نسخه طرح تفصیلی برای درمان تهران

این واکنش‌ها در پی سوءاستفاده برخی از دلالانی تشدید شد که در تلاش بودند از موقعیت پیش آمده و مطلع نبودن مردم از جزئیات کامل وضعیت ملک‌شان در طرح تفصیلی از این آشفتگی‌ها به نفع خود بهره ببرند.

نگرانی مردم از تغییر ارزش املاک در روزهای گذشته تا جایی پیش رفت که چندی پیش معاون عمرانی استاندار تهران با هشدار نسبت به آن دسته از دلالان ملک و واسطه‌های فروش آپارتمان که با تحلیل‌های نادرست درباره تاثیر اجرای این طرح بر قیمت مسکن درصدد بر هم زدن بازار هستند، گفت: مردم تهران و متقاضیان خرید مسکن در این شهر نگران طرح‌ تفصیلی نباشند چون کاربری املاکی که از قبل تعیین تکلیف‌ شده‌اند، کماکان تثبیت شده است و مقرر شده مدیریت شهری به‌گونه‌ای این طرح را در پایتخت پیاده کند که از افت‌وخیز ارزش املاک موجود در شهر جلوگیری شود.

وی شایعه‌هایی که این روزها درباره تغییر کاربری املاک در تهران مطرح شده را کاملا بی‌اساس دانست و خطاب به آن دسته از مشاوران‌ املاک که عنوان می‌کنند با اجرای طرح تفصیلی، در یک محله قیمت زمین چند برابر می‌شود و در محله‌ای دیگر، زمین‌ها افت ارزش پیدا می‌کنند، گفت: با ارائه این نظریه‌ها آن هم در شرایطی که جزئیات نقشه طرح تفصیلی تهران رونمایی نشده، فقط مسیر اجرای طرح مختل می‌شود.

آنچه مسلم است طرح تفصیلی تهران هر چند به گفته برخی از کارشناسان حوزه مسکن می‌توانست جامع‌تر و به‌روزتر تهیه شود، اما همین طرح نیز گامی ارزنده در جهت ضابطه‌مندشدن روند صدور مجوزهای ساختمانی و جلوگیری از ساخت‌و‌سازهای بی‌رویه بدون در نظر گرفتن نیازهای شهری است.

تهران بیش از 40 سال است که بدون برنامه مدون و طرح جامع اداره می‌شود و این طرح می‌تواند ساخت و ساز در تهران را به مسیری درست ومتناسب با نیازهای شهری هدایت کند.

در طرح تفصیلی شهر تهران برای هر منطقه از مناطق 22گانه، چهار پهنه مسکونی، تجاری، مختلط و فضای‌سبز پیش‌بینی شده و در هر یک از این پهنه‌ها، چندین ارتفاع مختلف برای ساخت‌وساز درنظر گرفته شده است که همه این طبقه‌بندی‌ها در طرح تفصیلی براساس یکسری کدهای 3 رقمی روی نقشه شهر تهران و همچنین رنگ‌بندی محله‌ها براساس هر یک از پهنه‌ها مشخص شده است.

براساس این طرح، ساخت و سازها در سطح تهران تحت تاثیر اجرای طرح تفصیلی جدید، از نظر تعداد طبقات قابل ساخت، سطح اشغال و کاربری زمین‌ تغییرات قابل توجهی پیدا کرده است.

همچنین در محدوده بین خط کالبدی و خط حریم تهران که مربوط به پهنه حفاظت و فضای سبز است ساخت‌وسازی صورت نمی‌گیرد و این پهنه ویژه توسعه فضاهای گردشگری و تفرجگاهی است و صرفا فعالیت‌های خاصی مانند مراکز تفریحی، رستوران و سفره‌خانه سنتی، مجموعه‌های ورزشی، مراکز جهانگردی و اقامت و... ایجاد می‌شود.

به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازی، در طرح تفصیلی تهران کف‌وسقف تراکم ساختمانی به‌گونه‌ای تعیین شده که برای کم‌بضاعت‌ها و آنهایی که در نیمه جنوبی شهر برای سکونت قصد ساخت‌وساز دارند، هزینه اخذ تراکم ارزان شود و در نیمه‌شمالی شهر که توان مالی در بازار بیشتر است، نرخ تراکم به‌گونه دیگری محاسبه و اخذ شود.

حداکثر تراکم ‌مجاز قابل ارائه به سازنده‌ها در شهر تهران 12طبقه تعریف شده و تعداد طبقات قابل‌ ساخت از قبل تعیین شده و چنانچه سازنده‌ای قصد ساخت بیش از 12 طبقه را داشته باشد باید طرح توجیهی برای آن در کمیسیون ماده 5 ارائه کند.

اما برخی از مشاوران املاک و برخی دلالان نگاه مثبتی به اجرای این طرح ندارند و بر این باورند که با اجرای این طرح قیمت آپارتمان‌ها افزایش و آمار ساخت‌وساز کاهش می‌یابد.

به گفته برخی از مشاوران املاک مناطق جنوبی تهران، قواره‌ها و عرض واحدهای مسکونی در جنوب تهران کوچک و کمتر از 10 متر است.

حال آن که در طرح تفصیلی تهران آمده است که مجوز ساخت مسکن به گذرهای کمتر از 10 متر با سختی بیشتری واگذار می‌‌شود و اگر قبلا به یک واحد مسکونی کلنگی مجوز ساخت 4 طبقه داده می‌شد اکنون مجوز 2 طبقه بیشتر داده نمی‌شود.

به گفته آنها، طرح تفصیلی تهران روی ساخت و ساز تأثیر منفی خواهد گذاشت و واحدهای مسکونی کلنگی زیر 100 متر که قبلا می‌توانستند مجوز ساخت چهار واحد آپارتمان را از شهرداری اخذ کنند حال تنها می‌توانند روی دو واحد آپارتمان با در نظرگرفتن هر واحد یک پارکینگ حساب کند که همین مساله باعث کاهش ساخت و ساز وعرضه مسکن و در نهایت افزایش قیمت مسکن خواهد شد.

اما از سوی دیگر برخی از سازندگان ارائه طرح تفصیلی تهران را اگر چه دیر می‌دانند اما اجرای آن را برای کلانشهر تهران الزامی می‌دانند. بیگدلی، رییس انجمن انبوه‌سازان ایران به «جام‌جم» گفت: هر چند این طرح هنوز ناقص است و با آنچه در دنیا اجرا می‌شود فاصله دارد اما همین طرح گامی رو به جلوست تا بتواند قدری از بی‌ضابطه بودن ساخت و ساز‌ها بکاهد.

وی درباره تاثیر اجرای این طرح بر بازار مسکن گفت: این طرح نمی‌تواند تاثیر زیادی بر قیمت مسکن بگذارد چرا که آثار مثبت آن بیش از آثار منفی است، اما می‌تواند یک بحران را از پیش روی تهران بردارد.

رییس انجمن انبوه‌سازان ایران گفت: شهر تهران سال‌ها بود که به دلیل لج و لجبازی بین نهاد مدیریتی شهرداری و دولت آسیب دیده است. چرا باید ساخت و ساز واحد‌ها به سه طبقه محدود می‌شد، ما در حال حاضر در کلانشهری چون تهران یک برج آبرومند یا مرکز فرهنگی مناسب یا مرکز تجاری مناسب و استاندارد نداریم.

وی افزود: ​​ طرح تفصیلی شهر تهران اگر چه هنوز هم ناقص است اما در مناطقی برای برج‌سازی، در جاهایی به بلندمرتبه‌سازی و همچنین فضاهای سبز و آمد و شد ترافیک با توجه به نیاز‌های شهر تهران کاربردی‌تر و علمی‌تر توجه شده است، اما هنوز با تعریف‌های نوین شهرسازی و شهرنشینی دنیا و همچنین معماری ایرانی و اسلامی فرسنگ‌ها فاصله دارد و باید با توجه به کلانشهربودن تهران که روز به روز پرجمعیت می‌شود با استفاده از چهره‌های جهانی دنیا که در زمینه طراحی حرفی برای گفتن دارند برای پایتختی چون تهران برنامه‌ریزی اصولی شود.

خسرو دانشجو سخنگوی شورای شهر تهران نیز در پاسخ به انتقادات برخی درباره تاثیر‌گذاری منفی اجرای این طرح بر ارزش املاک و کاهش ساخت و سازها به «جام‌جم» گفت: تحلیل‌های نادرستی به مردم ارائه می‌شود در حالی که این‌طور نیست در واقع طرح تفصیلی شهر تهران تعیین تکلیفی کلی و نسخه علمی شهر تهران است و از تعیین تکلیف‌های موردی با نظرهای مدیریتی جلوگیری می‌کند.

وی افزود: برخی گمان می‌کنند با اجرای این طرح ساخت و ساز کاهش پیدا می‌کند و تعداد طبقات ساخت کم می‌شود در نتیجه با کاهش عرضه، قیمت مسکن بالا می‌رود اما کسانی به این نگرانی دامن می‌زنند که می‌خواهند شیطنت کنند زیرا شفاف‌شدن اطلاعات به نفع آنها نیست.

به گفته وی، طرح تفصیلی شهر تهران باعث شفاف‌شدن اطلاعات شده و وضعیت و مشخصات و کاربری املاک مشخص است در نتیجه افراد سودجو نمی‌توانند از خلأ اطلاعاتی به نفع خود استفاده کنند.

وی افزود: در گذشته عده‌ای با آن‌که اطلاع داشتند که ملکی می‌تواند کاربری تجاری و اداری داشته باشد آن اطلاعات را در اختیار مالک قرار نمی‌دادند تا بتوانند آن را باقیمت پایین از دست او خارج کنند و خود نفع آن را ببرند، اما در حال حاضر همه مشخصات املاک و کاربری آنها مشخص است و جلوی سوءاستفاده‌ها و رانت‌ها گرفته می‌شود.

سخنگوی شورای شهر تهران گفت: با اجرای این طرح نه‌تنها میزان ساخت و ساز پایین نمی‌آید بلکه منجر به افزایش ساخت و ساز نیز می‌شود در نتیجه با افزایش عرضه قیمت‌ها نیز کاهش می‌یابد و امید می‌رود دستگاه‌ها و بخش‌های تاثیرگذار در این حوزه همراهی کنند مثل سیستم بانکی که لازم است تسهیلات کافی با روندی مستمر را در اختیار ساخت و ساز بگذارد.

مراجعه به پورتال شهرداری نشان می‌دهد هنوز متن کامل طرح تفصیلی به صورت عمومی منتشر نشده است و همین مساله باعث بروز ابهاماتی از وضعیت املاک شده است.

به‌طوری که ‌برخی از سازندگان برای اخذ پروانه‌ساختمانی به‌خاطر محدودیت دسترسی به همه محتوای طرح از شهرداری خواسته‌اند جزئیات این طرح را منتشر کند تا مشخص شود تکلیف ساخت‌وساز‌ها چگونه است.

اما از سوی دیگر، سخنگوی شورای شهر تهران در پاسخ به این سوال که آیا جزئیات اطلاعات املاک در اختیار مراجعان قرار می‌گیرد، گفت: اطلاعات لازم در پورتال شهرداری وجود دارد و افراد با شماره پرونده‌ای که عوارض نوسازی پرداخت شده می‌توانند آخرین اطلاعات درباره ملک خود و کاربری آن را مشاهده کنند حتی با رجوع به دفاتر خدمات الکترونیک می‌توانند اطلاعات مورد نیاز خود را استعلام کنند.

سیما رادمنش -‌ گروه اقتصاد