ثبت سند، راه رهایی از کلاهبرداری

حذف بنگاه‌ها کار درستی نیست، چون در تمام کشورهای دنیا مراکزی شبیه بنگاه‌های ما وجود دارد، ولی متاسفانه بعضی مسوولیت‌ها در این بنگاه‌ها قاطی شده است. طبق قانون سال 1317 بنگاه‌ها وظیفه دلالی دارند، یعنی فقط باید مشتری اعم از خریدار و فروشنده را پیدا کنند پس این‌که هم‌اکنون اینها قولنامه، مبایعه‌نامه و چیزهایی شبیه به این می‌نویسند خارج از وظیفه قانونی‌شان است. طبق آماری که مسوولان دستگاه قضایی در سالیان گذشته داده‌اند حدود یک‌سوم پرونده‌هایی که در محاکم دادگستری مطرح شده به مبایعه‌نامه‌های عادی که در بنگاه‌ها نوشته شده مربوط بوده است. بنابراین اگر ما مسوولیت‌هایی که قانون به عهده بنگاه‌ها و دفاتر اسناد رسمی گذاشته است را درست تفکیک کنیم و انجام دهیم هیچ‌کدام از این مشکلات پیش نخواهد آمد و ما نیز به عنوان کانون سردفتران هیچ انتظار فراتر از قانون برای دفترخانه‌ها نداریم. ما اگر می‌خواهیم به فعالیت بنگاه‌ها سروسامان دهیم باید شاخص‌ کارمان قانون باشد که متاسفانه در بعضی جاها رعایت نمی‌شود.

بتازگی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دستوری دادند تا ما بتوانیم این امور را سروسامان دهیم و درست تعریف کنیم. در حال حاضر ما روی موارد کارشناسی کار می‌کنیم و قطعا وزارت بازرگانی هم برای بنگاه‌های املاک برنامه‌هایی دارد. هم‌اکنون سازمان ثبت اسناد و املاک این فرم‌های چاپی را تایید نمی‌‌کند،‌ چرا که به زعم این سازمان اگر این بنگاه‌ها بخواهند مبایعه‌نامه و قولنامه بنویسند حتما باید زیرنظر یک کارشناس حقوقی این کار را انجام دهند. اگر شما به بنگاه‌ها مراجعه کنید خواهید دید که بسیاری از فعالان در این صنف شاید تحصیلاتشان بیشتر از ابتدایی نباشد و کسی که تحصیلکرده رشته حقوق باشد در این شغل پیدا نمی‌شود. در حالی که نوشتن مبایعه‌نامه یک کار حقوقی و تخصصی است. امروز وقتی که یک نفر تمام ماحصل زندگی‌اش را جمع می‌کند تا یک سرپناه بخرد، ممکن است به خاطر نوشتن یک مبایعه‌نامه توسط یک فرد غیرکارشناس تمام دارایی‌اش را از دست بدهد. بنگاه‌های املاک تشخیص نمی‌دهند که آیا یک سند معارض دارد یا خیر برای همین است که بارها دیده‌ایم واحدهای یک مجتمع به چندین نفر فروخته شده است. پس باید جلوی بروز این اتفاقات را گرفت. راهش هم این است که معاملات ملک به مکان تخصصی خودش برگردد. قانونگذار تمام امور مربوط به ملک را به سازمان ثبت اسناد و املاک واگذار کرده و برای این که مشکلات کنونی در آینده نیز رخ ندهد باید این اوضاع را مدیریت کنیم.

فعلا دارند روی سازوکارها کار می‌کنند. من اصلا نمی‌گویم که بنگاه‌ها باید زیرنظر سازمان ثبت قرار بگیرند یا نگیرند، بلکه می‌گویم قانونی که می‌گوید اطلاعات ملک فقط باید در سازمان ثبت جمع‌آوری شود باید پیاده شود، چون سازمان ثبت خبر دارد که این ملک به نام کیست و آخرین مالک آن چه کسی است. ماده 22 قانون ثبت می‌گوید همین که در دفتر املاک نام کسی ثبت شد،‌ قانونگذار او را مالک ملک می‌داند و این اطلاعات هم فقط در اختیار سازمان ثبت است و نه نهادی دیگر. برای همین است که بنگاه‌ها نمی‌توانند تشخیص دهند که آیا سند ملک جعلی است یا نه.

قانونگذار در ماده 1287 قانون مدنی و در قانون ثبت، سند رسمی را تعریف کرده است. سند رسمی قابل انکار نیست و در محاکم قابل پذیرش است. همچنین سند رسمی لازم‌الاجراست یعنی بدون این که به محکمه‌ای مراجعه کنید خود سند لازم‌الاجراست در حالی که مبایعه‌نامه‌هایی که نوشته می‌شود لازم‌الاجرا نیست و احتمال انکار و نوشتن سند معارض در آنها وجود دارد. من باید این را اقرار کنم که ما در مورد ثبت سند رسمی در آن حدی که باید کار می‌شده فعالیت انجام نشده است. ما در سالیان قبل پیشنهاد کرده‌ایم که طی این همه سال لااقل یکی از روزهای سال به نام سند‌رسمی نامگذاری شود تا مردم متوجه شوند که مزایای ثبت سند رسمی و معایب سند عادی چیست. عمده مشکلاتی که ما در کشور در بخش املاک داریم از همین ناحیه ناشی می‌شود، در حالی که قانونگذار دفاتر اسناد رسمی را پیش‌بینی کرده تا مشکلاتی که هم‌اکنون در جامعه داریم به وجود نیاید. الان در تمام کشورهای دنیا اعتقاد بر این است که تنها راه نجات مردم در نقل و انتقالات ملک ثبت سند رسمی است.

البته من قبول ندارم که کم‌شدن مشتری باعث افزایش تخلف در دفترخانه‌ها شده است چون در بازرسی‌ها و پرونده‌هایی که در دادسرای انتظامی داریم چنین چیزی تایید نشده است. من به جرات می‌توانم بگویم چون دفاتر اسناد رسمی ازسوی 4 مرجع رسمی سالانه بازرسی می‌شوند (سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان بازرسی کل کشور، ادارات کل ثبت استان‌ها، کانون سردفتران و دفتریاران)‌ نمی‌توانند تخلف داشته باشند؛ همچنین سازمان مالیاتی کشور هم سالانه دفاتر دفترخانه‌ها را بررسی می‌کنند. شاید شما بگویید ما این حرف‌ها را می‌زنیم، چون خودمان هم جزو بازرسان هستیم و دفترخانه‌ها نیز زیرمجموعه‌ ادارات ثبت هستند، اما شما می‌توانید به وزارت دارایی یا سازمان بازرسی کل کشور مراجعه کرده و موضوع را از آن طریق پیگیری کنید. دفاتر اسناد رسمی یک قرن سابقه دارند. قانونگذار در سال 1316 قانونی را تصویب کرده که چگونگی تشکیل دفاتر اسناد رسمی، چگونگی نوشتن سند و استقرار دفاتر را مشخص کرده پس دفاتر وجاهت قانونی دارند و با وجود نظارت‌ها و بازرسی‌هایی که اعمال می‌شود تخلفات آنها نسبت به سایر نهادها و دستگاه‌های دولتی بسیار ناچیز است. البته باید به این نکته هم اشاره کنم که در سال 86 اتفاق ناخوشایندی رخ داد. ماده 5 قانون دفاتر اسناد رسمی می‌گوید در شهرها به ازای بین 15 تا 20 هزار نفر باید یک دفترخانه اسناد رسمی وجود داشته باشد و چون قانونگذار حکم است حتما با درایت این اعداد و ارقام را تعیین کرده است و می‌دانسته که اگر بیشتر از این تعداد دفترخانه وجود داشته باشد حتما مشکلاتی رخ خواهد داد، اما متاسفانه در سال 86 علی‌رغم تمام تلاش‌های ما به یکباره دفاتر اسناد رسمی از حدود 4 هزار دفتر به 8 هزار دفتر افزایش پیدا کردند. هم اکنون ما در تهران بیش از 1700 دفترخانه داریم که اگر جمعیت تهران را در نظر بگیریم مشخص می‌شود که تناسبی بین جمعیت و تعداد دفاتر وجود ندارد. اما الان با توجه به این که این دفاتر تاسیس شده نمی‌توان آنها را حذف کرد ولی به لطف خدا با وضع موجود هم مر قانون در دفاتر در حال اجراست و اگر مشکلی پیش بیاید حتما زیر ذره‌بین ناظران و بارزسان قرار خواهد گرفت.