معرفی کنیم. در حال حاضر، تمام واحدهای هدفگذاری شده در مسکن مهر شاید آماده نباشد، اما همین که متقاضیان در این طرح ثبت نام کردند و اطمینان دارند که در آینده صاحب خانه خواهند شد، باعث می‌شود جو روانی بازار مسکن تسکین یابد و متقاضی زیاد و هیجانی دربازار مسکن نباشد. بنابراین کافی است هر دولتی برنامه‌های مدونی را که عملیاتی هم باشد اعلام کند، چراکه این باعث می‌شود بازار کمی ثبات پیدا کند. به عنوان نمونه، طرحی را از طریق بخش خصوصی به منظور شهرک‌سازی اعلام کردیم حال اگر دولت بیاید از این طرح حمایت کند و فرآیند کار را برای اجرای آن تسهیل کند به طور قطع گام خوبی در راستای بهبود اوضاع بازار مسکن خواهد بود. پس دولت باید از طرح‌هایی که بخش خصوصی و انبوه‌سازان دارند، حمایت کند.

ساخت و سازهای مسکن مهر تا چه حد براساس استانداردهای فنی صورت گرفته است؟

اشکالی که در ساخت و سازهای کلی کشور از سال‌های گذشته وجود داشته، این بوده که ساخت و سازها به صورت بی‌صاحب رها شده بود یعنی اجازه می‌دادیم هر کسی که صاحب قطعه زمینی بود به نام خودش پروانه بگیرد و به هرکسی که می‌خواهد بدهد تا آن فرد ساختمان مورد نظرش را بسازد که این موضوع سبب می‌شد افراد فاقد صلاحیت وارد امر ساخت و سازها شوند و مشکلاتی را به وجود آورند. بنابراین این یک اشکال کلی بود که متخصصی بر روند کار نظارت جدی نداشت، ولی از زمانی که انجمن‌های انبوه‌سازی مسکن ‌سال 80 تاسیس شد، کمی ساخت و سازها نظم گرفت به دلیل این‌که صنف آمد اعضای خود را رتبه‌بندی و تعیین صلاحیت و بر روند فعالیت آنها نظارت کرد. این رویه باعث شد در بحث مسکن مهر، کار به افراد غیرمتخصص واگذار نشود و کسی می‌توانست کار ساخت مسکن مهر را به‌عهده بگیرد که دارای صلاحیت و رتبه باشد. به همین دلیل، مهندسان در کار اجرا قرار گرفتند. بر این اساس می‌توان گفت اکنون بیش از 95 درصد ساختمان‌های مسکن مهر بخصوص از نظر سازه و اساس ساختمان مطابق اصول فنی و استانداردهای موجود ساخته شده‌ است. حال اگر در این میان موارد جزئی وجود داشته باشد را نباید به حساب سازه ساختمان بگذاریم شاید این موارد به چشم عام بیاید، اما از نظر مهندسی اهمیت چندانی ندارد.

اکنون در شهر جدید پردیس 80 هزار واحد مسکونی در حال ساخت است که بیش از 70 درصد عمده ساختمان‌های آن به روش صنعتی‌سازی ساخته شده‌اند. یعنی هر ساختمان یک باکس بتونی دارد که اصلا امکان خراب‌کردنش وجود ندارد و شاید بیش از 200 سال عمر سازه آن است. لذا به لحاظ کیفیت و عمر سازه در مسکن مهر گام خوبی برداشته شده، چرا که به دست متخصصان و به صورت انبوه و صنعتی ساخته شده‌اند و این باعث شده هم پرتی کار و هزینه‌ها کاهش یافته و از سوی دیگر، سرعت ساخت و سازها هم افزایش یابد. ضمن این‌که اگر تورم‌ها و افزایش قیمت مصالح آن طور که شاهد هستیم پیش نمی‌آمد، شاید اصلا قیمت مسکن افزایش پیدا نمی‌کرد.

انتظار شما از دولت آینده چیست؟

به هرحال، اهدافی تعیین کرده‌ایم که انتظار داریم دولت جدید کمک کند تا اهداف صنف انبوه‌سازان برآورده شود. یکی این‌که بیش از پیش به صنف انبوه‌سازان توجه و اختیارات بیشتری به بخش خصوصی داده شود و در بحث برنامه‌ریزی و تصمیم‌سازی‌ها از مشاوره‌های صنف بیشتر بهره گرفته شود. هرچند در سال‌های گذشته در این بخش خوب عمل شده و ما تعامل نزدیکی با وزارت راه و شهرسازی داشتیم و همین امر باعث شد طرح مسکن مهر تکان بخورد و به جای مناسبی برسد. در نهایت نیز انتظار داریم دولت آینده به بخش خصوصی و سرمایه آن بیشتر از این بدهد.

محسن تهوری - جام​جم